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房地產(chǎn)品控管理范文1

一、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)稅源概況和稅收實(shí)現(xiàn)情況

房地產(chǎn)行業(yè)稅源監(jiān)控工作是西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅務(wù)局組織收入工作的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)對(duì)西鄉(xiāng)塘區(qū)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響力，可以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的變動(dòng)直接影響到西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅收收入的變化，并且其影響力是持續(xù)和較穩(wěn)定的，在制造業(yè)稅收相對(duì)穩(wěn)定的前提下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)解讀可以推斷地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，解釋稅收增長(zhǎng)原因，探尋稅收增長(zhǎng)點(diǎn)，為稅收征收管理決策提供依據(jù)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅源監(jiān)控是西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅務(wù)局稅收征管工作的重中之重。目前，西鄉(xiāng)塘區(qū)重點(diǎn)稅源管理股管轄的房地產(chǎn)企業(yè)共29戶，其中國(guó)家總局重點(diǎn)監(jiān)控20戶，區(qū)局重點(diǎn)監(jiān)控4戶，城區(qū)局重點(diǎn)監(jiān)控5戶。分年度看，*年、*年、*年1-9月分別征收6189.56萬(wàn)元、8178.47萬(wàn)元、9853.89萬(wàn)元，稅收收入占總收入比重分別為8.93%、14.30%、23.75%，呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅收收入在西鄉(xiāng)塘區(qū)起著不可替代的作用。

二、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)稅收監(jiān)控管理的主要做法及成效

（一）強(qiáng)化素質(zhì)，落實(shí)制度。一是選調(diào)政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)的稅收人員從事的房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作；二是定期組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和研討，及時(shí)研究和解決工作中出現(xiàn)的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題；*年來(lái)，通過(guò)研討解決了房地產(chǎn)企業(yè)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理等問(wèn)題，形成了一系列的管理辦法，確保房地產(chǎn)行業(yè)稅收有條不紊的開(kāi)展。其次，建立了嚴(yán)格的控管制度，將制度涵蓋于管理的方方面面。用監(jiān)控管理辦法明確房地產(chǎn)項(xiàng)目情況收集、稅務(wù)登記、稅收政策執(zhí)行等事項(xiàng)要求，結(jié)合*市地稅局項(xiàng)目屬地管理原則，建立重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收月報(bào)表、項(xiàng)目預(yù)售、銷售前后的保全清算制度等。三是結(jié)合執(zhí)法過(guò)錯(cuò)追究制，加強(qiáng)檢查和監(jiān)管。稅源管理最重要的因素是人的因素，西鄉(xiāng)塘區(qū)地稅局在完善一系列的征收管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)內(nèi)部的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，堅(jiān)持以制度管理人和事，對(duì)執(zhí)行不到位的及時(shí)限期改正、糾正和責(zé)任追究，切實(shí)保證制度不折不扣得到貫徹落實(shí)。

（二）收集房源，處處留心。一是留心廣告找房源。我們高度重視房源信息，從廣告入手查找房源，要求稅收管理員密切關(guān)注報(bào)刊和“房交會(huì)”、互聯(lián)網(wǎng)上的房產(chǎn)信息。二是全面清查房源。對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)進(jìn)行了全面調(diào)查清理；同時(shí)，設(shè)立專職外勤人員深入到房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，跟蹤監(jiān)控。三是發(fā)動(dòng)群眾探訪房源。定期深入樓盤、大街小巷進(jìn)行宣傳，向群眾了解在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，并通過(guò)城區(qū)稅源辦、居委會(huì)、中介公司等組織掌握房源狀況。

（三）建立網(wǎng)絡(luò)，時(shí)時(shí)互動(dòng)。在城區(qū)區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下，與城區(qū)稅源辦定期召開(kāi)房地產(chǎn)管理聯(lián)席工作會(huì)議，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目管理，強(qiáng)化了日常信息交流和情況通報(bào)，形成了稅源控管體系。部門互相配合是關(guān)鍵。我們主動(dòng)上門，逐個(gè)走訪城區(qū)開(kāi)發(fā)辦、房產(chǎn)局、規(guī)劃局、建管站等涉稅房地產(chǎn)管理部門，了解它們的工作職能和工作程序，尋找加強(qiáng)管理的途徑和手段，同時(shí)收集了大量最新樓盤立項(xiàng)、審批、開(kāi)工、預(yù)售等信息，進(jìn)行落實(shí)。通過(guò)召開(kāi)地方政府參加的房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，宣傳房地產(chǎn)各項(xiàng)政策，提供政策咨詢服務(wù)，實(shí)現(xiàn)執(zhí)法與服務(wù)有機(jī)融合、征稅與納稅良性互動(dòng)。

（四）宣傳政策，面面俱到。一是定期下戶，政策宣傳到位。對(duì)在管的房地產(chǎn)企業(yè)，有管理員定期下戶，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，宣傳房地產(chǎn)稅收政策。二是加強(qiáng)輔導(dǎo)，規(guī)范管理到位。督促企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，幫助企業(yè)做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料規(guī)范管理，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。要求房地產(chǎn)企業(yè)必須保存完整的合同、協(xié)議、工程結(jié)算發(fā)票、預(yù)收賬款收據(jù)等財(cái)務(wù)資料。

