一、當(dāng)前軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

業(yè)主觀念難以轉(zhuǎn)變，無意參與物業(yè)管理。軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主以軍人為主，即使是新建軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的業(yè)主，也大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷，福利住房的低廉房租以及免費(fèi)維修等在軍人業(yè)主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主大多不太了解物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)，對(duì)物業(yè)管理也不關(guān)心，主要表現(xiàn)在：一是有部分業(yè)主認(rèn)為，參與物業(yè)管理是對(duì)全體業(yè)主有益，希望其他業(yè)主能夠出面，自己“搭便車”的思想較為嚴(yán)重；二是部分業(yè)主不能將物業(yè)服務(wù)看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費(fèi)行為，花錢買服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)；三是有些業(yè)主認(rèn)為“凡是對(duì)物業(yè)管理有利的做法，都是業(yè)主在吃虧”，不愿與物業(yè)管理公司打交道，甚至站到物業(yè)服務(wù)公司的對(duì)立面。所需設(shè)施老化嚴(yán)重，不利于推行物業(yè)管理。軍隊(duì)住宅小區(qū)除新建經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)外，大多為已售干休所住房或從家屬生活區(qū)劃分出售的區(qū)域，住房情況復(fù)雜，建成年代、樓房形狀、結(jié)構(gòu)形式差別較大，對(duì)其按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造難度很大。主要體現(xiàn)在：受建筑年代、建設(shè)要求和當(dāng)年技術(shù)水平等影響，部分房屋質(zhì)量差，維修保養(yǎng)成本較大；部分管線老化厲害、超負(fù)荷運(yùn)行現(xiàn)象嚴(yán)重；一些新劃售房區(qū)的各種附屬設(shè)施設(shè)備的市政化程度較低，物業(yè)管理公司難以接手。法規(guī)體系有待完善，物業(yè)監(jiān)管力度不大。當(dāng)前，我軍實(shí)行物業(yè)管理的依據(jù)除國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物權(quán)法》外，還有《軍隊(duì)住房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《軍隊(duì)營(yíng)房保障社會(huì)化管理暫行規(guī)定》等。這些法律法規(guī)只是對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的組織實(shí)施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問題作了籠統(tǒng)的規(guī)定，缺乏可操作性的實(shí)施細(xì)則。特別體現(xiàn)在物業(yè)管理的監(jiān)管上，既缺乏監(jiān)管的主體機(jī)構(gòu)，又缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度。根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)及我軍住房物業(yè)管理的相關(guān)文件，對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)的監(jiān)管職責(zé)應(yīng)由業(yè)主代表——業(yè)主委員會(huì)來履行。但實(shí)際上，軍隊(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)大多組織構(gòu)成比較松散，還不具備主體地位，難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用。在規(guī)章制度層面上，規(guī)范和約束小區(qū)業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠幾部管理公約還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須有更加細(xì)化的配套規(guī)章制度體系，來規(guī)范營(yíng)房管理部門、施工單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方的關(guān)系，明確他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。管理經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，業(yè)主費(fèi)用收繳困難。營(yíng)房管理經(jīng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響、制約軍隊(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平。在物業(yè)費(fèi)的收繳上，由于軍隊(duì)住宅小區(qū)業(yè)主受傳統(tǒng)觀念影響較深，一部分人不愿意支付住房的日常消費(fèi)費(fèi)用，特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業(yè)主把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分，認(rèn)為交納物業(yè)管理費(fèi)中已經(jīng)包括房屋維修基金，不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外，物業(yè)管理資金缺乏監(jiān)管，使用狀況的不透明，也是許多業(yè)主不愿意交費(fèi)的原因之一。這些問題如果長(zhǎng)期得不到解決，將對(duì)我軍住宅小區(qū)的物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程產(chǎn)生十分不利的影響。物業(yè)服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，公司和業(yè)主責(zé)權(quán)不明。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)公司大多還處于勞動(dòng)密集型階段，不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質(zhì)、服務(wù)水平差別很大，就軍隊(duì)住宅小區(qū)一些現(xiàn)狀，目前物業(yè)管理也很難有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，在物業(yè)維修上，維修到哪種程度，保修期多長(zhǎng)等，也沒有統(tǒng)一的尺度。此外，對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)性收費(fèi)，由于地區(qū)、市場(chǎng)供應(yīng)、小區(qū)級(jí)別等差異，我軍目前也沒有統(tǒng)一的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就決定了一些小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)行為具有一定的隨意性和自主性。

