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在項目建設過程中，如果不控制好施工圖紙設計的質量，單純去控制施工階段的質量是沒有意義的，因為很多施工質量都源自于設計問題。據分析，一般的房地產項目設計費用多數都不足整個項目費用的1%，但這不足1%的費用對于整體造價的影響卻在70%以上。

一、招投標階段

招投標階段是確定施工單位的過程。房地產企業要嚴格控制工程質量，才能在業績贏得口碑。因此，作為施工的主體，施工單位對于工程造價也有著重要的影響。選擇好的施工單位，可以有效保障質量，并節省工期，為房地產項目資金回籠解決不少困難。另外，選擇實力雄厚的施工單位，也可以減緩房地產企業在施工中的資金壓力。過去一些房地產企業為了節約成本，選擇實力差的當地施工單位施工，結果施工單位在施工中因資金問題舉步維艱，甚至靠借高利貸維持項目進展，最后質量及工期都保障不了，無形中增加了項目建設的成本。

二、加強前期工作控制的重要性

房地產項目的成本控制應該是貫穿整個建設過程的，而不應該僅限制于施工或者項目決算階段。首先，項目前期的決策可以說是整個項目建設的基礎。只有在正確決策的基礎上，才能選擇最佳的投資方案，達到資源的合理配置。而如果決策階段有任何失誤，后續的一連串工作都會跟著“走偏”，將會直接造成人力、物力以及財力上的浪費。而現階段的許多房地產項目決策中，往往是幾個項目投資人一拍即合，做出的草率決定，從客觀上講缺乏一定理性。而且多數投資人缺乏施工經驗，導致決策階段出現失誤，為項目后續建設埋下了重大隱患。其次，同樣的問題也存在于設計階段和招投標階段。以項目招投標為例，過去的施工單位多是靠著行業中的熟人介紹或者利益關系承接施工項目，這種流弊在現在的建筑業及房地產行業中仍然存在。這樣的承接方式不僅擾亂了建筑市場的正常秩序，而且在施工過程中難于管理，工程質量難以控制，無形中增加了成本。比如一些施工單位靠著同建設單位的關系，在施工過程中隨意更改設計圖紙，不聽取監理單位意見等，給工程質量管理增加了難度。還有許多施工中的問題，當我們順著原因往前找，就會發現其實問題出在前期的管理上。因此，在房地產建設項目中，加強前期工作的管理，對于成本控制有著重要的意義。

三、房地產開發項目前期成本管理的措施

1.在項目決策階段，最重要的是要集中眾人的力量，加強方案的理性和科學性。為此，建設單位可以考慮在此環節中向行業中的一些專業咨詢服務公司做咨詢，征求他們的合理意見。另外，現階段我國建筑工程或者房地產項目中，監理單位的作用多數都沒有得到正確的認識。過去認為監理單位的職權只存在于施工環節，其它過程則不需其參與，這樣就大大限制了監理單位的主觀能動性。因此，在決策階段可以考慮引入監理單位，通過他們的專業化知識，集思廣益，幫助建設企業做好決策工作。

2.設計階段控制成本的主要措施在于加強限額設計。首先，根據決策階段通過的可行性研究以及投資估算做好初步設計；其次，按照批準后的初步設計總概算來對設計進行控制，同時各專業設計部門在保證滿足使用功能的前提下，按照投資限額來控制設計的成本，嚴格完成技術設計和施工圖紙設計，以保證總投資限額不會被突破。可見，限額設計是將專業設計同成本控制有效的結合在了一起，在限定成本的基礎上，進行滿足功能的專業化設計。

3.招投標階段的成本控制，既要控制總造價的合理性，又要選擇好施工單位。在造價預算上，建設單位要選用專用的造價工程師，或者造價咨詢企業，來完成項目的造價預算。只有掌握了合理的造價，建設單位做到心里有底，才能在招標過程中合理選擇中標單位。其次，招投標環節中，要嚴格控制私下交易活動，保證招投標工作的公開、公平以及公正原則。

四、結語

房地產項目建設的成本控制貫穿于項目整個過程，從前期決策、設計到中期項目施工，最后到項目竣工決算，各個環節對其成本都有著重要的影響。而作為建設單位，要打破過去只重視施工控制的觀念，加強項目的前期管理，從根本上解決問題，避免給后續階段留下隱患。

作者：陳素元 單位：萬科（重慶）房地產有限公司