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房地產(chǎn)投資策劃范文1
對(duì)于樓市而言，2013年注定又是不平凡的一年。由于年初“新國(guó)五條”的落地，引導(dǎo)了市場(chǎng)剛需提前釋放，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)一開局就帶著一股強(qiáng)勁的勢(shì)頭。今年以來，全國(guó)百城房?jī)r(jià)齊漲，尤其是一、二線重點(diǎn)城市漲幅擴(kuò)大。雖然曾經(jīng)瘋狂的“樓市過山車”不再，身經(jīng)百戰(zhàn)的購房者已經(jīng)學(xué)會(huì)理智，整體房?jī)r(jià)和各樓盤的銷售業(yè)績(jī)卻自信地走出了一條穩(wěn)當(dāng)?shù)纳仙€。
總體來說，限貸、限購政策短期不會(huì)取消，“一刀切”式的調(diào)控方式將被區(qū)別化的調(diào)控政策取代，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將逐步建立推出。
區(qū)域分化已成大勢(shì)所趨
對(duì)于最近頻頻出現(xiàn)的地王和一線城市不斷飆升的樓價(jià)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一坦言：“我十分擔(dān)心。”今年以來，一線城市樓價(jià)均出現(xiàn)大幅飆升，房地產(chǎn)商重新審視房地產(chǎn)市場(chǎng)。不少國(guó)內(nèi)品牌房企公開宣布將徹底放棄三、四線城市，重新回歸一、二線城市，不少房企最近瘋狂拿地，導(dǎo)致近期一線城市地價(jià)被不斷推高。
綠地集團(tuán)副總裁孫志文就表示，綠地集團(tuán)今年以來就明確表示今后不再進(jìn)入三、四線城市投資，毅然轉(zhuǎn)向一、二線城市。“今年以來，我們花800多億元去全國(guó)拿地，都是一、二線城市，基本不去三、四線城市。”
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)、不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王洪衛(wèi)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化越來越嚴(yán)重，越來越多的人向一、二線城市集中。以北京為例，戶均占有房產(chǎn)不到0.8套，常住人口卻達(dá)到2000萬，而且人口還在繼續(xù)涌入。因此一、二線城市5年內(nèi)還會(huì)繼續(xù)上漲，即使限購還是會(huì)有剛需出現(xiàn)。
高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體發(fā)展趨勢(shì)是：一線中心城市沒風(fēng)險(xiǎn)，二、三線城市局部有風(fēng)險(xiǎn)，四線城市普遍風(fēng)險(xiǎn)很大。
黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威坦言：“雖然一、二線城市拿地成本越來越高，投資風(fēng)險(xiǎn)反而變小。”他認(rèn)為，房?jī)r(jià)、地價(jià)之所以增長(zhǎng)快是因?yàn)槿藗兪掷镥X多了，增加的收入最終還是會(huì)流向高成長(zhǎng)、高回報(bào)的行業(yè)，房地產(chǎn)仍是首選。所以一線城市隨著居民收入增加，房?jī)r(jià)仍會(huì)有較好預(yù)期。
“目前房企之間比的不是拿地的成本，而是誰能以更低的成本融資，所以開發(fā)商拿地對(duì)價(jià)錢已經(jīng)沒有過去那么敏感了，拿到就好。”哪些城市的房?jī)r(jià)會(huì)比較堅(jiān)挺，王洪衛(wèi)認(rèn)為，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越高端，房?jī)r(jià)就會(huì)越高。
中長(zhǎng)期來看，分化的趨勢(shì)仍將持續(xù)，一線城市和二線城市中的重點(diǎn)城市受強(qiáng)勁需求的支撐，發(fā)展?jié)摿^大；三、四線城市受制于經(jīng)濟(jì)、人口、資源等因素，需求不如一、二線城市強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度遠(yuǎn)不如一、二線城市，增長(zhǎng)速度會(huì)慢于一、二線城市。
行業(yè)潛力的深層分析
從宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度來看，中國(guó)已經(jīng)告別了8%以上的高增長(zhǎng)年代，未來10年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和人口紅利的減弱，新的均衡經(jīng)濟(jì)增速可能保持在6%至7%的水平上。未來經(jīng)濟(jì)增速放緩，是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)熊市的到來？
根據(jù)CEIC諾亞財(cái)富的研究數(shù)據(jù)表明，2001年，中國(guó)人均GDP超過1000美元，大宗產(chǎn)品的消費(fèi)啟動(dòng)，商品房銷售面積保持20%以上的年增長(zhǎng)率。2005年，中國(guó)人均GDP超過1500美元，住房消費(fèi)增速超過40%。2008年，中國(guó)人均GDP超過3000美元，由于政府旨在遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控，以及全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度受到影響。2008年下半年至2009年，政府暫時(shí)取消針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，商品房銷售額及銷售面積以及銷售價(jià)格均出現(xiàn)了大幅跳升，說明房地產(chǎn)消費(fèi)與投資需求強(qiáng)勁。2010年開始，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開始的一系列調(diào)控，但商品房銷售量、銷售價(jià)格仍然保持了正增長(zhǎng)。在一定程度上說明長(zhǎng)期累積的需求并未得到滿足。
根據(jù)測(cè)算，在接下來的幾年中，年均經(jīng)濟(jì)增速只要達(dá)到7.1%的增速，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均翻番，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)提供較為有力的支撐。
另外，人口流動(dòng)與遷移和人口年齡結(jié)構(gòu)的變遷也是影響房?jī)r(jià)的主要因素。人口年齡結(jié)構(gòu)的變遷對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用則主要體現(xiàn)在剛需人口的數(shù)量。按照城鎮(zhèn)人口平均結(jié)婚年齡25—27歲來估算，婚房剛需對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的支撐將持續(xù)到2018年，其中2012-2014年為婚房剛需釋放的最高峰。人口流動(dòng)和遷移紅利也尚未結(jié)束，新增城鎮(zhèn)人口對(duì)于房地產(chǎn)的需求將成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要推動(dòng)力之一。2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到51.27%。目前，我國(guó)仍然處于工業(yè)化中后期階段，城鎮(zhèn)化仍有深化的空間。
在人均收入提升潛力和人口紅利等需求因素的支撐下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有潛力可以挖掘，商品房銷售面積和房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，但增速會(huì)回歸至合理水平，未來5-10年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長(zhǎng)期進(jìn)入平穩(wěn)期。
不同地產(chǎn)業(yè)態(tài)，分比趨勢(shì)亦明顯
過去十幾年中，城鄉(xiāng)差距急劇擴(kuò)大，城市的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于農(nóng)村，農(nóng)村人口快速向城市轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展。與此同時(shí)，城市與城市間發(fā)展與機(jī)遇亦開始分化。顯而易見的是，一線城市的人口增長(zhǎng)率顯著高于二、三、四線城市，一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度和深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市，不同城市地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢(shì)亦非常明顯。
在住宅地產(chǎn)需求方面，一線和部分二線城市上漲潛力最大。城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)是支撐住宅需求的核心因素指標(biāo)，但由于較高的人口飽和度和較高的生活成本等因素，一線城市人口吸納力趨緩，二、三線部分城市城鎮(zhèn)人口增速遠(yuǎn)高于其他城市。從供給角度看，因?yàn)橐痪€城市供給過低，降低市場(chǎng)容量，也為房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲埋下可能。綜合供求指標(biāo)，城鎮(zhèn)化率較低的城市具有相對(duì)廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)CEIC諾亞財(cái)富的研究數(shù)據(jù)表明，包括蘇州、深圳、廈門、合肥、上海、北京、天津在內(nèi)的城市為第一集群，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力最優(yōu)，福州位于第二集群。
房地產(chǎn)投資策劃范文2