二、做好軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，招標(biāo)選擇物業(yè)公司。軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標(biāo)應(yīng)采取以營(yíng)房管理部門為主體，業(yè)主參與的原則，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)的組織招標(biāo)活動(dòng)中間人對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)加以指導(dǎo)。營(yíng)房管理部門要明確招標(biāo)方向、規(guī)范程序，積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。在選擇中標(biāo)方時(shí)，要做好實(shí)地考察工作，管理方不但要對(duì)入圍公司的團(tuán)隊(duì)精神和管理能力進(jìn)行實(shí)地考察；還應(yīng)組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)考察小區(qū)情況，認(rèn)真解答投標(biāo)單位咨詢的各類問題，避免以后物業(yè)公司以簽訂合同時(shí)不知情為借口違約。簽訂合同時(shí)，一定要按照標(biāo)準(zhǔn)合同的格式，將雙方的承諾和一些事項(xiàng)的界定具體化，保證合同條款的可操作性，避免日后可能發(fā)生的糾紛。完善規(guī)章制度，充分發(fā)揮榜樣作用。在實(shí)行物業(yè)管理之初，部隊(duì)房管部門就要根據(jù)國(guó)家和軍隊(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，制訂完善小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。在售房之初就要印發(fā)《入住須知》、《業(yè)主公約》、《住房裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)管理繳費(fèi)管理規(guī)定》等資料，讓每一位業(yè)主都感到有章可循，有據(jù)可依。還要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制訂好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則，細(xì)化如《安保管理規(guī)定》、《停車管理規(guī)定》、《小區(qū)綠化管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)等，盡量做到事事有約在先，從根本上解決物業(yè)管理服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的問題。同時(shí)，要發(fā)揮榜樣的作用，將小區(qū)整體開發(fā)效果明顯、物業(yè)管理制度完善、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平高、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司關(guān)系融洽、業(yè)主主體作用發(fā)揮好、滿意度高的小區(qū)，樹立為軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的典型，總結(jié)并推廣其做法和經(jīng)驗(yàn)，以此帶動(dòng)軍隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。爭(zhēng)取多方支持，積極籌措管理資金。解決物業(yè)管理資金問題，應(yīng)本著盡可能不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)、不增加部隊(duì)投入的原則，根據(jù)資金的不同用途，多方籌措：將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動(dòng)資金，專項(xiàng)用于小區(qū)住房共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)；對(duì)于需要改造的設(shè)施，在用好總部補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)的同時(shí)，探索利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段引入社會(huì)資金的辦法；對(duì)列入地方政府改造項(xiàng)目的部分，要積極爭(zhēng)取地方政府的資金支持；將原屬單位按政策應(yīng)享受的設(shè)施設(shè)備更新改造費(fèi)用以及共用部分的維修基金下?lián)芙o物業(yè)服務(wù)公司；充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)在優(yōu)勢(shì)和潛力，開發(fā)活動(dòng)中心、商鋪等服務(wù)性場(chǎng)所，以其出租收入的一部分彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)和住房公共維修基金。強(qiáng)化主體意識(shí)，科學(xué)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。現(xiàn)代物業(yè)管理的實(shí)行，離不開業(yè)主的支持與理解。首先，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的政策宣傳，使國(guó)家和軍隊(duì)的房改政策人人皆知；其次，將實(shí)施物業(yè)管理的必要性以及給業(yè)主帶來的益處解釋清楚，切實(shí)讓軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理深入人心；第三，要切實(shí)做好實(shí)行物業(yè)管理后業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)、權(quán)、利的宣傳與解釋，使每個(gè)業(yè)主都明了自身角色，都能夠自覺服從小區(qū)管理規(guī)定，形成人人懂得物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好局面；第四，要加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中權(quán)力主體的地位作用。加強(qiáng)監(jiān)管力度，營(yíng)造和諧物業(yè)環(huán)境。對(duì)重大管理行為和物業(yè)管理基金實(shí)施監(jiān)管，是確保業(yè)主切身利益不受侵害的根本保證。在業(yè)委會(huì)成立之前，部隊(duì)營(yíng)房管理部門應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起臨時(shí)業(yè)委會(huì)的責(zé)任，參與物業(yè)管理全過程，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)，落實(shí)各項(xiàng)管理工作。要建立物業(yè)管理重大事項(xiàng)的監(jiān)管機(jī)制，凡是小區(qū)內(nèi)涉及共有財(cái)產(chǎn)的管理、重大修繕行為、共用部分財(cái)產(chǎn)變更、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等涉及全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，都要明確要求物業(yè)管理公司和業(yè)委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)來研究決定。業(yè)委會(huì)成立之后，基金應(yīng)由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管，重大事項(xiàng)必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)的審核決議后才能實(shí)施。物業(yè)服務(wù)公司至少應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目，每季度應(yīng)組織業(yè)主召開一次管理工作形勢(shì)分析會(huì)，讓業(yè)主心里有數(shù)，努力營(yíng)造一個(gè)和諧、透明的物業(yè)管理環(huán)境。

