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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文1
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 綜合驗(yàn)收 收入確認(rèn)
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在于房地產(chǎn)的前期準(zhǔn)備階段、生產(chǎn)階段和消費(fèi)階段全過程，加上房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通過程長(zhǎng)、消費(fèi)過程更長(zhǎng)的特殊情況，決定了房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，與多行業(yè)、多部門、多學(xué)科相結(jié)合的知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，又是個(gè)資金占用量大且周轉(zhuǎn)較慢的資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)物業(yè)管理周期長(zhǎng)、售后服務(wù)任務(wù)重的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程不同一般工業(yè)制造業(yè)，更不同于商品流通和服務(wù)行業(yè)，有著其特殊的開發(fā)流程或步驟。要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，就必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程具有深入的了解。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，除了前期需對(duì)包括項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套、居民的購(gòu)買能力及消費(fèi)偏好、項(xiàng)目周邊的房?jī)r(jià)水平、項(xiàng)目成本及投資回報(bào)率情況、金融機(jī)構(gòu)的支持力度、國(guó)家及地方政府的相關(guān)政策等房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行可行性分析研究，并在此基礎(chǔ)上申請(qǐng)建設(shè)開發(fā)用地，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》外，項(xiàng)目開發(fā)流程還需經(jīng)歷六個(gè)階段，如圖1所示。
圖1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程簡(jiǎn)圖
二、房地產(chǎn)收入確認(rèn)的特殊性
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》的規(guī)定，一般企業(yè)銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)，具體分述如下：
1．企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。
2．企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。
3．收入的金額能夠可靠地計(jì)量。
4．相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。
5．相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
上述收入確認(rèn)的五個(gè)條件是指導(dǎo)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中進(jìn)行收入確認(rèn)的總體性思路，統(tǒng)領(lǐng)我們應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中各種千差萬(wàn)別的情形。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得建設(shè)用地開發(fā)權(quán)、進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工程、開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年時(shí)間，與一般工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)具有成片開發(fā)、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，加之房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、簽訂《商品房買賣合同》、工程竣工綜合驗(yàn)收合格、買受人驗(yàn)收確認(rèn)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性及房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算上的特殊性。《收入準(zhǔn)則》以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力；而《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的依據(jù)，雖然比較簡(jiǎn)單而便于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作，但其未能反映銷售的實(shí)質(zhì)，且理論上缺乏合理性。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)考慮兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即會(huì)計(jì)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)。
1．會(huì)計(jì)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。會(huì)計(jì)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入準(zhǔn)則》及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。從一般企業(yè)收入確認(rèn)原則的五個(gè)條件可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，理論上比較合理。但由于房地產(chǎn)商品交付約定方式的多樣性和復(fù)雜性，致使在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中難以判斷房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。其焦點(diǎn)在于如何把握房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移。
2．法律標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)商品的買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25%以上）的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，既使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。
三、房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)分析
在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定有著不同的理解和做法，主要可以概括為以下五種做法：
（1）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；
（2）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并發(fā)出“入住通知書”時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；
（3）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并移交鑰匙時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；
（4）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；
