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房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見范文1

1.1風(fēng)險(xiǎn)因素之一———房屋定價(jià)的合理性不少保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士并不看好反向抵押養(yǎng)老市場，主要考慮的因素是對中國房市價(jià)值的波動(dòng)難以預(yù)測和評估，以及“70年建設(shè)用地使用權(quán)”到期后的續(xù)期等問題尚未準(zhǔn)確界定.對于參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司來說，被抵押房產(chǎn)的價(jià)值無疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問題，而準(zhǔn)確估價(jià)就是重中之重.對此問題，《指導(dǎo)意見》給出了解決辦法，保險(xiǎn)公司可以通過聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行價(jià)值評估，產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由消費(fèi)者和保險(xiǎn)公司共同負(fù)擔(dān).房產(chǎn)資產(chǎn)如何精準(zhǔn)估價(jià)？我國的房地產(chǎn)市場建成時(shí)間不長，市場周期波動(dòng)大，對于房產(chǎn)價(jià)值的漲跌誰都無法進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)期，更加難以實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的合理規(guī)避與對沖.考慮到我國房屋建設(shè)的整體質(zhì)量情況，房屋意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)也是保險(xiǎn)公司需要考慮的.

1.2風(fēng)險(xiǎn)因素之二———老人長壽的可預(yù)期性隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步和科學(xué)合理的營養(yǎng)，人類平均壽命不斷延長已是不爭的事實(shí)，這對保險(xiǎn)公司來說，其風(fēng)險(xiǎn)承受能力要求更高.根據(jù)《指導(dǎo)意見》中的規(guī)定，保險(xiǎn)公司在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中要承擔(dān)老人長壽的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司要確保投保老人的晚年生活無憂，必須定期向老人支付養(yǎng)老年金直至其身故.并且在老人過世后，房產(chǎn)處置所得資金在償還保險(xiǎn)公司已經(jīng)支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有；如果所得不足以支付保險(xiǎn)公司已支付的相關(guān)費(fèi)用，這份風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，不得再向投保老人的家屬追償.保險(xiǎn)公司基于經(jīng)營的謹(jǐn)慎性和營利性考慮，一般會(huì)低估房價(jià)，再經(jīng)過年金折現(xiàn)，投保老人事實(shí)上可以得到的養(yǎng)老保險(xiǎn)金是十分有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養(yǎng)老方式.

1.3風(fēng)險(xiǎn)因素之三———房地產(chǎn)相關(guān)法律制度有待完善由保險(xiǎn)公司開發(fā)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，由于其仍然是一項(xiàng)新鮮事物，加上產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)難度較大，流程較復(fù)雜，涉及到的相關(guān)領(lǐng)域廣泛.不可否認(rèn)的是，保險(xiǎn)公司開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，如果不能在房地產(chǎn)稅收、政策等方面得到政府大力地支持，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大，首當(dāng)其沖的就是倍受大家關(guān)心的70年產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定《.物權(quán)法》等法律中明確規(guī)定的住宅占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為70年，期滿后，雖然法律規(guī)定會(huì)自動(dòng)續(xù)期，但是，對于續(xù)期后土地使用權(quán)的使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法未作規(guī)定；另外，國外的保險(xiǎn)公司在處置反向抵押養(yǎng)老的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的盈余所得，是可以享有稅收的優(yōu)惠政策，以及最終的風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)由政府兜底擔(dān)保，將保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而我國目前在這些方面的法律制度仍很欠缺，這也必將會(huì)影響保險(xiǎn)公司的參與熱情.

2完善住房反向抵押養(yǎng)老的對策建議

這項(xiàng)業(yè)務(wù)雖然在短時(shí)間內(nèi)市場規(guī)模不會(huì)太大，但從長遠(yuǎn)來看“，以房養(yǎng)老”具有較好的發(fā)展前景和市場需求，這就需要我們的政府加強(qiáng)引導(dǎo)和宣傳，保險(xiǎn)公司需要設(shè)計(jì)科學(xué)合理的產(chǎn)品類型來吸引老年人的興趣，社會(huì)各相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該鼎力協(xié)作.

2.1政府應(yīng)加大對住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策支持1980年代初，美國剛推出這一業(yè)務(wù)時(shí)，公眾也很排斥.美聯(lián)邦政府通過出臺(tái)了很多的優(yōu)惠政策和保障措施，比如通過下調(diào)整體利率水平、進(jìn)行貼息優(yōu)惠，對承擔(dān)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的虧損進(jìn)行“兜底”擔(dān)責(zé)，最終才使得美國的以房養(yǎng)老為社會(huì)公眾所廣泛接受.因此，我們現(xiàn)在進(jìn)行以房養(yǎng)老相關(guān)試點(diǎn)工作時(shí)，政府依然要擔(dān)負(fù)起宣傳推廣的主要責(zé)任.更為重要的是，我國目前的社會(huì)養(yǎng)老保障體系尚不健全，各種社會(huì)評價(jià)都有，在這種情況下，如果不進(jìn)行正確的引導(dǎo)、宣傳，容易被看成是政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對這項(xiàng)業(yè)務(wù)加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場性和公益性的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式而被大家接受.

2.1.1政府要大力宣傳和倡導(dǎo)以房養(yǎng)老方式拓寬養(yǎng)老方式，建立多層次的養(yǎng)老保障制度，是有效應(yīng)對人口老齡化問題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必然要求.住房反向抵押養(yǎng)老這一新型的養(yǎng)老方式，可以很大程度上緩解老人及其子女的經(jīng)濟(jì)壓力，又可以適度地提高老人的養(yǎng)老質(zhì)量，政府應(yīng)加大輿論宣傳，使人們的思想觀念逐漸得到改變，隨著時(shí)間的推移，人們會(huì)逐漸突破傳統(tǒng)的倫理觀念并接受這一新型的養(yǎng)老方式.

2.1.2政府在相關(guān)領(lǐng)域應(yīng)進(jìn)行制度創(chuàng)新為了進(jìn)一步推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)，政府可以在保險(xiǎn)、稅務(wù)、銀行、社區(qū)管理等領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新，這樣會(huì)鼓勵(lì)老人積極地選擇這樣的養(yǎng)老方式，并激發(fā)保險(xiǎn)公司開發(fā)相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的熱情，例如減免保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)等在開展住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)時(shí)獲得的房產(chǎn)增值收益等的稅收，這會(huì)大大提高機(jī)構(gòu)從業(yè)的積極性.

2.1.3政府應(yīng)建立健全相關(guān)法律制度借助不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的東風(fēng)，政府應(yīng)建立嚴(yán)格的住房反向抵押的登記和公示制度，以保障保險(xiǎn)公司等債權(quán)人的合法權(quán)益；政府還應(yīng)建立健全保險(xiǎn)公司在進(jìn)行住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)情況時(shí)的審查制度，并明確養(yǎng)老保險(xiǎn)年金的發(fā)放程序和監(jiān)督制度，對相關(guān)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理.

2.1.4建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價(jià)值基金考慮到我國開展住房反向抵押養(yǎng)老尚處于起步階段，保險(xiǎn)公司因?yàn)閷Ω唢L(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂而不愿參與其中，我國可以適度借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，通過建立政府擔(dān)保房產(chǎn)價(jià)值基金來緩解保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)壓力.美國聯(lián)邦政府在推行住房價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃時(shí)，就為貸款到期時(shí)貸款本息超過房屋價(jià)值的借款人提供了擔(dān)保，從而消除了貸款機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂.可以通過向保險(xiǎn)公司定期對老人發(fā)放的養(yǎng)老年金中收取一定的費(fèi)用，政府再拿出一定的資金，共同組建保險(xiǎn)基金，當(dāng)貸款到期時(shí)，如若抵押的房產(chǎn)資不抵債時(shí)，差額就由保險(xiǎn)基金來補(bǔ)償，當(dāng)保險(xiǎn)基金也不足以補(bǔ)償時(shí)由財(cái)政補(bǔ)貼，這樣可以將保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)降到最低.

2.2保險(xiǎn)公司應(yīng)加大與其他機(jī)構(gòu)的合作反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是養(yǎng)老保障方式的創(chuàng)新，涉及老年人的切身利益，社會(huì)關(guān)注度較高；同時(shí)，作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，其法律關(guān)系復(fù)雜，保險(xiǎn)公司面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn).其中，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房產(chǎn)估值和保單定價(jià)，而這并不是保險(xiǎn)公司擅長的專業(yè)領(lǐng)域.保險(xiǎn)公司若要順利地開展這項(xiàng)工作，既要提高自身的業(yè)務(wù)水平，更需要多與其他房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，從技術(shù)層面獲得更好的支持.例如保險(xiǎn)公司可以考慮和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，因?yàn)榻o房產(chǎn)估值是房產(chǎn)中介的專業(yè)領(lǐng)域，他們可以提供專業(yè)的評估；還可以考慮與社區(qū)和物業(yè)管理公司合作，在給老人提供無微不至的關(guān)心的同時(shí)對房產(chǎn)加強(qiáng)管理；可以與醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)合作，建立起良好的醫(yī)療救護(hù)機(jī)制.

2.3保險(xiǎn)公司應(yīng)創(chuàng)新以房養(yǎng)老相關(guān)衍生產(chǎn)品以對沖風(fēng)險(xiǎn)開展保險(xiǎn)版的以房養(yǎng)老的試點(diǎn)工作，保險(xiǎn)公司應(yīng)結(jié)合中央和地方各項(xiàng)養(yǎng)老政策，通過解放思想，大膽創(chuàng)新，在改善老年人養(yǎng)老待遇和服務(wù)等方面廣開思路，以期取得突破性的進(jìn)展.

2.3.1保險(xiǎn)公司應(yīng)進(jìn)行服務(wù)領(lǐng)域與服務(wù)內(nèi)容的創(chuàng)新在設(shè)計(jì)保險(xiǎn)版的“以房養(yǎng)老”時(shí)，其資金來源是保險(xiǎn)公司的自有資金，本質(zhì)上住房反向抵押是一款終身年金保險(xiǎn)產(chǎn)品.作為一個(gè)單獨(dú)的險(xiǎn)種，它如能跟養(yǎng)老產(chǎn)品、護(hù)理產(chǎn)品一起配套開發(fā)，就能讓風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到一定的中和.中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)的指導(dǎo)意見中規(guī)定：保險(xiǎn)公司可以在相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域拓展延伸，通過提供豐富的服務(wù)內(nèi)容、多樣化的服務(wù)手段、新穎的服務(wù)方式，形成一條完善的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的服務(wù)鏈條，如可以針對不同需求的客戶嘗試推出個(gè)性化的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品.

2.3.2開發(fā)住房反向抵押保險(xiǎn)相關(guān)的險(xiǎn)種可以嘗試設(shè)計(jì)“醫(yī)療服務(wù)不及時(shí)險(xiǎn)”類：在保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)人因?yàn)槲茨塬@得及時(shí)的醫(yī)療和救助導(dǎo)致疾病加重甚至身殘或者身故的，保險(xiǎn)人依約定給付保險(xiǎn)金.還可以設(shè)計(jì)“業(yè)余生活不豐富險(xiǎn)”類：在保險(xiǎn)期間內(nèi)，因?yàn)轲B(yǎng)老保險(xiǎn)管理方?jīng)]有提供相應(yīng)的業(yè)余活動(dòng)，導(dǎo)致老人業(yè)余生活匱乏，保險(xiǎn)人要承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任.通過這些險(xiǎn)種的配套銷售，既可以降低保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)，又可以增強(qiáng)老人及其子女對住房反向抵押養(yǎng)老方式的認(rèn)可.

