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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范文1
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本；控制
0引言
伴隨著我國(guó)城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的階段。在我國(guó)，由于國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)拍的方式取得土地的使用權(quán)。一系列的措施使得房地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本控制，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫以及避免國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損失具有重要的意義。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制概述
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是指通過(guò)一定的組織以及管理措施，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所支出的全部費(fèi)用的總和，主要包括項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的土地使用權(quán)出讓金，征地以及拆遷補(bǔ)償，前期費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，公共配套設(shè)施費(fèi)用以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行組織和管理而產(chǎn)生的管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用以及房地產(chǎn)的銷(xiāo)售費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于各種費(fèi)用進(jìn)行管理，從而確保預(yù)先計(jì)劃的成本目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收益。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制影響因素
（1）土地成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本主要是指土地使用權(quán)出讓金與拆遷及各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用。隨著城市土地資源的不斷減少，以及國(guó)家土地紅線的有力控制，土地成本價(jià)格不斷上漲，已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要因素。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，土地成本已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的30%以上，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)土地成本對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行評(píng)估分析，并確定開(kāi)發(fā)單位面積房產(chǎn)的土地成本，以此作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析參考依據(jù)。
（2）建筑安裝工程成本。建筑安裝費(fèi)用主要是指建筑安裝工程建設(shè)的總，包括建筑工程建設(shè)費(fèi)用，設(shè)備與安裝成本，室內(nèi)外的裝修工程成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，建筑安裝工程成本占總成本的比例較大，隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)建筑原材料價(jià)格的不斷上漲，建筑安裝成本也隨之增加，因此，建筑安裝工程費(fèi)用也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要影響因素。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施成本。基礎(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的輔助設(shè)施成本，主要包括水電暖氣的安裝成本，道路綠化以及排水環(huán)衛(wèi)等成本支出。
（4）財(cái)務(wù)以及管理費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌集資金進(jìn)行貸款所支付的利息以及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用，管理費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的周期長(zhǎng)，投資金額巨大，因此財(cái)務(wù)以及管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本一項(xiàng)重要組成，在制定成本控制目標(biāo)時(shí)必須加以考慮。
（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間的各項(xiàng)稅費(fèi)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要稅費(fèi)有耕地占用稅，城市土地使用稅，土地增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，企業(yè)所得稅，印花稅以及營(yíng)業(yè)稅等，稅費(fèi)種類較多，因此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資環(huán)節(jié)應(yīng)該充分考慮各項(xiàng)稅費(fèi)，并制定相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，并將其作為成本控制組成的一部分。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制完善措施
