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房地產(chǎn)存在的問題及建議范文1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；融資渠道

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)融資它包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的融通和房地產(chǎn)消費資金的融通兩大點,包含著籌集資金和供應(yīng)資金兩個基本環(huán)節(jié)。在我國目前的資金融通過程中, 常見的融資渠道主要有以下幾個方面。

(一)融資現(xiàn)狀分析

目前我國房地產(chǎn)市場主要的融資方式根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小可以主要分為上市融資和銀行借貸。產(chǎn)生這兩種主要融資方式的原因可以大致歸結(jié)為企業(yè)自身規(guī)模和所面對的市場。對企業(yè)來講，一般大型的房地產(chǎn)企業(yè)會選擇上市融資，這類企業(yè)一般大多資金雄厚，企業(yè)信譽高、聲譽好，能夠通過國家嚴格的上市審查，可以通過發(fā)行股票來進行融資，開拓融資渠道，但是這樣的大規(guī)模上市房地產(chǎn)公司在中國還屬少數(shù)。而對于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，面對的是地方性市場，資金數(shù)量和規(guī)模都有限制，對于國家的上市審查來說，一般時間較長，成本較高，不適合上市融資，所以一般更多地采取銀行借貸的方式進行融資。

(二)銀行貸款

房地產(chǎn)貸款主要指的是與房產(chǎn)或者是地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款。迄今為止我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源主要還是靠銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局。因為銀行貸款是最一種有效的房地產(chǎn)融資渠道。但是根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,我國銀行貸款占房地產(chǎn)總投資的70%以上。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準,我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)把自身的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)為銀行的金融風(fēng)險,從而影響國家的金融安全。但是隨著銀行信貸被逐步收緊,銀行融資門檻將越來越高,銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少,也可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。面對資金瓶頸,房地產(chǎn)開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

(三) 融資渠道

融資渠道單一，風(fēng)險相對集中一直以來都是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外,主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。同時,資金供給的單一性也是房地產(chǎn)融資不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險高收益特性,管理層對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資一直持謹慎態(tài)度。

根據(jù)前面論述，房地產(chǎn)融資市場上的融資方式主要是銀行信貸是有一定原因的。由于中國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的通道直接進入房地產(chǎn)業(yè)，只能作為儲蓄進入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時候，他只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給銀行體系帶來了巨大的風(fēng)險隱患。

(四)上市融資

公開上市,是一種直接融資,可以分散金融風(fēng)險,降低企業(yè)融資成本,改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。所以理論上講上市融資是最佳的房地產(chǎn)融資渠道。但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難,首先是因為特殊的行業(yè)經(jīng)營和贏利模式,資金流和經(jīng)營流周期性現(xiàn)象明顯,難以達到上市要求。其次,房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻依然很高,監(jiān)管層也層多次關(guān)閉上市大門,不論是通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資, 一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難做到,所以上市融資對于房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)來說仍然將是一種奢望。這種融資方式只限于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

(五)房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,是專業(yè)化的投資機構(gòu)通過發(fā)行股份或收益單位,吸引社會大眾投資者的資金,并委托專業(yè)化的投資人員進行具體經(jīng)營管理。它通過多元化的投資,選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項目和業(yè)務(wù)進行組合投資。并通過組合實現(xiàn)風(fēng)險的分散。具有高收益、低風(fēng)險、高流動性、專業(yè)化管理等特點。房地產(chǎn)信托在資金運用上,可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場, 融資形式也是多種多樣。可以說信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,房地產(chǎn)投資信托基金可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。但是我國產(chǎn)業(yè)基金法沒有出臺, 法律上的障礙成為房地產(chǎn)投資信托基金在我國發(fā)展的最大現(xiàn)實問題。同時委托機制風(fēng)險的存在,影響資金配置的效率, 造成風(fēng)險與收益的不匹配。三是專業(yè)人才缺乏的制約,很難適應(yīng)大規(guī)模房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營運作。

二、房地產(chǎn)融資渠道多元化的作用

(一)有利于降低房地產(chǎn)融資中的單一融資的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)提供的是一種特殊的商品，具有投資額大、建設(shè)周期長、資金回籠慢、不能移動的特點。房地產(chǎn)商享有開發(fā)項目的收益,也就承擔(dān)了相應(yīng)巨大的市場風(fēng)險。而當(dāng)開發(fā)資金主要來自于銀行時,就意味著銀行將產(chǎn)生大量的不良信貸資產(chǎn)，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險。而融資渠道多樣化則可分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風(fēng)險。這樣就把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散于整個金融市場的各種投資者，降低了房地產(chǎn)企業(yè)和貸款銀行的金融風(fēng)險。

(二)有利于資本市場金融工具和金融品種的創(chuàng)新。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以綜合運用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

三、 拓寬與完善我國房地產(chǎn)融資渠道的對策及建議

(一)完善相關(guān)法律法規(guī), 規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道

目前我國很多金融產(chǎn)品相關(guān)的法律、法規(guī)政策還很不完善,法律體系不健全, 規(guī)定不具體,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展,因此完善相關(guān)法律、法規(guī)制度是急需要解決的問題。如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產(chǎn)信托管理辦法等,明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù),規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為, 促進房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

(二)吸收社保基金, 拓寬房地產(chǎn)融資渠道

解決房地產(chǎn)融資問題的根本途徑是尋找高質(zhì)量的資金來源, 即實現(xiàn)投融資方向的創(chuàng)新以及融資渠道的整合提升,房地產(chǎn)融資可以吸收社會上的閑散資金, 如包括社會養(yǎng)老保險基金在內(nèi)的社會保障基金。保險基金所追求的是一種穩(wěn)定、長期、合理的回報, 而非高回報, 同時社會保障基金資金巨大, 正在積極的拓寬基金的保值、增值渠道。而房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模大、周期長, 資金需求量大, 二者之間有很強的互補性。把社保基金引入之后,房地產(chǎn)實現(xiàn)融資目的的同時,分散了自身的風(fēng)險。同時需要指出的是除了繁榮房地產(chǎn)投資一級市場外,也應(yīng)大力推動股票債券二級市場的發(fā)展,增強公眾對房地產(chǎn)業(yè)的吸引力,增強流動性風(fēng)險的分散。