（5）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，辦妥入住手續(xù)后，等工程造價(jià)結(jié)算審核確定時(shí)，作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)上述因素影響的理解不一致，使得其對(duì)房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定也千差萬(wàn)別，從而導(dǎo)致出現(xiàn)收入提前或推遲確認(rèn)的情況，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)的操縱提供了機(jī)會(huì)。為了防止利潤(rùn)操控及規(guī)范收入確認(rèn)，本文現(xiàn)就房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的不同認(rèn)定方法逐一進(jìn)行剖析：
（1）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，或/及發(fā)出“入住通知書”時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)已竣工并業(yè)經(jīng)綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票，但此時(shí)并不符合房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。且當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對(duì)值超過3%、主體工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等情況時(shí)，買受人即可以行使單方面解除合同的權(quán)利。這種情況的存在，使得以綜合驗(yàn)收合格或/及發(fā)出“入住通知書”時(shí)作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)顯得很不合理。
（2）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)商品業(yè)經(jīng)買受人驗(yàn)收并辦妥入住手續(xù)（移交鑰匙）時(shí)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)已竣工并業(yè)經(jīng)綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票，買受人辦妥了入住手續(xù)（移交鑰匙），此時(shí)既符合《收入準(zhǔn)則》規(guī)定的五個(gè)條件，也符合房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。但是在法規(guī)尚不完善、政府監(jiān)管不力的情況下，買受人為了逃避營(yíng)業(yè)稅和契稅或延遲繳納各項(xiàng)稅費(fèi)等原因，往往不會(huì)及時(shí)辦理入住手續(xù)?；谏鲜鲈?，以辦妥入住手續(xù)（移交鑰匙）時(shí)作為判定房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的唯一關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)也是不合理的。這會(huì)造成房地產(chǎn)商品已銷售完畢，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已結(jié)束，但尚不能對(duì)房地產(chǎn)收入進(jìn)行確認(rèn)的情況發(fā)生。
（3）以開發(fā)房屋竣工并驗(yàn)收合格、辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)，同樣不符合房地產(chǎn)收入確認(rèn)的法律標(biāo)準(zhǔn)。買受人取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，雖然房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但當(dāng)簽約雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記備案后，買受人實(shí)際上已取得了法律保障。對(duì)于按揭貸款購(gòu)項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管存在“自本合同簽訂之日起至借款人（買受人）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證交由貸款人保管之日止”的階段性保證義務(wù)，但其責(zé)任次于被抵押房地產(chǎn)商品的履約義務(wù)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。另外，法律規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶過程中只是提供相關(guān)資料，在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由買受人自主決定；況且在辦理產(chǎn)權(quán)過戶會(huì)涉及財(cái)政部門、房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門等政府相關(guān)部門，何時(shí)能取得產(chǎn)權(quán)證書并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能控制。因此，本文認(rèn)為，當(dāng)辦妥房屋移交手續(xù)后，由于房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)也已轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)，就可以判定房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。只有辦妥產(chǎn)權(quán)過戶才能作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的做法是不可取的，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)收入的滯后確認(rèn)。
（4）以房屋竣工并驗(yàn)收合格、辦妥入住手續(xù)、工程造價(jià)結(jié)算審核確定時(shí)作為房地產(chǎn)收入實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，也不符合房地產(chǎn)收入確認(rèn)的條件。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程所述，竣工驗(yàn)收合格是房地產(chǎn)商品交付前的最后環(huán)節(jié)，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目所有工程，包括房地產(chǎn)商品、會(huì)所、道路、綠化等小區(qū)配套設(shè)施業(yè)經(jīng)政府相關(guān)部門綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格，該項(xiàng)目的成本就已經(jīng)確定；項(xiàng)目成本未經(jīng)結(jié)算審核，并不是成本不能確定，其成本金額的計(jì)算只是技術(shù)上的問題。因此，不能以此作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，這同樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)收入的滯后確認(rèn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文2
【關(guān)鍵詞】企業(yè) 銷售房產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 比較
房產(chǎn)是企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)之一，但是由于企業(yè)的性質(zhì)和房產(chǎn)在企業(yè)的用途不同，企業(yè)在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告時(shí)亦有不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建成的商品房作為企業(yè)的存貨、固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)予以確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告；而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將其擁有的房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告，并且兩企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，涉及的會(huì)計(jì)核算區(qū)別很大，尤其是銷售房產(chǎn)時(shí)涉及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算與核算。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算