（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制管理。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的投資效益起到直接的影響作用，例如房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)工程量以及招投標(biāo)的限額等工程設(shè)計(jì)直接關(guān)系到工程成本的高低，因此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，對(duì)于方案的設(shè)計(jì)以及工程設(shè)計(jì)實(shí)施招投標(biāo)方式，設(shè)計(jì)原則應(yīng)該遵循在保證工程設(shè)計(jì)安全合理實(shí)用的前提下，盡可能選擇施工成本較低，便于實(shí)施項(xiàng)目成本控制的方案。其次，應(yīng)該做好設(shè)計(jì)施工圖的審核工作，并采取一定的限額措施，在施工圖設(shè)計(jì)中，根據(jù)國(guó)家或者地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)于建筑的外型，結(jié)構(gòu)等技術(shù)圖紙文件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，已盡可能的節(jié)省施工成本，提高施工作業(yè)效率。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制。首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)管理。優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際作業(yè)條件，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)資源，做到施工組織設(shè)計(jì)的技術(shù)可行經(jīng)濟(jì)合理。對(duì)于重要的分部或者分項(xiàng)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性分析，盡可能的節(jié)省施工成本，提高工程投資的利用效率。其次，加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)施工材料的管理。施工原材料作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要生產(chǎn)性支出，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本中占有較大比例，因此，加強(qiáng)材料的成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體施工成本控制具有重要的作用。材料的采購(gòu)以及加工運(yùn)輸，結(jié)合房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)模以及施工實(shí)際情況，確定材料采購(gòu)總量以及供應(yīng)單位，必要情況下建立材料采購(gòu)的招投標(biāo)制度。第三，加強(qiáng)施工階段的工程量簽證的監(jiān)督與管理。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程變更，必須建立完善的簽證管理制度，明確工程預(yù)算管理部門(mén)的職權(quán)責(zé)任分工，對(duì)于工程索賠，加強(qiáng)對(duì)工程索賠的預(yù)見(jiàn)性以及索賠的審查管理，做到工程量簽證的處理及時(shí)管理完善。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工階段的成本已經(jīng)發(fā)生，因此，竣工階段的成本控制應(yīng)該重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目的審核階段，對(duì)于按照設(shè)計(jì)施工圖紙以及招投標(biāo)文件與合同規(guī)定完成的，必須開(kāi)具竣工驗(yàn)收單。對(duì)于材料的價(jià)格波動(dòng)以及竣工調(diào)價(jià)的審定，應(yīng)該加強(qiáng)工程簽證以及預(yù)算的清理工作，嚴(yán)格按照合同規(guī)定，確定各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的的審查以及尾款會(huì)簽管理，確保結(jié)算質(zhì)量。
（4）完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的成本控制主要是針對(duì)各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用的控制管理。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，房地產(chǎn)廣告宣傳力度逐步加大，費(fèi)用支出也呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體成本也具有重要的影響作用。銷(xiāo)售階段的成本控制主要集中在選擇優(yōu)秀的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，制定合理完善的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案以及媒體的選擇等方面。房地產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的選擇必須熟悉項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)，可以在短時(shí)間內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃以降低銷(xiāo)售成本。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案的制定必須符合市場(chǎng)需求，可以通過(guò)建立體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)模式，充分利用項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用。對(duì)于宣傳媒體的選擇，可以選擇網(wǎng)絡(luò)或者其他新型多媒體方式，以盡可能的節(jié)約宣傳廣告費(fèi)用，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目成本控制也具有重要的意義。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范文2
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義
1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。
1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分
房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。 3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證 轉(zhuǎn)貼于
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。 3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范文3
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)濟(jì)；項(xiàng)目；管理
近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)已逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。但從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處于起步階段，期間存在著許多制度和管理方面的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的水平普遍不高，企業(yè)的管理水平低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房拖期、貨不對(duì)板、空置率高等問(wèn)題。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的意義
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的流程