房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見范文2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；問題；建議

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)務(wù)中的運(yùn)用

(一)合法原則

合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象權(quán)益狀況下的價(jià)值。遵循合法原則一是要求估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是假設(shè)估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價(jià)對象的用途必須是合法的。例如，在采取假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對象的用途，在設(shè)立該用途時(shí)必須保證其合法性，必須符合城市規(guī)劃的限制要求。三是要求在估價(jià)中如果涉及到交易或處分方式時(shí)，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)交土地出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對象才具有合法性。

(二)最高最佳使用原則

最高最佳使用是指能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用原則受到合法原則的約束，同時(shí)還必須是技術(shù)上可能，這里所說的“技術(shù)”主要是指建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的可行性上。例如，對一棟獨(dú)體混合非住宅樓進(jìn)行評估，評估目的是為買賣雙方成交提供價(jià)格參考，產(chǎn)權(quán)證明作用為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標(biāo)的物是獨(dú)立使用，何不把它最佳用途定位為商業(yè)使用呢?不行。因?yàn)榛旌辖Y(jié)構(gòu)房屋在改設(shè)大堂時(shí)，經(jīng)濟(jì)上的花費(fèi)相當(dāng)高，這樣估價(jià)價(jià)格顯然不合理。

(三)替代原則 替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場上具有類似性質(zhì)的商品，其價(jià)值與使用價(jià)值基本一致的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價(jià)過程。房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的。

客觀合理價(jià)格要求估價(jià)師在選擇交易案例時(shí)，選擇與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個(gè)要點(diǎn)：與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價(jià)對象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場相對穩(wěn)定的情況下最長不宜超過2年。還應(yīng)該注意到成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

由于市場交易案例可能較少，估價(jià)師沒能按替代原則去找案例，而是從網(wǎng)上查找售房信息當(dāng)作交易案例，這樣就很難保證評估價(jià)格的真實(shí)性。另外，有的估價(jià)師采用市場法評估．由于沒有交易案例就采用收益法作出評估價(jià)格，然后把這一結(jié)果當(dāng)作成交案例，這同樣違背替代原則。

二、房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的運(yùn)用

收益法的含義是：預(yù)測估價(jià)對象的未來凈收益，然后將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此。求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法是三大傳統(tǒng)估價(jià)方法之一，理論性強(qiáng)，運(yùn)用廣泛，使用起來也十分簡便。可為何評估界對該法的使用存在諸多不同看法，使用中也有同一估價(jià)對象評估價(jià)格相差甚大的問題。這是因?yàn)槭找娣ㄓ衅渚窒扌浴?/p>

收益法的局限性產(chǎn)生于它建立在對未來的預(yù)期、預(yù)測上，建立在一些對未來的假設(shè)參數(shù)上。對未來的預(yù)期、預(yù)測是否準(zhǔn)確，選取的參數(shù)是否合理，直接影響最終估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

(一)經(jīng)營的持續(xù)性問題

房地產(chǎn)的收益價(jià)格既然是未來收益折現(xiàn)后的累加，其前提必然是房地產(chǎn)在被投資人持有期間持續(xù)經(jīng)營，采用收益法時(shí)必須設(shè)定這個(gè)假設(shè)條件。但是實(shí)際上，不能持續(xù)經(jīng)營的情況很可能發(fā)生，例如在建工程上不能按時(shí)完工，房地產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛被法院查封、商圈轉(zhuǎn)移造成商鋪出租困難等。既然收益法的前提條件是投資人在持有期間持續(xù)經(jīng)營，因此，不能肯定可以持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)應(yīng)慎重使用該法。例如“爛尾”的在建工程、法院查封的房地產(chǎn)等。不得不使用收益法的，要根據(jù)實(shí)際情況考察其可能的經(jīng)營前景，慎重選取有關(guān)參數(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的可靠性，特別是該房地產(chǎn)用于抵押時(shí)的估價(jià)。

(二)參數(shù)選取的客觀標(biāo)準(zhǔn)問題

這是一今估價(jià)師非常頭疼之事，較重要的有兩個(gè)。

首先是對未來收益的取值。未來收益是穩(wěn)定的還是不穩(wěn)定的；收益是逐年遞增的還是逐年遞減的或是更加復(fù)雜的形態(tài)。不同的區(qū)域房地產(chǎn)市場、不同類型的房地產(chǎn)都有其特有的收益變化趨勢．要認(rèn)真分析研究。

其次是報(bào)酬率的取值。目前，在估價(jià)實(shí)際工作中報(bào)酬率的取值多在4％～8％之間，之所以如此更多的是湊到預(yù)想的評估值。實(shí)際上，報(bào)酬率不但要體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，而且也要體現(xiàn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)；不僅要包含投資的收益，也要包含投資的本金回收。這也是報(bào)酬率一般明顯高于銀行同期存款利率的原因。

那么，報(bào)酬率的選取就不只是采取哪種方法的問題，更多的是要綜合各方面的因素加以選定。比如估價(jià)對象是土地還是房產(chǎn)、是商鋪還是寫字樓或住宅、是在建工程還是二手樓。投資不同類型的房地產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)是不同的，報(bào)酬率的選取應(yīng)有所不同。

在房地產(chǎn)市場波動(dòng)的不同階段，報(bào)酬率的選取也應(yīng)有所不同。房價(jià)上漲時(shí)，之所以很多投資者拼命追漲，是因?yàn)閷q價(jià)的預(yù)期使得投資者對出租收益率不屑一顧，也使得估價(jià)師采用市場租金進(jìn)行收益法測算時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)與市場比較法的測算結(jié)果有很大差異。這除了說明市場有價(jià)格泡沫、租金波動(dòng)與房價(jià)波動(dòng)不同步之處，還說明報(bào)酬率選取有不合理的地方。故選取合理的參數(shù)是正確使用收益法的最基本要求。

除了要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定分析、評估外，估價(jià)師還要站得更高一些，要了解宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向和趨勢，熟悉區(qū)域房地產(chǎn)市場形勢、各類房地產(chǎn)價(jià)格及其趨勢，靈活運(yùn)用各方面的知識(shí)，對房地產(chǎn)市場價(jià)格做出合法判斷。

(三)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題

正因?yàn)槭找娣ㄐ枰獙ξ磥磉M(jìn)行預(yù)期、預(yù)測，需要設(shè)定一些參數(shù)，使得估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題凸現(xiàn)出來。估價(jià)師能否秉持客觀公正的立場，是否有對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢、城市建設(shè)走向的研究等等，這些雖不是估價(jià)理論問題，卻又與估價(jià)理論和實(shí)踐緊密聯(lián)系。估價(jià)師不能只是埋頭做報(bào)告，還要了解一切與估價(jià)理論和實(shí)際有關(guān)聯(lián)的問題，這樣才能更好地使用收益收為法為客戶服務(wù)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)必須有良好的職業(yè)道德．不能受任何私心雜念的影響。同時(shí)運(yùn)用兩種以上的估價(jià)方法，可以更真實(shí)準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場價(jià)格。《土地估價(jià)規(guī)程》要求土地估價(jià)報(bào)告必須采用兩種以上的估價(jià)方法，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》沒有硬性規(guī)定，但估價(jià)師應(yīng)當(dāng)自覺采用兩種以上的估價(jià)方法，以確保估價(jià)結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性。

三、房地產(chǎn)估價(jià)中的法定優(yōu)先受償權(quán)

(一)法定優(yōu)先受償權(quán)利的概念

法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對于其他債權(quán)人對特定的財(cái)物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一定限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的順序來說也僅僅相對于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這即我們要思考和注意的對房地產(chǎn)抵押價(jià)值有一利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。

(二)優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款。已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。除此之外，還包括以下幾個(gè)方面：

1、根據(jù)《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定的：抵押房地產(chǎn)處分時(shí)發(fā)生的拍賣費(fèi)、評估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)皆屬于優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)。 2、根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：①破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用；②破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；③破產(chǎn)債權(quán)。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)即喪失了對于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。

3、尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利的影響。

(三)對法定優(yōu)先受償權(quán)問題建議

雖然優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利有上述種種，但是房地產(chǎn)抵押估價(jià)中并不需要全部涉及。

首先，涉及企業(yè)破產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利無須考慮，因?yàn)槿绻呀?jīng)預(yù)見到在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期間貸款企業(yè)可能破產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)也不可能向其發(fā)放貸款；同時(shí)企業(yè)破產(chǎn)是企業(yè)整體經(jīng)營狀況不良的結(jié)果，而考察企業(yè)整體經(jīng)營狀況是金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任，并非房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任。

房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見范文3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格評估

我國房地產(chǎn)估價(jià)始于上世紀(jì)九十年代初，經(jīng)過二十年的發(fā)展，法律法規(guī)制度建設(shè)已趨于完善，隨著我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)也在不斷地完善及更新，相應(yīng)的估價(jià)制度體系及估價(jià)準(zhǔn)則也在逐漸健全，從而使廣大的房地產(chǎn)估價(jià)師在從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐活動(dòng)過程中能有“法”可依。從專業(yè)估價(jià)角度來講，房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為了特定的目的對特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測算和判定；為了提高估價(jià)的準(zhǔn)確性、客觀公正性，除了要有掌握各種專業(yè)知識(shí)的專業(yè)人員外，估價(jià)方法的選擇更為重要。那么在估價(jià)實(shí)務(wù)中如何選擇估價(jià)方法，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下兩方面來考慮選擇估價(jià)方法：

一、不同目的的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選擇不同的估價(jià)方法

方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，在實(shí)際估價(jià)中，委托方會(huì)有不同的目的，針對

不同的目的應(yīng)選擇不同的方法。

1．國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估。

國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估為政策性的估價(jià)范圍，根據(jù)不同的轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)選擇不同的估價(jià)方法。如以拍賣方式出讓土地使用權(quán)，宜重點(diǎn)選擇市場法和假設(shè)開發(fā)法。如果土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)，可采用市場法。在采用市場法評估國有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)選取與估價(jià)對象土地有可比性的交易實(shí)例三個(gè)以上。所謂可比性，是指土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性、土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一性。同時(shí)還應(yīng)注意選取的交易實(shí)例的土地交易日期是否接近評估時(shí)間，交易是否正常。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對象土地使用權(quán)的價(jià)格。在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件經(jīng)規(guī)劃主管部門審批，只有在此情況下，估價(jià)對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能具此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。如是以協(xié)議出讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)選擇成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

2．房地產(chǎn)租賃評估。

在進(jìn)行房地產(chǎn)租賃評估時(shí)，如果房屋租賃市場公開，租賃信息充分，應(yīng)首選市場法。在運(yùn)用市場法評估時(shí)，應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃的信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì)的資料，了解房地產(chǎn)中介的租售行情。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃交易的實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的價(jià)格及房地產(chǎn)的狀況，如座落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等。還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。因?yàn)檫@些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較是不可缺少的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例的比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。如果租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定，應(yīng)用收益法。收益法評估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入，主要包括有效毛租金收入、租賃保證金收入、押金等。扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定。如四項(xiàng)租金全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。如果市場難以提供類似估價(jià)對象的可比實(shí)例，也不便預(yù)測凈收益時(shí)，可采用成本法。因?yàn)槌杀痉ㄒ子谟?jì)算，并能把握房屋租賃價(jià)格基本標(biāo)準(zhǔn)。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取建筑物的重置價(jià)格，一般通過政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定，也可采用按工程造價(jià)估算方法取得。

