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宏觀調(diào)控的方法范文1

(一)住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控采取的措施

近年來政府為調(diào)控住房?jī)r(jià)格相繼了一系列宏觀調(diào)控政策，采取了諸如增加居住用地有效供應(yīng)、增加住房供應(yīng)、建設(shè)保障房等多種措施。其中，既有尊重市場(chǎng)機(jī)制和利用價(jià)值規(guī)律的措施，如增加居住用地有效供應(yīng)、增加住房供應(yīng)等;又有行政強(qiáng)制性干預(yù)的措施，如實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)、實(shí)施限購令等。從各項(xiàng)政策的社會(huì)影響來看，政府指導(dǎo)價(jià)、限購令和稅收調(diào)節(jié)尤其引人關(guān)注。其一，政府指導(dǎo)價(jià)不是由政府制定商品房交易價(jià)格，而是由各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市按照保持住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。其二，限購令是2010年4月30日北京市出臺(tái)的國(guó)十條實(shí)施細(xì)則中明確提出的:自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房。上海、深圳等50多個(gè)城市也相繼實(shí)施了限購令，但這些限購令寬窄不一，且僅是權(quán)宜之策。其三，稅收調(diào)節(jié)是指以稅收的杠桿作用調(diào)節(jié)和引導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，其作用也有局限性，主要受到諸如調(diào)整領(lǐng)域、調(diào)整方法、課征深度、價(jià)值規(guī)律、投資環(huán)境等因素的影響。

(二)住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控措施的法律依據(jù)

上述住房?jī)r(jià)格調(diào)控政策所涉措施非常廣泛，但卻并沒有提及這些政策措施的法律依據(jù)，是大政府背景下行政權(quán)過分膨脹的典型表現(xiàn)，需要防止在住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控的幌子下越權(quán)和濫權(quán)，防止損害社會(huì)公共利益和私人利益。因此，有必要從依法行政的角度重新審視住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控的法律依據(jù)。首先，關(guān)于增加居住用地有效供應(yīng)問題，相應(yīng)的法律依據(jù)主要包括《土地管理法》,《物權(quán)法》,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。其次，關(guān)于稅收調(diào)節(jié)，國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策表述為:繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策、發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用等，稅收調(diào)節(jié)的法律依據(jù)包括《立法法》,《稅收征收管理法》。再次，關(guān)于政府指導(dǎo)價(jià)，其法律依據(jù)主要為《價(jià)格法》。但所出臺(tái)的政策又具有很強(qiáng)的原則性，其本身并不具備直接適用的條件，而必須通過地方性細(xì)則加以落實(shí)。這樣一來，這些政策又成了地方政府宏觀調(diào)控的依據(jù)，在層層落實(shí)的過程中產(chǎn)生了把法律束之高閣的后果，無法發(fā)揮法律在宏觀調(diào)控中的應(yīng)有作用。

二、住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控限制條件解析

(一)住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控政策自身存在的問題

這主要表現(xiàn)在政策出臺(tái)過于頻繁，同時(shí)前后政策之間重復(fù)率過高兩個(gè)方面。下面對(duì)宏觀調(diào)控政策中影響住房?jī)r(jià)格的幾個(gè)關(guān)鍵性措施加以對(duì)比。通過同項(xiàng)對(duì)比可以看出住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控政策整體上存在的問題:第一，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)時(shí)間比較密集，而這些政策又幾乎都面對(duì)同樣的問題如何抑制住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)?說明政策的出臺(tái)缺乏應(yīng)有的調(diào)研和深思熟慮，政策的有效性在實(shí)踐中沒能得到應(yīng)有的體現(xiàn)。第二，通過前后政策之間的同項(xiàng)比較可以看出，政策的關(guān)鍵性措施基本相同，很少在后繼政策中有創(chuàng)新性表現(xiàn)。這也是政策頻出而效果不佳的原因所在。

(二)缺乏配套制度保障的關(guān)鍵性措施

政府宏觀調(diào)控過程中的保障房建設(shè)、限購令、信貸調(diào)節(jié)和稅收調(diào)節(jié)等關(guān)鍵性措施，因?yàn)槿鄙倥涮字贫鹊谋Ｕ希鶝]有產(chǎn)生預(yù)期的效果，并面臨初衷失守問題。首先，由于保障房的分配方案缺少社會(huì)征信和聽證程序，經(jīng)常在政府內(nèi)部被私相授受。據(jù)悉，2012年全國(guó)查處保障房違紀(jì)違法問題340件，有382人受到責(zé)任追究。主管官員監(jiān)守自盜嚴(yán)重削弱了保障房的宏觀調(diào)控作用。其次，限購令試圖通過限制購買量來抑制住房?jī)r(jià)格，然而限購令很難對(duì)剛性需求產(chǎn)生影響;同時(shí)，在炒房客己經(jīng)有了大量囤積的情況下，限購令更難在短期內(nèi)見到成效。因此，限購令作用空間有限。再次，信貸調(diào)節(jié)，試圖通過限制銀行貸款來抑制購買力，是一種違背市場(chǎng)規(guī)律的做法，而且違背社會(huì)公平。因此，信貸調(diào)節(jié)的功能也在逐步弱化。最后，稅收調(diào)節(jié)無論對(duì)于開發(fā)商而言還是對(duì)于購房者而言，都是增加購房成本的措施，并產(chǎn)生抑制買方市場(chǎng)的效果。

三、住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控所引發(fā)的爭(zhēng)議

(一)保障房之爭(zhēng)