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的流程主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。這就是說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，從而使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保證體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門(mén)、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過(guò)程中處于核心地位。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理
工程施工管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開(kāi)發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開(kāi)支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開(kāi)支、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總歸納為一個(gè)系統(tǒng)模型。這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng)質(zhì)量控制系統(tǒng)，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個(gè)子系統(tǒng)。所以，只有五個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，才能使一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行。
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)
（1）項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來(lái)中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。
（2）費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。
（3）進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參見(jiàn)單位進(jìn)度。
（4）質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工程驗(yàn)收。
（5）合同管理。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減，合同糾紛、索賠等事宜。
2.2施工控制的主要任務(wù)
（1）工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過(guò)工程計(jì)劃來(lái)具體實(shí)現(xiàn)。
1.1.1進(jìn)度計(jì)劃形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：第一類，客官進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開(kāi)始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)路圖法表示。第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門(mén)、計(jì)劃部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃也可通過(guò)橫道圖和網(wǎng)路圖表示。第三類，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。
2.2.2進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)―防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。
3.3.3進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時(shí)數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。
（2）質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)。
（2.1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購(gòu)貨合同取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。
（2.2）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。
（2.3）確立施工控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。
（2.4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。
3.成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。
（1）直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程 單價(jià)比較，研究存在的問(wèn)題。
（2）間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè)，采取措施來(lái)降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范文4
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；前期策劃；主要措施
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃模式及合同
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃模式。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言, 通常建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式，即從房地產(chǎn)公司拿地到建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)移交全過(guò)程參與。該模式由原深圳萬(wàn)科馮佳先生提出, 以土地價(jià)值最大化策劃為核心, 包含市場(chǎng)研究、土地研判、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容，時(shí)間跨度自開(kāi)發(fā)商拿地至項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)移交、物業(yè)管理公司開(kāi)始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售密切聯(lián)系, 許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷(xiāo)售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷(xiāo)售費(fèi)的新模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整, 它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù), 合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)付諸實(shí)施所發(fā)生的損失, 受托人不承擔(dān)責(zé)任。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃重要性的表現(xiàn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃成功與否，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)落敗，從而讓企業(yè)蒙受損失。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前期策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)災(zāi)難性的影響，通常在以下四方面表現(xiàn)尤為突出。
