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摘要：房地產(chǎn)項目投資具有周期長、投資大、受影響因素多等特點，因而具有較大的風險。一旦發(fā)生風險，將給投資方、人民群眾帶來嚴重的經(jīng)濟損失，甚至還會引發(fā)群體性事件，危害社會的健康穩(wěn)定。2018年以來，為了遏制房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，調(diào)控政策不斷升級，房地產(chǎn)市場基本面呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，房地產(chǎn)項目投資面對著各種不確定性，投資風險加大。有鑒于此，本文對房地產(chǎn)項目投資風險防范策略和具體措施進行分析，以期有所借鑒價值。

關鍵詞：房地產(chǎn)；投資風險；對策

1前言

近年來，作為我國重要的投資領域，房地產(chǎn)市場一直發(fā)展迅猛，建筑面積不斷增加，人均住房面積不斷提高。2018年房地產(chǎn)業(yè)投資總額超過了12萬億，占全社會投資總額的20%左右，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對全社會GDP的貢獻值也超過了12%。但同時，我們也看到，與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)建設周期長，投資額巨大，受金融、政策、技術等各種因素的制約，具有較高的風險。為了遏制房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級，多個城市出臺了一系列調(diào)整政策。進入2019年，在“房住不炒”的調(diào)控方針下，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)不同程度的下滑跡象，商品房的銷售增速持續(xù)回落，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流開始緊張。整個房地產(chǎn)市場的資金面持續(xù)收緊，與此同時，各大城市的土地市場溢價率下行且流拍現(xiàn)象增加。2018年全國土地流拍率高達93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然遠高于往年同期水平。房地產(chǎn)市場進入下行期，房地產(chǎn)項目投資的不確定性在增加。著名商人李嘉誠持續(xù)拋售內(nèi)地的房產(chǎn)，選擇落袋為安的策略。著名經(jīng)濟學家郎咸平也警告說，2019年將是房地產(chǎn)市場沖擊最大的一年。這樣的背景下，我國目前的房地產(chǎn)項目投資所面臨的風險不斷加大，因此對于房地產(chǎn)投資企業(yè)而言，如何識別和應對房地產(chǎn)投資風險，顯得尤為迫切和重要。

2房地產(chǎn)項目投資風險的防范之策

房地產(chǎn)項目投資面臨的風險因素有很多，既有戰(zhàn)略層面的，也有具體業(yè)務層面的。

2.1防范房地產(chǎn)投資風險的基本策略

2.1.1投資分散策略

投資分散策略是指將投資面向多個不同的區(qū)域，不同的項目，或者錯開投資的時間，避免在同一段時間內(nèi)對同一區(qū)域的房地產(chǎn)項目投資過多，一旦發(fā)生各種政策性、金融性、市場性風險，房地產(chǎn)投資將面臨較大的損失。具體來說，一是投資不同的區(qū)域，每個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)市場需求也不相同，這樣可以避免某一區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯緩、房地產(chǎn)市場不景氣所帶來的投資損失；二是不同時間段進行投資。我們的房地產(chǎn)市場受國家政策、資金供求、市場預期等各種因素的影響，導致房地產(chǎn)項目的供求關系處于波動的狀態(tài)中。因此房地產(chǎn)投資要分時段進行，這樣不僅可以規(guī)避市場風險。而且也便于投資方分時段回收資金，避免出現(xiàn)現(xiàn)金流的風險。

2.1.2投資組合戰(zhàn)略

投資組合是一種科學、合理的方法，是房地產(chǎn)投資發(fā)展的一種必然趨勢。一是不同主體的投資組合。房地產(chǎn)投資可以聯(lián)合其他企業(yè)一起進行，這樣不僅可以借助對方的人員、技術和經(jīng)驗優(yōu)勢，而且也可以有效的分散風險，達到互惠共贏的結(jié)果。二是不同類型的投資組合。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)項目類型眾多，有住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)等，每一種地產(chǎn)又可以細分很多子類型，不同類型的房地產(chǎn)項目具有不同的投資風險和投資回報，受國家政策的影響也不相同。投資方根據(jù)風險偏好和抗風險能力，將普通住宅、商場、高檔寫字樓等項目進行混合投資，這樣可以大大降低投資風險。

2.1.3保險策略

保險是房地產(chǎn)項目投資風險轉(zhuǎn)移的有效措施。房地產(chǎn)投資方在投資之前購買投資保險，可以有效的減少或者規(guī)避房地產(chǎn)項目投資帶來的風險。當由于某種原因發(fā)生房地產(chǎn)投資風險損失時，保險公司要給與相應的補償，這樣就把投資風險轉(zhuǎn)移到保險公司。從我國房地產(chǎn)開發(fā)市場來看，房地產(chǎn)投資保險主要有房屋抵押保險、房地產(chǎn)開責任保險、房地產(chǎn)委托保險、建安工程保險等。房地產(chǎn)投資方應該根據(jù)投資項目的風險程度、利潤率等選擇實力強、規(guī)模大、信譽好的保險，簽訂保險合同，明確保險類型，選擇合適的費率。