3．城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場法，不具備采用市場法的條件，可采用其他估價(jià)方法。如在一些房地產(chǎn)市場不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實(shí)用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評估。由于拆遷估價(jià)目的的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對估價(jià)對象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評估。

二、不同類型的房地產(chǎn)估價(jià)

1．居住房地產(chǎn)估價(jià)。

居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的，在同一幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的個(gè)套住房也基本上沒有什么區(qū)別。同時(shí)，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類房地產(chǎn)中最大的，因此居住房地產(chǎn)估價(jià)的可比性較強(qiáng)，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例，應(yīng)主要采用市場法。

2．商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法。采用收益法估價(jià)時(shí)，首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報(bào)酬率。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此比較容易獲取交易實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場法也可以是一種常用的方法。在有些估價(jià)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助。

3工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見范文4

關(guān)鍵詞：三農(nóng)；融資擔(dān)保；制度創(chuàng)新

2015年8月13日，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)融資擔(dān)保行業(yè)加快發(fā)展的意見》，并出臺(tái)《融資擔(dān)保公司管理?xiàng)l例》及配套細(xì)則，持續(xù)加大小微企業(yè)和“三農(nóng)”融資擔(dān)保業(yè)務(wù)為導(dǎo)向的政策扶持力度。8月24日，《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（下稱“《指導(dǎo)意見》”）出臺(tái)，對“三農(nóng)”融資難實(shí)施局部突圍的政策“試水”。中央接連推出增進(jìn)“三農(nóng)”融資的系列政策，既喻示“三農(nóng)”融資問題的重要性和艱巨性，也表明在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的新常態(tài)下，深化“三農(nóng)”融資擔(dān)保問題研究，對化解“三農(nóng)”融資難困局具有重要意義。

一、“三農(nóng)”融資擔(dān)保體系發(fā)展現(xiàn)狀

（一）涉農(nóng)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展速度放緩。據(jù)中國擔(dān)保協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2011年末，全國融資性擔(dān)保行業(yè)共有法人機(jī)構(gòu)8402家，較2010年末增加2372家，增長39.3％；擔(dān)保余額19120億元，較年初增加5374億元，增長39.1％。2012年，《融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》（下稱“《暫行辦法》”）出臺(tái)，融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)基本結(jié)束了盲目擴(kuò)張的態(tài)勢。經(jīng)過整合優(yōu)化，機(jī)構(gòu)數(shù)量增長速度與融資擔(dān)保業(yè)務(wù)量呈現(xiàn)放緩趨勢，融資性擔(dān)保貸款戶數(shù)和余額在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款中的比重有所下降，2013年末占比分別為9.92％和2.2％，分別比年初下降0.57個(gè)、0.04個(gè)百分點(diǎn)；2014年末占比分別為9.2％和1.8％，分別比年初下降0.4個(gè)、0.72個(gè)百分點(diǎn)。

（二）“三農(nóng)”融資擔(dān)保貸款增速減緩。針對“三農(nóng)”融資難、融資貴問題，中央因勢利導(dǎo)地出臺(tái)了多項(xiàng)扶持政策，各省（市）根據(jù)中央精神也相繼出臺(tái)政策細(xì)則，要求加大“三農(nóng)”信貸投放。據(jù)中國人民銀行貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國“三農(nóng)”本外幣貸款余額19.44萬億元，比2010年增長98.37%；農(nóng)戶本外幣貸款余額5.36萬億元，比2010年增長1.2倍；農(nóng)業(yè)貸款余額3.4萬億元，比2010年增長60%。但是，金融機(jī)構(gòu)涉農(nóng)貸款不良率也企高不降（2014年保持在2.4%水平），為降低不良貸款率，中央提高涉農(nóng)不良貸款容忍度，對農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行等涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行彈性存貸比考核和差異化存款偏離度考核，“三農(nóng)”融資擔(dān)保貸款增長開始進(jìn)入相對理性的發(fā)展軌道。

（三）“三權(quán)”逐漸成為“三農(nóng)”融資的有效手段。農(nóng)村“三權(quán)”（宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、林產(chǎn)所有權(quán)）融資抵押試點(diǎn)開展以來，通過試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐，目前已取得明顯成效，成為農(nóng)村重要的抵押擔(dān)保貸款。以重慶市“三權(quán)”融資抵押試點(diǎn)為例，據(jù)該市金融辦統(tǒng)計(jì)顯示，截至2014年初，重慶市“三權(quán)”抵押貸款已超過480億元，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到全市所有涉農(nóng)區(qū)縣，2015年該市計(jì)劃實(shí)現(xiàn)農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資1000億元以上，以切實(shí)幫助農(nóng)村增加財(cái)產(chǎn)性收入。①

二、“三農(nóng)”融資擔(dān)保體系存在的問題

（一）缺乏法理支撐，融資擔(dān)保法律法規(guī)修訂滯后。盡管全國各地農(nóng)村正在試運(yùn)行“三權(quán)”改革試點(diǎn)，但從法律層面看，“三權(quán)”改革缺乏基本法理支撐。如《擔(dān)保法》第37條第二款明確提出“農(nóng)村耕地、宅基地不得抵押”，即目前“三權(quán)”中的前“兩權(quán)”抵押行為屬于違法；《擔(dān)保法》第34條對可抵押財(cái)產(chǎn)范圍的定義，也在很大程度上限制了“三農(nóng)”融資擔(dān)保外延的擴(kuò)展，使得“三農(nóng)”融資擔(dān)保缺乏創(chuàng)新動(dòng)力；2010年7月部委聯(lián)合了《融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》，該《辦法》相對于《擔(dān)保法》的法律層級較低，缺乏有效的約束力及強(qiáng)制力，加之沒有專門的“三農(nóng)”融資擔(dān)保法律法規(guī)予以約束，存在非排他性特征，融資擔(dān)保公司沒有義務(wù)一定要為“三農(nóng)”提供融資擔(dān)保，致使“三農(nóng)”融資性擔(dān)保缺乏源動(dòng)力———融資性擔(dān)保公司常常違規(guī)經(jīng)營，追逐利益，不愿意為“三農(nóng)”融資提供擔(dān)保。

（二）配套服務(wù)缺失，阻礙融資擔(dān)保業(yè)務(wù)良性發(fā)展。一是“三農(nóng)”資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)平臺(tái)建設(shè)滯后。目前，我國只有部分地區(qū)建立林權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，而土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)（下稱“兩權(quán)”）流轉(zhuǎn)平臺(tái)即使在試點(diǎn)地區(qū)仍處于啟動(dòng)推進(jìn)過程中。即當(dāng)前發(fā)生“三農(nóng)”信貸違約，用“兩權(quán)”擔(dān)保的貸款無法依法變現(xiàn)抵押品以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。二是農(nóng)村“三權(quán)”確權(quán)登記制度進(jìn)展緩慢。全國“三權(quán)”抵押登記做法未達(dá)成共識(shí)，部分地方不認(rèn)可融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的抵押登記主體資格，部分地區(qū)抵押和公證機(jī)構(gòu)登記手續(xù)繁雜且存在不合理收費(fèi)現(xiàn)象，間接增加了融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)開展“三農(nóng)”融資擔(dān)保業(yè)務(wù)的難度與成本。三是溝通“三農(nóng)”及融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的外部征信和評估制度等體制性環(huán)境尚未確立。融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)不能直接共享人民銀行征信系統(tǒng)，數(shù)據(jù)信息的有效共享存在障礙，導(dǎo)致銀行對擔(dān)保機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)對企業(yè)均無法獲得全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的信息，不利于有效識(shí)別和控制風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合作機(jī)制不暢，銀擔(dān)雙方風(fēng)險(xiǎn)與利益不對稱。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在市場上處于“甲方”地位，擔(dān)保機(jī)構(gòu)則處于被動(dòng)地位，銀擔(dān)合作機(jī)制不合理性也始于此。首先，過高的門檻，致使多數(shù)擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展空間收窄。其次，“三農(nóng)”融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)賴以生存與獲益的擔(dān)保杠桿———擔(dān)保放大倍數(shù)受限于不合理的合作機(jī)制。按照國際慣例，信貸擔(dān)保基金的擔(dān)保放大倍數(shù)通常情況下是18倍，而美國擔(dān)保放大倍數(shù)是50倍，日本放大倍數(shù)達(dá)到60倍。相比較之下，《暫行辦法》規(guī)定，融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)放大倍數(shù)不得超過10倍，在具體操作中擔(dān)保放大倍數(shù)甚至遠(yuǎn)低于10倍之?dāng)?shù)（見表2）。再次，由于信息不對稱，擔(dān)保機(jī)構(gòu)與被擔(dān)保方共謀概率增加，銀行為規(guī)避機(jī)會(huì)成本與風(fēng)險(xiǎn)，要求擔(dān)保機(jī)構(gòu)對貸款本息全額承擔(dān)連帶保證責(zé)任，意味著擔(dān)保公司需承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)。

（四）市場風(fēng)險(xiǎn)高企，致使擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展偏離軌道。近年來，受經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，企業(yè)資金鏈、互保鏈吃緊，風(fēng)險(xiǎn)加大、代償率高是融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)普遍面臨的問題。由于中國“三農(nóng)”的脆弱性，使得“三農(nóng)”融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)面臨更為復(fù)雜、嚴(yán)峻的境況。部分農(nóng)企和融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)通過虛假貿(mào)易、關(guān)聯(lián)互保、重復(fù)抵押等方式騙取銀行融資后，將資金投入民間借貸、房地產(chǎn)、股權(quán)交易等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行“內(nèi)金融化”操作。一方面，直接導(dǎo)致“三農(nóng)”融資擔(dān)保業(yè)務(wù)萎縮；另一方面，“內(nèi)金融化”操作風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致部分擔(dān)保公司難以為繼。

（五）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償缺位，導(dǎo)致融資擔(dān)保業(yè)務(wù)半途而廢。一是政府資金投入不足。尤其對政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)而言，其經(jīng)營過程中代償風(fēng)險(xiǎn)難以避免，這就需要確保后續(xù)補(bǔ)償資金及時(shí)到位，但部分地方政府對融資擔(dān)保工作不夠重視，致使融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)資金鏈出現(xiàn)斷鏈。二是有關(guān)政策措施不完善或出臺(tái)的政策措施落實(shí)不到位。許多地方尚未建立農(nóng)村信貸損失補(bǔ)償機(jī)制，資本補(bǔ)充成為難題，融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)只能使用本公司的資本金維續(xù)業(yè)務(wù)。三是“三農(nóng)”融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)資金來源單一，缺乏持續(xù)補(bǔ)充資本的能力與承諾。從現(xiàn)實(shí)看，許多融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)在組建初期沒有充分利用資本市場，通過資本多元化來激活內(nèi)部構(gòu)成，從而導(dǎo)致機(jī)構(gòu)在遭遇一系列代償風(fēng)險(xiǎn)后缺乏持續(xù)增資能力。

