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1.項(xiàng)目組織管理——策劃組織架構(gòu)

策劃組織架構(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結(jié)合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中需要有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，分別對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理活動(dòng)階段工作，需要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目部門(mén)實(shí)施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體管理工作，下設(shè)報(bào)建管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析、報(bào)建審批工作，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)策劃工作，招標(biāo)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工現(xiàn)場(chǎng)管理和監(jiān)督管理工作，造價(jià)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體估算、預(yù)算、預(yù)決算控制工作。

2.項(xiàng)目計(jì)劃管理——策劃工作分解

房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，即將策劃總體工作分解為任務(wù)模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目組織部門(mén)應(yīng)在不同的策劃階段，以項(xiàng)目經(jīng)理辦公室為牽頭，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)工作協(xié)調(diào)實(shí)施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務(wù)，結(jié)合項(xiàng)目組織部門(mén)進(jìn)行科學(xué)分工，做到責(zé)任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門(mén)和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動(dòng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體策劃工作中，進(jìn)行項(xiàng)目工作分解，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為市場(chǎng)分析、市場(chǎng)需求調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃五大模塊，其中市場(chǎng)分析模塊包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務(wù)，市場(chǎng)需求調(diào)研分析包括土地市場(chǎng)供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價(jià)格走勢(shì)分析三大工作任務(wù)；項(xiàng)目定位包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶(hù)群體定位、產(chǎn)品方案和售價(jià)確定三大工作任務(wù)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目平面規(guī)劃、項(xiàng)目戶(hù)型分析、項(xiàng)目園林景觀和項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)四大工作任務(wù)；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃包括入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)思路和市場(chǎng)推廣策略三大工作任務(wù)。

3.項(xiàng)目實(shí)施管理——關(guān)鍵控制點(diǎn)

在項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理工作結(jié)束后，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)確保落實(shí)項(xiàng)目工作分解中的各項(xiàng)工作任務(wù)，保證各項(xiàng)工作任務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)，緊抓項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，即關(guān)鍵控制點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體狀況進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理“以點(diǎn)帶線+以線帶面”全程管理，做好項(xiàng)目實(shí)施管理。此外，項(xiàng)目經(jīng)理還需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效控制，制定項(xiàng)目應(yīng)急預(yù)案，消除項(xiàng)目后顧之憂。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析、房地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例借鑒啟示、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：參照土地、客戶(hù)、市場(chǎng)進(jìn)行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)的定位，確定項(xiàng)目客戶(hù)群體定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)和市場(chǎng)快速有效對(duì)接。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作側(cè)重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度周期進(jìn)行計(jì)劃、控制，最終對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估；在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及到房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目元素設(shè)計(jì)規(guī)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的重要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)包裝的重要過(guò)程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設(shè)計(jì)等方面；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：銷(xiāo)售方案和市場(chǎng)推廣方案。其中，銷(xiāo)售方案要做好賣(mài)點(diǎn)提煉、形象定位、制定銷(xiāo)售策略、價(jià)格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費(fèi)用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。

4.項(xiàng)目評(píng)估管理——反饋總結(jié)

房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目評(píng)價(jià)具體的操作方法如下：在房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目結(jié)束后，按照項(xiàng)目成員策劃方案，由項(xiàng)目成員總結(jié)在策劃中遇到的問(wèn)題和取得的成績(jī)，然后再由各項(xiàng)目成員共同討論房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中需要注意的事項(xiàng)和解決問(wèn)題的方法。最后，在項(xiàng)目策劃成員的討論基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)策劃進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，指出房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目存在的問(wèn)題和不足，給出相應(yīng)的解決方法，結(jié)合市場(chǎng)策劃理論知識(shí)和項(xiàng)目管理的方法，幫助項(xiàng)目策劃人員明確房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目的工作思路，總結(jié)房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目活動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，并將房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目成果歸納整理，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃水平。房地產(chǎn)策劃作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)所有工作，如前期的土地選擇評(píng)估、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目組織部門(mén)、建筑策劃，中期的項(xiàng)目形象包裝、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目工程施工，后期的項(xiàng)目交付使用、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目銷(xiāo)售、項(xiàng)目物業(yè)等工作。想要做好房地產(chǎn)策劃工作，必須將所有工作緊密相連，需要基于房地產(chǎn)全局引入項(xiàng)目管理理念，從項(xiàng)目組織管理、項(xiàng)目計(jì)劃管理、項(xiàng)目實(shí)施管理和項(xiàng)目評(píng)估管理四方面進(jìn)行全程策劃。房地產(chǎn)策劃實(shí)行項(xiàng)目管理，構(gòu)建完善的項(xiàng)目策劃組織機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)策劃工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)策劃中不同環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點(diǎn)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施，并在房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)整體策劃工作進(jìn)行有效評(píng)估，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃水平，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

作者：劉宗連 羅雄 單位：湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院