雖然商品房的建設(shè)周期較長(zhǎng)、價(jià)值較高，流動(dòng)性相對(duì)較弱，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻將其開發(fā)的大部分商品房用于銷售作為企業(yè)的存貨予以確認(rèn)，還有可以將開發(fā)的商品房自用作為固定資產(chǎn)予以確認(rèn)和用于出租賺取租金的商品房作為投資性房地產(chǎn)予以確認(rèn)。因此，商品房的開發(fā)建設(shè)與銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，其銷售商品房的會(huì)計(jì)核算主要按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—存貨》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》的規(guī)定予以核算。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已作為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)核算的商品房出售，應(yīng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》（與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算相同）和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定進(jìn)行核算。
例1：位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將其開發(fā)的普通商品房對(duì)外出售，共取得收入4000萬(wàn)元，企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬(wàn)元，發(fā)生的開發(fā)成本為1400萬(wàn)元，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用300萬(wàn)元，其中專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付金融機(jī)構(gòu)的貸款利息120萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算如下（以萬(wàn)元為單位）：
（一）確認(rèn)銷售商品房的收入并結(jié)轉(zhuǎn)其成本
借：銀行存款 4000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4000
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2000
貸：開發(fā)商品 2000
（二）計(jì)算應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅、城建稅與教育費(fèi)附加
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=4000×5%=200（萬(wàn)元）
應(yīng)交城建稅=200×7%=14（萬(wàn)元）
應(yīng)交教育費(fèi)附加=200×3%=6（萬(wàn)元）
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 220
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 200
—應(yīng)交城建稅 14
—應(yīng)交教育費(fèi)附加 6
（三）計(jì)算應(yīng)交土地增值稅
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額=600+1400+120+（600+1400）×5%+200+14+6+（600+1400）×20%=2840（萬(wàn)元）（注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通商品房可以按土地出讓金、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除）
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=4000-2840=1160（萬(wàn)元）
增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率=1160/2840=40.85%＜50%，適用的土地增值稅稅率為30%
應(yīng)交土地增值稅=1160×30%=348（萬(wàn)元）
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 348
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 348
（四）計(jì)算應(yīng)交企業(yè)所得稅
應(yīng)交企業(yè)所得稅=（4000-2000-300-200-14-6-348）×25%=283（萬(wàn)元）
借：所得稅費(fèi)用283
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅283
二、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有房產(chǎn)的目的是為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的，由于房產(chǎn)在企業(yè)使用期限較長(zhǎng)、單位價(jià)值較高，因此將其作為固定資產(chǎn)進(jìn)行管理。只有房產(chǎn)不能或不適宜為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)，企業(yè)才將閑置的房產(chǎn)依法有償轉(zhuǎn)讓，這樣不僅可以充分發(fā)揮房地產(chǎn)在社會(huì)上的有效利用，減少土地資源的浪費(fèi)，而且還可以盤活企業(yè)的資產(chǎn)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的規(guī)定。
例2：位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)將其閑置的一座倉(cāng)庫(kù)對(duì)外出售，該倉(cāng)庫(kù)取得時(shí)成本為160萬(wàn)元，已提折舊為110萬(wàn)元，未提取減值準(zhǔn)備。出售取得收入100萬(wàn)元，存入銀行，支付清理費(fèi)用1萬(wàn)元。該倉(cāng)庫(kù)經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的重置成本為200萬(wàn)元，成新度折扣率為40%。其銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算如下（以萬(wàn)元為單位）：
（一）將固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”科目
借：固定資產(chǎn)清理 50
累計(jì)折舊 110
貸：固定資產(chǎn) 160
（二）支付清理費(fèi)用
借：固定資產(chǎn)清理 1
貸：銀行存款 1
（三）取得銷售收入，存入銀行
借：銀行存款 100
貸：固定資產(chǎn)清理 100
（四）計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=100×5%=5（萬(wàn)元）
應(yīng)交城建稅=5×7%=0.35（萬(wàn)元）
應(yīng)交教育費(fèi)附加=5×3%=0.15（萬(wàn)元）
借：固定資產(chǎn)清理 5.5
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅5
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城建稅0.35
—應(yīng)交教育費(fèi)附加0.15
（五）計(jì)算應(yīng)交印花稅
應(yīng)交印花稅=100×0.5‰=0.05（萬(wàn)元）
借：固定資產(chǎn)清理 0.05
貸：庫(kù)存現(xiàn)金（或銀行存款） 0.05
（六）計(jì)算應(yīng)交土地增值稅
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額
=200×40%+5+0.35+0.15+0.05=85.55（萬(wàn)元）
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=100-85.55=14.45（萬(wàn)元）
增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率=14.55/85.55=16.89%＜50%，適用的土地增值稅稅率為30%
應(yīng)交土地增值稅=14.45×30%=4.335（萬(wàn)元）
借：固定資產(chǎn)清理 4.335
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 4.335
（七）結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益，計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收支”科目