2.1項(xiàng)目定位失誤
開(kāi)發(fā)商在高檔區(qū)域開(kāi)發(fā)低檔房, 使土地資源造成浪費(fèi), 土地的級(jí)差效益沒(méi)有充分地顯現(xiàn)出來(lái)。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對(duì)區(qū)域因素缺乏研判的結(jié)果。
2.2功能定位與設(shè)計(jì)不匹配
有的商品房小區(qū)在設(shè)計(jì)功能、選料過(guò)程中與小區(qū)的功能定位脫節(jié)，或者有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理, 與高檔社區(qū)本身不相匹配。
2.3房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制的矛盾
有的剛需產(chǎn)房住宅小區(qū), 卻又追求過(guò)大的廳，過(guò)大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價(jià)不高，但總價(jià)都大大超過(guò)消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位, 套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計(jì)自相矛盾等并不少見(jiàn)。
2.4項(xiàng)目定位與實(shí)際規(guī)劃建設(shè)不匹配
有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān), 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃實(shí)際上是一系列的工作過(guò)程，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)分析自身能力和項(xiàng)目條件，了解環(huán)境特性和趨勢(shì)，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)、產(chǎn)品怎么賣(mài)、項(xiàng)目什么時(shí)間開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目怎么開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略部署。具體內(nèi)容如下：
3.1項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析
（1）城市的宏觀環(huán)境：對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、城市化水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)家地方的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，城市今后發(fā)展趨勢(shì)分析。
（2）中觀環(huán)境：對(duì)項(xiàng)目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)為基礎(chǔ)，對(duì)此區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、人員構(gòu)成，發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿ψ鲞M(jìn)一步的分析。
（3）微觀環(huán)境：本項(xiàng)目所在地塊環(huán)境分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查、同類物業(yè)情況調(diào)查，市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。
環(huán)境分析是從事房地產(chǎn)策劃的立足點(diǎn)和根本前提，為科學(xué)的決策提供依據(jù)。只有深入細(xì)致地對(duì)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究和分析，才能準(zhǔn)確而及時(shí)地把握消費(fèi)者需求， 才能認(rèn)清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。
3.2目標(biāo)客戶群分析
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣(mài)什么樣的房子”、“房子賣(mài)給誰(shuí)”、“怎樣賣(mài)房子”， 也就是說(shuō)市場(chǎng)能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；市場(chǎng)調(diào)查還有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì)，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)方向；市場(chǎng)調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品。
3.3項(xiàng)目方案策劃分析
（1）地塊情況
對(duì)項(xiàng)目地塊的交通、環(huán)境、周邊配套，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)遠(yuǎn)景做分析，全面闡述項(xiàng)目的“SWOT”,這是整個(gè)策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個(gè)方面的特性及利弊，才能找到項(xiàng)目的突破點(diǎn)。
（2）項(xiàng)目市場(chǎng)定位
所謂定位，是指企業(yè)為適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)中消費(fèi)者的特定需求，而設(shè)計(jì)和確定企業(yè)及產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)上所處的相對(duì)位置，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品及企業(yè)形象相對(duì)而言的相對(duì)位置。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使自身的房產(chǎn)項(xiàng)目有獨(dú)獨(dú)具一格、與眾不同的特色，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)搶占或侵蝕市場(chǎng)的目標(biāo)。
（3）項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)