保障房之爭(zhēng)主要圍繞四個(gè)問題展開:一是分配公平問題。保障房是低收入無房者的安居工程，是一項(xiàng)惠及窮人的社會(huì)政策。然而由于其建設(shè)規(guī)劃和分配方案都是政府關(guān)起門來搞，所以經(jīng)常被管理者私相授受，很多保障房實(shí)際上落進(jìn)了富人的腰包。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新也表示保障性住房分配管理是件難事。其中管理者監(jiān)守自盜仍屬監(jiān)管工作的重點(diǎn)。二是質(zhì)量問題。由于保障房屬于惠民安居工程，利潤(rùn)空間小，開發(fā)商往往以偷工減料的方式從中漁利，加之政府主管部門疏于監(jiān)管，從而產(chǎn)生了大量的豆腐渣工程。三是資金來源問題。盡管財(cái)政部一再強(qiáng)調(diào):保障性住房資金來源有保證，但在保障房建設(shè)中，建設(shè)資金的籌措和建設(shè)用地拆遷到位，是兩個(gè)突出的難點(diǎn)，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

(二)限購令之爭(zhēng)

限購令頒布實(shí)施后引發(fā)了廣泛的社會(huì)爭(zhēng)議，爭(zhēng)議主要圍繞兩個(gè)問題展開:一是限購令對(duì)住房?jī)r(jià)格漲跌的影響;二是限購令存廢的問題。就前者而言，不管開發(fā)商、專家、學(xué)者爭(zhēng)論的多么激烈，實(shí)際情況卻是住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲:根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有2個(gè)，持平的有3個(gè)，上漲的有65個(gè);除溫州外，其它69個(gè)城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。說明限購令并沒有使住房?jī)r(jià)格下跌，只是漲幅受到了控制。就后者而言，由于限購令是一把雙刃劍:一方面限購令可以有效打擊投機(jī)購房，在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格方面發(fā)揮了一定作用;另一發(fā)面，它的存在違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，在控制住房?jī)r(jià)格過快增長(zhǎng)方面治標(biāo)不治本。

(三)稅收調(diào)節(jié)之爭(zhēng)

稅收調(diào)節(jié)政策自應(yīng)用之日起便引發(fā)了廣泛的爭(zhēng)議:政府以調(diào)控住房?jī)r(jià)格為名開征或加征住房交易稅，然而許多學(xué)者卻認(rèn)為稅收與住房?jī)r(jià)格無關(guān)，許多開發(fā)商甚至提出了稅收推高住房?jī)r(jià)格的觀點(diǎn)。的確，在土地財(cái)政的背景下，稅收調(diào)節(jié)實(shí)際上產(chǎn)生了增加財(cái)政收入的效果是不爭(zhēng)的事實(shí)，但也進(jìn)一步增加了有剛性購房需求群體的購房成本。

四、住房?jī)r(jià)格有效調(diào)控的基本要求

(一)程序合法

依法治國(guó)的要義在于權(quán)力制約和人權(quán)保障，如果權(quán)力得不到有效制約，人權(quán)保障也就是一句空話。政府在住房?jī)r(jià)格調(diào)控政策制定和實(shí)施過程中均存在濫權(quán)問題。從政策出臺(tái)的程序來看，既沒有征求社會(huì)意見，也沒有舉行聽證程序，因而也就沒有得到廣泛的社會(huì)理解和支持，在一片質(zhì)疑聲中面臨著失信的窘境。從政策的內(nèi)容來看，按照《立法法》的規(guī)定，稅收基本制度屬于全國(guó)大常委會(huì)職權(quán)范疇，政府無權(quán)決定稅收的開征或加征。而在住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控政策中，政府直接決定了稅收調(diào)節(jié)政策，明顯屬于越權(quán)行為。從政策落實(shí)情況來看，增加土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照憲法、土地法等法律進(jìn)行，而實(shí)際情況卻經(jīng)常是開發(fā)商在被征土地上動(dòng)武，政府則睜一只眼閉一只眼，甚至直接實(shí)施強(qiáng)制拆遷。這明顯置憲法、土地法和物權(quán)法等法律于不顧。因此，應(yīng)當(dāng)在宏觀調(diào)控中格外注意政策合法化問題，防止濫權(quán)所造成的以身壞法的后果。

(二)目的正當(dāng)

對(duì)住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控政策提出這樣的限制主要出于兩點(diǎn)考慮:第一點(diǎn)，政府是高住房?jī)r(jià)格的受益者。有分析指出，土地壟斷價(jià)格過高增加了住房建設(shè)成本，土地出讓收入成為政府財(cái)政收入的主要來源，被稱之為土地財(cái)政。這可以從1999年-2008年期間，及其以后的土地財(cái)政收入對(duì)比中得到證實(shí)。國(guó)土資源部2010年2月公開的數(shù)據(jù)顯示，1999年2008年十年間，全國(guó)土地出讓收入累計(jì)5. 3萬億元，其中多數(shù)為2004年土地出讓實(shí)行招拍掛以來所獲得。第二點(diǎn)，政府在住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控中充當(dāng)了裁判員的角色，這也是其把住房?jī)r(jià)格調(diào)控政策定位在打壓買方市場(chǎng)的根本原因。運(yùn)動(dòng)員和裁判員的雙重身份是住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控乏力的主要原因，由此應(yīng)該強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控政策目的的正當(dāng)性。