固定資產(chǎn)清理凈收益=100-50-1-5-0.35-0.15-0.05-4.335=39.115（萬(wàn)元）
借：固定資產(chǎn)清理 39.115
貸：營(yíng)業(yè)外收入—處置固定資產(chǎn)凈收益 39.115
（八）計(jì)算轉(zhuǎn)讓該固定資產(chǎn)應(yīng)交企業(yè)所得稅
應(yīng)交企業(yè)所得稅=39.115×25%=9.77875（萬(wàn)元）
借：所得稅費(fèi)用9.77875
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅9.77875
通過上述兩種企業(yè)銷售房產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的比較發(fā)現(xiàn)，一是會(huì)計(jì)核算適用的企業(yè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不同，運(yùn)用的會(huì)計(jì)核算科目也不同。房地產(chǎn)企業(yè)主要運(yùn)用“開發(fā)商品”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等會(huì)計(jì)科目核算； 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要運(yùn)用“固定資產(chǎn)清理”、“營(yíng)業(yè)外收入”、“營(yíng)業(yè)外支出”等會(huì)計(jì)科目核算。二是影響企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的項(xiàng)目不同。在資產(chǎn)負(fù)債表中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要影響的是流動(dòng)資產(chǎn)中“存貨”項(xiàng)目；而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要影響的是長(zhǎng)期資產(chǎn)中“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目；在利潤(rùn)表中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)直接影響企業(yè)的“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”項(xiàng)目，而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則影響企業(yè)的“利潤(rùn)總額”項(xiàng)目。因此，相同的業(yè)務(wù)在不同企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)給予不同的關(guān)注。這樣，既可以保證和提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可靠性與相關(guān)性，同時(shí)，也可以加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有效管理。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文3
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；對(duì)策建議
【中圖分類號(hào)】F23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】1007-4309（2013）01-0124-2
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其會(huì)計(jì)核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財(cái)政部和證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財(cái)政部的一份會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)，通報(bào)了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會(huì)計(jì)失真問題。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量是會(huì)計(jì)實(shí)踐研究和理論研究亟待解決的一個(gè)重大課題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題
房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問題?？偨Y(jié)如下：
（一）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》實(shí)質(zhì)上就是會(huì)計(jì)信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會(huì)計(jì)人員來實(shí)施的，因此，會(huì)計(jì)人員對(duì)制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。所以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會(huì)計(jì)人員根據(jù)已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力直接影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。但現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)差強(qiáng)人意。這些素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即便遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計(jì)量的信息與實(shí)際情況不符，致使會(huì)計(jì)信息失真。
（二）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大
在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，一般開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。不同的收入確認(rèn)方法也使得會(huì)計(jì)信息失真，從而可能會(huì)誤導(dǎo)信息使用者。
（三）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入通常會(huì)跨越兩個(gè)以上年度，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入。所以，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)相當(dāng)大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)就只會(huì)反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況。
（四）風(fēng)險(xiǎn)披露不足
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。雖然2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。
（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范，會(huì)計(jì)法規(guī)制度不完善
一方面，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國(guó)的會(huì)計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對(duì)新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定不明確，加大了會(huì)計(jì)核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真。
（六）企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善
當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議
針對(duì)上述房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題，本文提出以下的對(duì)策建議：
（一）提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員作為會(huì)計(jì)信息的直接生產(chǎn)者，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對(duì)當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項(xiàng)，確認(rèn)和計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹財(cái)政部頒布的《會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會(huì)計(jì)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，支持會(huì)計(jì)人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時(shí)俱進(jìn)。