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程｡這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策､項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段｡不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范｡
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要｡
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場(chǎng)的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲(chǔ)備貸款､建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款､個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)｡
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)｡
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素｡
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供應(yīng)量､市場(chǎng)購買力､市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)｡相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)｡膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求｡
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家､不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性｡
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)｡
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素｡ 一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
另一方面,時(shí)間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素｡管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)､質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)｡
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段｡建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加.
除此之外,通貨膨脹､物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)｡
三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)､物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)｡
1.營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中,價(jià)格定位､銷售渠道､營(yíng)銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感｡價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)｡
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資策劃范文3
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；
當(dāng)前，受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨著新一輪的嚴(yán)峻考驗(yàn)，樓市生變，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由“拼命死扛”到“爭(zhēng)相降價(jià)”，雖然有少數(shù)城市房?jī)r(jià)開始回升，但多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然在持續(xù)走低。房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房空置，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金呆滯；產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)者需求有較大差距等問題仍然存在，這影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，因此要加強(qiáng)投資策劃，從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的初步設(shè)想開始，通過投資策劃，使項(xiàng)目具體化。
一、房地產(chǎn)投資策劃
1、產(chǎn)品定位
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一般會(huì)面臨多種選擇，即是開發(fā)寫字樓還是商場(chǎng)，是開發(fā)別墅等豪宅還是開發(fā)多層住宅，抑或是開發(fā)什么檔次的住宅等。這些問題，都是房地產(chǎn)投資中需要面對(duì)的問題，這些問題將會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益，要合理地解決這些問題，不是靠簡(jiǎn)單的幾個(gè)建議，而要通過科學(xué)地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，以數(shù)據(jù)為支撐來具體對(duì)待。在同樣的地段，哪怕是同樣品質(zhì)的樓盤，也有可能這家成功，而另一家失敗，許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)闡述了這樣的道理：房地產(chǎn)項(xiàng)目要想開發(fā)成功，市場(chǎng)定位一定要夠準(zhǔn)確。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在高檔商業(yè)圈里拿下一塊地，原計(jì)劃是投資開發(fā)寫字樓，可在準(zhǔn)備開發(fā)寫字樓時(shí)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中已經(jīng)沒有寫字樓的空間，因此將其改成高檔住宅，而這需要花費(fèi)大量的時(shí)間和資金去獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，這無疑會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資策劃時(shí)，要比別人站得更高、看得更遠(yuǎn)，開展市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，也應(yīng)有遠(yuǎn)見，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有長(zhǎng)期的、系統(tǒng)的研究，參考過去、利用現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來，定位好房地產(chǎn)產(chǎn)品。
2、客戶定位
房地產(chǎn)投資策劃中，除了要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)成以外，還要準(zhǔn)確掌握當(dāng)前市場(chǎng)中的供求力量對(duì)比。對(duì)于供應(yīng)量的調(diào)查，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅是將當(dāng)?shù)貥潜P資料進(jìn)行整合，以此來了解，而并沒有根據(jù)自身產(chǎn)品不同，而進(jìn)行加工分析。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目是住宅小區(qū)時(shí)，由于這是一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目，因此在調(diào)查市場(chǎng)供應(yīng)量時(shí)，應(yīng)該綜合近幾年的房地產(chǎn)供應(yīng)量，以此來進(jìn)行衡量。而對(duì)于需求量的計(jì)算，則大都使用估算法。許多房地產(chǎn)企業(yè)在了解房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求量時(shí)，都是以多少企業(yè)、多少員工為基礎(chǔ)，乘以一定的調(diào)整系數(shù)，來估算房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求量，但這樣的計(jì)算方法并不夠完整，還應(yīng)該考慮過去已經(jīng)形成的購買量、當(dāng)前的購買意愿、未來潛在的購買量，以及居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)。
3、資金策劃
要判斷房地產(chǎn)價(jià)格定為多少可以為市場(chǎng)所接受并不難，難的是如何能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在擁有成本優(yōu)勢(shì)、保證利潤(rùn)的前提下，制定出具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，節(jié)約自有資金，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重要意義；如果運(yùn)作得當(dāng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售順利，企業(yè)只要有占項(xiàng)目總投資30%的資金就足夠了；房地產(chǎn)企業(yè)的資金在項(xiàng)目開發(fā)的什么階段投入使用，應(yīng)該有明確的用款計(jì)劃；此外，對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售所獲得的回款速度，應(yīng)該進(jìn)行保守估計(jì)，以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展留有足夠的流動(dòng)資金。