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；保有環(huán)節(jié)；問題；政策建議

目前一些經(jīng)濟發(fā)達的國家，如：美國、日本、英國、瑞士等都已經(jīng)有一套比較完善的房地產(chǎn)稅收制度。目前我國的稅收制度在一定的歷史時期發(fā)揮過它的積極作用，但目前已明顯不適應(yīng)我國市場經(jīng)濟和商品經(jīng)濟的發(fā)展，已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調(diào)控的職能。鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和學(xué)術(shù)屆內(nèi)有識之士關(guān)于改革原有的房地產(chǎn)稅收制度，建立適應(yīng)時代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。國家財政部、國家稅務(wù)總局共同頒發(fā)的財稅[2008]137號文件做出調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的規(guī)定，并醞釀把二稅合一，改為在保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。具體來說，存在以下問題：

1目前我國房地產(chǎn)稅制存在的問題分析

1. 1各征稅環(huán)節(jié)稅負分布不合理

房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅負重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負較輕，且稅收優(yōu)惠范圍大，造成了房地產(chǎn)全壽命周期中各個階段的稅負不合理狀況，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是很不利的。目前，房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費主要有配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費、物業(yè)管理基金等，占房地產(chǎn)相關(guān)稅收的比例為8.92%。交易環(huán)節(jié)的稅費有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、交易管理費、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等，所占比例為72.95%。目前我國房地產(chǎn)保有階段的稅費有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，所占比例為18.13%[7]。考慮到開發(fā)期間需要支付巨額的土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅費都大大高于保有環(huán)節(jié)的稅費。

政府的經(jīng)濟職能之一，就在于利用稅收制度促進經(jīng)濟發(fā)展、提高經(jīng)濟效益、增進社會分配的公平和平等。稅收制度，對于納稅人而言，本應(yīng)該產(chǎn)生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果，但目前我國的稅收制度難以實現(xiàn)這一效果。另外在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負轉(zhuǎn)嫁給了購房者，導(dǎo)致房價很高；由于房產(chǎn)保有階段的稅收少（目前只對生產(chǎn)經(jīng)營性的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅），導(dǎo)致土地閑置和房屋空置現(xiàn)象嚴重，增加投機性購房的積極性，鼓勵土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，這些都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

1. 2稅種繁多、重復(fù)征稅

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，存在重復(fù)征稅。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.2.1土地營業(yè)稅、增值稅和所得稅的重復(fù)

企業(yè)所得稅以企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得為課稅對象，用每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額乘以所得稅率來計算。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)，每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅。所以，土地增值稅也具有所得稅的特征。另外，營業(yè)稅是指在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人應(yīng)按計稅營業(yè)額乘以適用稅率計取營業(yè)稅。這就意味著在房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過程中，既要征收營業(yè)稅又要征收土地增值稅和所得稅，造成了重復(fù)征稅。

1.2.2房地產(chǎn)租賃中重復(fù)課稅

營業(yè)性房屋出租取得的租金收入，需繳納12%的房產(chǎn)稅、5%左右的營業(yè)稅，還有所得稅、城市維護建設(shè)稅以及教育費附加等，房產(chǎn)稅本來歸屬于財產(chǎn)稅，在這里又扮演了流轉(zhuǎn)（營業(yè)）稅的角色，造成了重復(fù)課稅。目前市場上住宅類房產(chǎn)無論自用或出租都沒有強制征稅，政府就喪失了大量的優(yōu)質(zhì)稅源（由于房地產(chǎn)本身具有保值和增值的特點，激發(fā)了投資客投資房產(chǎn)的熱情，有的人名下有多處房產(chǎn)。）。因此，降低交易階段的重復(fù)征稅，不但能更好地激活房地產(chǎn)市場，也有利于地方政府形成豐富、穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收收入，有利于進行可持續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，真正做到取之于民用之于民。

1.2.3契稅與印花稅的重復(fù)

對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按書據(jù)或契約所承載金額繳納萬分之五的印花稅，又要按規(guī)定的稅率繳納契稅。印花稅是就經(jīng)濟活動中書立的憑證契約征收，契稅是對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時就雙方當(dāng)事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復(fù)問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。

1.2.4營業(yè)稅自身的重復(fù)

營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中的一個主要稅種，在開發(fā)階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業(yè)所取得的營業(yè)額為計稅依據(jù)；在銷售階段的計稅依據(jù)除包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用外，還包括前一階段己繳納的營業(yè)稅；如果房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中經(jīng)過多次交易那么就不可避免地產(chǎn)生了重復(fù)征稅的問題。重復(fù)征稅從微觀上來說，提高了房地產(chǎn)的售價，增加了消費者的負擔(dān)，從宏觀上來說，加重了房地產(chǎn)業(yè)的稅負，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

1. 3內(nèi)外稅制不統(tǒng)一

我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，具體表現(xiàn)在四個方面：

1.3.1兩套房產(chǎn)稅制度

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制規(guī)定對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅，而對外資企業(yè)和外籍人員征收城市房地產(chǎn)稅，既不統(tǒng)一，又不規(guī)范。還有，對內(nèi)資企業(yè)和個人使用土地的征收城鎮(zhèn)土地使用稅，而對外資企業(yè)和外籍人員則不征收此稅，改征土地使用費。

1.3.2兩套所得稅制

對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，對涉外房地產(chǎn)企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。

1.3.3城市維護建設(shè)稅和教育費附加內(nèi)外不統(tǒng)一

對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，對外資房地產(chǎn)企業(yè)尚未開征。

這種“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則，同時給稅收征管也帶來了諸多不便，不利于企業(yè)的平等競爭。

1. 4征稅范圍過窄

房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，其中，縣城、建制鎮(zhèn)指縣、鎮(zhèn)政府所在地。農(nóng)村不包括在征稅范圍中，相當(dāng)于在農(nóng)村城市化程度不斷提高的今天，自動放棄了一大塊穩(wěn)定的稅源，也使稅制本身顯失公平。房產(chǎn)稅還規(guī)定了行政事業(yè)單位、機關(guān)團體、軍隊及由財政部門撥款的單位自用房產(chǎn)免稅，個人非營業(yè)用房產(chǎn)免稅，這些政策與目前我國個人財富向住房轉(zhuǎn)化及公房制度改革的現(xiàn)狀不符合，也放棄了較大的稅源。