宏觀調(diào)控的方法范文2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；法律對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)推動(dòng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有著深刻的影響。在當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，適逢我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的重要性越加突顯。一方面，已經(jīng)累積的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，其將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響；另一方面，若任由商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定又將帶來不小的隱患。在這樣一個(gè)十字關(guān)口，政府提倡重視民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊嚴(yán)。從2009年下半年開始，中央政府實(shí)行緊縮性的房地產(chǎn)政策，抑制一直狂飆的房?jī)r(jià)，實(shí)在用心良苦。縱覽1997年至今的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施，我們發(fā)現(xiàn)，政府在調(diào)整過程中的依法執(zhí)政水平，嚴(yán)格依法辦事能力還有待提高。筆者以房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出現(xiàn)的問題出發(fā)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析平抑房?jī)r(jià)的供求結(jié)構(gòu)，認(rèn)為政府需抑制商品房投機(jī)性需求，增加商品房供給，健全社會(huì)中低收入者住房保障體系。從法律對(duì)策角度認(rèn)為立法機(jī)關(guān)應(yīng)規(guī)范宏觀調(diào)控權(quán)以完善貨幣政策、財(cái)政政策從而減少投資熱流；應(yīng)適時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅以抑制商品房投資性需求；應(yīng)綜合運(yùn)用法制手段促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的界定

本文所講的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控借鑒了經(jīng)濟(jì)學(xué)上的內(nèi)涵，指對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有三：保持房?jī)r(jià)的持續(xù)穩(wěn)定，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)。筆者認(rèn)為針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同的需求應(yīng)采取不同的引導(dǎo)方式，對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)投資性需求應(yīng)該準(zhǔn)確引導(dǎo)，謀求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以分散投資流，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)開征房產(chǎn)稅，確保國(guó)有土地合理利用，防止投資者利用商品房謀取暴利。針對(duì)消費(fèi)性住房需求，政府應(yīng)雪中送炭，在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)時(shí)，以當(dāng)?shù)氐淖畹蜕畋Ｕ暇€為參考依據(jù)，滿足合理社會(huì)保障性住房需求，鼓勵(lì)具備條件的居民購買商品房。總之，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的終極目標(biāo)是在充分利用土地資源的前提下，針對(duì)不同的住房需求形成不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的合理配置。①

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的問題

從實(shí)用主義的角度看，在近十五年的時(shí)間里，政府隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)，充分利用房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展無疑是明智之舉。在復(fù)雜動(dòng)蕩的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，仍然保持GDP以近10%的增長(zhǎng)率持續(xù)數(shù)十年增長(zhǎng)無疑說明這樣的政府是強(qiáng)大的、負(fù)責(zé)任的。但作為理性的法律人，不僅要看其成就還應(yīng)理智的分析其問題。基于此我們才有了客觀評(píng)價(jià)的立場(chǎng)以及前進(jìn)的方向。綜合分析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)家宏觀調(diào)控現(xiàn)狀，總結(jié)出以下幾個(gè)問題。

1.調(diào)控變“空調(diào)”

以2003年至2005年的調(diào)控情況為例，2003年政府嚴(yán)格實(shí)行緊縮性政策，逐步抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，對(duì)信貸等環(huán)節(jié)提高了門坎，到2005年出臺(tái)“國(guó)八條”、“七部委”文件更是將房?jī)r(jià)的控制提到了政治的高度，建立政府負(fù)責(zé)制，一些地方政府也采取了相應(yīng)的房?jī)r(jià)控制措施。但從效果來看，由于政策沒有指標(biāo)，無法量化，使得實(shí)際可執(zhí)行力較低。GDP為導(dǎo)向的政績(jī)考核體系更是減少了地方政府控制房地產(chǎn)價(jià)格、抑制房地產(chǎn)行業(yè)的偏好。②最后調(diào)控結(jié)果與調(diào)控目標(biāo)背道而馳，不僅全國(guó)房?jī)r(jià)總體繼續(xù)持續(xù)上漲，北京等地的房?jī)r(jià)在2006年一季度甚至大幅度飆升。對(duì)此，國(guó)務(wù)院各部委出臺(tái)文件在信貸、土地、金融、限制外資流入方面做了更詳細(xì)的規(guī)定，到2008年初房地產(chǎn)業(yè)終于出現(xiàn)了觀望態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)成交量開始收縮。到2008年下半年，為了國(guó)內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局，國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)再次被定為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”，從想方設(shè)法抑制價(jià)格狂飆、降溫投資投機(jī)熱度到運(yùn)用信貸、稅收政策千方百計(jì)地去刺激需求。③最終，從2003年到2007年從緊的調(diào)控政策效應(yīng)又被清零了。在缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃以及對(duì)外部經(jīng)濟(jì)的合理預(yù)見下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控變成了“空調(diào)”。

2.房地產(chǎn)泡沫逐步累積

在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，學(xué)者們認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，指由于房屋所依附的土地資源稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品特有屬性等導(dǎo)致人們對(duì)其未來價(jià)格產(chǎn)生同構(gòu)型預(yù)期進(jìn)而產(chǎn)生投資行為，使得房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于其基本價(jià)值的非平穩(wěn)性偏離；主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品價(jià)格脫離基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲，并同時(shí)伴隨著產(chǎn)品依附土地的價(jià)格持續(xù)上漲、房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲以及房屋空置率居高不下等現(xiàn)象。④學(xué)者們認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫以人們的投機(jī)預(yù)期從無到有的增強(qiáng)。若以泡沫擴(kuò)散由弱到強(qiáng)的趨向?yàn)橐罁?jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫可分為五個(gè)階段，房?jī)r(jià)波動(dòng)、需求領(lǐng)域房?jī)r(jià)泡沫、房地產(chǎn)泡沫、泡沫房地產(chǎn)、泡沫的破滅。④就我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可從以下幾個(gè)維度測(cè)量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。