二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略
1、切實(shí)研究市場(chǎng)需求及其變化
房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)源于市場(chǎng)，也最終歸于市場(chǎng)，市場(chǎng)的接受情況決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)的成敗，因此一定要了解市場(chǎng)需求，并掌握其變化規(guī)律。房地產(chǎn)企業(yè)要更好的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，就需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，通過市場(chǎng)調(diào)查，全面了解掌握項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、房地產(chǎn)供求狀況、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)投資置業(yè)的心態(tài)和期望等，并找出普遍規(guī)律。同時(shí)要密切關(guān)注國(guó)內(nèi)外投資動(dòng)向、有關(guān)金融和稅收政策的調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，以便房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。就目前而言，大多數(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，都是集中于大的、宏觀方面的分析，如全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析等，這些市場(chǎng)分析都屬于宏觀分析，是以某一大范圍數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行分析和研究的，嚴(yán)格意義上來說，這些分析都缺乏都缺乏科學(xué)和針對(duì)性。對(duì)于某一小區(qū)、某一類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的分析，對(duì)于這類市場(chǎng)的判斷也更多的是依賴經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于市場(chǎng)分析而言，要逐步由一般的、簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分析，向宏觀分析基礎(chǔ)上的微觀分析和定性定量相結(jié)合的分析。
2、采取靈活措施消化空置房
從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，目前商品房庫存量高，許多商品房都空置下來，綜合來看，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，是一個(gè)重要原因，這可以通過降價(jià)打折等予以處理，但從根本上來講，降價(jià)并不能完全解決這類問題，因?yàn)樯唐贩繋齑孑^高、商品房空置還包括地理位置不佳、房型不合理、配套設(shè)施不全等其他非價(jià)格因素。因此解決空置房應(yīng)該采用多種手段相結(jié)合的方式，而不能簡(jiǎn)單的以降價(jià)來解決。首先，可以轉(zhuǎn)買為租，先租后賣，不斷轉(zhuǎn)變思想，一些空置商品房由于房?jī)r(jià)較高，而難以為消費(fèi)者所承受，使用租賃等方式，進(jìn)而收取租金，這比直接降價(jià)出售更為現(xiàn)實(shí)，并且也能獲得更高的收益；其次，轉(zhuǎn)商品房為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房等，許多城市在拆遷過程中，對(duì)拆遷戶進(jìn)行安置時(shí)，就鼓勵(lì)拆遷戶住進(jìn)安置房，政府對(duì)于安置房也會(huì)給予獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠，以這種方式來消化空置房，往往也能取得較好的效果；此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)針對(duì)空置房的房型進(jìn)行調(diào)整，以更符合市場(chǎng)需求，如對(duì)一些面積較小的商品房，改造成更受歡迎的錯(cuò)層房，往往也能使空置房熱賣起來。
3、實(shí)行分期開發(fā)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度相對(duì)較大，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此在經(jīng)營(yíng)中不能貪大，要注意防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，實(shí)行分期開發(fā)，是避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)較好投資的途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)中不僅要關(guān)注當(dāng)前項(xiàng)目的效益，還要關(guān)注后續(xù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，當(dāng)前項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，也要為后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展埋下伏筆，其中后續(xù)項(xiàng)目既可以是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的第二期，也可以是一個(gè)新開發(fā)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，實(shí)行分期開發(fā)，不僅可以節(jié)約資金，同時(shí)也能使企業(yè)在你經(jīng)營(yíng)前期項(xiàng)目時(shí)獲得相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，從而提高經(jīng)營(yíng)效率，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。
4、實(shí)施品牌戰(zhàn)略
房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種綜合性的商品，其既可以作為投資選擇，也可以自用。而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱，消費(fèi)者并不能從已有的信息判斷出房地產(chǎn)產(chǎn)品是否能夠滿足其居住需求，是否能夠保值增值。而產(chǎn)品品牌是房地產(chǎn)企業(yè)傳達(dá)給消費(fèi)者的一組良性信息，是房地產(chǎn)企業(yè)在消費(fèi)者心中留下的綜合形象認(rèn)知，而這實(shí)際上也是一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一般來講，越是信息不對(duì)稱的產(chǎn)品，消費(fèi)者對(duì)于品牌認(rèn)同率就越高，品牌形象較好的房地產(chǎn)開發(fā)商，將會(huì)給房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售帶來額外利潤(rùn)。在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中，前十名的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率達(dá)80%以上，而在大陸，萬達(dá)、碧桂園等品牌已深入人心，得到認(rèn)同，而這也說明實(shí)施品牌戰(zhàn)略，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要策略。
三、結(jié)語
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，并且隨著外部環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的環(huán)境更是趨于惡劣，因此在投資和經(jīng)營(yíng)中，更應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)且精準(zhǔn)的分析，采取合適的策略，以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)投資策劃范文4
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析
中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民物質(zhì)追求的不斷提高，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資活動(dòng)也日益活躍。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價(jià)格上漲過快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者為了減少不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)損失，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)和考慮當(dāng)前新形勢(shì)下各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響的大小。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一般理論