（五）納稅評(píng)估，嚴(yán)格把關(guān)。按照“廣泛借鑒、規(guī)范流程、指標(biāo)對(duì)比、務(wù)虛與務(wù)實(shí)相結(jié)合”的思想開(kāi)展納稅評(píng)估工作。細(xì)化評(píng)估方法步驟；通過(guò)一系列指標(biāo)、系數(shù)橫向、縱向比對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；務(wù)虛與務(wù)實(shí)相結(jié)合、指標(biāo)數(shù)據(jù)與實(shí)物現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合、納稅人這一“點(diǎn)”與對(duì)應(yīng)行業(yè)這一“面”相結(jié)合。*年，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估，評(píng)估入庫(kù)各項(xiàng)地方稅95萬(wàn)元。

三、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)稅收監(jiān)控管理的存在問(wèn)題

一是部門溝通不到位。地稅、工商、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、金融部門往往各自為政，根據(jù)部門職能實(shí)施行政管理，不能有效實(shí)現(xiàn)資源共享和信息互換，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。如：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記的情況下，照樣可以通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批和資質(zhì)審查；地稅部門與國(guó)土資源、財(cái)政、土地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、房產(chǎn)管理、銀行等相關(guān)部門的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。二是稅源監(jiān)控乏力。具體表現(xiàn)在稅收管理員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)程序和經(jīng)營(yíng)規(guī)律還不十分熟悉，對(duì)所得稅及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策的了解和掌握相對(duì)不足，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)核算尤其成本核算知識(shí)的掌握不夠熟練。三是納稅意識(shí)淡薄。一些開(kāi)發(fā)商以追求最大利潤(rùn)為目的，在項(xiàng)目開(kāi)工后不依法履行其納稅義務(wù)，往往不擇手段以達(dá)到其偷逃或擠占國(guó)家稅款的目的，不主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記，不按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅所得，而采取多種手段偷稅。主要表現(xiàn)在：一是預(yù)售收入不入賬，不按規(guī)定計(jì)提企業(yè)所得稅。二是企業(yè)收取的房租收入、廣告費(fèi)收入不申報(bào)，以完工房產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)，如借款、工程款、租金、廣告支出、獎(jiǎng)勵(lì)支出等。三是采取虛報(bào)成交金額、協(xié)議少開(kāi)發(fā)票手段，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)少繳所得稅的目的。四是虛增建筑成本，減少應(yīng)納稅所得額，偷逃稅款。四是帳目資料欠規(guī)范。由于房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)特殊的核算主體，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則七、八年，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，且財(cái)務(wù)核算人員的水平參差不齊，帳目資料保管不善，帶來(lái)審核工作難以到位。加之投資主體多元化和少數(shù)納稅人對(duì)稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導(dǎo)致地稅機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的登記管理難度增大，并在一定程度上和一定范圍內(nèi)存在征管盲區(qū)。

四、加強(qiáng)西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

(一)加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)，整頓征管秩序。要以稅收政策法規(guī)的宣傳為切入點(diǎn)，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)辦稅人員的稅法宣傳輔導(dǎo)，對(duì)其財(cái)務(wù)核算上存在的問(wèn)題及時(shí)予以糾正，使納稅人懂法、知法、守法，增強(qiáng)依法納稅的意識(shí)，確保稅收及時(shí)足額入庫(kù)。要采取如開(kāi)座談會(huì)、上門宣傳、媒體公告等多種形式向企業(yè)宣傳解釋稅收政策、增強(qiáng)企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)、依法納稅的意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)良好的稅收秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)品控管理范文2

引言：內(nèi)部控制是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至一定階段的產(chǎn)物，它是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織對(duì)內(nèi)強(qiáng)化管理，對(duì)外滿足社會(huì)要求，以便實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的重要管理手段。與國(guó)外相比，我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)起步較晚，目前還處于發(fā)展階段。從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，許多企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制意識(shí)不強(qiáng)，管理層內(nèi)控意識(shí)薄弱，相應(yīng)的內(nèi)控制度缺乏或不健全，企業(yè)員工更是對(duì)內(nèi)部控制了解不多。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其成本管理是伴隨始終的，期間牽涉的因素也較多，可謂是多方面、多因素綜合的結(jié)果。因此，成本管理本身就可以理解為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其控制的好與壞，直接與內(nèi)控管理有密切關(guān)系。