1. 5計稅依據(jù)不合理

我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)的從量計征。這種方式雖然簡單，但依據(jù)只是有限的土地面積，而土地作為稀缺資源，其價值會不斷上升。這種從量計征方式使得稅收收入不能隨課稅對象的價值上升而上升。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分別為按房產(chǎn)原值征稅的從價計征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計算（這里的房產(chǎn)原值是歷史成本），利用這種計稅方法，房產(chǎn)稅收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。從租計征是按租金收入乘以12%的稅率計算。同一處房產(chǎn)分別按兩種方法所得的結(jié)果是不一樣的，這樣的規(guī)定顯然是不合理的。

1. 6稅費體系混亂，稅輕費重

我國目前的房地產(chǎn)稅費體系混亂，具體表現(xiàn)在：

1.6.1稅費并立

在現(xiàn)行稅費管理體制下，幾乎所有的收費（基金）項目都是以行為來征收，與以行為為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，城市建設(shè)維護稅與“市政設(shè)施建設(shè)費”，“城市規(guī)劃建設(shè)費”和“商業(yè)網(wǎng)點配套費”屬同一性質(zhì)。

1.6.2稅輕費重

我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費項目名目繁多，并且這些收費項目多集中在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和交易階段。比如：在房地產(chǎn)開發(fā)階段有企業(yè)開發(fā)登記費、城市規(guī)劃設(shè)計費、土地閑置費、預(yù)算審查費、招標管理費、施工執(zhí)照費、質(zhì)量管理監(jiān)督費、市政公用設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費等等，據(jù)統(tǒng)計費項總數(shù)遠多于稅項總數(shù)。有關(guān)資料表明，國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)價格中成本、費用、稅金、利潤這四部分的比重分別為73%， 10%，10%，7%，而我國為41 %，40%，10% ，9%。可見對我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，提高房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量，降低或取消彈性的和不合理的收費是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費，不僅大大加重了房地產(chǎn)開發(fā)者、經(jīng)營者、銷售者的負擔(dān)，而且加重了房地產(chǎn)買受人的負擔(dān)，致使許多地方的商品房價格居高不下，普通職工只能望房興嘆。同時，我國目前的房地產(chǎn)行政性收費大多缺乏法律依據(jù)，許多地方、許多項目都是亂收費、亂攤派。另外，行政性收費機關(guān)較多，主體不一。據(jù)調(diào)查，不僅有關(guān)的行政機關(guān)向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易人收費，而且某些非行政機關(guān)也巧立名目，以行政機關(guān)的名義收費，造成房地產(chǎn)行政性收費的極大混亂，并且許多機關(guān)收費以后據(jù)為己有，不向上級主管機關(guān)申報，造成國家收入的極大流失。

2房地產(chǎn)稅制改革的建議

通過以上分析，借鑒國際慣例和經(jīng)驗，結(jié)合我國實際，在遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權(quán)、嚴格管理等基本原則的基礎(chǔ)上，筆者認為房地產(chǎn)稅制應(yīng)從以下幾個方面進行改革：

2. 1房地產(chǎn)取得稅制改革

在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，將契稅并入印花稅中。契稅是一個傳統(tǒng)的稅種，但鑒于印花稅具有契稅的所有功能，我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額為計稅依據(jù)。

2. 2房地產(chǎn)保有稅制改革

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段和交易階段相對于房地產(chǎn)保有階段來說稅種多且所占的比重大。針對這種情況，建議如下：

2. 2. 1改革房產(chǎn)稅

合并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅，在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，設(shè)計全新的房產(chǎn)稅稅制，目前城市房地產(chǎn)稅已經(jīng)取消。全新的房地產(chǎn)稅包括征收對象、計算依據(jù)和稅率三方面，根據(jù)不同地區(qū)分別設(shè)置。比如：征收對象可以按照以家庭為單位，其名下的房產(chǎn)面積總和低于90平方米的免征，90-120平方米的設(shè)定一個比率，120平方米以上的設(shè)定一個較高的比率。計算依據(jù)應(yīng)以房地產(chǎn)的市場價格為準。如果國家和地方政府每年對房地產(chǎn)的價格進行評估，就會花費大量的人力和物力，而且每年評估一次也沒有必要，建議以三年作為一個周期，每三年評估一次。

2 .2. 2建議土地使用權(quán)出讓金一次性繳納改為分年度繳納

目前我國實行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用權(quán)出讓金，在某些城市這部分收入已經(jīng)占到財政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 40%以上來自上年度的土地出讓金。但我國土地資源有限，如果地方政府的財政收入大部分來自于土地使用權(quán)出讓金，會造成現(xiàn)任政府把土地50-70年的土地使用權(quán)出讓金在幾年內(nèi)就用掉，不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。同時也會造成城市缺乏創(chuàng)新性和活力。所以建議土地使用權(quán)出讓金分年度繳納，具體數(shù)額按當(dāng)年的評估價格確定。

2 .2. 3取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，建議開征土地閑置稅

我國現(xiàn)行的土地出讓制度是土地批租制，規(guī)定在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，用地者可以通過交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權(quán)。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的市場價格。因此，從嚴格意義上說，我國的土地使用者應(yīng)當(dāng)支付地租，而不是承擔(dān)土地使用稅。因此，建議取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，開征土地閑置稅，促進土地資源的有效利用，減少士地的浪費。1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定了對閑置年限不同的土地的懲罰規(guī)定，但這種規(guī)定已經(jīng)不符合目前的市場情況，各個地區(qū)需根據(jù)自己的實際情況重新制定規(guī)則。