2.2防范房地產(chǎn)投資風險的具體措施

2.2.1建立專業(yè)小組研究地方政府相關政策

控制決策階段的風險是房地產(chǎn)項目投資風險控制的首要環(huán)節(jié)。我國的房地產(chǎn)市場受政策的影響比較大，也被稱之為“政策市”。房地產(chǎn)項目所在地政府出臺的各類土地、金融、限購政策都會對房地產(chǎn)建設和市場走向帶來極大的影響。當前，我國的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入了“分類調(diào)控、因城施策”的階段，每個城市根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)布局、人口規(guī)模、資源稟賦等因素，制定不同的調(diào)控政策。因此，房地產(chǎn)投資企業(yè)應該成立專業(yè)的小組加強對地方政策的研究，對國家房地產(chǎn)調(diào)控、地方房地產(chǎn)調(diào)整的所有政策文件進行分析和整理，評估當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)控的現(xiàn)狀和未來走向；房地產(chǎn)投資決策部門在制定項目投資可行性方案時，要征求專業(yè)研究小組的意見。研究小組通過比對和分析，對該項目可能遇到的土地風險、金融風險、調(diào)控風險、產(chǎn)業(yè)風險等政策風險進行研判，以規(guī)避項目的不可逆風險，提高決策的科學性和合理性。

2.2.2增加基礎測算指標的嚴謹性

房地產(chǎn)項目投資風險很大一部分原因是由于項目前期測算和投資后的真實效益存在很大的偏差，有的項目前期測算有較大的盈利空間，結(jié)果投后項目出現(xiàn)大幅虧損，其中主要原因是房地產(chǎn)項目投資之后，房地產(chǎn)建設成本、銷售價格都發(fā)生了很大的變化，因此必須加強項目效益測算的嚴謹性。很多項目前期所采用的經(jīng)濟指標都是建立在后期項目可變的情況下，如項目后期調(diào)規(guī)成功或可以突破政府限價等，一旦失敗，后期會極大程度的拉低項目的收益。因此前期測算指標如容積率、綠化率、商住比例等建筑指標應嚴格采用目前已確定好的數(shù)值；前期工程費、配套設施費、建安成本等成本指標需要結(jié)合工程與設計部門的各項成本支出在測算前進行復核。提高測算指標的嚴謹性，避免后期潛在的政策成本相關的投資風險。

2.2.3采用多種方法加強自身融資風險管理水平

房地產(chǎn)項目投資周期長，投資規(guī)模大，資金需求巨大，投資方的自有資金難以滿足房地產(chǎn)項目建設開發(fā)的需要，因此投資方往往需要從銀行借貸大量資金，而借入的資金越多，也就意味著較高的財務杠桿。盡管較高的財務杠桿可能會帶來較高的收益，但也意味著投資方需要支付較多的利息或者優(yōu)先股利，對現(xiàn)金流要求很高，蘊含著較大財務風險。因此投資方應編制科學的籌措資金方案，選擇合理的資金籌措策略，降低房地產(chǎn)項目投資的風險。投資方可以和銀行商議，簽訂既定利率貸款協(xié)議，避免利率升高帶來的財務風險。投資方也可以尋找投資合作伙伴，共同籌集資金用于項目投資，分散投資風險。另外，當前隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)信貸政策不斷緊縮，房地產(chǎn)項目后續(xù)資金一旦不到位，就會帶來極大的流動性風險。為此，投資方要積極拓展融資渠道，一方面和銀行建立長期友好合作關系，通過銀行向施工單位支付進度款和預付款等，保證資金的按時到達和工程施工順利實施，降低不確定性風險；另一方面要積極與其他金融機構合作，利用第三方的資金渠道，降低金融風險。

2.2.4加強投后階段的風險控制

首先，建立業(yè)務團隊定期走訪制度，投資方應該成立專業(yè)的業(yè)務團隊，定期對投資的房地產(chǎn)項目進行走訪，了解工程進展情況。業(yè)務團隊對項目公司的運營情況進行調(diào)查走訪，評估項目存在的風險因素，發(fā)現(xiàn)風險隱患，及時和投后管理部門、財務部門溝通協(xié)調(diào)，扮演好財務顧問的角色。其次，加強施工階段管理，采用系統(tǒng)的項目管理方法，對建設成本、工程質(zhì)量、項目建設進度和安全保障方面進行管理；對相關人員的業(yè)務素質(zhì)和道德素質(zhì)嚴格把關，避免因為人員素養(yǎng)不達標而導致的風險；實行崗位責任制，要求特定崗位負責特定環(huán)節(jié)中的特定項目，并處理好相關方面的人事關系。最后，設立內(nèi)部審計部門，加強對房地產(chǎn)項目投資中的風險識別和防范。內(nèi)部審計人員由具有豐富房地產(chǎn)項目投資經(jīng)驗、具備金融背景的專業(yè)人士組成，定期對投資風險管理工作進行審計，監(jiān)督公司投資風險管理是否符合國家相關政策法規(guī)的要求、監(jiān)督公司制定的制度規(guī)范是否有效落實并對其取得的效果進行評價，及時反饋，落實整改，從而降低投資風險。

3結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)是一個涉及領域廣泛的行業(yè)，房地產(chǎn)項目投資是一個復雜的動態(tài)系統(tǒng)，受各種因素的影響和制約，具有較大的風險。這就需要投資方重視房地產(chǎn)項目投資的風險防范，對房地產(chǎn)投資風險進行科學、系統(tǒng)的分析，根據(jù)不同風險的類別制定合理的風險處置方案，將風險損失降到最低，保證建設項目取得良好的社會和經(jīng)濟效益。

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作者:沈小娟 單位:廈門海滄投資集團有限公司