三、國內(nèi)外“三農(nóng)”融資擔(dān)保實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)

（一）美國的復(fù)合型信用模式。美國涉農(nóng)融資擔(dān)保體系由商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)、政府農(nóng)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)、農(nóng)業(yè)合作信貸機(jī)構(gòu)共同構(gòu)筑，采取“商業(yè)銀行、合作金融和政策性金融并存的復(fù)合型信用模式”。農(nóng)戶向聯(lián)邦土地銀行合作社（下稱“合作社”）遞交貸款申請書；再由合作社派專員對農(nóng)戶所出示的抵押物價(jià)值做出評估，形成評估報(bào)告交付合作社；合作社成員以投票方式通過該評估報(bào)告后，即履行擔(dān)保職責(zé)；相關(guān)材料由聯(lián)邦土地銀行再次審核并通過后，農(nóng)戶需購買聯(lián)邦土地銀行相當(dāng)于貸款額5％的股份；同時(shí)由聯(lián)邦土地銀行留用1％的貸款額作為手續(xù)費(fèi)，然后將貸款（貸款額度一般不超過抵押農(nóng)地評估價(jià)值的85％）發(fā)放給合作社，再由合作社將這部分貸款轉(zhuǎn)交給借款人。在擔(dān)保物設(shè)定上，聯(lián)邦土地銀行將擔(dān)保物與貸款資金捆綁起來。一般說來美國“涉農(nóng)”貸款資金，除了來自股金和公積金外，主要通過發(fā)放聯(lián)合債券的方式籌集。聯(lián)合債券的擔(dān)保物是以12個(gè)聯(lián)邦土地銀行聯(lián)合的股金、公積金和農(nóng)戶所抵押的擔(dān)保品為質(zhì)。

（二）日本的三層級融資擔(dān)保模式。日本“三農(nóng)”融資擔(dān)保體系是一個(gè)以農(nóng)業(yè)協(xié)同組合為核心，即以政府為主導(dǎo)的三層級融資擔(dān)保模式。政府不僅為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)惠政策，還直接向農(nóng)協(xié)注資，攜手成立農(nóng)業(yè)信用基金協(xié)會(huì)和農(nóng)林漁業(yè)信用基金協(xié)會(huì)。農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)在融資擔(dān)保實(shí)踐中發(fā)揮擔(dān)保人作用，以自身的信譽(yù)替農(nóng)戶提供擔(dān)保與保證。一是信譽(yù)擔(dān)保。農(nóng)戶憑借會(huì)員身份以農(nóng)協(xié)組織的聲譽(yù)地位和長期與金融部門的信貸合作關(guān)系獲得信用貸款。二是保證擔(dān)保。農(nóng)業(yè)信用基金協(xié)會(huì)向農(nóng)戶收取4%左右的保證費(fèi)，為農(nóng)戶提供債務(wù)保證。三是建立不良信用處罰機(jī)制。為降低信譽(yù)、保證擔(dān)保過程中的逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)，使違約風(fēng)險(xiǎn)最小化，日本農(nóng)協(xié)系統(tǒng)建立了完善的不良信用處罰機(jī)制。通過取消貸款資格，解決一次博弈產(chǎn)生的機(jī)會(huì)主義行為，即通過多次博弈讓參與者在爭取貸款時(shí)考慮到違約成本。

（三）印度的自助小組模式。在印度,大多數(shù)農(nóng)戶都會(huì)通過自發(fā)形式組成“借貸自助小組”。自助小組在整個(gè)貸款過程中發(fā)揮著擔(dān)保責(zé)任人的作用，以自助小組的名譽(yù)與全體成員資產(chǎn)作為擔(dān)保，并對貸款負(fù)有償還責(zé)任。在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，自助小組內(nèi)成員互相監(jiān)督，并憑借相互的熟悉程度能夠有效地降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。政府對“三農(nóng)”融資擔(dān)保高度重視，通過完善農(nóng)戶貸款配套制度，建立信貸風(fēng)險(xiǎn)的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。在印度，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)和自愿保險(xiǎn)相結(jié)合的形式，農(nóng)戶在申請生產(chǎn)性貸款時(shí)需要辦理強(qiáng)制性保險(xiǎn)，但可自愿選取多種農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)方案。

（四）孟加拉國的農(nóng)戶聯(lián)保模式。一是以格萊瑕銀行為核心向外擴(kuò)散，在一定區(qū)域內(nèi)，由5個(gè)具有同等經(jīng)濟(jì)地位且不存在親屬關(guān)系的農(nóng)戶自發(fā)組成聯(lián)保小組，形成利益共同體；只要一個(gè)小組成員有貸款需求，其他成員都要為這筆貸款進(jìn)行擔(dān)保。二是格萊瑕銀行根據(jù)聯(lián)保小組成員的資金需求發(fā)放貸款，并實(shí)行分期償還。三是聯(lián)保小組每周會(huì)在鄉(xiāng)村中心召開相關(guān)會(huì)議引導(dǎo)與督促成員誠信貸款，并在日常生產(chǎn)生活進(jìn)行相互監(jiān)督，在整個(gè)聯(lián)保模式中構(gòu)筑內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測網(wǎng)。

（五）政銀保聯(lián)動(dòng)的“壽光（蔬菜產(chǎn)業(yè)）試點(diǎn)”。2013年初，山東省壽光市正式啟動(dòng)涉農(nóng)及中小企業(yè)貸款保證保險(xiǎn)試點(diǎn)。一是政府出臺(tái)《涉農(nóng)及中小企業(yè)貸款保證保險(xiǎn)試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，明確融資擔(dān)保參與主體的權(quán)責(zé)，設(shè)計(jì)了農(nóng)戶、農(nóng)企失信懲戒等制度安排；并設(shè)立專項(xiàng)貸款保證基金，基金主要來源于財(cái)政注資及貸款需求方的資金注入（除政府啟動(dòng)金1000萬外，對每筆貸款財(cái)政另按照1.5%的貸款額度注資，農(nóng)戶/農(nóng)企照貸款額度的1%注資）。二是建立銀保協(xié)作機(jī)制。共享相關(guān)客戶信息，在業(yè)務(wù)受理、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸款追回等階段密切配合；實(shí)施“保證基金+保險(xiǎn)理賠”原則，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后，先由貸款保證基金支付，不足部分由保險(xiǎn)公司與銀行按照既定比例（9∶1）共擔(dān)，保險(xiǎn)公司當(dāng)年賠付金額達(dá)到年度累計(jì)保費(fèi)4倍時(shí)，試點(diǎn)自動(dòng)停止。三是建立“三農(nóng)”貸款用途識(shí)別機(jī)制。對客戶群體及貸款額度進(jìn)行限定，客戶只能夠憑借真實(shí)有效的訂單才可獲得貸款審批，同時(shí)單筆貸款不能超過500萬元。

（六）多方合作的“岱山（漁業(yè)產(chǎn)業(yè)）模式”。岱山田涂作為浙江省舟山漁業(yè)的典型代表，其發(fā)展壯大，不僅得益于“企業(yè)+漁運(yùn)+漁戶”的漁業(yè)發(fā)展模式，也得益于完善的融資擔(dān)保機(jī)制。一是政銀保聯(lián)手為休閑漁業(yè)破解融資難，以岱山休閑漁業(yè)融資擔(dān)保為例，當(dāng)?shù)刎?cái)政局、農(nóng)信聯(lián)社、人保財(cái)險(xiǎn)公司聯(lián)合制定“政銀保”合作貸款，其中政府注資成立政府財(cái)政擔(dān)保專項(xiàng)基金，為農(nóng)企提供擔(dān)保。二是打破保證、房產(chǎn)、漁船抵押等傳統(tǒng)擔(dān)保模式，探索油品質(zhì)押、水產(chǎn)品倉儲(chǔ)質(zhì)押等新型擔(dān)保方式。隨著《浙江省海域使用權(quán)管理?xiàng)l例》的頒布，及海域海島使用權(quán)儲(chǔ)備中心的設(shè)立，為海域使用權(quán)公開出讓、交易提供了規(guī)范化的綠色通道。舟山轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)適時(shí)推出海域抵押貸款，把涉海的休閑漁企海域使用權(quán)與土地、碼頭、海岸線、承包權(quán)等抵押物混合打包，有效地解決了部分農(nóng)戶、農(nóng)企房屋等高流動(dòng)性資產(chǎn)不足的難題。

（七）風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的“萬寧（種植產(chǎn)業(yè)）模式”。海南省萬寧檳榔產(chǎn)業(yè)之所以保持直線增長態(tài)勢，離不開融資擔(dān)保的大力支持。其運(yùn)行模式即：農(nóng)戶同檳榔產(chǎn)業(yè)專業(yè)合作社簽訂合作協(xié)議，以此建立起穩(wěn)定的個(gè)人與集體利益共同體關(guān)系。在融資擔(dān)保環(huán)節(jié)中，農(nóng)戶退居幕后，由合作社代表農(nóng)戶利益，以合作社現(xiàn)有資產(chǎn)及信譽(yù)做擔(dān)保；同時(shí)，合作社與下游企業(yè)簽定長期合作協(xié)議，下游企業(yè)基于利益合作關(guān)系為資質(zhì)良好的合作社提供保證擔(dān)保或其他形式擔(dān)保，由此形成了農(nóng)戶、合作社、下游農(nóng)企共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保機(jī)制。檳榔作為重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，萬寧市政府通過設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金為全市檳榔產(chǎn)業(yè)鏈上的專業(yè)大戶、合作社及特定對象提供擔(dān)保與風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，為檳榔產(chǎn)業(yè)增信，并以2000萬元風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金撬動(dòng)轄內(nèi)銀行貸款資金2億元。②為進(jìn)一步發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金的正效應(yīng)，還專門出臺(tái)《扶持檳榔產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)方案》用于規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金的運(yùn)作管理，并在風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金擔(dān)保項(xiàng)下增加多戶聯(lián)保擔(dān)保方式，規(guī)定多戶聯(lián)保的條件限定，強(qiáng)化風(fēng)控：1.貸款需求方戶數(shù)必須大于等于3；2.其中100萬元以下至少3戶，100萬～150萬元至少4戶，150萬～200萬元至少5戶③。