1.概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。偏離的程度越小，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)越小。
2.分類
（1）總體性風(fēng)險(xiǎn)。所謂總體性風(fēng)險(xiǎn)是一種所有房地產(chǎn)投資都會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，它包括以下幾種：
a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)指由于各種因素所導(dǎo)致的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅度波動(dòng)，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。
b.利率風(fēng)險(xiǎn)。指由于利率發(fā)生變動(dòng)，引起房地產(chǎn)行市變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失。
c.購買力風(fēng)險(xiǎn)。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
（2） 個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)。所謂個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)指由于種種不利因素的影響而給個(gè)別房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。它包括以下幾類。
a.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營(yíng)條件惡化、經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
b.業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營(yíng)業(yè)收入和銷售成本的變動(dòng)而影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和利潤(rùn)率大小的風(fēng)險(xiǎn)。
c.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價(jià)才能拋售出去造成的風(fēng)險(xiǎn)。
d.預(yù)測(cè)、決策風(fēng)險(xiǎn)。所謂預(yù)測(cè)、決策風(fēng)險(xiǎn)指的是由于房地產(chǎn)投資者錯(cuò)誤地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行市，以及決策失誤、行為失當(dāng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
（3） 意外性風(fēng)險(xiǎn)。所謂意外性風(fēng)險(xiǎn)指由于意外事件的發(fā)生所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
一般地，為了分析問題和論述方便，經(jīng)常把以上分類中的主要風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同階段風(fēng)險(xiǎn)的具體識(shí)別
1.投資決策階段。投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于經(jīng)濟(jì)和政策方面，經(jīng)濟(jì)方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：通脹風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)；政策方面的主要風(fēng)險(xiǎn)：土地政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)和稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。此外，還必須考慮開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。
2.項(xiàng)目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險(xiǎn)等方面，不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，主要是土地獲取風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)、前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)。
3.項(xiàng)目實(shí)施階段。項(xiàng)目實(shí)施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設(shè)計(jì)施工的過程。其主要的風(fēng)險(xiǎn)是土地獲得的風(fēng)險(xiǎn)，是招標(biāo)、拍賣還是掛牌，對(duì)土地獲得方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)階段時(shí)期還有三大風(fēng)險(xiǎn)因素分別為成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。
4.租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當(dāng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)之一。其主要的風(fēng)險(xiǎn)包括物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)和其他不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施
1.投資決策階段
在投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。
（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分開展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素，并且對(duì)此加以分析和綜合。
（2）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)的宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度；同時(shí)加強(qiáng)住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題；此外，企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、銷售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。
2.前期工作階段
深入對(duì)房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險(xiǎn)的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)采取保險(xiǎn)的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。
3.項(xiàng)目建設(shè)階段
強(qiáng)化安全意識(shí)，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術(shù)水平，避免建筑技術(shù)的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，運(yùn)用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法來監(jiān)督項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程。
4.租售管理階段
租售管理階段是最關(guān)鍵的階段，因此，房地產(chǎn)商必須密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，徹底認(rèn)清市場(chǎng)需求狀況，采取靈活的定價(jià)措施，科學(xué)合理地確定該商品的市場(chǎng)價(jià)格，尋求在最短的時(shí)間內(nèi)回收資金。
因此，為了能夠成功地回避企業(yè)因自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)而帶來的租售風(fēng)險(xiǎn)，建議通過營(yíng)銷的方式，充分利用人的豐富營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。最后，切實(shí)搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患，為住戶營(yíng)造和諧生活環(huán)境的同時(shí)也很好地提升了企業(yè)的形象。
四、結(jié)論
在房地產(chǎn)行業(yè)中，瞬息萬變的市場(chǎng)產(chǎn)生的各種不確定的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，我們有必要建立起一套有效的風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)體系，對(duì)投資項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)做出全面而準(zhǔn)確的分析。進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程提供參考，將投資過程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)投資策劃范文5
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 模糊評(píng)價(jià)
中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1004-4914（2012）03-278-02