（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。隨著我國(guó)改革開放的深化與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界和政府財(cái)政部門已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，對(duì)其進(jìn)行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―――收入》中的四個(gè)收入確認(rèn)原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，就還存在爭(zhēng)議，使得該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。
（三）完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引
我國(guó)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國(guó)相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。
（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容
針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、全面地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做出評(píng)價(jià)，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算
雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度是會(huì)計(jì)信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度時(shí)，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)制定內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，以使企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度具有完整性和系統(tǒng)性。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文4
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問題 對(duì)策
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。
1.3 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。
2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策
2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2 引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文5
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;成本;特點(diǎn)
一、引言
企業(yè)自身的實(shí)際情況導(dǎo)致企業(yè)之間的會(huì)計(jì)是有所差異的。與其他的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)類似資本運(yùn)作游戲的行業(yè)，所以，財(cái)務(wù)部門和會(huì)計(jì)部門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性可見一斑。在會(huì)計(jì)核算方面，具有獨(dú)特的會(huì)計(jì)成本核算的特點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一個(gè)總稱。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不僅可以將房產(chǎn)與地產(chǎn)合起來開發(fā)，也可以將兩者分開進(jìn)行開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開展的業(yè)務(wù)如下：
（一）土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)自己有償獲得的土地進(jìn)行開發(fā)之后，主要有兩種方式來經(jīng)營(yíng)：一種是有償轉(zhuǎn)讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設(shè)施，然后將其作為商品進(jìn)行出售。另外，還可以開展一些土地出租業(yè)務(wù)。
（二）房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)
房屋的開發(fā)即對(duì)房屋的建造，房屋的經(jīng)營(yíng)就是對(duì)房屋的銷售與出租等活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以在土地開發(fā)完成后繼續(xù)對(duì)房屋的開發(fā)，房屋的開發(fā)完成以后就可以對(duì)房屋進(jìn)行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等等。
（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)
每個(gè)城市都會(huì)有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們的存在，是為社會(huì)生產(chǎn)與居民生活來提供一些公共服務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)也包括對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)。
（四）代建工程的開發(fā)
有時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，這種工程就是代建工程，也屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是具有一定的計(jì)劃性的，所有的開發(fā)項(xiàng)目，像企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋與基礎(chǔ)設(shè)施等等，都應(yīng)該要控制在國(guó)家的計(jì)劃范圍之內(nèi)。然后，要按照一定的原則與企業(yè)指定的計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性
要知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的所有產(chǎn)品，都是要作為商品來進(jìn)入市場(chǎng)的。在市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)要嚴(yán)格按照供需雙方規(guī)定的價(jià)格進(jìn)行銷售或轉(zhuǎn)讓。
（三）開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額較大
對(duì)土地的開發(fā)建設(shè)，都是要先進(jìn)行一定的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，然后對(duì)其可行性進(jìn)行研究，通過征地拆遷、安置補(bǔ)償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個(gè)建筑周期，時(shí)間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對(duì)土地的開發(fā)工程投資數(shù)額也非常大，需要不斷投入資金。
（四）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
所有的行業(yè)都是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的單位成本很高，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，在此期間會(huì)有很多不確定因素，所以，一旦出現(xiàn)了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的積壓與企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，從而使企業(yè)的發(fā)展陷入困境。