宏觀調(diào)控的方法范文3

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)價(jià)格；法律規(guī)制

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是國(guó)家運(yùn)用宏觀調(diào)控手段進(jìn)行干預(yù)的前提

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象無處不在，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦難逃厄運(yùn)。其市場(chǎng)失靈主要基于以下原因：

首先是外部性原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性的負(fù)面表現(xiàn)體現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地外部開發(fā)中，分配土地增值收益的方式糾紛、利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的干擾以及由于土地過度開發(fā)導(dǎo)致的商品房密集等。

其次表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品自身的壟斷性。土地作為資源替代性較弱，其嚴(yán)重的有限性、珍稀性致使土地供給者必須在一定程度上對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，人們把置地購房作為財(cái)產(chǎn)保值和增值的手段，會(huì)不輕易出售待價(jià)而沽，客觀阻礙土地高效配置和合理利用。再者，我國(guó)城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)屬國(guó)家，獲取土地使用權(quán)的使用者只能通過“招拍掛”方式進(jìn)行，某種意義上說國(guó)家對(duì)土地具有絕對(duì)的壟斷。

再次，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品及層次不能滿足所有群體的住房需求。我國(guó)貧富差距過大，低收入群體支付能力低，獲得銀行貸款難，在購房方面的支付能力A十分低下。

由于土地資源的有限性、房地產(chǎn)保值增值的特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為適合投機(jī)的市場(chǎng)，過度投機(jī)對(duì)市場(chǎng)有害無利。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連年過熱的原因

（一）隨著改革開放成果惠及民眾，國(guó)民生產(chǎn)總值和消費(fèi)總值連年攀升，人均收入更是收獲可喜。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的總體提高使我國(guó)城鎮(zhèn)居民客觀上具備了良好的住宅商品房消費(fèi)能力。

（二）百姓投資渠道缺乏，投資手段集中于房地產(chǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使大量百姓手中富于閑錢，投資引導(dǎo)信息嚴(yán)重匱乏，股票、證券等金融衍生品市場(chǎng)不健全，加之傳統(tǒng)購房置地理念深入人心，導(dǎo)致大量社會(huì)閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或投資升值，或出租獲利。購買房產(chǎn)地產(chǎn)成為全社會(huì)人們投資的不二之選，客觀抬高房?jī)r(jià)。

（三）從供給需求角度看

從供給角度看，房地產(chǎn)剛性供給較大，土地的供給，后期建筑材料的跟進(jìn)使開發(fā)商需要大量資金的跟進(jìn)和投入。商品住宅價(jià)格在土地交易價(jià)格推動(dòng)下迅速上漲。從需求角度看，我國(guó)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)很快。首先，住房制度政策性導(dǎo)向、居民可支配收入的增加及我國(guó)城市化進(jìn)程都推動(dòng)了人們對(duì)房地產(chǎn)，尤其是居民商品住宅的需求。其次，購房者心理預(yù)期的“羊群效應(yīng)”，促使很多人將預(yù)期消費(fèi)意向提前轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)。旺盛的總需求推動(dòng)了商品住宅價(jià)格上漲。

從非市場(chǎng)行為看，投機(jī)因素、土地拍賣中的違規(guī)行為等非市場(chǎng)因素也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高的不可忽視的因素，側(cè)面抬高房?jī)r(jià)。

三、運(yùn)用宏觀調(diào)控手段對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的法律建議

（一）土地政策及法律調(diào)控方面

嚴(yán)格土地“招拍掛”制度，防止土地“儲(chǔ)備閑置”。對(duì)“招拍掛”土地的價(jià)格實(shí)行上限管理，防止地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，不斷推高土地的成本。可借鑒英國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地的審批、開發(fā)過程進(jìn)行嚴(yán)格的控制。對(duì)住房建設(shè)土地的審批到開發(fā)動(dòng)工時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，防止開發(fā)商通過囤積土地，推高土地成本的行為。同時(shí)要對(duì)違法違規(guī)開發(fā)商，進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，遏制投機(jī)行為，避免土地資源的浪費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

同時(shí)要嚴(yán)格把控土地供應(yīng)渠道，健全土地儲(chǔ)備制度，使國(guó)家真正控制土地一級(jí)市場(chǎng)。政府根據(jù)市場(chǎng)需求有針對(duì)性地溝通各地土地儲(chǔ)備中心，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，適當(dāng)調(diào)劑土地供給量，影響房地產(chǎn)的供給，從而遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另外還要對(duì)全國(guó)土地進(jìn)行總體利用規(guī)劃，強(qiáng)化各級(jí)政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控的責(zé)任。

（二）金融法律調(diào)控方面

首先是要完善相關(guān)金融法規(guī)體系。其次是強(qiáng)化相關(guān)法律責(zé)任。建立健全房地產(chǎn)金融的信息披露制度也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段。各金融主體收集房地產(chǎn)信息、市場(chǎng)信息，通過分析整理和運(yùn)用，提高監(jiān)控能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)各金融機(jī)構(gòu)間的信息共享。從而防止投機(jī)行為，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)。

宏觀調(diào)控的方法范文4

 

一、我國(guó)經(jīng)濟(jì)法與宏觀調(diào)控

 

中國(guó)經(jīng)濟(jì)法在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，具有一個(gè)鮮明的特征：其自產(chǎn)生確立以來，概念的界定與理論的構(gòu)建始終與中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和依法治國(guó)、社會(huì)主義法治國(guó)家的總體進(jìn)程保持著密切的聯(lián)動(dòng)性。那么，在當(dāng)前中國(guó)的總體進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)法被賦予當(dāng)代的與時(shí)俱進(jìn)性，是指國(guó)家為了預(yù)防或克服市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)缺陷造成的失靈而制定的，對(duì)具有全局性和公共性的經(jīng)濟(jì)關(guān)系所進(jìn)行的國(guó)家干預(yù)的相關(guān)法律規(guī)范總稱，也就是調(diào)整需要宏觀調(diào)節(jié)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范總稱。