房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，以獲得產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中存在影響開發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使開發(fā)商開發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使之蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益作精確的估計(jì)，即在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)具有明顯的層次性，且不同風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)及權(quán)重的確定具有較大的主觀不確定性，即模糊性，因此本文將層次分析法（Analytic hierarchy Process,AHP）和模糊評(píng)價(jià)（Fuzzy Evaluation）相結(jié)合，力爭(zhēng)建立一個(gè)適合于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的多層次、多因素模糊綜合評(píng)價(jià)模型。
一、模糊綜合評(píng)價(jià)介紹
模糊綜合評(píng)價(jià)法，是一種運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理分析和評(píng)價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。它是一種以模糊推理為主的定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評(píng)價(jià)方法。由于這種方法在處理各種難以用精確數(shù)學(xué)方法描述的復(fù)雜系統(tǒng)問題方面所表現(xiàn)出的獨(dú)特優(yōu)越性，近年來已經(jīng)在許多學(xué)科領(lǐng)域中得到了十分廣泛的應(yīng)用。
模糊綜合評(píng)價(jià)的基本步驟為：
第一步，構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；
第二步，確定評(píng)語等級(jí)論域；
第三步，確定指標(biāo)權(quán)重W，建立模糊關(guān)系矩陣R；
第四步，計(jì)算模糊合成值；
第五步，進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)。
其中在基本步驟中對(duì)權(quán)重（W）的確定本文采用了層次分析法。層次分析法作為系統(tǒng)工程中對(duì)非定量事件一種評(píng)價(jià)分析方法是1973年由美國(guó)學(xué)者A.L.Satty最早提出來的。層次分析法是首先將復(fù)雜的問題層次化，根據(jù)問題和要達(dá)到的目標(biāo)，將問題分解為不同的組成因素，并按照因素間的相互關(guān)聯(lián)以及隸屬關(guān)系將因素按照不同層次聚集組合，形成一個(gè)多層次的分析結(jié)構(gòu)模型。根據(jù)系統(tǒng)的特點(diǎn)和基本原則，對(duì)各層的因素進(jìn)行對(duì)比分析，引入1－9比率標(biāo)度方法構(gòu)造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相對(duì)權(quán)重。
基于AHP的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模糊綜合評(píng)價(jià)可按以下步驟進(jìn)行：
第一步，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；
第二步，兩兩比較結(jié)構(gòu)要素，構(gòu)造出所有的權(quán)重判斷矩陣；
第三步，解權(quán)重判斷矩陣，得出特征根和特征向量，并檢驗(yàn)每一個(gè)矩陣的一致性，若不滿足一致性，則要修改判斷矩陣，直到滿意為止。計(jì)算出最底層指標(biāo)的權(quán)重組合。
第四步，建立多層次模糊評(píng)價(jià)模型，進(jìn)行模糊計(jì)算；
第五步，對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。
為了順利而正確地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須建立和遵循一定的評(píng)價(jià)程序。
二、投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)過程
（一）確定評(píng)估目的
這是整個(gè)評(píng)估工作的前提。在房地產(chǎn)開發(fā)過程，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估具有不同目的要求，如通過評(píng)估為開發(fā)決策提供依據(jù)；為房地產(chǎn)置業(yè)投資確定風(fēng)險(xiǎn)損失與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬；為開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)等等。只要確定了評(píng)估目的，才能根據(jù)評(píng)估目的收集材料，選擇合適的評(píng)估方法，準(zhǔn)確而合理地開展評(píng)估工作。
（二）風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析和收集評(píng)估資料
這是為了尋找風(fēng)險(xiǎn)源，以及定性分析風(fēng)險(xiǎn)程度所必須進(jìn)行的工作。風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析要抓住影響風(fēng)險(xiǎn)程度的主要環(huán)境因素進(jìn)行分析。
在風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，收集匯總可定性、定量評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)。評(píng)估資料將直接影響到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性和可靠性。因此，評(píng)估資料的收集要作到全面、及時(shí)、準(zhǔn)確。此階段還要對(duì)收集的資料進(jìn)行初步分析，篩選和分類整理。
（三）建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系
1.指標(biāo)體系的建立。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的構(gòu)成分析，可以得出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是一個(gè)由多層次、多因素構(gòu)成的系統(tǒng)如圖1。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別得出的主風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)一步查找各主風(fēng)險(xiǎn)因素的來源，從而得出相應(yīng)的子風(fēng)險(xiǎn)因素，即構(gòu)成本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，指標(biāo)體系是以房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素為主要依據(jù)，建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)層次模型。
其中主風(fēng)險(xiǎn)因素Rk=（R1，R2，…，Rm）
子風(fēng)險(xiǎn)因素Rkp=（Rk1，Rk2，…，Rkp）
p表示主風(fēng)險(xiǎn)因素含有的子風(fēng)險(xiǎn)因素的數(shù)量。
2.指標(biāo)體系權(quán)重的確定。評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重是評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)重要性的定量表示。此指標(biāo)體系權(quán)重分為兩個(gè)層次：一是各主風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重，二是每個(gè)主風(fēng)險(xiǎn)因素中各子風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重，兩個(gè)層次的權(quán)重確定均采用專家法進(jìn)行，但選擇“專家”的標(biāo)準(zhǔn)不同。第一個(gè)層次即主風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重應(yīng)征詢項(xiàng)目管理專家、技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家以及其他開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的意見；第二個(gè)層次即子風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重應(yīng)征詢對(duì)該主風(fēng)險(xiǎn)因素精通的專家以及其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該部分業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。
由風(fēng)險(xiǎn)分析得出：
（1）主風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重集為A=（a1,a2,…，am），其中ak（k=1，2，…，m）表示指標(biāo)Rk在R中的權(quán)重；
（2）子風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重集為Ak=（ak1,ak2,…，akp），其中ak（i=1，2，…，p）表示指標(biāo)Rki在Rk中的權(quán)重。