內(nèi)控管理對(duì)成本管理的必要性

企業(yè)是贏利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。在收入不變的情況下，想要贏得利益最大化，比較有效的途經(jīng)就是降低成本，通過(guò)節(jié)約開(kāi)支來(lái)增加利潤(rùn)，而要能有效地降低成本，內(nèi)控管理制度則是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制所涉及的范圍廣而全面，是全方位、全過(guò)程的管理活動(dòng)，相對(duì)于其它行業(yè)，由于其產(chǎn)品具有單一性、地域性、不可復(fù)制性等特點(diǎn)，其成本管理就顯得更加復(fù)雜。因此，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理體系，加強(qiáng)和完善企業(yè)的內(nèi)部控制，就顯得更有必要，必須從多方面、多層次、多環(huán)節(jié)上進(jìn)行嚴(yán)格管控，這是成本管理取得成功的前提，它直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終贏利水平。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施期間，其成本費(fèi)用控制主要包括三個(gè)環(huán)節(jié)：對(duì)其事前進(jìn)行規(guī)劃、制定目標(biāo)；事中進(jìn)行監(jiān)督執(zhí)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾本文由收集整理正偏差；事后進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，并在總結(jié)和改進(jìn)基礎(chǔ)上，修訂和建立新的成本體系目標(biāo)。要做好成本管理必須以內(nèi)部控制為前提，其涉及的范圍、內(nèi)容是非常廣泛的，但下面幾點(diǎn)則是內(nèi)控管理中比較重要的，它直接關(guān)系到成本控制的執(zhí)行力度和成效。

一、建立現(xiàn)代成本費(fèi)用管理理念 重視策劃設(shè)計(jì)階段

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，成本管理主要體現(xiàn)在策劃、設(shè)計(jì)、施工三個(gè)階段。受舊的開(kāi)發(fā)模式及傳統(tǒng)觀念的影響，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識(shí)，其成本管理計(jì)劃主要是用來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和決策、落實(shí)成本責(zé)任制、安排資金等，成本管理只是停留在項(xiàng)目的施工階段，對(duì)其他階段重視不夠，因此成本下降空間是十分有限的。而現(xiàn)代成本管理理念，更注重突出企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益，是積極、主動(dòng)的成本管理，是項(xiàng)目全過(guò)程、動(dòng)態(tài)的成本管理，是企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的成本管理，是在保留傳統(tǒng)成本管理理念的同時(shí)，更加注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期決策階段和設(shè)計(jì)階段。

多年來(lái)我國(guó)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)踐表明，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本影響最大的是策劃設(shè)計(jì)階段：在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中，策劃設(shè)計(jì)階段所占時(shí)間比例僅為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期的15%～30%，但其對(duì)今后的開(kāi)發(fā)成本所產(chǎn)生的影響則是最主要的，占到65%～70%，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制管理中，策劃設(shè)計(jì)階段的成本控制管理是控制工程造價(jià)、提高投資效益極其重要的環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目策劃時(shí)就應(yīng)該仔細(xì)研究項(xiàng)目方向，力求項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、方案合理；在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)注重設(shè)計(jì)的多方案比選和優(yōu)化。好的設(shè)計(jì)在滿足項(xiàng)目定位要求的同時(shí)，應(yīng)能夠最大限度地節(jié)約成本。由于設(shè)計(jì)不周全、設(shè)計(jì)有缺陷引起的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)所占的比例是較大的，因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤而引起的費(fèi)用增加更是不可估量。因此，在設(shè)計(jì)時(shí)期，是最應(yīng)該花費(fèi)更多的精力反復(fù)論證設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性，盡量避免設(shè)計(jì)缺陷，減少由于設(shè)計(jì)不完善引起的額外風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)階段考慮的越周全越充分，施工期間發(fā)生工程變更的機(jī)率就會(huì)越小、所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越少，施工成本費(fèi)用也就越容易控制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工階段，通過(guò)施工技術(shù)革新，加強(qiáng)施工管理等措施節(jié)約開(kāi)發(fā)成本的可能性也只有20%左右。盡管在施工階段也會(huì)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，但通常情況下，單純由于非設(shè)計(jì)因素發(fā)生的簽證等費(fèi)用，通常只占工程成本的3%左右。所以，注重策劃和設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目品質(zhì)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)上多下功夫，往往比施工環(huán)節(jié)更能節(jié)省成本。

二、建立一套有效的企業(yè)成本管理制度體系

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)離不開(kāi)制度的約束和規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系則是針對(duì)成本費(fèi)用管理而制定的一系列規(guī)章制度，以保證項(xiàng)目成本管理能夠在合理進(jìn)度、合理質(zhì)量的前提下，以較低的成本完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。制度應(yīng)力求全面具體、考慮各種可能的情況，盡量減少管理上的漏洞，同時(shí)要具有可操作性。建立成本費(fèi)用業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制，明確各部門和崗位的具體職責(zé)、權(quán)限，用來(lái)規(guī)范職能部門和企業(yè)員工的日常工作行為，并確保成本費(fèi)用業(yè)務(wù)的不相容崗位要相互分離、監(jiān)督和制約。同時(shí)還應(yīng)具有與規(guī)章制度相關(guān)聯(lián)的操作實(shí)務(wù)指引，管理表格要有統(tǒng)一的模板，等等，這些都是制度體系的組成部分。項(xiàng)目是公司成本管理的執(zhí)行主體。以項(xiàng)目為成本中心，相應(yīng)的規(guī)章制度可以包括：《目標(biāo)成本管理辦法》、《工程項(xiàng)目目標(biāo)成本編制管理辦法》、《項(xiàng)目收入與成本費(fèi)用實(shí)時(shí)監(jiān)控管理辦法》、《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析管理辦法》等；在這些制度中要進(jìn)一步明確成本管理組織架構(gòu)、管理職責(zé)，規(guī)定目標(biāo)成本編制方法、工作流程，作業(yè)操作指引；要求項(xiàng)目編制前期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)策劃分析報(bào)告，合理測(cè)算預(yù)計(jì)合同總收入、預(yù)計(jì)合同總成本、預(yù)計(jì)盈虧情況等。