四、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算
（一）開發(fā)成本
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地征用時(shí)，會(huì)產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等等。2.前期工程費(fèi)。即企業(yè)在前期工程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程的費(fèi)用等等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。即建造各種基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用。主要包括與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施等等。4.建筑安裝工程費(fèi)。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營(yíng)，建筑安裝工程費(fèi)即支付給外包工程或自營(yíng)工程產(chǎn)生的費(fèi)用。5.配套設(shè)施費(fèi)。即為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的一些不能進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的費(fèi)用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發(fā)間接費(fèi)用。即由房地產(chǎn)企業(yè)所屬的開發(fā)部門或者是工程指揮部門為了對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行組織與管理而產(chǎn)生的一些費(fèi)用，比如工資、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等。
（二）期間費(fèi)用
1.管理費(fèi)用。一般按照項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右來進(jìn)行計(jì)算。2.銷售費(fèi)用。即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷售時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)以及其他的一些銷售費(fèi)用。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用。即企業(yè)為了籌集資金而產(chǎn)生的一些費(fèi)用，主要是一些借款利息與其他的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)
（一）產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同對(duì)于制造業(yè)來說，產(chǎn)成品主要是指那些已經(jīng)完成全部的生產(chǎn)過程并且已經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)的產(chǎn)品。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)成品的內(nèi)容就比較復(fù)雜了，主要有開發(fā)產(chǎn)品、出租所開發(fā)的產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等等，這些產(chǎn)品既可以直接進(jìn)行銷售，也可以出租，抑或是作價(jià)轉(zhuǎn)讓等等。所以，在核算方法上，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品與一般的產(chǎn)成品的核算方法是有很大不同的。
（二）產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜
與制造業(yè)的產(chǎn)品成本的核算相比，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算方法是比較復(fù)雜的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的復(fù)雜性，所以，在開發(fā)過程中，會(huì)發(fā)生許多不同種類和性質(zhì)的費(fèi)用，企業(yè)只有合理的設(shè)置成本核算對(duì)象與成本項(xiàng)目，才能做好會(huì)計(jì)核算工作。
（三）經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值比一般產(chǎn)品要高很多，而且生產(chǎn)周期也比一般產(chǎn)品要長(zhǎng)，所以一般都是采取預(yù)銷的方法，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的流轉(zhuǎn)費(fèi)主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅等等。
六、結(jié)束語(yǔ)
現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)中占有很大地位，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是一個(gè)比較熱門的話題，做好會(huì)計(jì)成本核算，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，同時(shí)這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠持續(xù)良好經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)范文6
一、界定投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)要素的現(xiàn)實(shí)意義
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)或物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，漸成一種時(shí)尚。有的企業(yè)將房地產(chǎn)投資作為主營(yíng)業(yè)務(wù)；有的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)的同時(shí)，兼營(yíng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)主要是為了房地產(chǎn)增值而盈利；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。目前，在西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已經(jīng)是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在我國(guó)，近幾年來，這種投資行為已逐漸在一些企業(yè)中流行，甚至成為了一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
與新形勢(shì)不相協(xié)調(diào)的是，對(duì)這一新生事物在以往只是將其作為一般的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)看待。但是，這種固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。另外，對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理顯然是不合適的；但是將它們按照流動(dòng)資產(chǎn)以成本與可變現(xiàn)凈值孰低的計(jì)價(jià)原則來處理，也是不合適的。因此，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將“投資性房地產(chǎn)”單獨(dú)予以界定是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的重要舉措，對(duì)于規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。
二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇――公允價(jià)值模式
在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，一項(xiàng)房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，其確認(rèn)取決于其持有的目的。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定：投資性房地產(chǎn)，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍包括：1.已出租的土地使用權(quán)；2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3.已出租的建筑物。顯然，投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之；凡是符合上述確認(rèn)條件的房地產(chǎn)均作為投資性房地產(chǎn)核算，否則，作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算。關(guān)于這一點(diǎn)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第四條規(guī)定得很清楚：下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：