2. 3房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅制改革

2. 3. 1對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)取得的收益僅征收所得稅

首先要從統(tǒng)一稅收法律法規(guī)入手，對房地產(chǎn)實行內(nèi)外統(tǒng)一的稅費制度。首先， 將企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅合并為統(tǒng)一的適用于內(nèi)外資企業(yè)所得稅。其次，將外資企業(yè)和外籍人員納入房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人之中，納入房地產(chǎn)費的征收之列，使房地產(chǎn)稅費負擔(dān)與收益一致， 誰受益誰納稅繳費，受益多負擔(dān)多，收益少負擔(dān)少。從而為市場主體的平等競爭創(chuàng)造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收，不再征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，并適當(dāng)降低稅率。

2.3.2適時開征遺產(chǎn)稅與贈與稅

遺產(chǎn)稅、贈與稅的開征將彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。遺產(chǎn)稅、贈與稅的主要征收目的不在于財政收入，而在于協(xié)助個人所得稅，調(diào)節(jié)財富分配，因此，應(yīng)采取高起征點和高累進稅率，促進社會公平。

3總結(jié)

本文通過對我國房地產(chǎn)稅制存在問題進行深入分析的基礎(chǔ)上，遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權(quán)、嚴格管理等基本原則的前提下提出了符合我國客觀實際的房地產(chǎn)稅制改革的政策建議。同時，筆者認為為了使這些政策建議有效地落實，相關(guān)的配套措施必須跟上，比如，對房地產(chǎn)租、稅、費概念的澄清，加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的管理，完善房地產(chǎn)評估制度和評估機構(gòu)，加強房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收管理等等。

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房地產(chǎn)存在的問題及建議范文3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ；登記制度

Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.

Keywords: real estate property; registration system

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權(quán)屬狀態(tài)。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產(chǎn)生不斷改變的時候，就非常容易引起權(quán)屬的糾紛。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)的登記環(huán)節(jié)一直存在于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與交易的過程中。建立房地產(chǎn)的登記制度是現(xiàn)在國際上各個國家所采取的有效措施。但是因為一些歷史性原因，現(xiàn)在國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)登記制度相關(guān)的規(guī)定還是不夠完善，大多數(shù)都是原則方面的規(guī)定，還存在著一些問題需要進行深層次的研究。

因為國內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的制度是通過體制的改革推動而發(fā)展的，房地產(chǎn)的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國內(nèi)房地產(chǎn)的登記實施土地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)分開登記的制度，就無法成立統(tǒng)一化不動產(chǎn)的登記機關(guān)，登記范圍也不統(tǒng)一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度更加科學(xué)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化,通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度中存在的問題，提出了相關(guān)的建議。

國內(nèi)與國外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的實際情況

（一）國外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產(chǎn)在國際上的很多國家被叫做不動產(chǎn)或是地產(chǎn)。所以，在大多數(shù)的國家都把房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記叫做不動產(chǎn)的登記或是土地登記。登記部門在每個國家也是不一樣的。現(xiàn)在，在軌跡上有關(guān)房地產(chǎn)登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國創(chuàng)建的契據(jù)登記的制度，一種是澳大利亞人創(chuàng)建的登記發(fā)證的制度，還有一種是德國創(chuàng)建的強制性的登記制度。在具體的產(chǎn)權(quán)登記方面，國外大概采取這兩種方式：一是成立獨立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來充當(dāng)，如，美國地方的法院等。

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度

我國現(xiàn)在實行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度是強制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產(chǎn)的行政部門來進行登記。

按照我國的有關(guān)房地產(chǎn)的管理法規(guī)，房地產(chǎn)的權(quán)利改變是需要進行登記的，這就表明了房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)改變是要通過登記才能夠成立的。

現(xiàn)在實行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度存在的問題分析

（一）不動產(chǎn)的登記分屬不同部門，這違反了房地產(chǎn)的一致性原則

我國在土地與房屋物權(quán)方面的登記，不但有建設(shè)機構(gòu)的相關(guān)管理條例，還有土地部門的相關(guān)規(guī)則。土地登記的發(fā)證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發(fā)證部門是房產(chǎn)的管理機構(gòu)。盡管地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)定了地方政府能夠建設(shè)一個專門的機構(gòu)來負責(zé)房地產(chǎn)的管理與土地的管理工作，能夠頒發(fā)一些統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記證書，但是因為已經(jīng)存在了土地與房產(chǎn)的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現(xiàn)在我國的很多地方還在采取房產(chǎn)與地產(chǎn)分開登記發(fā)證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一體化的原則，還會造成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體不同等一些問題，出現(xiàn)糾紛。也會讓登記的手續(xù)變得復(fù)雜。

房地產(chǎn)登記的效力和房地產(chǎn)交易的合同效力關(guān)系不清晰

根據(jù)城市房地產(chǎn)的相關(guān)管理條例，房屋的買賣一定要向縣級以上的人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)申請房屋登記，房屋的所有權(quán)才可以進行轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的權(quán)利登記應(yīng)該存在于物權(quán)登記的范圍之內(nèi)，它的功能是可以將所有權(quán)的歸屬和其他的權(quán)利狀態(tài)都進行公示，來實行物權(quán)表證的作用。房地產(chǎn)的交易合同關(guān)系應(yīng)該存在債權(quán)的范圍內(nèi)。它的功能是組建民事上的法律關(guān)系，能夠起到確定合同雙方的當(dāng)事人民事的權(quán)利和義務(wù)的法律關(guān)系的功能。因此，物權(quán)和債權(quán)屬于不同的民事權(quán)利，物權(quán)的登記效率是不可以影響到債權(quán)的成立的。房地產(chǎn)的登記屬于行政管理方面的確權(quán)行為，但是房地產(chǎn)的交易合同是民事方面的合意產(chǎn)物，要是達到了合同中規(guī)定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來作為最后的生效條件，要是強制性地把登記當(dāng)作是房地產(chǎn)交易合同的生效條件，就會違反了合同法律的原來意義，就會導(dǎo)致當(dāng)事者就民事的內(nèi)容，在不妨害國家、社會以及集體或是其他人的利益的基礎(chǔ)上，有權(quán)利協(xié)商并達成一致，來處理法律賦予的民事權(quán)利自由被剝奪。