圖1：某房地產(chǎn)企業(yè)成本控制組織結(jié)構(gòu)圖

現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理制度體系上還不十分健全，規(guī)章制度漏洞較多，許多條例操作性不強(qiáng)、有的過(guò)于死板無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，比較突出的有以下幾方面問(wèn)題：

1. 制度規(guī)定過(guò)于繁瑣或過(guò)于簡(jiǎn)單

過(guò)于繁瑣的成本管理制度，能夠使企業(yè)少犯錯(cuò)誤，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但帶來(lái)的危害是工作的大量時(shí)間花費(fèi)在符合制度要求的流程之中，內(nèi)耗消耗大，辦事效率底下，不利于企業(yè)在市場(chǎng)中參與競(jìng)爭(zhēng)；相反，過(guò)于簡(jiǎn)單的管理制度，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，企業(yè)在制訂管理制度時(shí)，應(yīng)松緊結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧。

2. 僅有制度，沒(méi)有與之相關(guān)的操作實(shí)務(wù)指引

只有成本管理規(guī)章制度，卻缺乏操作指引，帶來(lái)的后果是各部門、各員工在辦理具體業(yè)務(wù)時(shí)，形成的書面文件不能統(tǒng)一口徑，部門間自成體系、員工間自成風(fēng)格，給企業(yè)的資料管理方面帶來(lái)很大的不便，也不利于企業(yè)的統(tǒng)一管理。

3. 部門職能與崗位分工不明確，界限模糊.

經(jīng)常容易發(fā)生的現(xiàn)象是，責(zé)權(quán)利分工不明，責(zé)權(quán)利有交叉現(xiàn)象，或者責(zé)權(quán)利沒(méi)有落到具體部門、主責(zé)部門不明確。其結(jié)果是造成部門間業(yè)務(wù)相互推諉扯皮。事實(shí)上，有些疏漏在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是很難避免的，重要的是，在平時(shí)業(yè)務(wù)工作中，應(yīng)注意收集這方面的信息，對(duì)不完善的、有疏漏之外應(yīng)當(dāng)逐步完善，逐步堵漏洞。

三、實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)精細(xì)化管理，加強(qiáng)部門的配合力度，建立項(xiàng)目作業(yè)流程體系

所謂精細(xì)化管理，就是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施全過(guò)程、無(wú)縫隙的管理，建立一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的管理鏈，它強(qiáng)調(diào)的是一種管理意識(shí)、一種管理理念。通常地，企業(yè)的成本管理有相應(yīng)的職能部門負(fù)責(zé)，但這并不等于說(shuō)與其它部門就毫不相關(guān)。事實(shí)上，房地產(chǎn)成本管理是程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過(guò)程，是由不同專業(yè)過(guò)程迭加而成的，依賴于各部門、各環(huán)節(jié)之間密切協(xié)調(diào)與配合。遺憾的是，這種與已無(wú)關(guān)的意識(shí)在我們中間并不缺乏，有的部門或一些員工就簡(jiǎn)單的將成本管理歸責(zé)于專業(yè)的職責(zé)部門，和自己沒(méi)有關(guān)系。這種現(xiàn)象將導(dǎo)致各部門為了滿足自己職能需要而不考慮成本因素。例如：在施工階段，本有多種可行的技術(shù)措施，卻不經(jīng)比選而盲目的采用成本極高的施工方案、為了提前工期，而不顧成本盲目地增加人員設(shè)備投入、為了提高產(chǎn)品檔次而不計(jì)成本地片面追求新技術(shù)新工藝，這都將會(huì)造成成本上的增加。因此，為了達(dá)到成本管理的目的，一個(gè)可行的辦法是建立部門責(zé)任成本體系，明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，以加強(qiáng)不同部門之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)的有機(jī)協(xié)調(diào)體系；同時(shí)，建立一套適合于本公司的項(xiàng)目作業(yè)流程體系，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，使得一項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)行都必須有流程圖作指導(dǎo)，并嚴(yán)格按流程體系進(jìn)行操作；此外，還應(yīng)明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。通過(guò)以上這些措施，將成本管理落到實(shí)處，同時(shí)也能規(guī)避許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

圖2：某房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程

四、從思想認(rèn)識(shí)上加強(qiáng)企業(yè)每個(gè)員工的成本管理意識(shí)