 

宏觀調(diào)控最早由經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯所提出，是國(guó)家綜合運(yùn)用各種手段對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體活動(dòng)進(jìn)行的一種調(diào)節(jié)與控制，是保證社會(huì)再生產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的必要條件，也是社會(huì)主義國(guó)家管理經(jīng)濟(jì)的重要職能。宏觀調(diào)控是以國(guó)家為行為主體，運(yùn)用一定的手段和方式對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)或宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行的，以預(yù)防和克服由市場(chǎng)失靈所帶來的、在宏觀經(jīng)濟(jì)總量和結(jié)構(gòu)等宏觀方面所存在的失衡、失調(diào)、失序狀況，并促使經(jīng)濟(jì)宏觀平衡、協(xié)調(diào)、有序發(fā)展為目的的合法行為。宏觀調(diào)控的目的并不是消除波動(dòng)，而是努力避免大起大落，防止經(jīng)濟(jì)過度擴(kuò)張或衰退，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性，即在社會(huì)本位的價(jià)值利益取向基礎(chǔ)上保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，具體目標(biāo)又體現(xiàn)為：總量均衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、就業(yè)充分、國(guó)際收支平衡等。宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)都是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的配置以達(dá)到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展，因此，宏觀調(diào)控更應(yīng)該尊重市場(chǎng)規(guī)律，并以尊重市場(chǎng)規(guī)律作為宏觀調(diào)控的原則，讓市場(chǎng)配置資源起到?jīng)Q定性作用。宏觀調(diào)控涉及經(jīng)濟(jì)的眾多領(lǐng)域，其是個(gè)全方位的調(diào)控系統(tǒng)，對(duì)與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)均衡發(fā)展有著不可替代的作用。

 

二、經(jīng)濟(jì)法在國(guó)家宏觀調(diào)控中的價(jià)值

 

國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的干預(yù)不能毫無節(jié)制、毫無根據(jù)，經(jīng)濟(jì)法就是對(duì)這種行為進(jìn)行規(guī)制使其合法化的規(guī)范，可以說，國(guó)家運(yùn)用宏觀調(diào)控體系進(jìn)行的宏觀調(diào)控行為要符合經(jīng)濟(jì)法的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)法同樣要契合宏觀調(diào)控的實(shí)際需要。

 

首先，經(jīng)濟(jì)法是對(duì)宏觀調(diào)控適時(shí)性的精神貫徹。現(xiàn)代的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)除了傳統(tǒng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)外，還具有更現(xiàn)代化的特征：市場(chǎng)機(jī)制與宏觀調(diào)控機(jī)制的并存;國(guó)際與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián);經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與活動(dòng)的法制化(即“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)”)。以薩繆爾森為首的現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，傳統(tǒng)的自由放任和凱恩斯的國(guó)家干預(yù)是同一理論體系的相輔相成的兩種手段。不斷建立完善的法制經(jīng)濟(jì)體系，經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范的一個(gè)鮮明特點(diǎn)即貫徹國(guó)家干預(yù)的精神，突破了傳統(tǒng)民法所奉行的“私法自治”和“契約自由”的原則，使調(diào)整經(jīng)濟(jì)關(guān)系的私法開始公法化。當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)法正是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀調(diào)控的需求下應(yīng)運(yùn)而生，是宏觀調(diào)控、國(guó)家干預(yù)的精神貫徹。

 

其次，經(jīng)濟(jì)法是國(guó)家宏觀調(diào)控行為的重要準(zhǔn)則和重要內(nèi)容。國(guó)家宏觀調(diào)控體系內(nèi)容上可以分為調(diào)控手段和調(diào)控方式兩個(gè)方面。在調(diào)控手段方面，法律也屬于一種調(diào)控，經(jīng)濟(jì)法律在宏觀調(diào)控中，同計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)政策的作用性質(zhì)一樣，應(yīng)歸于宏觀調(diào)控方式的一種，法律調(diào)控方式中的目標(biāo)和任務(wù)是國(guó)家通過制定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的行為規(guī)范，制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種行為關(guān)系(宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)關(guān)系和市場(chǎng)規(guī)制經(jīng)濟(jì)關(guān)系)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的活動(dòng)行為以及相互關(guān)系都納入與法律意志相統(tǒng)一的軌道，使其有法可依。法律調(diào)控的原則可以高度概括為強(qiáng)制性原則，并具體表現(xiàn)為有法可依，違法必究。無論是法律手段，經(jīng)濟(jì)手段還是必要的行政手段，都必須符合經(jīng)濟(jì)法的規(guī)范，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的條件下按照經(jīng)濟(jì)法相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行合法合規(guī)的國(guó)家干預(yù)行為。在調(diào)控方式方面，除了要針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形式選擇合適的方式進(jìn)行直接調(diào)控、間接調(diào)控等外，其還要通過經(jīng)濟(jì)法的規(guī)制來克服市場(chǎng)和政府的雙重失靈來進(jìn)行適度干預(yù)。宏觀調(diào)控體系中是相互聯(lián)系的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、法律等，其中包括的法律主要是經(jīng)濟(jì)法，如計(jì)劃法、產(chǎn)業(yè)法、投資法、中央銀行法、預(yù)算法等等，這些都是經(jīng)濟(jì)法中國(guó)家宏觀調(diào)控法的重要組成部分。這些不同種類的部門經(jīng)濟(jì)法律制度，反映了不同的宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)，不僅使政府宏觀調(diào)控行為以及具體措施更具權(quán)威性、法定性、普遍性，同時(shí)又通過法律具體條文規(guī)范的形式保障了這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控行為的法律依據(jù)。

