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摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，整個行業(yè)的發(fā)展理念也在快速調(diào)整，房企在經(jīng)營策略上也逐漸由職能運(yùn)營到計劃運(yùn)營、再到大運(yùn)營的路徑轉(zhuǎn)變，而無論發(fā)展方式如何改變，計劃運(yùn)營始終貫穿整個房地產(chǎn)全生命周期之中，而大運(yùn)營作為系統(tǒng)化的統(tǒng)籌經(jīng)營策略，對組成其體系的房地產(chǎn)計劃運(yùn)營管理的要求更高、邏輯性更強(qiáng)。本文從房地產(chǎn)大運(yùn)營角度出發(fā)，通過探究目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的計劃運(yùn)營管理，發(fā)現(xiàn)其存在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不統(tǒng)一，產(chǎn)品復(fù)制能力弱、企業(yè)運(yùn)營效率低，信息化運(yùn)營管理不強(qiáng)、全員運(yùn)營意識不突出、缺乏計劃運(yùn)營配套機(jī)制做支撐四方面問題，基于此，本文從制定明確的經(jīng)營指標(biāo)，搭建可復(fù)制的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、充分發(fā)揮計劃運(yùn)營信息化管理的作用，提高計劃運(yùn)營管理效率、加強(qiáng)計劃運(yùn)營知識培訓(xùn)，提高全員對計劃運(yùn)營的認(rèn)識、制定相關(guān)政策制度，完善配套機(jī)制四方面提出建議，從而促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：大運(yùn)營；中小型房地產(chǎn)企業(yè)；計劃運(yùn)營

引言

我國房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營經(jīng)歷了三大階段：第一階段是2008年以前職能運(yùn)營階段，此階段強(qiáng)調(diào)有序分工；第二階段是2009年至2014年計劃運(yùn)營階段，此階段強(qiáng)調(diào)協(xié)同提效；第三階段是2015年至今大運(yùn)營階段，強(qiáng)調(diào)財務(wù)經(jīng)營。由于地價不斷攀升，行業(yè)融資困難，政府管控越來越嚴(yán)格，行業(yè)內(nèi)洗牌整合情況加劇，寡頭局勢已初步形成，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)需要正視的現(xiàn)實，財務(wù)運(yùn)營對項目成本的重要性越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入財務(wù)經(jīng)營階段。中小型房地產(chǎn)企業(yè)隨著國家政策、環(huán)境的變化取得了長足的發(fā)展，企業(yè)也越發(fā)展越大，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸由粗放型管理向計劃性管理邁進(jìn)，開始有意識的編制計劃。但是在編制計劃時因為沒有系統(tǒng)的考慮到企業(yè)實際情況或者項目的生命周期，往往脫離企業(yè)實際、好高騖遠(yuǎn)，在沒有土地儲備、人員支持、現(xiàn)金流充沛的情況下，制定難以達(dá)成或?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo)，尤其是在資金方面，因為沒有可持續(xù)的現(xiàn)金流作為保障，致使所制定的目標(biāo)難以實現(xiàn)。同時，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在計劃編制下發(fā)后，因為沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，計劃管理的流程沒有固化，在計劃執(zhí)行中往往因為各種原因?qū)е掠媱澒?jié)點變更，計劃隨意性較大，使計劃的制、編制和執(zhí)行都流于形式。

一、中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃運(yùn)營管理存在的問題

（一）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不統(tǒng)一，產(chǎn)品復(fù)制能力弱。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是提高生產(chǎn)效率的主要途徑之一，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想做大做強(qiáng)需走高周轉(zhuǎn)路線，而產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、縮短開發(fā)周期和實現(xiàn)品牌效應(yīng)的必經(jīng)之路。而縱觀目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)，特別是處于發(fā)展中的房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化上還有很大距離。因為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不統(tǒng)一，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在前期項目定位不準(zhǔn)確，在招標(biāo)采購方面沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，沒有建立自己的供應(yīng)商庫，一旦項目落地，無論是在市場定位、招采、宣傳、建設(shè)方面均不能拿標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，往往導(dǎo)致項目落地難、成本高、周轉(zhuǎn)時間長，從而影響整個開發(fā)節(jié)點。