3．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)語集。由于風(fēng)險(xiǎn)度變量的變動(dòng)范圍為[0,1]，如果將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為n級(jí)，則每個(gè)區(qū)間的長(zhǎng)度為1/n，風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)區(qū)間為：
式中i=1，2，…，n。
分級(jí)的差異直接影響因素評(píng)價(jià)值，最終影響評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的評(píng)判中，一般都將風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為五級(jí)，即很低風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、中等風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)和很高風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)度取值范圍分別為[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]之間，從而構(gòu)成：定義評(píng)語集為U=u1，u2，…，un，其中uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各級(jí)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資項(xiàng)目的影響程度評(píng)語，取n=5，u1，u2，u3，u4，u5分別代表評(píng)語是風(fēng)險(xiǎn)影響程度很小、較小、中、較大、很大。
4．建立模型，進(jìn)行評(píng)估。
（1）評(píng)價(jià)矩陣Hk的確定。假設(shè)有n位專家對(duì)子風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行評(píng)判，對(duì)第Rki項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)有mkij個(gè)人評(píng)判為Uj級(jí)，則可認(rèn)為專家組對(duì)該成片開發(fā)項(xiàng)目在Rki項(xiàng)指標(biāo)下評(píng)判為Uj級(jí)的可能性程度：
由此可得到一個(gè)子風(fēng)險(xiǎn)因素（單項(xiàng)指標(biāo)）評(píng)價(jià)的行向量：Hk1=（hki1,hki2,hki3,hki4,hki5）。
所有子風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)的行矩陣組成評(píng)價(jià)矩陣HK：
下標(biāo)k為各評(píng)價(jià)指標(biāo)子集中含有指標(biāo)的數(shù)目。
（2）主風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)。根據(jù)模糊綜合評(píng)價(jià)模型，各主風(fēng)險(xiǎn)因素綜合評(píng)價(jià)向量為：
模糊子集Bk=（bk1,bk2,bk3,bk4，bk5）表示在各Rk（K=1，2，…m）因素下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分別以百分之多少的程度處于風(fēng)險(xiǎn)各等級(jí)。
（3）風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)。通過上述運(yùn)算，得到是對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)子集的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果并B1,B2,…，Bm可構(gòu)成一個(gè)總的評(píng)價(jià)矩陣B，即：
權(quán)向量A=（a1，a2，…，am）
按照模糊綜合評(píng)價(jià)模型，再進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)運(yùn)算，即：D=A?B或
則D=（d1,d2，d3，d4，d5）就是對(duì)該投資項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。按照最大隸屬度原則，dj（j=1，2，3，4，5）中的數(shù)值最大者djmax所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)程度等級(jí)即Uj為該投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。
四、評(píng)價(jià)結(jié)論
最終評(píng)價(jià)結(jié)果是一個(gè)代數(shù)值，表示對(duì)所有房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合主評(píng)分。分值越高，說明房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越高，在所有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合表現(xiàn)越差；反之分值越低，說明房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越低。
當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)分析針對(duì)的是未來可能的風(fēng)險(xiǎn)，無論采用何種評(píng)價(jià)方法，都可能產(chǎn)生錯(cuò)誤的估計(jì)，因此評(píng)估報(bào)告須進(jìn)一步分析可能存在的評(píng)估誤差，以使風(fēng)險(xiǎn)決策有更為可靠的依據(jù)。
模糊綜合評(píng)價(jià)方法克服了以往只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險(xiǎn)的弊病，而是將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來衡量其整體不同階段風(fēng)險(xiǎn)程度，應(yīng)用模糊綜合評(píng)價(jià)理論建立的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)模糊評(píng)價(jià)模型，可針對(duì)房地產(chǎn)原始信息的不確定性，將其轉(zhuǎn)換為模糊變量，利用模糊評(píng)價(jià)模型進(jìn)行評(píng)價(jià)得出的定量結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)投資決策有較高的參考價(jià)值。
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房地產(chǎn)投資策劃范文6
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)管控 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化
基金項(xiàng)目：2011年江蘇省教育廳青藍(lán)工程基金資助
一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的多重風(fēng)險(xiǎn)
隨著近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)生了變化。房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、政策影響大、業(yè)務(wù)涉及范圍廣、組織結(jié)構(gòu)多樣化和業(yè)務(wù)流程柔性大等特點(diǎn)。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括：宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、土地政策風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、建筑材料供給價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、購買能力風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等。而目前影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的眾多風(fēng)險(xiǎn)因素在新形勢(shì)下最終加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的總風(fēng)險(xiǎn)。
(一)外部風(fēng)險(xiǎn)
1、政策性風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)投資過程中，國(guó)家政策（如政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等）變化給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來不同形式的經(jīng)濟(jì)損失或機(jī)會(huì)從而給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。
2、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的供求調(diào)整比較遲鈍。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足時(shí)，房地產(chǎn)商品持有者往往不愿意在較低價(jià)格售出或租出它們。房地產(chǎn)定價(jià)和買賣并不公開進(jìn)行，這就使得房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)機(jī)制作用缺失，房地產(chǎn)商品交易的價(jià)格并不能反映其實(shí)際價(jià)值，也不能調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市供求到均衡的狀態(tài)。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5％至10％之間為合理區(qū)，說明商品房供求平衡；空置率在10％至20％之問為危險(xiǎn)區(qū)，房地產(chǎn)商要采取一定措施，加大商品房銷售力度；空置率在20％以上則為商品房重積壓區(qū)，如果不能采取有效措施，將直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。當(dāng)然房地產(chǎn)市場(chǎng)供求也取決于購買者的心理預(yù)期和有效購買能力。