 

再者，經(jīng)濟(jì)法基本原則體系是宏觀調(diào)控體系的靈魂。經(jīng)濟(jì)法是以維護(hù)和實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益為基本立場(chǎng)，堅(jiān)持“社會(huì)中心”的利益價(jià)值取向，注重整體利益和社會(huì)公共利益，這就決定了國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控程度要符合整體發(fā)展。經(jīng)濟(jì)法適度干預(yù)原則要求國(guó)家干預(yù)的范圍、方法、手段、程度適度，要求國(guó)家宏觀調(diào)控的均衡，決定了國(guó)家宏觀調(diào)控行為的適度性。經(jīng)濟(jì)法堅(jiān)持的經(jīng)濟(jì)民主原則為經(jīng)濟(jì)法的創(chuàng)制和實(shí)施提供了法律歸宿，經(jīng)濟(jì)民主原則體現(xiàn)了社會(huì)、國(guó)家、個(gè)人之間的利益均衡，能夠提供國(guó)家干預(yù)的效率，確保宏觀調(diào)控目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，是宏觀調(diào)控體系實(shí)體內(nèi)容方面的具體要求。經(jīng)濟(jì)法堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)公平原則，是經(jīng)濟(jì)法實(shí)質(zhì)正義理念的價(jià)值體現(xiàn)和原則確認(rèn)，注重競(jìng)爭(zhēng)公平、分配公平、代際公平，這也是國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)對(duì)社會(huì)資源的處理的具體要求和準(zhǔn)則。

 

三、結(jié)語

 

經(jīng)濟(jì)法是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今隨時(shí)代需求產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)規(guī)范，是伴隨國(guó)家干預(yù)，宏觀調(diào)控需求產(chǎn)生的法律法規(guī)。國(guó)家宏觀調(diào)控體系無論是實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)政策，保障政府計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，還是糾補(bǔ)“市場(chǎng)失靈”、“政府失靈”，其運(yùn)用的手段方式等各個(gè)方面，都離不開經(jīng)濟(jì)法的宗旨和要求，經(jīng)濟(jì)法在宏觀調(diào)控體系中的價(jià)值不單體現(xiàn)為是宏觀調(diào)控體系的重要部分，更體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)法在宏觀調(diào)控體系中地位的不可替代性。

宏觀調(diào)控的方法范文5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；績(jī)效評(píng)價(jià)；5E原則；評(píng)價(jià)模型

一、引言

1998年住房分配貨幣化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式形成，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極大促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了投資過熱、房?jī)r(jià)過高、結(jié)構(gòu)不平衡等問題，2003年以來我國(guó)政府采取了一系列的政策措施以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，按照調(diào)控的目標(biāo)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大致可以劃分為3個(gè)階段。第一階段（2003-2008）抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。第二階段（2008-2009）刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)樓市投資，帶動(dòng)消費(fèi)以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第三階段（2009至今）遏制房?jī)r(jià)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)能為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控提供依據(jù)，有效檢驗(yàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果，保障公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和對(duì)政府工作的監(jiān)督。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效是政府績(jī)效評(píng)價(jià)的一種，房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)是對(duì)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際效果的評(píng)價(jià)。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史較短，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于探索階段，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的研究主要圍繞著房地產(chǎn)周期、房?jī)r(jià)波動(dòng)、調(diào)控政策選擇等問題展開，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效的研究比較少。在為數(shù)不多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效研究中，大多集中于對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策等單一政策的研究，并且主要是研究對(duì)房地產(chǎn)供求、房?jī)r(jià)的影響。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的系統(tǒng)的績(jī)效評(píng)價(jià)的研究很少，本文從經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標(biāo)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效指標(biāo)體系，并且建立了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)模型，最后以上海市為例進(jìn)行實(shí)證分析。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效指標(biāo)體系的構(gòu)建

對(duì)房地產(chǎn)宏觀績(jī)效評(píng)價(jià)，首先要構(gòu)建指標(biāo)體系。調(diào)控績(jī)效指標(biāo)的選取必須符合全面系統(tǒng)性、科學(xué)性、可測(cè)性、獨(dú)立性。本文按照經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標(biāo)（5E）選取了10個(gè)具體指標(biāo)。

1. 經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)性是指一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在保證質(zhì)量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，主要指政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的過程中產(chǎn)生的成本，主要有經(jīng)濟(jì)成本、政治成本、社會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)成本指政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中產(chǎn)生的人力、物力、財(cái)力；政治成本指中央政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中影響地方政府的利益，地方政府政策與中央政府政策不一致，減弱中央政府對(duì)地方的管理和控制，導(dǎo)致中央政府威信下降。社會(huì)成本指政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)，造成從事房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員失業(yè)。基于數(shù)據(jù)可得性，選擇的指標(biāo)主要是住房保障支出。

2. 效率性目標(biāo)

效率性指產(chǎn)品、服務(wù)或其他形式的產(chǎn)出與資源消耗的關(guān)系。一項(xiàng)有效率的活動(dòng)應(yīng)該是在保證質(zhì)量的條件下，以最小的投入實(shí)現(xiàn)最大的產(chǎn)出或者一定的產(chǎn)出實(shí)現(xiàn)投入最小化。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，效率性主要指開發(fā)的房產(chǎn)投入使用情況和房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。指標(biāo)主要有商品房空置率和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率。