（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。
（二）作為存貨的房地產(chǎn)。
如果企業(yè)將一項(xiàng)房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，其會(huì)計(jì)計(jì)量模式將有兩種選擇，一種是我國(guó)目前經(jīng)常采用的成本計(jì)量模式；另一種是目前國(guó)際上流行的公允價(jià)值計(jì)量模式。無(wú)論采用哪種計(jì)量模式，其初始計(jì)量都沒有太大差別，差別主要在后續(xù)計(jì)量中。
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定了兩種計(jì)量模式由企業(yè)根據(jù)客觀實(shí)際加以選擇。一是成本模式，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第9條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》；采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》。二是公允價(jià)值模式，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第10條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的（即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)），可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。顯然，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的需要，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不再單一地使用成本計(jì)量模式，同時(shí)引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，由企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇。筆者認(rèn)為在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中使用公允價(jià)值計(jì)量模式核算更符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，能夠?yàn)樾畔⑹褂谜咛峁┱鎸?shí)的相關(guān)信息，以便信息使用者做出正確的決策。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日首選成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
三、在公允價(jià)值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理并進(jìn)行納稅調(diào)整
在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理及納稅調(diào)整比在成本計(jì)量模式下復(fù)雜得多，因?yàn)槎惙ㄈ匀粚⑼顿Y性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，成本計(jì)量模式下，該業(yè)務(wù)與以往處理沒有區(qū)別，而公允價(jià)值計(jì)量模式下，會(huì)計(jì)法和稅法對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定有很大差別，導(dǎo)致業(yè)務(wù)處理比以往更復(fù)雜。下面筆者通過一個(gè)案例來加以說明。
（一）2007年1月1日，A企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將一棟新建成的廠房出租給某單位，該廠房實(shí)際建造成本為80萬(wàn)元。這時(shí)A企業(yè)應(yīng)將出租的廠房確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)――成本800 000
貸：在建工程 800 000
（二）2007年12月31日，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元。這時(shí)A企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整：
借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200 000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 000
（三）假設(shè)A企業(yè)2007年度共計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)100萬(wàn)元。這時(shí)A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計(jì)算所得稅：
1.稅法允許計(jì)提折舊（假設(shè)按20年直線法計(jì)提折舊不考慮殘值），而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊，因此，多計(jì)納稅所得4萬(wàn)元
（800 000÷20），應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；
2.稅法不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得或損失，因此，多計(jì)納稅所得20萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；
3.廠房賬面價(jià)值為100萬(wàn)元，而計(jì)稅基礎(chǔ)為76萬(wàn)元（800 000
-40 000），兩者之間的差額為24萬(wàn)元（1 000 000-760 000）屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。
根據(jù)以上，企業(yè)應(yīng)做如下賬務(wù)處理：
借：所得稅費(fèi)用 330 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅250 800
〔（1 000 000-40 000-200 000）×33%〕
遞延所得稅負(fù)債79 200（240 000×33%）
（四）2008年12月31日，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格為90萬(wàn)元，假設(shè)以上其他條件不變
1.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整：
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 100 000
貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100 000
2.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計(jì)算所得稅：
借：所得稅費(fèi)用330 000
遞延所得稅負(fù)債19 800 〔79200-（900000-720000）×33%〕
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 349 800
〔（1000000-40000+100000）×33%〕
（五）2009年12月3日，A企業(yè)將該廠房出售，取得價(jià)款120萬(wàn)元，假設(shè)以上其他條件不變
1.A企業(yè)取得價(jià)款：
借：銀行存款1 200 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 200 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 900 000
貸：投資性房地產(chǎn)――成本800 000
――公允價(jià)值變動(dòng)100 000
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入100 000
2.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計(jì)算所得稅：
借：所得稅費(fèi)用396 000
遞延所得稅負(fù)債 59 400 〔79 200-19 800-（0-0）×33%〕