3、金融風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)對(duì)資金額的要求很高，這是因?yàn)橥恋氐墨@取、工程施工到房屋銷售環(huán)節(jié)等，耗資都是非常巨大的。在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)資金籌措主要依靠銀行，這就使得銀行要承受大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。主要指包括銀行貸款政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等。銀行貸款政策的變動(dòng)，如信貸額度大小、信用條件松緊、信貸政策傾向性的變動(dòng)都將直接影響企業(yè)的資金流管理。隨著目前國(guó)家一系列緊縮政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)“門檻”提高、銀行貸款難度加大，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)因此面臨賺取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)或虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)自身因素影響而使房地產(chǎn)投資不能達(dá)到預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)管理者個(gè)人知識(shí)結(jié)構(gòu)欠缺、對(duì)房地產(chǎn)投資和開發(fā)理論和基本知識(shí)缺乏全面了解，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，而帶來的主觀上預(yù)測(cè)錯(cuò)誤或管理不善造成的資本流失。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1、投資決策風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的資本金金額大、開發(fā)周期長(zhǎng)，通過決策所導(dǎo)致的結(jié)果來驗(yàn)證當(dāng)初決策正確與否具有滯后性，因此在開發(fā)過程中對(duì)各開發(fā)環(huán)節(jié)所做的決策風(fēng)險(xiǎn)性極高。
2、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)
是指由于房地產(chǎn)企業(yè)或投資者由于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂管理不善主要包括：決策者不能勝任房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作；企業(yè)員工缺乏專業(yè)技能不能適應(yīng)所在崗位；未處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。
3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
通常投資負(fù)債比率越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。如項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以按月或按年償還債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)，或房地產(chǎn)商不能從資金市場(chǎng)或其他機(jī)構(gòu)獲得投資所需資金，出現(xiàn)資金鏈緊繃甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)圍繞總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過在企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)過程中執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立健全全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，包括風(fēng)險(xiǎn)管理策略、風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)措施、風(fēng)險(xiǎn)管理的組織職能體系、風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制系統(tǒng)，從而為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的總體目標(biāo)提供合理保證的過程和方法即應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)管理。
二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格認(rèn)識(shí)不足，不能及時(shí)、冷靜地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)
縱觀國(guó)際上歷次與房地產(chǎn)有關(guān)的危機(jī)，都具有房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離其內(nèi)在價(jià)值等共同特征。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度無法通過各地居民收入上升、城市人口增長(zhǎng)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因素來解釋，也并非由房產(chǎn)出租收益作支撐，那么房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)是不具有可持續(xù)性的。如果房地產(chǎn)商不能冷靜預(yù)測(cè)這種潛在風(fēng)險(xiǎn)、及時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)促進(jìn)銷售和調(diào)整土地儲(chǔ)備量，而是一味跟風(fēng)逐利，就容易導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂乃至房地產(chǎn)危機(jī)的爆發(fā)。
(二)缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施，都是由董事長(zhǎng)或總經(jīng)理臨時(shí)就企業(yè)運(yùn)作過程中的某項(xiàng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制管理活動(dòng)授權(quán)給某部門或人員，這種缺乏固定風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)的情形必然導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施范圍受到局限，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不能成為一種企業(yè)文化深入到各個(gè)方面，風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)、資料無法積累和傳遞。
(三)缺乏對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化、國(guó)家和地方政策、法規(guī)的研讀
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家重要的產(chǎn)業(yè)鏈之一，受全國(guó)乃至世界的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。國(guó)家的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策等，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，給房地產(chǎn)商也會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如不能及時(shí)識(shí)別和控制宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策法規(guī)變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，必將給企業(yè)帶來諸多困境，甚至威脅企業(yè)的生存。
(四)風(fēng)險(xiǎn)管理非系統(tǒng)性
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然積極引入風(fēng)險(xiǎn)管理辦法，如建立內(nèi)部控制制度，獨(dú)立開展內(nèi)部審計(jì)工作等，但是風(fēng)險(xiǎn)管理仍然沒有系統(tǒng)化，主要表現(xiàn)在：未建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理組織保證；風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容主要集中在財(cái)務(wù)、工程施工的某些方面，涵蓋面較窄，而風(fēng)險(xiǎn)是在企業(yè)決策、生產(chǎn)、銷售、財(cái)務(wù)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都可能產(chǎn)生的，因此必然存在著風(fēng)險(xiǎn)管理漏洞；風(fēng)險(xiǎn)控制方法單一或缺乏靈活性。
三、房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管控的業(yè)務(wù)流程優(yōu)化