（二）企業(yè)運(yùn)營效率低，信息化運(yùn)營管理不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，需要以信息化建設(shè)為載體，實現(xiàn)產(chǎn)品信息的數(shù)據(jù)、資源共享，而目前很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平還處在非常初級的階段，信息化的應(yīng)用沒有完全普及，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于受到管理觀念、經(jīng)營條件和員工素質(zhì)的限制，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)專業(yè)技術(shù)人員不足，沒有開發(fā)適合自己獨(dú)立運(yùn)營的軟件工作系統(tǒng)，或者只是停留在信息化的初步階段，只是在工作審批上實現(xiàn)了簡單的信息化，且審批往往流于形式，沒有真正發(fā)揮信息化在計劃運(yùn)營管理中的作用。

（三）全員運(yùn)營意識不突出。計劃運(yùn)營管理關(guān)系到中小型房地產(chǎn)企業(yè)的各個條線和部門，涉及到從計劃的制定、過程監(jiān)督、跟蹤、反饋到計劃達(dá)成和考核一系列過程，在工作中需要溝通協(xié)調(diào)的事情比較多，各崗位之間、各部門之間都會不可避免形成聯(lián)系，經(jīng)常需要跨部門溝通、跨部門協(xié)調(diào)，要想順利達(dá)成經(jīng)營目標(biāo)需要全員的共同努力，這就需要全員必須具有計劃運(yùn)營的意識，但現(xiàn)在很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然推行計劃運(yùn)營管理，但往往在員工眼里被認(rèn)為只是計劃運(yùn)營部需要做的工作，其他部門對計劃運(yùn)營的工作了解比較少，且企業(yè)往往也很少在這方面做系統(tǒng)的培訓(xùn)，致使其他部門員工對計劃運(yùn)營不理解不重視，對計劃運(yùn)營部交待的工作也只是作為自己的例行工作，對計劃運(yùn)營的重視程度不夠，全員計劃運(yùn)營意識不強(qiáng)。

（四）缺乏計劃運(yùn)營配套機(jī)制做支撐。計劃運(yùn)營管理作為一項系統(tǒng)性工程，要想落地實施必須依靠與之相配套的機(jī)制做支撐，如制定項目開發(fā)計劃編制基準(zhǔn)、計劃預(yù)警制度、績效考核制度等支持計劃運(yùn)營的相關(guān)制度和細(xì)則，但目前許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然做計劃運(yùn)營，但往往沒有建立保障其運(yùn)行的相關(guān)制度，使各項工作在實際運(yùn)營中不能形成體系化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，不能為計劃運(yùn)營在促使目標(biāo)達(dá)成中保駕護(hù)航，不能最終實現(xiàn)項目或企業(yè)運(yùn)營效率和經(jīng)營計劃目標(biāo)的順利達(dá)成。

二、大運(yùn)營管理體系背景下完善中小型房地產(chǎn)企業(yè)計劃運(yùn)營管理的建議

（一）制定明確的經(jīng)營指標(biāo)，搭建可復(fù)制的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在制定三年經(jīng)營計劃、年度經(jīng)營計劃及項目經(jīng)營計劃等節(jié)點計劃時，要根據(jù)自身實力和情況，要通過調(diào)查、分析研判制定切實可行的經(jīng)營目標(biāo)，在編制里程碑或一級節(jié)點計劃時要考慮到大氣污染防治、政策等客觀因素的影響，更要將經(jīng)營計劃和企業(yè)現(xiàn)金流相結(jié)合，制定符合實際的經(jīng)營目標(biāo)。在制定二三級節(jié)點計劃時要充分考慮各項目實際情況及爭取相關(guān)部門的專業(yè)意見，使各部門在制定計劃時充分考慮跨部門工作的銜接作用，使制定的計劃形成完全的閉合，同時，在計劃執(zhí)行過程中做好監(jiān)督管控，使計劃執(zhí)行真正落實到實處。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)能夠為項目的開發(fā)全生命周期形成指導(dǎo)，因此，在標(biāo)準(zhǔn)建制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目公區(qū)域內(nèi)特點，有針對性的制定項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)工期，如根據(jù)城市級別制定一線城市標(biāo)準(zhǔn)、二線城市標(biāo)準(zhǔn)及三四線城市標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到可快速復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)。