意識(shí)決定行動(dòng)，企業(yè)員工在做好自身本職工作同時(shí)，也應(yīng)具有成本管理意識(shí)，上至經(jīng)理層、下至每一個(gè)員工，要培養(yǎng)員工的成本意識(shí)，讓每一個(gè)員工將降低成本變成一種自覺(jué)行為，積極主動(dòng)地參與到節(jié)約成本的行為中來(lái)，這些都是優(yōu)秀員工應(yīng)具備的基礎(chǔ)素質(zhì)。事實(shí)上，要實(shí)現(xiàn)這一目的并不容易，平時(shí)應(yīng)在企業(yè)文化建設(shè)層面上形成一個(gè)節(jié)約成本的文化氛圍，教育和宣傳也是不可缺少的方法之一，對(duì)那些成本意識(shí)責(zé)任感強(qiáng)的員工予以表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。只有每位員工都參與到成本管理的行列中來(lái)、各位員工把成本管理變成日常工作事務(wù)，成本管理也才能真正落到實(shí)處。制度再完善、崗位職責(zé)再科學(xué)、流程體系再合理，最終都會(huì)歸結(jié)于各個(gè)員工是否按律辦事。

五、注重信息獲取，以提高成本管理的科學(xué)合理性

企業(yè)在成本管理過(guò)程中，是離不開(kāi)信息的獲取的。所以，平時(shí)就要準(zhǔn)確捕捉市場(chǎng)信息，及時(shí)收集有關(guān)資料，這對(duì)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈絡(luò)，成功做好成本管理提供了可靠的依據(jù)。例如，在新項(xiàng)目可行性研究階段，我們可以利用過(guò)去已建項(xiàng)目積累的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為可研測(cè)算提供有用的參考價(jià)值；在施工招投標(biāo)階段，我們可以從大量的信息中通過(guò)優(yōu)化比選，選擇出施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、資信好、技術(shù)力量雄厚的施工單位；可以利用信息管理系統(tǒng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理；企業(yè)建立自己的材料價(jià)格信息庫(kù)，就能為新項(xiàng)目材料價(jià)格確認(rèn)提供可靠的依據(jù)，等。

房地產(chǎn)品控管理范文3

一、存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開(kāi)發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報(bào)納稅。瞞報(bào)了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（二）以開(kāi)發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計(jì)了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計(jì)收入，偷逃企業(yè)所得稅。

（三）銷售款長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)帳上，不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無(wú)應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

（四）無(wú)正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開(kāi)發(fā)票減少計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購(gòu)房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見(jiàn)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

（五）代收款項(xiàng)偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報(bào)納稅。

（六）“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。

（七）與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計(jì)費(fèi)用或少計(jì)收入，偷逃稅款。

（八）多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)多提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

（九）虛列或者虛增成本費(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：（1）將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增；（2）將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開(kāi)發(fā)成本。自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。（3）多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（4）擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

房地產(chǎn)品控管理范文4

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；融資管理；融資渠道；資金來(lái)源

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.42.191

近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步推動(dòng)了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中克服了許多問(wèn)題，順著時(shí)代的腳步迅速崛起，經(jīng)過(guò)不斷的實(shí)踐嘗試，在各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中取得了優(yōu)勢(shì)。但是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，仍然面臨著融資管理帶來(lái)的問(wèn)題，如何巧妙地解決融資管理帶來(lái)的一系列問(wèn)題，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間是我們目前應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。

1房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要內(nèi)容

企業(yè)資金需求量的預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展有著極大的影響，要想保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，企業(yè)的預(yù)測(cè)資金需求量就要在最大程度上保持準(zhǔn)確，所以在對(duì)企業(yè)資金需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，要整合產(chǎn)品生產(chǎn)各個(gè)時(shí)期的資金需求量，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素給企業(yè)資金帶來(lái)的影響，并將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響控制到最小。企業(yè)資金籌措渠道有很多，可供選擇的融資組合方式也多，比如銀行貸款[1]。企業(yè)在籌措生產(chǎn)資金的時(shí)候，要有效地把握資金數(shù)額，控制借入資金和生產(chǎn)效益之間的關(guān)系，確保企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的合理化，不同的融資組合方式會(huì)帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要充分考慮自身?xiàng)l件，適當(dāng)負(fù)債。

2房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在的問(wèn)題

2.1融資渠道狹窄

融資渠道狹窄是房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在的主要問(wèn)題之一，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都過(guò)于依賴銀行貸款，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)時(shí)期發(fā)揮著重要的作用，這增加了企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)本來(lái)就具有高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，與此同時(shí)有些房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實(shí)力弱，完全依靠銀行貸款進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，在這樣的情況下，銀行承受了房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)直接影響著金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，即使是微小舉動(dòng)都會(huì)給金融市場(chǎng)造成意想不到的沖擊。

2.2資金壓力過(guò)大

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，每個(gè)時(shí)期的資金需求量巨大，很多企業(yè)都承受不住龐大的資金壓力。再加上我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的融資方式都不完善，只能實(shí)現(xiàn)資金的短期供應(yīng)，不能完美的解決企業(yè)的資金問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)安排不合理，資金壓力過(guò)大[2]。