風(fēng)險(xiǎn)無處不在，企業(yè)要生存，要發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理是必需的，也是必然的；在對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理時(shí)應(yīng)把握關(guān)鍵控制點(diǎn)這是風(fēng)險(xiǎn)管理的積極態(tài)度，風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差；最終風(fēng)險(xiǎn)管理需要必須的手段，內(nèi)控體系建立與不斷完善是風(fēng)險(xiǎn)防范的有效手段。房地產(chǎn)企業(yè)如何系統(tǒng)地防范和管理風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)要將風(fēng)險(xiǎn)管理要融入業(yè)務(wù)管理之中，思考設(shè)計(jì)管理――管什么? 現(xiàn)場(chǎng)管理――管什么？成本管理――管什么？識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)的方法，其核心是將預(yù)計(jì)到的未來事項(xiàng)的負(fù)面影響控制在最低程度。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的內(nèi)容分析
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程到底有哪些。這個(gè)問題至今還沒有權(quán)威的說法，或許就根本沒有現(xiàn)成的答案，原因很簡(jiǎn)單，沒有兩家完全一樣的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)不同，架構(gòu)不同，業(yè)務(wù)流程就可能不一樣，但是房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)流程卻是相近的。主要是買地――建房――賣房，因此，我們可以把這些主營(yíng)業(yè)務(wù)不斷細(xì)分，把房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程劃分為核心流程和支持流程。核心流程是指房地產(chǎn)企業(yè)那些特別重要的流程，決定著企業(yè)的獨(dú)特性或競(jìng)爭(zhēng)能力的流程。如投資決策分析流程、開發(fā)建設(shè)流程、營(yíng)銷服務(wù)流程及物業(yè)管理流程等，其他流程是對(duì)經(jīng)營(yíng)提供基本支持所需要的，稱為支持流程，如采購、融資及人力資源管理等流程。
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有真正實(shí)現(xiàn)以企業(yè)各種流程作為基本的控制單元。企業(yè)架構(gòu)僅僅反映出企業(yè)組織形式，它不能體現(xiàn)出企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)工作的流動(dòng)情況以及顧客(市場(chǎng))在組織中的核心地位。一個(gè)科學(xué)合理的房地產(chǎn)企業(yè)流程應(yīng)該表達(dá)出企業(yè)各種主要流程的運(yùn)作及相互作用方式。
房地產(chǎn)企業(yè)前期要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，投資分析。必要時(shí)引進(jìn)外包公司進(jìn)行前期策劃，招商、營(yíng)銷進(jìn)行市場(chǎng)論證，技術(shù)管理部進(jìn)行工程論證，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行投資預(yù)算論證，最終確定項(xiàng)目的可行性，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
在建房過程中要加強(qiáng)項(xiàng)目管理平臺(tái)的建設(shè)。包括建設(shè)過程中的成本管理；對(duì)外包公司和供應(yīng)商的資質(zhì)審查和管理。
在售房過程中要加強(qiáng)客戶關(guān)系管理平臺(tái)的建設(shè)。包括策劃、營(yíng)銷和招商的運(yùn)作管理；客戶的信息管理，加強(qiáng)對(duì)客戶的服務(wù)意識(shí)，提高滿意度。
加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的管理。包括應(yīng)付/實(shí)付、應(yīng)收/實(shí)收、現(xiàn)金流的管理。
在整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理過程中全面加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理。包括法務(wù)管理和審計(jì)管理。
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(二)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化的目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化的目標(biāo)是各部門在調(diào)整后的組織結(jié)構(gòu)框架下能迅速開展工作；公司能夠建立起核心管理團(tuán)隊(duì)；充分考慮公司各個(gè)部門的接口； 在業(yè)務(wù)開發(fā)全程貫穿客戶的需求，明確業(yè)務(wù)定位； 加強(qiáng)各個(gè)部門在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的作用； 有效銜接規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)與施工建造環(huán)節(jié)以及銷售、招商、物業(yè)等環(huán)節(jié)； 有效的管理規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理、招商等外包環(huán)節(jié)； 部門之間責(zé)權(quán)清晰，迅速明確問題的責(zé)任人使得問題得到高效解決；激勵(lì)員工要有主動(dòng)性和敢于承擔(dān)責(zé)任。
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(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段流程改進(jìn)優(yōu)化的控制點(diǎn)
1、市場(chǎng)策劃階段
市場(chǎng)策劃階段是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的最關(guān)鍵階段，很大程度決定了項(xiàng)目的成功與否。前期的要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，投資分析。必要時(shí)引進(jìn)外包公司進(jìn)行前期策劃，招商、營(yíng)銷進(jìn)行市場(chǎng)論證，房屋建設(shè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程論證，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行投資預(yù)算論證，最終確定項(xiàng)目的可行性，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。結(jié)合各部門對(duì)投資進(jìn)行的評(píng)估意見，集團(tuán)高層再進(jìn)行最終的投資決策，這樣可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。
2、方案設(shè)計(jì)階段
在與設(shè)計(jì)單位簽訂合同前要先組織內(nèi)部各相關(guān)部門進(jìn)行討論，明確提出具體的設(shè)計(jì)要求，并提前考慮后續(xù)的裝修設(shè)計(jì)方案。
3、項(xiàng)目施工階段
在項(xiàng)目施工階段要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理和協(xié)調(diào)能力，包含有《招投標(biāo)流程》、《設(shè)計(jì)變更流程》、《甲供材料采購流程》、《甲定乙供材料采購流程》、《工程質(zhì)量管理制度》、《物業(yè)接管驗(yàn)收流程》。
4、銷售、招商與服務(wù)階段
企劃部是銜接營(yíng)銷招商與施工環(huán)節(jié)協(xié)同配合的關(guān)鍵；本階段流程優(yōu)化有《策劃管理流程》。全面提高客戶的滿意度，建立良好的信譽(yù)和口碑；本階段流程優(yōu)化包含：《銷售管理流程》、《招商管理流程》、《租金收繳流程》、《退鋪管理流程》等。
5、全程風(fēng)險(xiǎn)管理過程
風(fēng)險(xiǎn)控制是實(shí)現(xiàn)全程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵；為了使決策更加充分科學(xué)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，所有招投標(biāo)項(xiàng)目要在項(xiàng)目開始前三個(gè)月開始立項(xiàng)。本過程流程優(yōu)化包含有《合同管理流程》、《付款控制流程》。立項(xiàng)申請(qǐng)到合同審批之間要留有比較充足的時(shí)間（比較重大事件至少要提前三個(gè)月）來分析論證，如果出現(xiàn)人為因素導(dǎo)致的很緊急而沒有時(shí)間進(jìn)行充分論證的合同簽訂，經(jīng)辦人及其部門領(lǐng)導(dǎo)將要承擔(dān)為此風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者必須注意優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)運(yùn)作效率。面對(duì)各種可能引起的多種風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者應(yīng)該通過精簡(jiǎn)各種環(huán)節(jié)，建設(shè)和優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，提高資金流動(dòng)效率。
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