四、完善我國“三農(nóng)”融資擔(dān)保體系的對策建議

（一）營造良好環(huán)境，發(fā)揮政策導(dǎo)向作用。實(shí)踐證明，“三農(nóng)”融資擔(dān)保離不開政府的支持。在法律層面上，建議修改《民法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律中對“三農(nóng)”融資擔(dān)保方式的桎梏，如刪除《擔(dān)保法》第37條第二款中對“農(nóng)村耕地、宅基地不得抵押”的規(guī)定，將解放農(nóng)村“三權(quán)”內(nèi)容寫入新《擔(dān)保法》及相關(guān)法律中，將現(xiàn)階段國家推行農(nóng)村“三權(quán)”改革的政策轉(zhuǎn)化為法律，理順法理邏輯。對《擔(dān)保法》第34條中關(guān)于可抵押財(cái)產(chǎn)的范圍加以修改，將抵押人所有的房屋和地上附著物等都納入其中，擴(kuò)展“三農(nóng)”融資擔(dān)保外延，讓“三農(nóng)”融資擔(dān)保各類創(chuàng)新模式有法可依。在政策層面上，應(yīng)充分借鑒國外在“三農(nóng)”融資擔(dān)保中的政策導(dǎo)向作用，盡快適應(yīng)“三農(nóng)”融資擔(dān)保發(fā)展的客觀需要，積極踐行以下配套政策：一是鼓勵(lì)發(fā)展各類涉農(nóng)資產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，對農(nóng)戶各類財(cái)產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評估，確保農(nóng)戶資產(chǎn)能夠以合理價(jià)位設(shè)立抵押，降低融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)代償風(fēng)險(xiǎn)；二是修訂行政法規(guī)，完善涉農(nóng)資產(chǎn)抵押登記平臺(tái)，規(guī)范相關(guān)產(chǎn)權(quán)取得和流轉(zhuǎn)登記流程；三是建立農(nóng)村物權(quán)交易中心，以便擔(dān)保資產(chǎn)處置變現(xiàn)，切實(shí)提高融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的再循環(huán)。

（二）完善兩個(gè)體系，實(shí)現(xiàn)層級擔(dān)保信用先行。一是建立政策性“三農(nóng)”融資擔(dān)保體系。2015年8月31日，《關(guān)于促進(jìn)融資擔(dān)保行業(yè)加快發(fā)展的意見》指出“三農(nóng)”融資擔(dān)保在內(nèi)設(shè)立國家融資擔(dān)保基金，并提出三年基本實(shí)現(xiàn)省級再擔(dān)保機(jī)構(gòu)全面覆蓋的目標(biāo)。建議借鑒日本“三農(nóng)”融資擔(dān)保經(jīng)驗(yàn)，對農(nóng)業(yè)信用保證基金資金來源推動(dòng)多元化配置，讓民間資本逐利性與資本運(yùn)營理念先進(jìn)性融入其中，破解單純的政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)官僚機(jī)制運(yùn)作虎頭蛇尾、后勁不足等問題。對此，要加快培育一批政策性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)施資本多元化，將利益驅(qū)動(dòng)與政策扶持相結(jié)合，建立以政府財(cái)政資金為指導(dǎo)和支撐、民間資本參與、分層次的“三農(nóng)”融資擔(dān)保體系，實(shí)現(xiàn)“三農(nóng)”融資擔(dān)保業(yè)務(wù)的低成本、高效和可持續(xù)。二是建立“三農(nóng)”融資擔(dān)保信息支持體系。“在沒有制度約束的情況下，借方會(huì)采取機(jī)會(huì)主義策略取代守信行為，這是因?yàn)榇嬖谶@樣風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)因素：借方采取背信行為與守信行為利益比較。”而信息充分性與征信制度完備性則通過設(shè)立這樣一種制度，將背信行為產(chǎn)生的結(jié)果從一次博弈轉(zhuǎn)向重復(fù)博弈，從而有利于較低違約率的形成。為此，建議借鑒日本“三農(nóng)”融資擔(dān)保經(jīng)驗(yàn)，一方面，鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)合作社、政府、第三方信用評級機(jī)構(gòu)攜手打造信用聯(lián)網(wǎng)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)與融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)信用平臺(tái)對接；另一方面，按照“三位一體”思維整合信用資源，加快完善社會(huì)信用聯(lián)合獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過建立信用度積分制，實(shí)現(xiàn)對信用行為的量化監(jiān)測。

（三）創(chuàng)新三個(gè)層面，提升融資擔(dān)保服務(wù)效率。“三農(nóng)”融資擔(dān)保服務(wù)效率的提升直接關(guān)系到“三農(nóng)”融資難的破解大局，需要在融資渠道、運(yùn)作方式、全程保障方面予以創(chuàng)新。一是孵化涉農(nóng)資本市場，拓展“三農(nóng)”融資渠道。通過借鑒美國實(shí)施土地證券化經(jīng)驗(yàn)，積極推動(dòng)涉農(nóng)企業(yè)進(jìn)入“新三板”等資本市場，實(shí)現(xiàn)直接融資，為自身增信，其股權(quán)更是間接融資最優(yōu)的抵押物，最為融資擔(dān)保市場所青睞。二是改進(jìn)農(nóng)戶聯(lián)保模式，深化農(nóng)戶融資互聯(lián)互保。大膽借鑒印度、孟加拉國實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，如改良國內(nèi)農(nóng)村現(xiàn)行的“五戶聯(lián)保小額信貸”模式，推行聯(lián)保組團(tuán)責(zé)任人及據(jù)綜合信用能力授信機(jī)制；轉(zhuǎn)變現(xiàn)存的“政府+銀行+農(nóng)業(yè)合作社”三線一體運(yùn)作模式，剔除政府行政干擾因素。三是借力“保險(xiǎn)+期貨”方式，創(chuàng)新“三農(nóng)”保險(xiǎn)服務(wù)。探索運(yùn)用“保險(xiǎn)+期貨”方式，鼓勵(lì)農(nóng)產(chǎn)交易所與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、農(nóng)企開展合作，共同推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品期貨價(jià)格保險(xiǎn)產(chǎn)品開發(fā)，利用期貨市場發(fā)現(xiàn)價(jià)格與套期保值功能改變原來農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式和國家對農(nóng)產(chǎn)品的補(bǔ)貼方式，實(shí)現(xiàn)期貨、保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ)與多方共贏，為“三農(nóng)”融資擔(dān)保提供雙重保障。

（四）推進(jìn)四項(xiàng)改革，釋放“三農(nóng)”融資擔(dān)保活力。一是深化“三權(quán)”改革試點(diǎn)工作，激活農(nóng)村“三權(quán)”金融屬性。借助《指導(dǎo)意見》支持新一輪農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的契機(jī)，在法理上尋求突破，為試點(diǎn)提供支撐,增強(qiáng)各方“三權(quán)”改革信心；健全“三權(quán)”抵押流轉(zhuǎn)、評估專業(yè)服務(wù)平臺(tái)，支持以各種合法方式流轉(zhuǎn)、抵押農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)；建立抵押物品處置機(jī)制，農(nóng)戶違約行為發(fā)生后，允許金融機(jī)構(gòu)依照相關(guān)法律對農(nóng)戶抵押物進(jìn)行處置。二是加快農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系改革進(jìn)程，建立政策性保險(xiǎn)、商業(yè)保險(xiǎn)共同支撐的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系。通過借鑒印度建立國家性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系經(jīng)驗(yàn)，推行政府貼補(bǔ)普及農(nóng)業(yè)強(qiáng)制保險(xiǎn)，鼓勵(lì)農(nóng)戶參與商業(yè)保險(xiǎn)，突出商業(yè)保險(xiǎn)高代償率與政策性保險(xiǎn)的補(bǔ)貼優(yōu)勢。三是深化融資擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、轉(zhuǎn)移機(jī)制改革。借鑒“壽光試點(diǎn)”成功經(jīng)驗(yàn)，通過建立一個(gè)積極穩(wěn)健的損失補(bǔ)償制度對“三農(nóng)”融資擔(dān)保給予正回饋，合理設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償上限與停止機(jī)制，實(shí)現(xiàn)該機(jī)制的有效甄別和可持續(xù)性，解決銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨的“風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失沉沒成本意愿降低”惡性循環(huán)。四是加快銀擔(dān)合作機(jī)制改革。一方面，以明確合理的擔(dān)保放大倍數(shù)為突破口，重點(diǎn)加強(qiáng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)狀況管理，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保放大倍數(shù)的動(dòng)態(tài)管理，扭轉(zhuǎn)現(xiàn)存合作機(jī)制中二者地位不等、利益不均的局面；另一方面，通過鼓勵(lì)資金來源多元化與擔(dān)保資源整合，提升融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)實(shí)力，解決銀行門檻高，不愿開展合作等難題。

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房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見范文5

〔關(guān)鍵詞〕REITs；公共租賃住房；動(dòng)力機(jī)制

〔中圖分類號〕D293.3　〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A　〔文章編號〕1008-9187-（2013）01-0108-05

一、將REITs運(yùn)用于公租房的動(dòng)力機(jī)制：供需雙方的契合

房地產(chǎn)信托投資基金（Real　Estate　Investment　Trust，REITs）是一種籌集眾多投資者的資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并按比例（多數(shù)國家規(guī)定分配比例為不低于90%）分配凈收益給廣大投資者的一種信托制度、基金形態(tài)和中長期投資形式。REITs　起源于20世紀(jì)60年代的美國，90年代后逐步擴(kuò)展到英國及亞洲的日本、香港等地。在公租房中運(yùn)用REITs，既能夠解決公租房供給中的資金難題，提高供給的效率，減輕中低收入群體住房難的困境，解決我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，又能夠?yàn)橹行⊥顿Y者提供一條投資于房地產(chǎn)市場的便捷途徑。

（一）資金需求方——在諸多方面匹配

從資金需求方來講，REITs自身特點(diǎn)與公租房供給相適應(yīng)。

1.期限匹配：滿足公租房投資回報(bào)周期長的需要。

在公租房供給中運(yùn)用REITs，可以滿足公租房投資回報(bào)周期長的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商業(yè)銀行的負(fù)債來源多為5年期以下的存款，短借長貸，利率風(fēng)險(xiǎn)無法對沖。面對公租房如此長的投資回報(bào)周期，資金需要長期沉淀，風(fēng)險(xiǎn)和不確定性較高，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均不愿參與。如在公租房開發(fā)模式中，如果房地產(chǎn)企業(yè)完全用債權(quán)方式融資，將明顯提高企業(yè)賬面資產(chǎn)負(fù)債率，降低其資信等級，減弱在其他業(yè)務(wù)上的融資能力和規(guī)模。而按照目前的制度安排，企業(yè)在開發(fā)過程中如遇到不順利的情況，也沒有任何退出渠道或救濟(jì)機(jī)制。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)完成建設(shè)，地方政府回購時(shí)也面臨資金難題。公租房REITs　資金用途主要有兩種：一是對承擔(dān)公租房BT及　BOT　項(xiàng)目建設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款；二是在建設(shè)項(xiàng)目竣工后，為政府回購提供資金支持。REITs通過資產(chǎn)證券化，投資者可以隨時(shí)在市場上交易，提高了公租房項(xiàng)目的流動(dòng)性，為公租房提供中長期資金來源，化解其投資回報(bào)周期長的難題。

2.規(guī)模匹配：滿足公租房建設(shè)的資金缺口。

“十二五”期間我國將建設(shè)1280萬套公租房，資金需求達(dá)1.5萬億。在我國目前的土地制度下，地方政府缺乏持續(xù)供給公租房的能力和動(dòng)力，現(xiàn)階段更面臨著財(cái)政資金約束下建設(shè)資金籌集及后期本息償付的資金壓力問題，因而地方財(cái)政在公租房投資方面嚴(yán)重短缺，地方政府融資存在著很大的局限性。盡管地方政府通過發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款等方式進(jìn)行融資，但成本高、風(fēng)險(xiǎn)大且不穩(wěn)定。在財(cái)力有限的情況下，為了滿足保障房建設(shè)質(zhì)量和速度的要求，地方政府需要嘗試拓寬融資渠道，彌補(bǔ)公共部門資金不足。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，提供持續(xù)資金支持，既可以減輕地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，又為銀行體系解壓，解決公租房長期、大規(guī)模的資金缺口。