2.3資金來(lái)源有限

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道多，有效的資金來(lái)源可以減少企業(yè)的資金壓力，并在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中及時(shí)解決資金問(wèn)題。但是我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的監(jiān)管嚴(yán)格，尤其是針對(duì)海外投資，限制了海外投資的資金數(shù)額，對(duì)海外投資項(xiàng)目加大了審查力度，這大大增加了海外投資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的難度。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)受方方面面的影響，能夠采用的融資方式有限，不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了減少產(chǎn)品生產(chǎn)周期，加快了產(chǎn)品生產(chǎn)進(jìn)度，房產(chǎn)質(zhì)量得不到保證，為了杜絕這樣的現(xiàn)象發(fā)生，繼而保障公民的人身權(quán)益，政府進(jìn)一步加大了監(jiān)管力度，致使房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境更加艱難[3]。

3房地產(chǎn)企業(yè)融資管理對(duì)策

3.1拓展融資渠道

為了有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在問(wèn)題就要拓展融資渠道，對(duì)企業(yè)所需資金進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果選擇合理的融資渠道，降低對(duì)銀行貸款的依賴性，減少企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，保持金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。在生產(chǎn)初期收集融資渠道信息，探索新的融資渠道，可以與大企業(yè)合作，尋求大量的投資，既擴(kuò)大了資金來(lái)源，又降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)銀行貸款獲取資金時(shí)，要盡可能地選擇長(zhǎng)期的貸款方式，避免企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中被迫倒閉的現(xiàn)象發(fā)生。

3.2強(qiáng)化資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)階段都要保持謹(jǐn)慎，強(qiáng)化資金管理，預(yù)測(cè)企業(yè)在未來(lái)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)所需要的資金量，再對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的每一個(gè)小階段進(jìn)行深入的分析，預(yù)測(cè)每個(gè)階段可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)制定應(yīng)對(duì)策略。設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)資金，以便于在企業(yè)面臨資金壓力時(shí)可以周轉(zhuǎn)小數(shù)額的資金，暫時(shí)緩解問(wèn)題，為企業(yè)尋找解決方法爭(zhēng)取一定的時(shí)間[4]。

3.3加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受多方面因素的影響，任意一個(gè)微小的環(huán)境變化都可能給整個(gè)企業(yè)發(fā)展造成影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。采用科學(xué)合理的方法預(yù)測(cè)企業(yè)可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，整合企業(yè)歷年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)已經(jīng)發(fā)生過(guò)的問(wèn)題進(jìn)行深入的研究，并制訂相應(yīng)的計(jì)劃，把整理的數(shù)據(jù)和資料作為應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)，制定規(guī)范的管理政策，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理力度，做好隨時(shí)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，以便于將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失降到最低。

3.4制定發(fā)展策略

要想解決企業(yè)融資管理上的一系列問(wèn)題就要制定企業(yè)發(fā)展策略，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)實(shí)際條件預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的管理，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)督部門，確保企業(yè)資金分配合理，最大限度地減少非生產(chǎn)資金數(shù)額。根據(jù)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃合理分配資金，并適時(shí)地尋找新的融資渠道，在發(fā)展前期做好充足的準(zhǔn)備工作，避免在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中遇到資金周轉(zhuǎn)難的問(wèn)題。為了提高監(jiān)管部門的工作效率，可以讓監(jiān)管部門參與到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)過(guò)程中，將企業(yè)發(fā)展策略與企業(yè)將面臨的風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，從根本上防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)[5]。

3.5提高人員素質(zhì)

工作人員的工作質(zhì)量是保證企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃有效實(shí)施的關(guān)鍵因素。作為企業(yè)員工，不僅要有豐厚的文化知識(shí)做基礎(chǔ)，還要有過(guò)硬的實(shí)踐能力，針對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中遇到的問(wèn)題，能夠及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。房地產(chǎn)企業(yè)在招聘企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，要選擇全面的會(huì)計(jì)人才，在員工上崗之前，要對(duì)員工進(jìn)行整體的培訓(xùn)，重視員工的實(shí)際操作能力，培養(yǎng)員工的責(zé)任感，確保企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)表現(xiàn)好的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)員工的工作熱情。

3.6做好預(yù)算工作

為了保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不僅要拓寬企業(yè)融資渠道，還要做好一系列的預(yù)測(cè)工作，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目整體進(jìn)行全方位的研究和規(guī)劃。企業(yè)融資規(guī)劃與企業(yè)發(fā)展策略有著密切的關(guān)系，而企業(yè)融資預(yù)算是企業(yè)融資規(guī)劃的前提，確保融資預(yù)算的準(zhǔn)確是保證企業(yè)發(fā)展的主要因素。準(zhǔn)確的融資預(yù)算可以讓企業(yè)員工按照預(yù)算開(kāi)展活動(dòng)，各個(gè)部門的目標(biāo)明確，比如在進(jìn)行融資管理時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)融資預(yù)算的數(shù)值籌措資金，并且讓企業(yè)資金在可承受風(fēng)險(xiǎn)范圍之內(nèi)，在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，工作人員可以將實(shí)際的資金變動(dòng)與融資預(yù)算進(jìn)行比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的問(wèn)題，確保項(xiàng)目能夠按照計(jì)劃順利發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理不僅僅是簡(jiǎn)單的資金借入借出，而是在保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金的可循環(huán)式利用。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就要對(duì)企業(yè)融資管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行深入的研究與分析，拓寬企業(yè)的融資渠道，加強(qiáng)企業(yè)資金管理和風(fēng)險(xiǎn)管理，結(jié)合企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)情況制定相應(yīng)的發(fā)展策略，并且優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)人員文化素質(zhì)，從根本上做好企業(yè)融資管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]何秀清.淺論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題及對(duì)策[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2011（2）：119-120.