3. 效果性目標(biāo)

效果性是指一項(xiàng)活動(dòng)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度，以及一項(xiàng)活動(dòng)的實(shí)際效果與預(yù)期的關(guān)系。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，效率性指標(biāo)主要反應(yīng)為房?jī)r(jià)調(diào)控、房地產(chǎn)規(guī)模調(diào)控、與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的調(diào)控。具體而言，指標(biāo)主要有商品房平均價(jià)格增長(zhǎng)率、商品住房?jī)r(jià)格收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。

4. 公平性目標(biāo)

公平性主要指社會(huì)的公平程度。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，公平性指從社會(huì)層面考察房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)社會(huì)公平的影響程度，是對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價(jià)格公平和結(jié)構(gòu)公平。指標(biāo)主要有經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)收入比、經(jīng)濟(jì)適用房投資額與住宅總投資額之比。

5. 生態(tài)性目標(biāo)

生態(tài)性指一項(xiàng)活動(dòng)對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響程度。就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，生態(tài)性主要指房地產(chǎn)對(duì)耕地資源的影響。生態(tài)性原則既是我國(guó)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的要求，又是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)的必須考慮的因素。反映生態(tài)性的指標(biāo)主要有耕地凈減少率。

表1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表

三、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)體系

（一） 評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值的確定及其依據(jù)

評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值是衡量指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)尺度，是評(píng)價(jià)政府各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效指標(biāo)可以達(dá)到的理想預(yù)期。理想值的確定既要考慮我國(guó)實(shí)際情況，又要符合國(guó)家的政策法規(guī)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值見表2。

表2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值及確定依據(jù)

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定后就需要對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行確認(rèn)，常用的指標(biāo)權(quán)重確認(rèn)方法中主要有德爾菲法、層次分析法、熵值法、非模糊數(shù)判斷矩陣法。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本文采用層次分析法對(duì)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行賦值。由于專家打分法尚未在房地產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)中運(yùn)用，因此本文根據(jù)問卷情況及房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)今的發(fā)展情況模擬打分，最終結(jié)果如下所示。

表3 指標(biāo)權(quán)重

（三）綜合評(píng)價(jià)值的計(jì)算

1. 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的處理

（1）當(dāng)現(xiàn)狀值小于理想值時(shí)，采用比例推算法確定分值

（2）當(dāng)現(xiàn)狀值大于理想值時(shí)，但并不是越大越好時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇調(diào)整值

公式為Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）當(dāng)現(xiàn)狀值大于理想值時(shí)，數(shù)值越大越好時(shí)，實(shí)現(xiàn)度分值為100分

2. 綜合評(píng)價(jià)計(jì)算模型

（1）目標(biāo)分值的計(jì)算

Fi為目標(biāo)的評(píng)價(jià)分值

（2）綜合評(píng)價(jià)值的計(jì)算

F 為綜合評(píng)價(jià)值

Wi為目標(biāo)的權(quán)重

（四）2011年上海市房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)

通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及查閱文獻(xiàn)，獲得上海市房地產(chǎn)2011年數(shù)據(jù)，并且根據(jù)權(quán)重和評(píng)分原則可以得到各指標(biāo)及目標(biāo)層的得分表。

表4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)分指表

根據(jù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理原則，可以得到上海市2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產(chǎn)宏觀在效率性、效果性和生態(tài)型目標(biāo)做的相當(dāng)完善但在經(jīng)濟(jì)性尤其是公平性方面還存在很多問題。雖然房?jī)r(jià)仍在上漲，但是我們也應(yīng)看到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是小于GDP增長(zhǎng)率的，政府的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的抑制作用，貨幣的超發(fā)在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控時(shí)，合理控制貨幣供應(yīng)量，穩(wěn)定物價(jià)水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額大幅度超過合理水平，說明現(xiàn)在房地產(chǎn)投資過熱問題沒有得到合理的控制。經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平，說明在保障房建設(shè)方面做的還不到位。

四、結(jié)論

本文在構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，建立了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀績(jī)效評(píng)價(jià)模型，并且引入上海市房地產(chǎn)調(diào)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，基于分析結(jié)果對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提出以下政策建議。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)不僅要關(guān)注房產(chǎn)價(jià)格的合理回歸、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，也要合理控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模，抑制房地產(chǎn)投資過熱； 更要關(guān)心房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的保障支出，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，構(gòu)建住有所居的和諧社會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

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宏觀調(diào)控的方法范文6

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；必要性；措施

近年來，伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民整體生活水平的提高，加之中國(guó)人特有的“房子”情節(jié)，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)各地快速發(fā)展，也引發(fā)了我國(guó)購房熱和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，這中間有其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用，其中的泡沫，也為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定埋下了隱患，甚至出現(xiàn)了不通過宏觀調(diào)控進(jìn)行干預(yù)將會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，甚至可能會(huì)引起新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以在2006年以后，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，以期通過宏觀調(diào)控讓我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展進(jìn)入理性發(fā)展階段。本文也將以此為契機(jī)探討研究宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

一、宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行進(jìn)行干預(yù)和調(diào)整，以及時(shí)糾正經(jīng)濟(jì)發(fā)展中可能與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)不一致的因素，或者是及時(shí)糾正不符合市場(chǎng)秩序和規(guī)律的行為，其對(duì)市場(chǎng)在資源的配置中起的基礎(chǔ)性作用是有一定吸納之作用的，其目的是希望通過國(guó)家的調(diào)控手段，避免市場(chǎng)直接調(diào)節(jié)資源會(huì)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能偏離預(yù)定的軌跡，甚至是出現(xiàn)倒退和通貨膨脹等問題，最終確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康的良性發(fā)展。國(guó)家宏觀調(diào)控的原則有：統(tǒng)一性原則、總體平衡的原則、協(xié)調(diào)的原則、以及引導(dǎo)為主的原則，還有就是目標(biāo)明確性原則。宏觀調(diào)控的手段主要有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)；通過政策性引導(dǎo)；提供相關(guān)的服務(wù)；同時(shí)對(duì)于相關(guān)的違法行為進(jìn)行懲治。