項(xiàng)目產(chǎn)品是提供給市場(chǎng)的能夠提供給消費(fèi)者某種需求的任何有型建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。主要包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等； 以及可以給消費(fèi)者帶來(lái)附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)、保證、物業(yè)形象、開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)等，即房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有型實(shí)體+無(wú)型服務(wù)。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。
（4）開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、物管方案
對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期、進(jìn)度安排，開(kāi)發(fā)分布做總體規(guī)劃；對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的的節(jié)點(diǎn)做出總體的進(jìn)度安排。這里著重指營(yíng)銷(xiāo)策略的安排，在項(xiàng)目形象導(dǎo)入期、樹(shù)立期、拉升期等不同的環(huán)節(jié)分別輔助以不同的策略組合來(lái)完成，從而實(shí)現(xiàn)總體的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)；而在物管方面則應(yīng)以“以人為本”的思想和物業(yè)先期進(jìn)入的方法在總體上對(duì)物業(yè)進(jìn)行安排和部署。
四、房地產(chǎn)前期策劃中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要措施
4.1減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)好的前期策劃方案，至少在市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資分析、項(xiàng)目規(guī)劃建議、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析等四個(gè)層面為開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目決策依據(jù)。認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作，科學(xué)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，能夠降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
（1）充分評(píng)估項(xiàng)目地塊特征、開(kāi)發(fā)商的實(shí)際開(kāi)發(fā)能力，提供具有前瞻性、獨(dú)創(chuàng)性、先進(jìn)性、可操作性的策劃方案，切實(shí)規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
（2）要收集好項(xiàng)目的基本情況，包括獲得開(kāi)發(fā)土地的成本、開(kāi)發(fā)地理位置、政府主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)、市政配套設(shè)施狀況，自籌資金規(guī)模、建設(shè)規(guī)模等等。
（3）注重調(diào)查數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學(xué)性，對(duì)正式提交的方案要及時(shí)組織專家進(jìn)行審查和評(píng)定，使前期策劃方案對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目真正起到指導(dǎo)作用，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。
4.2房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的政策風(fēng)險(xiǎn)
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展受?chē)?guó)家政策、行業(yè)法規(guī)制約影響大，在前期策劃過(guò)程中應(yīng)充分分析國(guó)家的行業(yè)政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購(gòu)限貸政策及政府的控規(guī)調(diào)整等規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)。
4.3對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)期比較長(zhǎng)，且目前調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，由于市場(chǎng)供應(yīng)及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)必須嚴(yán)加控制。重視營(yíng)銷(xiāo)，加快出貨節(jié)湊并及時(shí)回收資金是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最佳方式。
4.4 前期策劃的時(shí)效性風(fēng)險(xiǎn)
前期策劃是基于現(xiàn)狀及相對(duì)未來(lái)一段是時(shí)期內(nèi)所做的開(kāi)發(fā)策劃方案，所以具有一定的時(shí)效性。在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，故應(yīng)要不斷針對(duì)環(huán)境、市場(chǎng)及競(jìng)品的變化作局部的調(diào)整，而不能一成不變地按前策方案實(shí)施，避免因策劃時(shí)效性所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范文5
一、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制體系
要建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制體系，應(yīng)成立控制小組，并確定該制度的負(fù)責(zé)人來(lái)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制。該質(zhì)量負(fù)責(zé)人的責(zé)任是按照開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目要求，編定具體的項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃，并組織人員進(jìn)行實(shí)施和監(jiān)督，確保計(jì)劃的順利進(jìn)行。在遇到十分嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，要盡力組織小組研究解決問(wèn)題，同時(shí)編寫(xiě)質(zhì)量問(wèn)題報(bào)告，上報(bào)上級(jí)部門(mén)。
二、施工前的質(zhì)量控制