[2]張曉漫.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策建議[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2014（19）：236-237.

[3]陳晨.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問(wèn)題及對(duì)策研究――以Z企業(yè)為例[J].科技信息，2013（12）：103，105.

房地產(chǎn)品控管理范文5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

中圖分類號(hào)：O213文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的質(zhì)量控制，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段，例如：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及結(jié)算階段，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制時(shí)，首先需明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的重要性，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、投資、規(guī)劃具備一定的推進(jìn)作用。

設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責(zé)任制度，即規(guī)劃房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的項(xiàng)目責(zé)任，例如：市場(chǎng)規(guī)劃責(zé)任、項(xiàng)目編制責(zé)任、組織施工責(zé)任以及監(jiān)督管理責(zé)任等，為設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供可信的環(huán)境，盡量減少各類問(wèn)題對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的影響；第二部分是構(gòu)建質(zhì)量計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)和經(jīng)濟(jì)變化，借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)定，制定符合社會(huì)發(fā)展的設(shè)計(jì)質(zhì)量計(jì)劃；最后建立設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制制度，保障設(shè)計(jì)前期處于有效的質(zhì)量控制狀態(tài)，優(yōu)化設(shè)計(jì)環(huán)境，為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供良好開(kāi)端。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開(kāi)的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計(jì)單位，選對(duì)了設(shè)計(jì)單位，則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類別按對(duì)象可分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、邊坡設(shè)計(jì)等；按過(guò)程可分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。一個(gè)工程的完成，所涉及到的單位往往不會(huì)少于十家。

2.進(jìn)程管理

對(duì)于所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，時(shí)間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場(chǎng)行情的瞬息萬(wàn)變，宏觀調(diào)控的變幻無(wú)常，都讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項(xiàng)目進(jìn)度，既希望加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好，導(dǎo)致市場(chǎng)滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理顯得猶為重要。做好設(shè)計(jì)管理的進(jìn)程管理必須做好：一是體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；二是編制的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)盡可能詳盡、具有可操作性，并且對(duì)各個(gè)階段，要有設(shè)計(jì)成果的要求。

3.技術(shù)管理

技術(shù)管理是設(shè)計(jì)管理工作的大前提，這里說(shuō)的技術(shù)管理工作主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫：通過(guò)設(shè)計(jì)語(yǔ)言，將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié)合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術(shù)方案之間的對(duì)比：在多方案中對(duì)比成本、時(shí)間等綜合要素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計(jì)文件的審核管理。方案過(guò)程文件的交流、匯報(bào)工作的聽(tīng)取、圖紙的審核、設(shè)計(jì)變更的審核與控制等。其中設(shè)計(jì)變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用如能控制在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)時(shí)，即可判斷為控制效果良好。在項(xiàng)目進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進(jìn)行工程洽商費(fèi)用估算。

4.任務(wù)管理

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，時(shí)刻關(guān)心的是客戶是誰(shuí)、西黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價(jià)、利潤(rùn)是多少、什么時(shí)候銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對(duì)產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語(yǔ)言，對(duì)設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。

設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。以施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例，設(shè)計(jì)任務(wù)書包括：一是設(shè)計(jì)依據(jù)，包括政府等多部門的初步設(shè)計(jì)的審批意見(jiàn)書；二是設(shè)計(jì)指標(biāo)要求：設(shè)計(jì)原則、總體及詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求；三是成本控制的要求；四是設(shè)計(jì)成果的要求；五是設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求。因此說(shuō)，在編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測(cè)算、政策要求、設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。

三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，主要依據(jù)設(shè)計(jì)的不同層次和不同類型，有規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制，因此對(duì)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制做以下分析：

1. 細(xì)化質(zhì)量控制責(zé)任制度

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的實(shí)際情況，細(xì)化質(zhì)量控制的責(zé)任制度，同時(shí)根據(jù)質(zhì)量控制責(zé)任制度的劃分，成立項(xiàng)目責(zé)任小組，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制劃分責(zé)任 [2]。例如：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中，責(zé)任小組可聯(lián)系項(xiàng)目策劃部門和設(shè)計(jì)管理部門，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，首先需保障房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的框架和服務(wù)理念，滿足社會(huì)、公眾對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量要求，其質(zhì)量控制的內(nèi)容主要包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃；其次促使責(zé)任小組利用責(zé)任制度作用于設(shè)計(jì)進(jìn)程，控制設(shè)計(jì)流程中的各項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)緊密聯(lián)系設(shè)計(jì)項(xiàng)目中的各個(gè)部門，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的綜合控制，維持項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的可協(xié)調(diào)狀態(tài)；最后責(zé)任小組將質(zhì)量控制責(zé)任制度貫穿到整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的環(huán)節(jié)中，主要對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管和測(cè)評(píng)，針對(duì)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題的責(zé)任制度或責(zé)任環(huán)節(jié)，及時(shí)采取補(bǔ)救措施。