3.風(fēng)險(xiǎn)匹配：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資以間接融資為主，融資渠道單一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中，約有70%來源于銀行貸款，造成金融風(fēng)險(xiǎn)集中、融資效率低下。構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問題。REITs連接房地產(chǎn)市場與資本市場，作為一種直接融資方式，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，降低對銀行貸款的依賴度，是對以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。

（二）資金供給方——增加投資渠道

作為資金供給方，投資者面對疲軟的股市和尚欠發(fā)達(dá)的債市，尋找資金出路是首要考慮的問題。首先，儲(chǔ)蓄存款存量巨大。2011　年底居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)35萬億，REITs具有門檻低、分紅比例高、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢，為中小投資者間接投資房地產(chǎn)提供良好的途徑。房地產(chǎn)投資屬于大額投資，中小投資者受資金限制，沒有機(jī)會(huì)參與。REITs將集合的資金投資于公租房，將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的持續(xù)、穩(wěn)定的租金用于分配紅利，讓中小投資者通過　REITs這一方式投資于房地產(chǎn)業(yè)。投資者可以通過披露的運(yùn)營信息，分析運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，作出理性的投資決策。在紅利分派方面，只會(huì)在個(gè)人層面征稅，在公司層面不征收所得稅，投資者可以獲得較多的紅利。如果能夠進(jìn)行合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這些優(yōu)勢會(huì)吸引中小投資者的充分參與，將擴(kuò)大我國房地產(chǎn)財(cái)富的社會(huì)占有基礎(chǔ)，有深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。〔1〕其次，保險(xiǎn)公司、社保基金、銀行基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者經(jīng)過多年的發(fā)展，已頗具規(guī)模和實(shí)力，投資需求旺盛。公租房收益穩(wěn)定，較易受到社會(huì)資金中尤其是基金、險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者的青睞。另外，金融市場的發(fā)展壯大也為投資于REIT創(chuàng)造了條件。銀行間債券市場和證券交易市場不斷發(fā)展壯大。2011　年，全國各主要債券市場合計(jì)發(fā)債總量（不含央行票據(jù)）為6.4萬億元，股票總市值全球排名第三，公司信用類債券余額也位居世界第三，債券市場托管量達(dá)到23萬億元。經(jīng)過多年努力，覆蓋股權(quán)和債權(quán)的多層次資本市場已經(jīng)初步形成，市場功能日益增強(qiáng)，資本市場的發(fā)展拓寬了儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的渠道，市場秩序趨于規(guī)范。

（三）實(shí)現(xiàn)公共政策目標(biāo)——提高公租房的供給效率

2011年，我國的城鎮(zhèn)化率為51.3%，官方預(yù)計(jì)2030年中國的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65%，將有4億的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城市人口，每年平均至少有2000萬農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝凇＿@會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求。同時(shí)，城鎮(zhèn)戶籍人口占總?cè)丝诘谋壤挥屑s33%。這意味著有13.6%即1.28億生活在城鎮(zhèn)里的人沒有真正城市化，沒有獲得市民應(yīng)有的公共服務(wù)，也沒有獲得相應(yīng)的住房保障。在目前的房價(jià)水平下，這些群體不具備商品房購買力，只能求助于保障房。在我國快速推進(jìn)城市化的進(jìn)程中，這些長期穩(wěn)定的需求，能夠?yàn)镽EITs帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

目前，我國房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性矛盾，市場潛在需求與有效供給不匹配，造成房價(jià)過度上漲，不僅威脅房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。中低收入群體住房供求矛盾日益突出，對公租房的需求不斷增長，將REITs引入到公租房建設(shè)，可以為在更長的時(shí)間內(nèi)融入更多的建設(shè)資金，將加快公租房的建設(shè)速度，將加快保障房建設(shè)的步伐，實(shí)現(xiàn)保障房和商品房雙軌運(yùn)行，減輕我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。另外，REITs　將會(huì)有嚴(yán)格的信息披露機(jī)制和監(jiān)管制度，資產(chǎn)管理人必須定期披露運(yùn)營信息，REITs　的經(jīng)營情況要受內(nèi)部監(jiān)督及外部審計(jì)、政府部門的監(jiān)督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。

（四）外部環(huán)境——管理層的支持

2008　年12　月，國務(wù)院出臺(tái)“金融國九條”，其中第五條明確：創(chuàng)新融資方式，通過房地產(chǎn)信托投資基金等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道，為REITs打開了政策通道。隨后的“金融國30條”提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組，成員主要有發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門。2009　年11月，國務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為REITs試點(diǎn)城市。天津的操作模式是將天房集團(tuán)保障性住房的物業(yè)資產(chǎn)打包抵押給信托公司，設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品后在銀行間市場流通。此方案經(jīng)由人民銀行通過后上報(bào)國務(wù)院。上海由張江集團(tuán)、金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)試點(diǎn)為保障房設(shè)立房地產(chǎn)投資信托。北京試點(diǎn)房地產(chǎn)信托投資基金支持保障房，首批試點(diǎn)項(xiàng)目或?qū)⒙鋺舫枀^(qū)的部分公租房項(xiàng)目。〔2〕2010年5月，央行出臺(tái)《銀行間市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》。〔3〕6　月，住建部等七部門聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，指出　“探索運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，為公租房通過　REITs　進(jìn)行運(yùn)作提供了政策上的支持。

二、公租房REITs　項(xiàng)目的盈利能力分析

REITs　產(chǎn)品雖然風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定，但風(fēng)險(xiǎn)始終是高于銀行存款和國債的。通常情況下，要按照10年期國債再上浮150～200個(gè)基點(diǎn)，作為REITS投資人的回報(bào)率。REITs產(chǎn)品每年還需要按資產(chǎn)凈值的1%以上向信托公司或基金管理公司繳納管理費(fèi)。因此，只有達(dá)到一定的收益率，才能吸引社會(huì)資金參與。

公租房REITs　的收入來源主要包括三項(xiàng)：一是租戶所繳納的租金。二是小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施的租金收入，三是政府給予的各項(xiàng)稅收減免。同時(shí)，公租房所使用的地塊免征城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)開發(fā)商涉及的印花稅以及租金所涉及到的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。

（一）公租房項(xiàng)目的建設(shè)成本

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)為2228元/　m2。綜合考慮公租房的稅費(fèi)減免，〔4〕將建設(shè)成本定為全國商品房平均造價(jià)的70%，考慮通脹因素，成本每年上漲4%。

（二）租金收入水平

目前公租房的租金水平多在當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鹚降牧桨顺桑蚨僭O(shè)公租房的租金水平為市場租金水平的70%。易居報(bào)告研究顯示，2000-2009年我國房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)只有5.05%。〔5〕考慮到2009年以來的房價(jià)再次上漲，本文將市場租金率設(shè)為　4%。

（三）計(jì)算公租房項(xiàng)目的內(nèi)部報(bào)酬率

內(nèi)部報(bào)酬率法是目前項(xiàng)目投資決策最主要的方法之一。內(nèi)部報(bào)酬率是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率，根據(jù)貼現(xiàn)率對投資項(xiàng)目每年凈現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn)，未來收益總現(xiàn)值正好等于該項(xiàng)目原始投資額時(shí)，此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部報(bào)酬率。它實(shí)際上反映了投資項(xiàng)目的真實(shí)報(bào)酬。

∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n

式中，IRR　為內(nèi)部報(bào)酬率；COF為現(xiàn)金流出，t為年份；CIF為現(xiàn)金流入，代表租金；k為資本成本率，表示為銀行的利率；n為投資壽命。〔6〕利用此公式，計(jì)算出不同地區(qū)房價(jià)所對應(yīng)的內(nèi)部報(bào)酬率。

目前中國30年期續(xù)發(fā)國債收益率4.53%，　10年期企業(yè)債收益率為5.2%—7.2%。而公租房以REITs融資，每年向公司繳納的1%以上的管理費(fèi)，因此，從理論上講，目前房價(jià)在全國均價(jià)以上的地區(qū)具備相應(yīng)的盈利能力。

三、運(yùn)行模式

（一）設(shè)立機(jī)制

1.組織形式——契約型REITs。

按組織形式分，REITs可以分為契約型和公司型。契約型是指由發(fā)起人、保管機(jī)構(gòu)、投資者以設(shè)立信托的方式，通過契約發(fā)行受益憑證募集資金成立的REITs，公司型是指通過發(fā)行股份的方式募集資金并投資于房地產(chǎn)，投資者每年享受公司的分紅。從我國目前的法律和金融環(huán)境情形來看，選擇契約型比較合適。

表2　契約型與公司型的比較

因素契約型REITs公司型REITs

法律環(huán)境有《信托法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》做依據(jù)，實(shí)踐中也有類似的案例，并且可借鑒現(xiàn)行成熟的信托公司集合資金信托計(jì)劃運(yùn)作模式。我國目前還沒有引入美國和日本的投資公司制度，設(shè)立公司型　REITs的立法成本、制度設(shè)計(jì)難度與經(jīng)濟(jì)成本都較高。

金融環(huán)境具有所有權(quán)和收益權(quán)相分離的特點(diǎn)，信托財(cái)產(chǎn)具有其獨(dú)立性，基金收益較有保障，設(shè)立也較為簡單易行。公司管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理混雜容易出現(xiàn)潛在的利潤沖突。

2.資金投向——權(quán)益型REITs。

按照資金的投向，REITs有權(quán)益型、抵押型和混合型三類，其中權(quán)益型直接擁有所投資的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，以租金收入和出售房地產(chǎn)獲得的資本利得為收入來源。這與公租房依賴租金收入的特點(diǎn)一致。該種REITs受利率的影響較小，可以更好地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，〔7〕有利于吸引穩(wěn)健投資者的積極投入。在目前保障房建設(shè)任務(wù)重、資金需求大的背景下，權(quán)益型是合理的選擇。

3.交易方式——封閉型。

封閉型REITs　發(fā)行規(guī)模固定，投資人不得申請贖回，基金成立后不再進(jìn)行資金的募集。開放型REITs的發(fā)行規(guī)模不固定，投資者可隨時(shí)進(jìn)行購買和贖回，這就容易受到房地產(chǎn)市場以及證券市場的波動(dòng)影響，由于其部分變現(xiàn)需求需要多次對現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評估以確定股價(jià)，評估成本高且難度較大。作為一種長期投資，公租房投資估價(jià)具有系統(tǒng)性，不可能隨時(shí)變動(dòng)，采用封閉型可以較好的規(guī)避外部環(huán)境的負(fù)面影響，保證基金的相對穩(wěn)定，鼓勵(lì)并滿足了投資者追求長期穩(wěn)定收益的需求。

4.發(fā)行方式——公募與私募相結(jié)合。

以公募方式發(fā)行的金融產(chǎn)品在國內(nèi)已經(jīng)初具規(guī)模，分類監(jiān)管、信息披露要求、資產(chǎn)第三方托管制度等相關(guān)監(jiān)管措施都已提上議事日程，部分措施已經(jīng)進(jìn)入了正式的立法程序。〔8〕因而可以通過定向募集方式優(yōu)先引入結(jié)構(gòu)投資者，輔之以一定的向社會(huì)公開募集資金。