房地產(chǎn)的登記表現(xiàn)在行政管理方面的需求，這同物權(quán)的保護目的不同

國內(nèi)現(xiàn)在實行的有關(guān)土地管理的法規(guī)都被注明了管理法，別的與房地產(chǎn)法律相關(guān)的法律也都是一些行政法規(guī)與條理所構(gòu)成的，導(dǎo)致了國內(nèi)的房地產(chǎn)法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產(chǎn)沒有通過登記就存在在市場中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過協(xié)議的方式進行房產(chǎn)權(quán)證書、土地使用證書等的交換，不通過登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續(xù)，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費用等一些問題出現(xiàn)了糾紛，后來又由于房子失火，損失了很多的財產(chǎn)，雙方到了法院討說法。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會很難進行審理。

改善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的建議

我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權(quán)利和民事的權(quán)利沒有區(qū)分，多數(shù)是行政管理的法律。因此，建議：

社會市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的運作也在逐漸地規(guī)范起來，應(yīng)該讓房地產(chǎn)的登記作用不斷地由管理的功能上轉(zhuǎn)移到對私權(quán)的維護上，使它成了調(diào)整平等個體間猶豫不動產(chǎn)而出現(xiàn)的民事關(guān)系的法律規(guī)定。

讓房地產(chǎn)的登記成為人們保護自己交易安全的活動。

應(yīng)該成立統(tǒng)一化的登記法規(guī)，建立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理機構(gòu)，建立統(tǒng)一化的程序規(guī)定，讓不動產(chǎn)登記更規(guī)范、更方便。

對農(nóng)村的土地房屋的管理方面也需要建立權(quán)屬登記的制度，來適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展的需求。

應(yīng)該在房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等方面進行確定的登記和合同行為關(guān)系，將行政管理與民事管理的行為區(qū)別開，使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記制度更科學(xué)、更規(guī)范。

總結(jié)：

本文主要論述了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度，主要根據(jù)現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)登記中出現(xiàn)的一些問題進行了分析，對房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律規(guī)定中出現(xiàn)的一些問題，如，登記的部門不統(tǒng)一，效力不確定等，進行了闡述。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權(quán)屬狀態(tài)。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產(chǎn)生不斷改變的時候，就非常容易引起權(quán)屬的糾紛。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度更加科學(xué)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化，通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度中存在的問題，提出了相關(guān)的建議。

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房地產(chǎn)存在的問題及建議范文4

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀對策

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A文章編號：2095-2104（2012）

0 前言

房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系的重要組成部分，它在產(chǎn)品市場和要素市場中都占有很重要的地位。自20世紀90年代初開始發(fā)展起來的，隨著房地產(chǎn)市場突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為消費熱點和新的經(jīng)濟增長點，對經(jīng)濟的高速發(fā)展、市場內(nèi)需的擴大、投資和消費的雙向增長、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發(fā)揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，而且還帶動了建筑、金融等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中，一方面，中介機構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)，促進了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運作;另一方面，由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費者事件時有發(fā)生。文章闡述了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析了目前行業(yè)中存在的問題，針對問題提出了相應(yīng)措施，以促進本地房地產(chǎn)中介組織和整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

1.1 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的總體發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體上看，本地房地產(chǎn)的發(fā)展己步入快車道，具備了作為新的經(jīng)濟增長點的特征和條件。據(jù)統(tǒng)計，2010年本地房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量占全市中介服務(wù)業(yè)企業(yè)的13. 8%; 年末從業(yè)人員達到11283人，占17.5%; 營業(yè)收入為13.05億元，資產(chǎn)總計約為40億元。由于行業(yè)政策等因素使得市場并未形成壟斷，本地中介行業(yè)的競爭顯得異常激烈。到2010年初，本地房產(chǎn)中介行業(yè)里比較強大的企業(yè)約有20多家，此外還有眾多的小型中介企業(yè)為街道兩旁的小型門面店及辦事處等。

1.2 本地房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中存在的問題 1.2.1 發(fā)展無序，企業(yè)生存率低

市場對房地產(chǎn)中介的需求逐步放大，但房地產(chǎn)中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不規(guī)范，準入制度不完善，企業(yè)間存在惡性競爭，因而許多中小房地產(chǎn)中介企業(yè)逐步被淘汰，近年來，由于當(dāng)?shù)卣菩械淖》拷ㄔO(shè)、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)市場的潛力在不斷釋放，本地的中介業(yè)務(wù)成倍上升，有許多投資人看好這一巨大的市場，不斷地涌入從而大大加快當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介業(yè)的洗牌速度。

1.2.2經(jīng)營失信，社會信譽度低

日前對房地產(chǎn)中介組織的資質(zhì)管理和行為監(jiān)督尚不健全。樓市異變之下的中介市場，是一個急需監(jiān)管和自律的市場，房產(chǎn)中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當(dāng)前二手房市場在資金監(jiān)管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)將賺錢看作是唯一目的，一些經(jīng)紀機構(gòu)扣留、騙取看房押金的行為，故意讓房屋買賣雙方互相隔絕，加劇信息不對稱，以壓低賣價、抬高買價，從中獲取非法所得的現(xiàn)象; 以霸王條款、虛假廣告、隱瞞重要信息、承諾不予兌現(xiàn)、巧立名目胡亂收費等方式強迫和欺騙的問題也較為普遍，因此，如何重塑社會對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的信任，己成為整個中介行業(yè)發(fā)展所面臨的嚴重問題。

1.2.3 企業(yè)規(guī)模較小，抗風(fēng)險能力差

據(jù)統(tǒng)計，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中從業(yè)人員數(shù)在10人以下的占80%; 超過50人的占4.9%。專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問題之一，除少數(shù)規(guī)模較大的機構(gòu)內(nèi)部設(shè)有一些專業(yè)部門，絕大部分機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍狹窄，沒有實行專業(yè)分工，缺乏自身的業(yè)務(wù)強項，因此缺乏為客戶提供法律咨詢、評估、信貸、產(chǎn)權(quán)登記和過戶手續(xù)等多樣化的服務(wù)。業(yè)務(wù)種類單一，經(jīng)營范圍狹窄，也造成了企業(yè)抵抗風(fēng)險能力的不足。