2. 通過(guò)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，需組織專業(yè)的建筑師，實(shí)行設(shè)計(jì)任務(wù)的編寫，針對(duì)每一個(gè)設(shè)計(jì)階段，做最深度的研究，彰顯項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，為保障設(shè)計(jì)任務(wù)的質(zhì)量控制，可采取監(jiān)控的方式，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目組具備較強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力。利用矩陣式監(jiān)控，促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)管理各個(gè)部門之間形成聯(lián)系，同時(shí)給予負(fù)責(zé)編寫設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師一定設(shè)計(jì)權(quán)利，便于質(zhì)量控制，例如：在通過(guò)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制時(shí)，首先需重點(diǎn)建設(shè)編寫設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師師傅具備較高的資質(zhì)和能力，能否利用專業(yè)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)編寫，考核建筑設(shè)計(jì)者的專業(yè)能力，其次安排相關(guān)專業(yè)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理，進(jìn)行全程監(jiān)控，研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，如建筑設(shè)計(jì)師臨時(shí)有任務(wù)，可迅速安排專業(yè)人員頂替設(shè)計(jì)師，避免耽誤工程設(shè)計(jì)進(jìn)度；最后將房地產(chǎn)人力資源投入設(shè)計(jì)管理質(zhì)量監(jiān)控管理中，著實(shí)發(fā)揮監(jiān)控質(zhì)量控制的作用。

3. 利用計(jì)劃分析控制設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量

通過(guò)分析的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個(gè)方面的控制內(nèi)容：

①設(shè)計(jì)部門定期檢查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的進(jìn)度，分析設(shè)計(jì)中不符合實(shí)際的點(diǎn)，提出改進(jìn)措施，并保障其實(shí)施到位；

②根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際設(shè)計(jì)體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計(jì)的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對(duì)設(shè)計(jì)體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計(jì)師，書寫設(shè)計(jì)日志，預(yù)留設(shè)計(jì)

質(zhì)量信息；

③規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；

④保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)一次性通過(guò)，避免日后設(shè)計(jì)不合理的變更，其對(duì)質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；

⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，合理加入材料購(gòu)置的設(shè)計(jì)，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長(zhǎng)，出現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計(jì)質(zhì)量控制；

⑥實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與控制的結(jié)合，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的控制力，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實(shí)做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。

結(jié)束語(yǔ)：

設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備一定的約束力，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，處于動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程中，由此增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的難度。因此，積極提高質(zhì)量控制的效果，保障其在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中發(fā)揮高效率的作用，不僅提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制能力，而且可迅速提高房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

[1] 蘇凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[J].山西建筑,2012(10).

房地產(chǎn)品控管理范文6

在商業(yè)銀行中，個(gè)人住房貸款被公認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，且不良率處在可以接受的程度上，這也是近年來(lái)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)得以超速發(fā)展的一個(gè)重要原因。但實(shí)際上，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的步步深入，以及個(gè)人住房貸款增幅近一年來(lái)的持續(xù)放緩，近一時(shí)期的房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化和情況，從銀行內(nèi)控管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看顯然不容盲目樂(lè)觀。

一是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新十分活躍，但風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的措施和力度均不到位。從“固定利率”、“雙周供”、“寬限期”到“入住還款”，銀行不斷推出的新產(chǎn)品越來(lái)越多樣、越來(lái)越靈活和便利，但在新產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)、成本和收益比較、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等方面，銀行相應(yīng)的評(píng)價(jià)制度沒(méi)有跟上，反映出銀行推出新產(chǎn)品的粗放和非理性。二是商業(yè)銀行在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)加劇。為了提高市場(chǎng)份額，一些商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)考核上層層加壓，導(dǎo)致不審慎放貸行為甚至違規(guī)操作；還有一些銀行借產(chǎn)品創(chuàng)新變相放寬個(gè)人住房貸款條件，降低借款人的資質(zhì)要求，為今后埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。三是個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸市場(chǎng)3到5年后進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。我國(guó)個(gè)人房貸經(jīng)歷了前幾年的高速增長(zhǎng)后，目前各種假按揭貸款、集體貸款違約、多套多頭貸款的不斷出現(xiàn)以及整體個(gè)人房貸不良率的上升，說(shuō)明過(guò)去幾年個(gè)人房貸隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露，銀行防范和處置個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)將逐步加重。

雖然目前銀行的個(gè)人住房貸款不良率總體并不高，但現(xiàn)實(shí)情況卻足以喚起銀行要對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)予以應(yīng)有的重視。特別是當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀政策的影響還沒(méi)有完全消化，市場(chǎng)也還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)、利率、住房信貸政策等方面的不確定因素仍然存在，這也正是銀行防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵時(shí)刻，不能有絲毫的放松。