（二）運(yùn)作方式

在運(yùn)作中，政府可以成立一個(gè)專門機(jī)構(gòu)（基金管理公司）持有公租房項(xiàng)目，該機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人，將項(xiàng)目交給受托機(jī)構(gòu)，受托機(jī)構(gòu)向社會(huì)發(fā)行信托投資計(jì)劃，籌資資金。投資人與受托機(jī)構(gòu)簽訂信托合同，并將租金收入及政府的租金補(bǔ)貼交給基金托管機(jī)構(gòu)（銀行）進(jìn)行管理。受托機(jī)構(gòu)委托獨(dú)立的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對公租房項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營和維護(hù)，將出租收入作為信托單位的利息收入，按時(shí)分配給投資者。為提高項(xiàng)目收益率，可以將公租房配套的商業(yè)設(shè)施一起打包計(jì)算租金出租收入。基金管理公司在整個(gè)運(yùn)行過程中將受到政府的監(jiān)督并對政府負(fù)責(zé)（參見下圖）。

圖1　REITs運(yùn)作方式

四、REITs運(yùn)用于我國公租房的政策完善

（一）完善針對REITs的相關(guān)法律法規(guī)

目前在我國推行REITs，只有《信托法》和《投資基金法》可以參考，沒有專門針對REITs的法律法規(guī)。為保證REITs的規(guī)范發(fā)展，應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的專項(xiàng)法律，為　REITs　的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境。一是在完善當(dāng)前《公司法》、《信托法》、《投資基金法》的基礎(chǔ)上出臺(tái)有關(guān)REITs的法律法規(guī)，對REITs　的組織結(jié)構(gòu)、設(shè)立條件、經(jīng)營運(yùn)作、稅收制度、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等進(jìn)行規(guī)定。二是規(guī)范配套管理措施。規(guī)定REITs　的發(fā)起設(shè)立、組織結(jié)構(gòu)、交易流程和收入分配等事項(xiàng)，明確房地產(chǎn)信托投資關(guān)系中各主體的權(quán)利、義務(wù)、準(zhǔn)入資格。三是明確分紅比例。在扣除管理公司及受托人的運(yùn)營管理費(fèi)用后，收益應(yīng)當(dāng)全部分配給投資者，保證投資者的利益。

（二）　稅收優(yōu)惠減免政策要進(jìn)一步明確

REITs的優(yōu)勢之一是稅收優(yōu)惠政策，國際上通行慣例是免征受托機(jī)構(gòu)的營業(yè)稅，無資本利得稅，給予投資者稅收優(yōu)惠。按照我國現(xiàn)行的稅收體系，獲得租金收入應(yīng)繳納5.5%的營業(yè)稅，12%的房產(chǎn)稅，然后要繳納25%的企業(yè)所得稅，收入分紅后還要繳納個(gè)人所得稅，出現(xiàn)雙重征稅。公租房REITs的目的是為中低收入群體提供具有住房保障性質(zhì)的住房，具有良好的社會(huì)效益，合理的稅收優(yōu)惠政策是必要的。我國應(yīng)健全相關(guān)的稅收體系，明確與REITs相關(guān)的稅收減免政策。首先是參照國際通行的慣例制定相關(guān)稅收政策，避免　REITs　出現(xiàn)重復(fù)征稅，如在發(fā)行、交易以及分紅派息中如何征稅，對個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、基金公司等如何征稅。其次可參照國債投資的稅收減免政策，明確公租房　REITs　產(chǎn)品的利息收入免征所得稅。在REITs存續(xù)期間，免征租金收入相關(guān)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等流轉(zhuǎn)稅。

（三）完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度

信托財(cái)產(chǎn)登記制度是通過法定的登記或公示程序，對信托法律關(guān)系所指向的信托財(cái)產(chǎn)予以確認(rèn)。按照2001年出臺(tái)的《信托法》，信托財(cái)產(chǎn)需要辦理信托登記，否則該信托將不產(chǎn)生效力。2010年征求意見的《銀行間市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》中也提出，被委托的地產(chǎn)物業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)信托登記。因此，公租房REITs項(xiàng)目作為信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)該按照住建部的有關(guān)規(guī)定辦理房屋信托登記，而目前相關(guān)法律法規(guī)僅為原則性的表述，沒有具體規(guī)定信托登記的主管部門或受理機(jī)構(gòu)，以及如何辦理信托登記，造成信托登記在實(shí)踐中面臨　“有法可依，無法操作”的難題。目前，不同財(cái)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)對于信托法中關(guān)于信托登記的理解程度、執(zhí)行效果千差萬別，甚至存在明顯的法律隱患。由于沒有法定的登記程序?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)，致使匯集在信托財(cái)產(chǎn)上的當(dāng)事人的利益很難有效保障，信托所具有的權(quán)利重構(gòu)、破產(chǎn)隔離、財(cái)產(chǎn)管理等功能沒有發(fā)揮，信托金融創(chuàng)新遭遇阻礙。在實(shí)踐中，各信托公司采取了一些變通措施，但都具有明顯的有限性與階段性，一些措施甚至本身的沒有合法性不足，存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。建立信托財(cái)產(chǎn)登記制度已經(jīng)成為一個(gè)十分迫切的任務(wù)。

（四）土地支持政策要進(jìn)一步明晰

從前文分析來看，土地供應(yīng)方式對提高公租房REITs項(xiàng)目的收益率至關(guān)重要。在公租房的供地方面，2010年出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》指出，各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。面向經(jīng)濟(jì)適用住房對象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。如果能以按年征收土地出讓金方式供應(yīng)公共租賃房用地，大幅度降低出讓用地成本，那么將顯著提高REITs項(xiàng)目的收益率。

為保證REITs　的順利實(shí)施和規(guī)范運(yùn)行，建議先由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住房建設(shè)部等政府牽頭制定關(guān)于公租房REITs　試點(diǎn)的指導(dǎo)意見，制定規(guī)范　REITs　市場操作的法規(guī)和指導(dǎo)方針，對符合條件的　REITs　產(chǎn)品在銀行間債市進(jìn)行交易試點(diǎn)，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與。同時(shí)，在銀行間債市試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，探索證券交易所上市交易的相關(guān)法律法規(guī)。

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房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見范文6

關(guān)鍵詞：專利權(quán)質(zhì)押；融資；探析

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2011年11月21日

一、專利權(quán)質(zhì)押的概念、特征

專利權(quán)質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其享有的專利權(quán)提供擔(dān)保，并在相應(yīng)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，當(dāng)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就其價(jià)值優(yōu)先受償。在專利權(quán)質(zhì)押的法律關(guān)系中，債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，專利權(quán)則為質(zhì)物。由于作為質(zhì)物的專利權(quán)不同于傳統(tǒng)的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)物，因此作為權(quán)利質(zhì)權(quán)的專利權(quán)質(zhì)權(quán)具有不同于傳統(tǒng)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的特殊性質(zhì)。

（一）專利權(quán)質(zhì)權(quán)以登記為生效要件。《專利權(quán)質(zhì)押合同登記管理暫行辦法》第三條規(guī)定“以專利權(quán)出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并向中國專利局辦理出質(zhì)登記，質(zhì)押合同自登記之日起生效。”《中華人民共和國物權(quán)法》第二百二十七條規(guī)定“以注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。”這說明專利權(quán)質(zhì)權(quán)的成立生效不同于以交付為生效要件的傳統(tǒng)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)。專利權(quán)作為知識(shí)產(chǎn)權(quán)的一種，具有無形性和財(cái)產(chǎn)性，以專利權(quán)設(shè)定質(zhì)押作為債權(quán)的擔(dān)保是對傳統(tǒng)的以動(dòng)產(chǎn)實(shí)物為客體設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保制度的一種創(chuàng)新和突破。專利權(quán)質(zhì)押登記的生效條件對整個(gè)專利權(quán)質(zhì)押的設(shè)定具有重要意義，只有專利權(quán)質(zhì)押登記生效后才能起到債權(quán)擔(dān)保的作用。

（二）專利權(quán)價(jià)值具有不確定性。專利權(quán)雖然具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的屬性，但是其與有形物的財(cái)產(chǎn)權(quán)不同，有形物的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值是確定的，而專利權(quán)的價(jià)值是不確定的，這是由專利權(quán)自身的特點(diǎn)所決定的，因?yàn)閷＠麢?quán)具有時(shí)間性、地域型和法定授權(quán)性。例如，一項(xiàng)專利權(quán)在獲得專利之初，由于具有較強(qiáng)的創(chuàng)新性和技術(shù)性，沒有可代替技術(shù)，它的價(jià)值就大，隨著時(shí)間的推移，技術(shù)的發(fā)展，專科權(quán)的價(jià)值可能就逐漸減少。同時(shí)，專利權(quán)的價(jià)值還受到市場因素的影響，一項(xiàng)專利如果具有較好的市場前景，其轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的可能性大，價(jià)值也大；如果只是具有發(fā)展?jié)摿Γ瑹o轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)可能性，則價(jià)值就小。專利權(quán)作為一種非物質(zhì)性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，由于受到時(shí)間、地域、市場等各種因素的影響，它的財(cái)產(chǎn)價(jià)值始終處于不斷變化之中。

（三）專利權(quán)質(zhì)權(quán)具有用益性。因?yàn)閷＠麢?quán)質(zhì)押是以登記為生效要件，專利權(quán)設(shè)定質(zhì)押后，質(zhì)權(quán)人不是直接占有質(zhì)物，而是通過登記來起到公示作用，這就決定了專利權(quán)質(zhì)押具有類似于抵押權(quán)的性質(zhì)。鑒于公示方法在劃分物權(quán)類型中的重要作用，越來越多的學(xué)者認(rèn)為專利權(quán)擔(dān)保更多具有抵押的特點(diǎn)。專利權(quán)設(shè)定質(zhì)押后出質(zhì)人仍可就專利權(quán)繼續(xù)使用，這也是由專利權(quán)的時(shí)效性特點(diǎn)所決定的，只有大規(guī)劃的和產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施專利其內(nèi)在價(jià)值才能得以實(shí)現(xiàn)，一旦擱置，就可能因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步而使其大大貶值，這一特點(diǎn)使得專利權(quán)的內(nèi)在價(jià)值與使用價(jià)值均得以充分發(fā)揮，物盡其用。

（四）專利權(quán)質(zhì)權(quán)變現(xiàn)的復(fù)雜性。專利權(quán)質(zhì)權(quán)作為債的擔(dān)保方式的一種，其擔(dān)保作用就是體現(xiàn)在當(dāng)債權(quán)到期，債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以處分設(shè)定質(zhì)押的專利權(quán)，以其所得的價(jià)款優(yōu)先受償。專利權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性，這是其作為權(quán)利質(zhì)權(quán)的基礎(chǔ)，但是專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件多，程序復(fù)雜，如我國《專利法實(shí)施細(xì)則》第14條規(guī)定：“中國單位或者個(gè)人向外國人轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)或者專利權(quán)的，由國務(wù)院對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門會(huì)同國務(wù)院科學(xué)技術(shù)行政部門批準(zhǔn)”。同時(shí)，由于專利權(quán)價(jià)值的不確定性和預(yù)期性，在專利權(quán)變現(xiàn)時(shí)首先應(yīng)當(dāng)對專利權(quán)進(jìn)行評估，而我國目前無形財(cái)產(chǎn)的評估市場比較混亂，評估方法不一，使得評估價(jià)值差別大，不確定。知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易市場不健全、流動(dòng)性差，使得變現(xiàn)的時(shí)間長、成本高。