1.2.4 市場準入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。目前，只有少數(shù)幾家大公司在招聘員工時有大專以上學(xué)歷要求而且要有相應(yīng)的工作經(jīng)驗，其他一些小中介企業(yè)都沒有學(xué)歷限制，一般的高中學(xué)歷都可以去任職。

1.2.5 法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力

當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)中介組織設(shè)立、運營以及對從業(yè)人員資格認證、行為管理進行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件己初步形成了一個框架，但還不健全和完善。同時，由政府直接監(jiān)管，面對數(shù)量龐大的中介機構(gòu)和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時還存在著尋租空間，另外，政府各職能部門以各自的依據(jù)和方式參與監(jiān)管，會造成政出多門，企業(yè)無所適從，且易產(chǎn)生許多漏洞，而行業(yè)協(xié)會監(jiān)管同樣存在諸多問題。1.2.6信息化程度低

目前在本地市場上，實行計算機信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理，并擁有自己的網(wǎng)站的中介企業(yè)可以說是少之又少，除少數(shù)大的中介公司外，一般都沒有像樣的設(shè)備，因此被人們稱之為"皮包公司"。

1.3 房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

目前房地產(chǎn)中介市場的欺詐行為包括包銷、無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營、房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書、濫用格式合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按期限辦理備案手續(xù)、虛假廣告等。這些不當(dāng)行為嚴重危害了房地產(chǎn)中介市場的有序、健康地發(fā)展。同時，也給社會維穩(wěn)帶來了極大的隱患。

2. 健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的對策和建議

2.1 房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展對策

2.1.1 加強政府規(guī)劃和調(diào)控，引導(dǎo)企業(yè)有序發(fā)展

由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的局限性，因此，政府應(yīng)采取措施對市場進行調(diào)控，以彌補市場機制的不足，因為市場是有缺陷的，需要政府加以干預(yù)。當(dāng)?shù)卣梢酝ㄟ^制定一定時期的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展計劃，并運用信息披露、稅收、信貸、擔(dān)保基金等經(jīng)濟手段，對本地房地產(chǎn)中介組織發(fā)展的速度、規(guī)模和結(jié)構(gòu)進行事先規(guī)劃和過程調(diào)控，避免或減少大起大落。

2.1.2 樹立中介品牌，加強企業(yè)誠信建設(shè)

鼓勵一批具有實力、運作規(guī)范的房地產(chǎn)中介企業(yè)，通過各種手段塑造服務(wù)品牌，以真誠的服務(wù)、專業(yè)的素質(zhì)在客戶心目中樹立威信，在競爭中脫穎而出，成為房地產(chǎn)中介名牌企業(yè)。同時，采取建立企業(yè)信用檔案，開展企業(yè)信用評級，創(chuàng)造有利企業(yè)誠信經(jīng)營的環(huán)境和條件。

2.1.3 規(guī)范市場準入制度，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)

應(yīng)加快實施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有權(quán)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)資格證書: 嚴肅查處無資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。同時，加強對從業(yè)人員的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)考核，使房地產(chǎn)中介從業(yè)人員具備系統(tǒng)的專業(yè)知識，較強的溝通能力，良好的職業(yè)道德和牢固的法紀觀念。

2.1.4 完善法律法規(guī)，改進政府監(jiān)管和行業(yè)自律

制定一部自成體系的房地產(chǎn)中介法律或法規(guī)，提高立法層次和法律效力。修訂、調(diào)整和充實與房地產(chǎn)中介"基本法"銜接配套的法規(guī)或規(guī)章，優(yōu)化法律結(jié)構(gòu)， 完善法律體系。

在房地產(chǎn)法律法規(guī)中增加或重新設(shè)置概念準確、含義清楚、解釋詳盡的條文，增強法律法規(guī)的適用性和實效性。

2.1.5 推廣實行計算機信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理

將IT產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)結(jié)盟，創(chuàng)建局域網(wǎng)、遠程網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)體系，構(gòu)建公司在房屋置換市場上的網(wǎng)絡(luò)信息高速通道。開發(fā)各種與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的軟件，如交易、評估、抵押、按揭等。利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段向客戶提供高品質(zhì)、人性化和多樣化的房地產(chǎn)中介服務(wù)。

2.2 對相關(guān)立法的幾點建議

借鑒國外的立法經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)中介市場的實際情況，建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：嚴格市場準入制度、設(shè)立行業(yè)協(xié)會、規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)的禁止行為、建立中介機構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文5

關(guān)鍵詞：法律；規(guī)范；房地產(chǎn)交易

一、現(xiàn)行法律存在問題

（一）土地征用制度不健全

要規(guī)范房地產(chǎn)市場必須從源頭入手：嚴格控制土地征用。現(xiàn)行的土地法律規(guī)范重要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》以及一些地方自己出臺的相關(guān)規(guī)定，但遺憾的是這些法律對于土地征用過程中可能存在的問題規(guī)定的普遍過于籠統(tǒng)，有些實質(zhì)性的問題更是只字未提，這樣的話不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

（二）拆遷賠償制度的不合理

在現(xiàn)行的賠償制度中，賠償數(shù)額的確定是一個老大難的問題，按照現(xiàn)行的土地法的相關(guān)規(guī)定。城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。但土地上的房屋等其他不動產(chǎn)去屬于私有，這二者的分離在造成了在賠償?shù)臅r候只是賠償房屋及其不動產(chǎn)的價值，再加之賠償標準的偏低等因素導(dǎo)致了大量釘子戶的出現(xiàn)，比如近期的“宜黃事件”，這在一定程度上破壞了和諧社會的構(gòu)建。

（三）商品房預(yù)售款的監(jiān)管存在問題

在具體的實踐中，由于法律對房屋預(yù)售有相當(dāng)嚴格的規(guī)定，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金不足問題就會想盡各種辦法拿到預(yù)售許可證，從而將房屋購買者的預(yù)購房款套入自己囊中，然而由于其自身資金的不足也就難免其將預(yù)購房款挪作他用，這種情況則很容易的就導(dǎo)致資金鏈斷裂的情況發(fā)生，最終使購房者的權(quán)益受到損害，從而不利于房地產(chǎn)交易市場穩(wěn)定的發(fā)展。最近各地相繼了規(guī)范挪用預(yù)售款的政策，預(yù)售資金將全部存入在商業(yè)銀行開設(shè)的專用賬戶監(jiān)管，而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過審批，資金將只能用于指定樓盤的建設(shè)。這只是一個開始，在實際的運用過程中會遇到很多問題，開發(fā)商同樣可以巧立名目來提取預(yù)售款。要徹底解決這個問題，還需要做長期的努力。