（二）充分發(fā)揮計劃運(yùn)營信息化管理的作用，提高計劃運(yùn)營管理效率。目前已經(jīng)進(jìn)入大數(shù)據(jù)時代，是一個信息化的社會，計劃運(yùn)營管理作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計的信息源頭越來越被房地產(chǎn)企業(yè)所認(rèn)識，通過信息化大數(shù)據(jù)分析功能來完成計劃運(yùn)營管理的所有功能，減少人工操作，化繁為簡，提高效率，統(tǒng)計分析和預(yù)警跟蹤就能夠一目了然，所有基礎(chǔ)信息確保了準(zhǔn)確與及時，考核結(jié)果自動形成，成果公開，大家可互相對比，即提高了工作效率，又減少了由于人為操作管理引起的各種偏差，同時也為實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化奠定可行的基礎(chǔ)，大大提高運(yùn)營管控的效率。

（三）加強(qiáng)計劃運(yùn)營知識培訓(xùn)，提高全員對計。劃運(yùn)營的認(rèn)識計劃運(yùn)營管理涉及到各個部門和條線，要想發(fā)揮企業(yè)計劃運(yùn)營的管理作用，就要提高全體員工對計劃運(yùn)營的認(rèn)識力度，提高其重視程度，從而建立計劃運(yùn)營管理的全員意識，不斷強(qiáng)化計劃運(yùn)營管理的重要性，形成無計劃不成事的統(tǒng)一思想。要通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，將運(yùn)營管理模式融入到員工心中，更重要的是熟練應(yīng)用，通過系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，讓員工真正理解計劃運(yùn)營管理的重要、必要和迫切性，這樣才能使員工在使用中減少并徹底放棄抵觸從而全面接受。通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)，讓員工掌握運(yùn)營管理模式的要點和運(yùn)用要求，以更高的激情投入工作，為完成經(jīng)營任務(wù)目標(biāo)而全力以赴。

（四）制定相關(guān)政策制度，完善配套機(jī)制。中小型房地產(chǎn)企業(yè)計劃運(yùn)營要想得到順利貫徹和實施，必須有與之相配套的制度作為保證，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在做計劃運(yùn)營管理時，將例會制度、薪酬考核制度、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、流程完善制度等建立起來。在計劃運(yùn)營管理中，通過每月初召開例會，專題對運(yùn)營管理分析、總結(jié)，及時解決新的運(yùn)營管理模式下的帶來的新問題，為持續(xù)改進(jìn)做好基礎(chǔ)信息收集工作，同時，充分發(fā)揮薪酬考核的作用，為不斷變革的運(yùn)營管理模式的順利實施做好制度支撐，最后是通過總結(jié)歸納以往工作經(jīng)驗，形成工作標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，積累新的運(yùn)營管理模式下的管理數(shù)據(jù)和模型，為高效運(yùn)營管理打好基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

隨著中小型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，在行業(yè)規(guī)模競爭不斷加劇的大背景下，房地產(chǎn)全生命周期運(yùn)營管理已直接關(guān)系到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和長久發(fā)展。計劃運(yùn)營由目前側(cè)重于計劃考核管理，逐步向經(jīng)營管理的“大運(yùn)營”方向轉(zhuǎn)變，其以計劃管理為主線，考核管理為抓手，以貨值管理為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌好企業(yè)整體土地儲備、開發(fā)建設(shè)、銷售去化、竣工交付的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，以信息化手段為支撐，完善項目經(jīng)營決策看板功能，在管控項目開發(fā)進(jìn)度的同時，強(qiáng)化對項目的現(xiàn)金流、利潤經(jīng)營指標(biāo)的管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)計劃運(yùn)營整體工作效率，理順管理流程，提煉各環(huán)節(jié)的工作要點，明確業(yè)務(wù)流程、建立完善計劃運(yùn)營管理體系，使得各項工作有序開展、動作統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)一致，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理工作向更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化邁進(jìn)。

作者:柴琳琳 單位:鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院