二、專利權(quán)質(zhì)押貸款現(xiàn)狀

專利權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性、財(cái)產(chǎn)性，專利權(quán)質(zhì)押貸款作為一種新興的擔(dān)保方式其可行性已毋庸置疑，但專利權(quán)質(zhì)押貸款在實(shí)踐中卻未達(dá)到一種全盛狀態(tài)。

（一）政府采取多種措施推動(dòng)專利權(quán)質(zhì)押貸款。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)全球化深入發(fā)展，無形資產(chǎn)在整個(gè)社會(huì)資產(chǎn)的比重逐步增加，知識(shí)和技術(shù)在國際競爭中的地位越來越重要。知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為自主創(chuàng)新能力和水平的集中體現(xiàn)，是企業(yè)提高競爭力的核心要素。但一些科技型中小企業(yè)在技術(shù)研發(fā)階段投入了大筆的資金，當(dāng)技術(shù)成熟后，需要大規(guī)模產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)時(shí)，企業(yè)的資金往往已經(jīng)消耗殆盡。這些科技型企業(yè)往往只是擁有一項(xiàng)或幾項(xiàng)核心技術(shù)或服務(wù)等無形資產(chǎn)，缺乏土地、房產(chǎn)等實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，使得這些企業(yè)不能或者很難獲得銀行的貸款支持，科技型中小企業(yè)貸款融資難已成為一個(gè)備受關(guān)注的問題。

在這種背景的推動(dòng)下，一些地方政府積極采取措施推動(dòng)專利權(quán)質(zhì)押貸款，例如江蘇省實(shí)行政府與銀行密切合作，由政府推薦熟悉且優(yōu)質(zhì)的企業(yè)給銀行，使得這些企業(yè)可以通過專利權(quán)質(zhì)押從銀行獲取貸款。例如，重慶市、武漢市、溫州市、湖州市等地方政府都出臺(tái)了專利權(quán)質(zhì)押貸款貼息辦法，企業(yè)用專利權(quán)質(zhì)押貸款后，由政府對貸款后所支付的利息給予補(bǔ)貼。

（二）金融機(jī)構(gòu)對專利權(quán)質(zhì)押貸款進(jìn)行有益嘗試。作為金融機(jī)構(gòu)的銀行，從貸款的安全性考慮，往往愿意接受以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的擔(dān)保貸款，很多銀行將大量資金投入到房地產(chǎn)市場。隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行對房地產(chǎn)市場貸款緊縮。銀行也需要不斷地發(fā)展創(chuàng)新，也需要不斷地?cái)U(kuò)寬業(yè)務(wù)范圍，才能在市場競爭中獲得優(yōu)勢。在這一背景之下，很多銀行開始涉足專利權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。如，2006年底根據(jù)天津市知識(shí)產(chǎn)權(quán)局與農(nóng)業(yè)銀行天津分行簽訂的《專利權(quán)質(zhì)押擔(dān)保銀政合作框架協(xié)議》，天津市康庫得機(jī)電技術(shù)有限公司以自主研發(fā)的授權(quán)發(fā)明專利――超大型塑料注射成型機(jī)及工藝為質(zhì)押，獲得了1，700萬元貸款，成為當(dāng)時(shí)全國最大的一筆專利權(quán)質(zhì)押貸款。

（三）地方知識(shí)產(chǎn)權(quán)局成為專利權(quán)質(zhì)押貸款的試點(diǎn)單位。2009年是專利權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法密集涌現(xiàn)的一年，《浙江省專利權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法》、《四川省專利權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法（試行）》上海市《關(guān)于本市促進(jìn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資工作的實(shí)施意見》、《廈門市專利權(quán)質(zhì)押貸款工作指導(dǎo)意見（試行）》、《無錫市專利權(quán)質(zhì)押貸款管理辦法（試行）》等均在這一年出臺(tái)實(shí)施。首批全國知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資試點(diǎn)單位的試點(diǎn)工作也于2009年1月1日正式啟動(dòng)。北京市海淀區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、吉林省長春市知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、江西省南昌市知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、湖南省湘潭市知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、寧夏回族自治區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)局等6家單位成為第一批試點(diǎn)單位。在地方知識(shí)產(chǎn)權(quán)局的協(xié)調(diào)組織下，各試點(diǎn)地區(qū)都相繼成立了知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，并陸續(xù)為中小企業(yè)舉辦銀企知識(shí)產(chǎn)權(quán)融資項(xiàng)目對接會(huì)或組織中介機(jī)構(gòu)為有融資需求的企業(yè)提供專門指導(dǎo)和服務(wù)。

三、專利權(quán)質(zhì)押融資貸款現(xiàn)狀分析

近年來，隨著知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資工作的深入開展，專利權(quán)質(zhì)押貸款已被企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)逐漸接受，但中小企業(yè)所獲得的金融支持與其在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位極不相稱。

（一）專利權(quán)質(zhì)押貸款沒有統(tǒng)一、系統(tǒng)的規(guī)定。我國的《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律中對專利權(quán)質(zhì)押貸款僅有一些零星、分散的規(guī)定，尚無統(tǒng)一、系統(tǒng)的操作細(xì)則。同時(shí)，《擔(dān)保法》和《專利法》也沒有進(jìn)行合理的銜接，目前國外的做法通常是在《專利法》中把專利權(quán)質(zhì)押作為專利權(quán)利用的一種方式加以具體的規(guī)定，而我國的《專利法》中根本就沒有專利權(quán)質(zhì)押的相關(guān)規(guī)定。我國也應(yīng)該在專利法中對此進(jìn)行明確的規(guī)定，對可以設(shè)定質(zhì)押的專利權(quán)范圍、質(zhì)押生效條件、設(shè)定質(zhì)押后出質(zhì)人的處分權(quán)、質(zhì)權(quán)人的保全權(quán)等做出統(tǒng)一的規(guī)定。

在現(xiàn)行的法律規(guī)定中沒有關(guān)于專利權(quán)質(zhì)押的程序性規(guī)定，如企業(yè)申報(bào)、銀行進(jìn)行形式審核和實(shí)地調(diào)查、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評估、專家論證等均沒有詳細(xì)、具體的規(guī)定。加之專利權(quán)質(zhì)押貸款手續(xù)復(fù)雜，辦理周期長，貸款前還須國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局辦理對專利權(quán)進(jìn)行質(zhì)押的登記，也使得知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的成本增加，不利于科技型中小企業(yè)的融資。

（二）專利權(quán)價(jià)值評估具有復(fù)雜性。由于專利權(quán)本身具有無形性、時(shí)間性、地域性等特點(diǎn)，使得專利權(quán)價(jià)值具有不確定性，同時(shí)專利權(quán)價(jià)值還受到各種其他因素的影響。另外，我國尚未有相關(guān)無形資產(chǎn)評估的統(tǒng)一法規(guī)、無形資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法、無形資產(chǎn)評估機(jī)制的準(zhǔn)入和退出規(guī)則、無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)規(guī)范、業(yè)務(wù)違法責(zé)任等，使得不同的評估機(jī)構(gòu)運(yùn)用不同的評估方法對統(tǒng)一專利權(quán)作出的價(jià)值評估可能差別也會(huì)很大。很多銀行對專利權(quán)質(zhì)押貸款呈觀望態(tài)度還有一個(gè)考慮就是，即使是專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)作出的價(jià)值評估，市場是否認(rèn)可這一價(jià)值，銀行也難以把握。

（三）專利權(quán)質(zhì)權(quán)變現(xiàn)具有困難性。目前，我國的專利權(quán)流轉(zhuǎn)市場不完善，專利權(quán)有價(jià)無市，難以變現(xiàn)。根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定，當(dāng)債權(quán)不能得到清償，實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的方式有：折價(jià)、拍賣、變賣質(zhì)物，所得價(jià)款優(yōu)先受償。但是，專利權(quán)作為一種無形資產(chǎn)，不同于傳統(tǒng)的有形動(dòng)產(chǎn)，折價(jià)、拍賣、變賣均不能使專利權(quán)的價(jià)值得以充分地體現(xiàn)。只有建立了完善的知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易市場，才能使專利權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)，充分體現(xiàn)其市場價(jià)值。

同時(shí)，專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件多，程序復(fù)雜，如我國《專利法實(shí)施細(xì)則》第14條規(guī)定：“中國單位或者個(gè)人向外國人轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)或者專利權(quán)的，由國務(wù)院對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門會(huì)同國務(wù)院科學(xué)技術(shù)行政部門批準(zhǔn)”。這也對專利權(quán)的及時(shí)變現(xiàn)造成了一定的困難，使得變現(xiàn)的時(shí)間長、成本高。

（四）專利權(quán)質(zhì)權(quán)受到侵害難于維護(hù)。傳統(tǒng)的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)是以將質(zhì)物轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有為標(biāo)志，質(zhì)物在債權(quán)人占領(lǐng)、控制之下對于債權(quán)人來說是相對安全的，但是專利權(quán)質(zhì)權(quán)作為一種權(quán)利質(zhì)權(quán)是以登記為設(shè)立標(biāo)志，質(zhì)權(quán)人不對專利權(quán)直接占有，出質(zhì)人仍然可以對專利權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、實(shí)施、許可實(shí)施而獲得收益，專利權(quán)質(zhì)權(quán)的安全性債權(quán)人無法保證，有受侵害之可能，這種侵害既可能來自于出質(zhì)人，也可能來自第三人。專利權(quán)需要交納年費(fèi)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，專利權(quán)人不交納年費(fèi)將導(dǎo)致專利權(quán)失效，使得質(zhì)權(quán)人的權(quán)利無法得以實(shí)現(xiàn)。第三人可能因?qū)＠謾?quán)與出質(zhì)人形成專利侵權(quán)糾紛，在出質(zhì)人怠于行使權(quán)力時(shí)，雖然質(zhì)權(quán)人可以行使代為權(quán)，但是賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)仍然需要出質(zhì)人的全力配合，一項(xiàng)專利權(quán)在被授予之后，任何人認(rèn)為授權(quán)不當(dāng)均可向?qū)＠麖?fù)審委員會(huì)提出專利權(quán)無效的請求。一旦專利權(quán)被宣告無效，質(zhì)權(quán)人的質(zhì)權(quán)也就不復(fù)存在，專利權(quán)質(zhì)權(quán)受到侵害后難于維護(hù)。

目前，我國的專利權(quán)質(zhì)押貸款正在經(jīng)歷由試點(diǎn)到普及的過渡程序中，專利權(quán)質(zhì)押貸款作為一種新型的貸款擔(dān)保方式正逐步得到社會(huì)各方的普遍認(rèn)可，但是其應(yīng)有的功能還未得以充分發(fā)揮。專利權(quán)質(zhì)押貸款涉及政府、銀行、中小企業(yè)、擔(dān)保公司等多方主體，只有這些主體共同努力，才能使專利權(quán)質(zhì)押貸款制度日臻完善。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.擔(dān)保物權(quán)制度的發(fā)展與我國物權(quán)法草案.山西大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2006.4.