（四）行政強制拆遷所帶來的問題

在實際的過程中，各地政府特別是基層政府，為了完成拆遷任務(wù)，經(jīng)常會出現(xiàn)強制拆遷的行為，這會使群眾更加的反感，激起群眾的憤怒，從而發(fā)生過激的行為，這不利于社會的穩(wěn)定，也不利于房地產(chǎn)的交易。近日據(jù)法制晚報報道，新拆遷條例有望近期出臺，行政強拆將被取消，這對房地產(chǎn)交易市場來說是一個利好消息。

二、房地產(chǎn)交易市場的存在的風(fēng)險

隨著經(jīng)濟社會的進步，人們的消費觀念發(fā)生的變化直接導(dǎo)致了在房地產(chǎn)市場中按揭制度的盛行，銀行業(yè)隨之大量的向社會發(fā)放貸款來獲取利潤。然而由于我國法律體系存在的諸多問題，使我國房地產(chǎn)市場中存在著大量的風(fēng)險，具體而言這些風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）預(yù)售中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過規(guī)避法律的方式順利的申請預(yù)售許可，而預(yù)售許可又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)售房款挪作他用，這又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂，從而使那些本該用于房屋建設(shè)的資金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使購房者的權(quán)益受到難以彌補的損害。雖然現(xiàn)在出臺了設(shè)置預(yù)售款專用賬戶的文件，但是能不能有效地防止這一現(xiàn)象的發(fā)生還有待驗證。

（二）房地產(chǎn)交易中存在大量的欺詐現(xiàn)象

由于法律規(guī)范存在漏洞，直接導(dǎo)致了“一房多賣”等現(xiàn)象的發(fā)生，這樣不利于整個市場交易的穩(wěn)定，增加了欺詐存在的可能性。然而現(xiàn)有的法律在對待此類問題時多是將其定性為民事欺詐行為，這不能從對此類違法者予以有效地打擊也加劇了風(fēng)險的存在。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)自身的問題

資金問題肯定是不能回避的，但在具體的實踐中有些開發(fā)商為了在短期內(nèi)回收資金和再生產(chǎn)，故而將土地抵押給銀行以獲得預(yù)售許可從而對房屋進行預(yù)售。但由此產(chǎn)生糾紛時沒有法律依據(jù)使得購房者的權(quán)益得不到保障。

三、預(yù)防、控制房地產(chǎn)交易市場風(fēng)險的建議

（一）完善房地產(chǎn)市場關(guān)于預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)

立法機關(guān)應(yīng)從源頭入手抓住最根本的問題。除了各地出臺的規(guī)范預(yù)售款的文件，國家更應(yīng)該對房地產(chǎn)市場預(yù)售作更為嚴格的相關(guān)規(guī)定，加強對預(yù)收款的監(jiān)管，確保專款專用。

（二）嚴格房地產(chǎn)市場的準入標準，提高準入門檻

相關(guān)部門應(yīng)加強對本地區(qū)、本行業(yè)的房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，嚴格的控制準入標準，確保房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)生；同時要堅決的對那些信譽差、資質(zhì)低的企業(yè)進行淘汰，從而達到降低房地產(chǎn)企業(yè)違約的風(fēng)險的目的。

（三）定期公布房地產(chǎn)企業(yè)抵押擔(dān)保的信息

公布企業(yè)的抵押擔(dān)保信息有利于購房者在決策的時候作出更為合理的判斷，使購房者的權(quán)益得到更為合理的保障。

（四）銀行應(yīng)加強對貸款企業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審查

銀行在發(fā)放貸款的時候應(yīng)兼顧地區(qū)及客戶結(jié)構(gòu)的審查，將貸款投放到那些信譽好、發(fā)展成熟的企業(yè)上；同時要嚴格控制對貸款的滾動發(fā)放；另外一個方面要防止貸款詐騙的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（五）加強執(zhí)法

相關(guān)部門應(yīng)加大對土地市場的監(jiān)管力度，防止土地浪費現(xiàn)象的發(fā)生；另外也要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，重點打擊那些惡性炒房引發(fā)的行為，加大對房地產(chǎn)交易市場中欺詐行為的打擊力度。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)試產(chǎn)存在的問題不是輕而易舉就可以解決的，對房地產(chǎn)市場管理的相關(guān)法律法規(guī)進行全面的修改現(xiàn)在又不可行，因此我們只能在現(xiàn)有的法律框架體系下對該問題循序漸進的予以解決。我們可以對法律作進一步更為細化的規(guī)定，加強對土地的統(tǒng)一管理，將國家的調(diào)控與市場的調(diào)控有機的結(jié)合起來，徹底完善土地管理法與房地產(chǎn)市場交易的相關(guān)規(guī)定，合理的預(yù)防和控制房地產(chǎn)交易市場中存在的風(fēng)險。

參考文獻：

［1］沈暉.健全我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系[J]．現(xiàn)代商業(yè),2009,(2)．

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟 可持續(xù)發(fā)展 問題

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展是我國市場經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，在國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)重要的地位。但是隨著近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，出現(xiàn)了房價居高不下，土地資源的浪費以及環(huán)境的破壞等問題。給我國的經(jīng)濟和政治帶來了巨大的沖擊。隨著生活水平的提高，人們的思想覺悟提高，對環(huán)境和資源十分的重視。因此，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展迫在眉睫。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題和現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展不僅能夠擴大就業(yè)，帶動運輸、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也對促進我國經(jīng)濟社會發(fā)展有著重要的作用。然而，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟在取得快速發(fā)展的同時，也存在一些問題，這些問題的存在制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，也對整個國民經(jīng)濟發(fā)展帶來不利影響。因此，筆者分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在的問題。