(1)方案設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)階段需要進(jìn)行可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品策劃定位后，再確定方案設(shè)計(jì)。所以，選擇一個(gè)優(yōu)秀的全程策劃咨詢是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必不可少的任務(wù)。依據(jù)一些以往的工作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以依照具體項(xiàng)目定位，擇優(yōu)選出幾家有實(shí)力且有想法的的設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行量身定制，在設(shè)計(jì)前，讓設(shè)計(jì)公司充分了了解到項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品策劃定位的結(jié)果，設(shè)計(jì)公司根據(jù)以上方面進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，組織團(tuán)隊(duì)開(kāi)展研討會(huì)，選出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。(2)初步設(shè)計(jì)階段。對(duì)于初步設(shè)計(jì)的管理則更為嚴(yán)苛，要對(duì)確認(rèn)的方案以及基礎(chǔ)的技術(shù)指標(biāo)細(xì)化，并且要對(duì)項(xiàng)目中的例如水、電、煤氣、水暖、通風(fēng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修正，使其更具實(shí)用性和功能性，并完成項(xiàng)目的初步預(yù)算。(3)施工圖設(shè)計(jì)階段。該階段的設(shè)計(jì)是在前兩階段的設(shè)計(jì)已經(jīng)完成且通過(guò)審核之后展開(kāi)的，在該階段，要完成對(duì)具體設(shè)計(jì)的說(shuō)明，要通過(guò)與建筑方面的專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行深入的配合，確定工程項(xiàng)目施工的可實(shí)施性，完成項(xiàng)目施工圖。
三、施工中的質(zhì)量控制
1、施工現(xiàn)場(chǎng)安排質(zhì)量控制負(fù)責(zé)人，對(duì)施工方的施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。
與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量把控環(huán)節(jié)更為復(fù)雜，能否有效的進(jìn)行控制，與施工方進(jìn)行良好的溝通協(xié)調(diào)也是保證項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵。因此，首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做到嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量控制的各個(gè)環(huán)節(jié)，和施工方對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)措施和要求進(jìn)行交底，是施工方能更加主動(dòng)自覺(jué)地完成項(xiàng)目任務(wù)。其次，督促質(zhì)量控制負(fù)責(zé)人及時(shí)的檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，令其配合管理，高質(zhì)量的完成項(xiàng)目施工。檢查的主要方面有:1)檢查設(shè)備，根據(jù)合同，檢查設(shè)備的種類和數(shù)量是否達(dá)到要求，在可用性方面也要進(jìn)行檢查;2)檢查人員，依據(jù)協(xié)議，施工配備的施工人員資歷和條件是否合格;3)及時(shí)的檢查在項(xiàng)目施工各階段的工程是否符合規(guī)定的質(zhì)量。最后，對(duì)施工方要有有效地控制。
2、制定嚴(yán)格的質(zhì)量控制方案。
(1)要嚴(yán)格檢查各個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)工報(bào)告。在施工之前，要質(zhì)量控制負(fù)責(zé)人檢查施工方提供的開(kāi)工報(bào)告和施工的技術(shù)設(shè)計(jì)和進(jìn)度方案等，審批合格才能開(kāi)工;(2)徹底全面連貫的質(zhì)量控制監(jiān)督。在工程現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制負(fù)責(zé)人要對(duì)施工方的施工流程、施工技術(shù)和施工方案進(jìn)行控制。主要是審核施工的原材料、使用設(shè)備、施工人員和其他等于開(kāi)工報(bào)告是否相符;(3)遵循專業(yè)質(zhì)量控制人員審批合格的技術(shù)程序和檢查程序，施工方的自檢人員在每個(gè)項(xiàng)目完工后進(jìn)行自檢，自檢確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后，上報(bào)專業(yè)質(zhì)量控制人員進(jìn)行檢核;(4)專業(yè)質(zhì)量控制人員應(yīng)當(dāng)抽樣檢測(cè)至少20%的工程，進(jìn)行進(jìn)一步的實(shí)驗(yàn)和測(cè)試，對(duì)不達(dá)標(biāo)的的具體項(xiàng)目要勒令施工方進(jìn)行修補(bǔ)或者返工重做。
四、施工后的質(zhì)量控制
在施工后的驗(yàn)收階段，應(yīng)采取分層次的驗(yàn)收方式:(1)分項(xiàng)驗(yàn)收。對(duì)于關(guān)鍵的分項(xiàng)工程，應(yīng)該根據(jù)合同中的質(zhì)量評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并結(jié)合項(xiàng)目施工的實(shí)際狀況，按照質(zhì)量等級(jí)要求檢查，并測(cè)算出檢驗(yàn)項(xiàng)目的合格率，確定出分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級(jí)，以確定是否合格可以驗(yàn)收該項(xiàng)工程。(2)分部驗(yàn)收。在分項(xiàng)工程的驗(yàn)收完成之后，按照分項(xiàng)工程的質(zhì)量合格率，依據(jù)分部工程質(zhì)量等級(jí)要求，可以確定是否可以驗(yàn)收。(3)完工驗(yàn)收。在前兩步的完成的基礎(chǔ)上，對(duì)前兩步的驗(yàn)收進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整合，并且參考其他的質(zhì)量評(píng)判措施作為參考，檢驗(yàn)結(jié)構(gòu)是否合理安全，各項(xiàng)功能在質(zhì)量達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上能否配備齊全，以確認(rèn)該工程的質(zhì)量是否達(dá)到預(yù)期，完成驗(yàn)收的最后一步。
五、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范文6
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)資本市場(chǎng)融資
一、研判外部宏觀形勢(shì)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)步驟繁雜的工程，涉及到的行業(yè)和審批部門(mén)之多也是其他行業(yè)難以相比的。綜合考慮，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)具備以下流程，即:提出設(shè)想―可行性研究―申請(qǐng)用地―項(xiàng)目設(shè)計(jì)―征地及拆遷安置―籌措資金―工程招標(biāo)―施工―銷(xiāo)售。