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是指國(guó)家應(yīng)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的引導(dǎo)和控制，避免房地產(chǎn)泡沫對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展可能產(chǎn)生的不利后果進(jìn)行提前防控，對(duì)于行業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行有利的引導(dǎo)和分流，以期保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸到理性的軌道上來，以確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體平穩(wěn)和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的必要性

眾所周知從2004年開始，以北京上海等一線城市為代表，房?jī)r(jià)快速上漲，有的地方甚至出現(xiàn)了光是買地就動(dòng)則上萬的情況，房地產(chǎn)難道在一夜之間就可能出現(xiàn)這么快的繁榮嗎？這樣的繁榮景象是真實(shí)的嗎？它能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？就引發(fā)了大多數(shù)人的思考房地產(chǎn)市場(chǎng)表面繁榮的背后的隱患，終于在2006年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，以國(guó)家之力幫助我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)清除泡沫，讓其的發(fā)展回歸到理性的軌道上來。其實(shí)在這個(gè)階段上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控是有其必要性的。理由如下：

首先，居民的購買能力不能適應(yīng)房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，這樣對(duì)于買房成為剛需的家庭來說，購買一套住房將自己淪為房奴，既降低了居民的生活幸福指數(shù)，同時(shí)也不利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。也就是說房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)上升到了關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定的大事，如果不調(diào)控，一旦出現(xiàn)什么問題，局面可能會(huì)失控。

其次，我們可以看到，銷售比較好的房屋往往是地段比較好的位置，其余的房屋銷售并不是那么理想，同時(shí)這中間除開剛需以外，也不避免存在人為的炒作行為，導(dǎo)致房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際的價(jià)值，那么這樣的泡沫和虛假的繁榮就非常危險(xiǎn)，甚至每年的房屋的待售面積都在逐年增加，而我們的實(shí)際需求并沒有增長(zhǎng)。

再次，在這個(gè)階段上，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金已經(jīng)吃緊，用于正常的房屋開發(fā)方面的資金比例相對(duì)比較少，其對(duì)工程質(zhì)量和客戶的保障將是很大的隱患。

還有，對(duì)于銀行和廣大投資者來說，房產(chǎn)的投入不是一個(gè)小數(shù)目，一旦房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致銀行和投資者的連受收到影響，情況嚴(yán)重的，甚至有倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)階段上，引入宏觀調(diào)控有其必然性的要求和緊迫性。

三、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要措施

首先，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，要根據(jù)地區(qū)的不同，進(jìn)行分別對(duì)待。對(duì)于北京、上海深圳這樣的一線城市，由于剛性需求大，并且市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展比較成熟了，對(duì)其的宏觀調(diào)控可以主要以引導(dǎo)為主，主要還是以市場(chǎng)配置為主，但是也要隨時(shí)警惕發(fā)展過快產(chǎn)生的不利影響。對(duì)于中西部地區(qū)，政府要加大投入鼓勵(lì)合理發(fā)展，同時(shí)要警示不可以以一線城市的發(fā)展作為其類比的對(duì)象，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)有每個(gè)地區(qū)的發(fā)展要求。還有就是對(duì)于西部人口密集地區(qū)，要鼓勵(lì)其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并形成一定的規(guī)模以滿足自身的發(fā)展需要。

其次，通過提高銀行的存款保證金率來限制銀行的貸款比例。這樣做的目的，主要是為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫給銀行甚至整個(gè)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以有效的控制房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)資金，讓房地產(chǎn)企業(yè)將錢真正用到有前途的項(xiàng)目上，減少盲目投資的可能性。

再次，就是通過出臺(tái)一系列的限購措施，以保證先滿足于剛性購房需要，避免和打擊投機(jī)房產(chǎn)的行為，造成的房屋漲價(jià)的虛假泡沫。也引導(dǎo)廣大的消費(fèi)者合理的進(jìn)行買房投資。

最后，就是加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。如果說之前的宏觀調(diào)控手段，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制的話，那么保障房的假設(shè)則是從實(shí)際上解決需求的疏導(dǎo)，可以說這樣的方式，是國(guó)家的調(diào)控政策充分尊重了市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的，所以我們要繼續(xù)加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的建設(shè)，這樣既可以合理的引導(dǎo)房?jī)r(jià)市場(chǎng)，同時(shí)也可以實(shí)實(shí)在在的解決人們生活用房的剛需，有利于社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這個(gè)過程中我們要同時(shí)注意好保障性住房的工程質(zhì)量的保障，還有就是關(guān)于其的入住條件和程序的完善。

綜上，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，是有其現(xiàn)實(shí)的緊迫性的，同時(shí)通過這幾年的治理實(shí)踐來看，宏觀調(diào)控的作用已經(jīng)初顯成效。看來在特定的時(shí)期、在特定的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展采用宏觀調(diào)控手段，也有著其重要的意義，同時(shí)我們也要注意，伴隨著相應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境的改變，我們的宏觀調(diào)控手段，也要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，甚至是推出，這也是市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。總之，我們無論采用什么樣的方法和手段，都是為了確保我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化事業(yè)的順利發(fā)展和人民生活水平的逐步提高。

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