1.1、房地產(chǎn)發(fā)展中帶來的環(huán)境破壞的問題

人類在開展活動的過程中如果稍有不慎就會對環(huán)境造成極大的破壞和危害。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有些房地產(chǎn)商進行開發(fā)時只是片面的追求經(jīng)濟效益，因此給環(huán)境帶來了不同程度的破壞。一方面是空氣污染。房屋建設(shè)密度大，建筑物容積率過高，導(dǎo)致污染物不能有效地排除，市區(qū)的空氣質(zhì)量下降，危害了人類的健康。另一方面是對植被的破壞。開發(fā)商過度開發(fā)，造成植被覆蓋率降低，綠色空間變小，而城市大多遠離自然，長時間居住會造成人的心情壓抑，生活情趣不高。最后，部分開發(fā)商圍湖建房，造成湖泊的蓄洪排洪能力降低，一旦到了雨水頻繁的季節(jié)，對人民的生命財產(chǎn)和安全會帶來影響。

1.2、房地產(chǎn)發(fā)展中帶來的資源浪費問題

目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)是粗放式的發(fā)展，國家對房地產(chǎn)開發(fā)缺乏一定的宏觀調(diào)控，造成了開發(fā)過程中資源的浪費。中國是一個人口大國，資源富足，但是人均資源占有量卻相對不足，而房地產(chǎn)這種粗放式的開發(fā)給資源帶來了更大的壓力，不僅影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，更加對國家經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來了重大的影響。為了后代子孫發(fā)展的需要，要對這種資源浪費的行為進行及時的制止。

1.3、房地產(chǎn)空置率較高

目前空置房率很高，不僅影響了經(jīng)濟發(fā)展，而且引發(fā)了很多的社會問題。一般的商品房空置率保持在5%到10%最合理，超過了20%就會很危險，出現(xiàn)商品房嚴重積壓。我國的空置房區(qū)域分布，各地都不同。根究調(diào)查研究嚴重地區(qū)的空置房率高達50%以上，更甚之情況出現(xiàn)了“空城”。然而空置房問題出現(xiàn)的原因主要有：首先，房地產(chǎn)開發(fā)商不注重工程質(zhì)量，偷工減料或者用不合格的材料建造，忽視了產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督，造成了產(chǎn)品銷售滯后。其次，房地產(chǎn)商的炒作，房價過高，超過了國民的經(jīng)濟承受能力，造成房地產(chǎn)滯銷。最后，空置房問題一直沒有得到很好的整治，問題一直都有，歷年累計造成更嚴重的空置房問題。老問題沒有解決新問題又出現(xiàn)

1.4、房地產(chǎn)開發(fā)和城市基建配合度低

隨著科技的發(fā)展，住宅的智能化日益成為一種時尚，成為房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向；城市的基建日益完善，交通壓力變大，房屋的購需求變低。為了房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，要時刻的保持對發(fā)展趨勢的敏感度，利用科技對人類的住房發(fā)展帶來新的沖擊。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展概念的提出

可持續(xù)發(fā)展的概念最早是在20世紀80年代提出的，隨著近些年的發(fā)展得到了不斷地完善。可持續(xù)發(fā)展既要滿足當(dāng)代的需要，又不損害后代人的需求的能力。而房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展包括兩個方面：

（1）房地產(chǎn)不僅要滿足當(dāng)代人的需要，更加要滿足子孫后展的需要。

（2）房地產(chǎn)不僅要自身得到發(fā)展，而且要與經(jīng)濟發(fā)展的其他行業(yè)相協(xié)調(diào)，與資源和環(huán)境相協(xié)調(diào)，最終實現(xiàn)共同發(fā)展。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策

為了應(yīng)對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在的問題，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，必須認為將來在實際工作中可以采取以下策略。

3.1、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中主義環(huán)境保護

房地產(chǎn)開發(fā)注重與環(huán)境的協(xié)調(diào)十分重要。首先，在開發(fā)之前要充分的聽取環(huán)境專家的建議，房地產(chǎn)開發(fā)要與城市建設(shè)相協(xié)調(diào)，將人民的利益放在首位，實現(xiàn)以人為本；其次，建筑材料選擇上要選擇無害的建筑材料，能夠保護環(huán)境；最后在房地產(chǎn)設(shè)計，要盡量的做到與環(huán)境相融合，提高居住環(huán)境的質(zhì)量，實現(xiàn)人與環(huán)境的和諧。

3.2、在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中節(jié)約資源

在房地產(chǎn)開發(fā)中要注意資源的節(jié)約。以植被的利用為例，在開采植被過程中要做好選材，不要盲目的進行砍伐，選擇年齡符合和生長適合作為建筑材料的木材，降低資源浪費。

3.3、加強政府的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)市場具有盲目性、自發(fā)性和滯后性等缺點，在投資的過程中可能會出現(xiàn)扎堆投資或者偷工減料的現(xiàn)象，因此，加強政府的調(diào)控十分的重要。政府應(yīng)該完善相關(guān)的法律法規(guī)，監(jiān)控房地產(chǎn)操作流程，使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加的有序。

3.4、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展需要依靠科技

隨著科技的發(fā)展，人們對住房的需求提高，住房逐步走向智能化，集休閑、娛樂和住宅于一身。環(huán)保和節(jié)能的建筑材料逐漸應(yīng)用到房屋建設(shè)中，實現(xiàn)居住與環(huán)境的協(xié)調(diào)。科技的發(fā)展為人們的生活居住環(huán)境帶來了新的感受。

4、總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中作為主導(dǎo)之一，一直以來都是受到關(guān)注的。房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了畸形發(fā)展，表現(xiàn)在資源、環(huán)境和空置率高等方面。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，長遠的看待房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，促進經(jīng)濟的可持續(xù)和環(huán)境的和諧發(fā)展。

參考文獻：

[1]周蘇寧.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展研究[J].經(jīng)濟視野，2013，17（17）：68-69.

[2]謝信永.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的問題及可持續(xù)發(fā)展對策研究[J].城市建設(shè)，2014，14（4）：67-68.