也正因房地產(chǎn)行業(yè)涉及眾多上游和下游行業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)一個(gè)國(guó)家的 GDP 影響占很大比重，也是各國(guó)重點(diǎn)考慮的行業(yè)之一。2009 年，中國(guó)能率先走出全球金融海嘯，實(shí)現(xiàn)保八目標(biāo)，2010年，中國(guó)超過(guò)日本成為繼美國(guó)后的，世界第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)起到了至關(guān)重要的作用。
但從2009 年底，中央就陸續(xù)放出政策信號(hào)，2010年要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，各地方政府也貫徹落實(shí)中央精神，各自出臺(tái)了相關(guān)政策，如北京市的相關(guān)職能部門(mén)聯(lián)合了《關(guān)于貫徹( 2010)4 號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》( 以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》) ，共分為十一條措施，被外界稱為北京版“國(guó)十一條”，《意見(jiàn)》的亮點(diǎn)在于增加了政策性保證性住房的供應(yīng)，這可在一定程度上調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給水平。但本人認(rèn)為，政策是深遠(yuǎn)的、是方向性的，在短期內(nèi)，能夠迅速起到調(diào)整作用的，還是中國(guó)人民銀行繼2010 年六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，今年以來(lái)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。截至2011年3月25日，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 20% ，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16.5%。力度之大，歷史上都是不多見(jiàn)的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每次對(duì)準(zhǔn)備金率調(diào)整，將凍結(jié)商業(yè)銀行資金3000億元，而且這使得市場(chǎng)對(duì)加息預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，而且預(yù)期持續(xù)存在。這些對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)取得資金都將會(huì)成為不利因素。
二、根據(jù)內(nèi)部自身優(yōu)勢(shì)采取措施
現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)取得資金一般采用三種方式，即: 自由資金、商業(yè)借貸、資本融資。商業(yè)借貸這種方式，是現(xiàn)今許多中小房地產(chǎn)公司的首選，因?yàn)樽杂匈Y金很難支撐龐大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要，資本市場(chǎng)融資又達(dá)不到相應(yīng)的資質(zhì)，所以大多數(shù)企業(yè)都需要通過(guò)銀行借貸。但根據(jù)以上對(duì)宏觀形勢(shì)的分析，和中央不斷出臺(tái)的限制政策，商業(yè)貸款這個(gè)途徑可能也將很難達(dá)成，或者需要付出更高的成本，這就是擺在中小房地產(chǎn)商面前的問(wèn)題。不同規(guī)模的房地產(chǎn)商怎樣根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，用最小的融資成本取得相應(yīng)的資金呢? 下面本文將按照企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模，將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大致分成三類進(jìn)行分析:
1．具有國(guó)企背景的大型企業(yè)。作為有著國(guó)企背景的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在很多方面都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，這是許多中小企業(yè)所無(wú)法匹敵的。而作為國(guó)有企業(yè)，也具有自身的特殊使命，就是在保證國(guó)有資產(chǎn)保值增值的同時(shí)，還要起到保證國(guó)計(jì)民生穩(wěn)定的作用。很多國(guó)有房地產(chǎn)公司在很早就進(jìn)入了資本市場(chǎng)，沒(méi)有進(jìn)入的，也竭力想抓住時(shí)間窗口擠入進(jìn)來(lái)。資本市場(chǎng)就如一塊大蛋糕，每個(gè)上市企業(yè)和想要上市的企業(yè)都想分得一杯羹。如:金隅股份，經(jīng)過(guò)幾年的努力，2009年7月29日終于在香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市。上市當(dāng)日，金隅股份 H 股報(bào)收9.97 港元，逆勢(shì)上漲 56% ，成交 76.49 億港元，凍結(jié)散戶資金超過(guò) 4660 億港元，超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到775 倍。2010 年金隅集團(tuán)的利潤(rùn)總額，憑借在香港資本市場(chǎng)上的溢價(jià)，在市屬國(guó)有企業(yè)中首次擠入前三甲，排名第二位。這些實(shí)例都說(shuō)明資本市場(chǎng)是一個(gè)具有優(yōu)勢(shì)的，也是可行的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道。
2、大型民營(yíng)企業(yè)。作為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，也越來(lái)越認(rèn)識(shí)到通過(guò)資本市場(chǎng)、利用資本市場(chǎng)的必要性。從綠城集團(tuán)到2009 年剛剛在H股上市的龍湖集團(tuán)都在創(chuàng)造一個(gè)個(gè)神化。2009 年11月20 日在恒指下跌197.18 點(diǎn)的情況下，龍湖地產(chǎn)股價(jià)首發(fā)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，當(dāng)日，龍湖地產(chǎn)以7.2 港元開(kāi)盤(pán)，最高達(dá)到8.19 港元，最終報(bào)收8.01 港元，全天漲幅13.3%。而龍湖地產(chǎn)的董事長(zhǎng)45 歲的吳亞軍也成為中國(guó)“第二女富豪”。民營(yíng)企業(yè)憑借銀行貸款融資做大市場(chǎng)后，要把蛋糕繼續(xù)做大，而且還要保證做大的同時(shí)要做強(qiáng)，這就需要更大的資金投入，銀行信貸已經(jīng)不能完全滿足其需求，而且為了降低資本成本，通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資是可選之路。所以這也成為現(xiàn)在許多大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)所尋找和努力的融資出路。
3、中小型民營(yíng)企業(yè)。許多中小型企業(yè)不具有在任何資本市場(chǎng)IPO的資格，這是否意味著，它們通過(guò)資本市場(chǎng)融資這條路是行不通的呢？答案是否定的。途徑是有的，本文認(rèn)為在本身業(yè)績(jī)良好的前提下，有可能的方式為借殼上市，這種方式應(yīng)該是取得效益最大化的最優(yōu)途徑。