作者：何曉云 單位：成都軍區(qū)房地產(chǎn)管理局昆明房管處

摘要:近年來，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理猶如雨后春筍大量涌現(xiàn)，一些信譽(yù)高、管理扎實(shí)、技術(shù)全面的物業(yè)管理單位為業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和舒適安全的環(huán)境，被廣泛的業(yè)主認(rèn)可，深得好評(píng)。然而，經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各個(gè)小區(qū)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊，其中多數(shù)不能認(rèn)真履行消防安全職責(zé)，公共消防通道和疏散樓梯堵塞、建筑消防設(shè)施長(zhǎng)期無人管理，處于癱瘓狀態(tài)等現(xiàn)象尤為突出，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患。針對(duì)存在的這些問題，筆者作為一名消防工作者，結(jié)合工作中的實(shí)際情況，談?wù)剬?duì)小區(qū)物業(yè)發(fā)展中存在的種種問題及相關(guān)對(duì)策與措施。

關(guān)鍵詞:小區(qū)；物業(yè)管理；消防安全；模式

一、小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作的現(xiàn)狀

1、缺乏統(tǒng)一的規(guī)范。物業(yè)管理是一種以合同規(guī)定的履行管理職責(zé)的工作，混雜了各式各樣的經(jīng)營(yíng)模式。盡管我國(guó)有出臺(tái)部分有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但相比物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責(zé)任等缺乏規(guī)范性，這使得在物業(yè)消防安全管理中發(fā)生了大量的糾紛和矛盾。2、物業(yè)消防職責(zé)落實(shí)不到位。物業(yè)管理中有關(guān)公共消防設(shè)施維護(hù)和管理工作，在《中華人民共和國(guó)消防法》第十八條第二款中已明確，但在實(shí)際的管理過程中，許多物業(yè)管理單位未認(rèn)真履行和落實(shí)相關(guān)的消防安全管理職責(zé)。3、小區(qū)物業(yè)管理單位缺乏對(duì)消防設(shè)施、器材的維護(hù)。許多物業(yè)管理單位,由于消防意識(shí)不強(qiáng),缺乏常見消防設(shè)施和器材維護(hù)保養(yǎng)常識(shí),沒有定期對(duì)小區(qū)管理范圍內(nèi)的消防設(shè)施和器材進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)。造成在面對(duì)突發(fā)火災(zāi)事件時(shí)，沒有完好的消防設(shè)施和器材進(jìn)行初起火災(zāi)的撲救，埋下了小火變大火的安全隱患。

二、導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)疏于消防安全管理的原因

1、物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)。物業(yè)管理單位在日常的消防管理工作中，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解少。不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》第十八條和《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條規(guī)定的物業(yè)管理單位消防安全職責(zé)，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。2、物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理。部分業(yè)主往往只注重自己居住的小環(huán)境，而缺少對(duì)小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，強(qiáng)占圈圍公共走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患。3、消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障。現(xiàn)有法律對(duì)建筑維修基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi)，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。

三、提高小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作的對(duì)策

摘要:

對(duì)當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理涉及的物業(yè)信息及其關(guān)聯(lián)的空間信息進(jìn)行分析與分類，研究其具體的管理方法。探索城市住宅小區(qū)三維GIS構(gòu)建的關(guān)鍵技術(shù)，開發(fā)了一個(gè)基于三維GIS的物業(yè)管理原型系統(tǒng)。該系統(tǒng)將物業(yè)信息與其關(guān)聯(lián)的空間信息緊密相連，使物業(yè)管理人員通過基礎(chǔ)物業(yè)信息直接定位相關(guān)物體在小區(qū)中的空間位置，讓三維GIS與物業(yè)管理信息系統(tǒng)的結(jié)合不僅僅局限于小區(qū)表面環(huán)境簡(jiǎn)單的可視化，增加了三維GIS的實(shí)用性，完善了物業(yè)管理信息系統(tǒng)，為深化三維GIS在城市信息化、智慧化管理領(lǐng)域的發(fā)展應(yīng)用提供技術(shù)參考。

關(guān)鍵詞:

物業(yè)管理;三維GIS;城市信息化;三維立體空間框架

0引言

近年來，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加速，城市中建成了眾多環(huán)境優(yōu)美的商業(yè)住宅小區(qū)，在居住環(huán)境逐漸同質(zhì)化的情況下，是否具有良好的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)成為人們購(gòu)房置業(yè)的重要參考。所謂物業(yè)管理(PropertyManage-ment)，是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)，對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供全方位、多方面的綜合性服務(wù)［1］。由此可見，住宅小區(qū)物業(yè)部門管理和服務(wù)能力的強(qiáng)弱將對(duì)業(yè)主的生活品質(zhì)產(chǎn)生重要的影響。而隨著物業(yè)管理信息化的發(fā)展，是否具有完善的物業(yè)管理信息系統(tǒng)平臺(tái)已經(jīng)成為評(píng)價(jià)物業(yè)部門管理和服務(wù)能力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。我國(guó)在《2006～2020年國(guó)家信息化發(fā)展戰(zhàn)略》中明確指出，要加快服務(wù)業(yè)的信息化。物業(yè)管理屬于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，其核心是服務(wù)［2］，目前正處于向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中［3－4］。在這個(gè)過程中，信息化是物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的科技支撐之一［4］，而物業(yè)管理信息系統(tǒng)則是體現(xiàn)物業(yè)管理信息化程度的重要標(biāo)志，是物業(yè)部門對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行日常科學(xué)管理的信息化平臺(tái)，是評(píng)價(jià)其物業(yè)管理和服務(wù)能力的重要標(biāo)準(zhǔn)，也是今后城市信息化、智慧化發(fā)展的有機(jī)組成部分。在這樣的背景下，相關(guān)學(xué)者和企事業(yè)單位對(duì)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的研究應(yīng)用逐步深入，出現(xiàn)許多物業(yè)管理商業(yè)軟件，如北京中科華博、廣州樂天和深圳思源等。但是這類物業(yè)管理軟件主要是基于文本信息的管理方式，缺乏對(duì)空間信息的管理與表達(dá)。根據(jù)物業(yè)管理的定義可知，其涉及的物業(yè)信息還關(guān)聯(lián)著大量的空間信息，如道路、綠地、安防設(shè)施、地下管線，以及業(yè)主所在的建筑物等的空間分布和位置信息等。但是基于文本信息的管理方式是不完善的，無法滿足物業(yè)管理部門日益增長(zhǎng)的空間信息管理和表達(dá)的需求。對(duì)此，GIS(GeographicalInformationSystem，GIS)領(lǐng)域的研究者們提出利用GIS的技術(shù)方法來改進(jìn)和完善傳統(tǒng)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，使其能夠充分地管理和表達(dá)物業(yè)信息中的空間信息。相關(guān)研究主要集中在兩個(gè)方面，一是將物業(yè)管理信息系統(tǒng)和傳統(tǒng)的GIS集成在一起，在空間數(shù)據(jù)庫(kù)中存儲(chǔ)二維地圖等圖形數(shù)據(jù)，然后，利用組件式GIS開發(fā)方法實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)地物位置信息查詢及其屬性信息的查詢、修改、添加和刪除等基本功能［5－7］;二是進(jìn)一步在物業(yè)管理信息系統(tǒng)中構(gòu)建住宅小區(qū)的虛擬環(huán)境，實(shí)現(xiàn)三維可視化和漫游功能［8－9］。這些研究將GIS成功引入物業(yè)管理領(lǐng)域，使GIS和物業(yè)管理信息系統(tǒng)集成在一起，具備了初步的空間數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、管理和可視化的能力。但是傳統(tǒng)的GIS都是二維的，僅能處理和管理二維圖形和屬性數(shù)據(jù)［10］，而傳統(tǒng)三維可視化GIS僅限于三維外觀的顯示［11］，不能夠完整地描述整個(gè)住宅小區(qū)的三維立體空間。因此，我們需要深入地利用三維GIS來管理和表達(dá)物業(yè)信息所關(guān)聯(lián)的空間信息，探索并構(gòu)建與現(xiàn)實(shí)世界相近的住宅小區(qū)地上地下、建筑內(nèi)外表達(dá)完全一致的三維立體空間框架。為此，本文首先對(duì)當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理涉及的物業(yè)信息及其關(guān)聯(lián)的空間信息進(jìn)行分析與分類，研究與其相對(duì)應(yīng)的管理方法;然后，研究城市住宅小區(qū)三維GIS構(gòu)建的關(guān)鍵技術(shù)，建立住宅小區(qū)地上地下、建筑內(nèi)外完全表達(dá)的三維立體空間框架;最后，再將三維GIS與物業(yè)管理信息系統(tǒng)集成在一起，開發(fā)一個(gè)基于三維GIS的物業(yè)管理原型系統(tǒng)。這為進(jìn)一步完善物業(yè)管理信息系統(tǒng)，深化三維GIS在城市信息化、智慧化發(fā)展中的應(yīng)用提供了技術(shù)參考。

1物業(yè)信息的分類及其管理方法

摘要:伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理正處于不斷探索發(fā)展之中，在改善小區(qū)居住環(huán)境中發(fā)揮了重要作用，推動(dòng)了社區(qū)物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)，是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成部分。然而，近幾年頻繁出現(xiàn)物業(yè)管理過程中的矛盾糾紛引發(fā)了社會(huì)關(guān)注。本文基于對(duì)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，探討小區(qū)物業(yè)管理存在問題、分析原因，并提出完善物業(yè)管理相關(guān)立法，為構(gòu)建和諧社區(qū)和社會(huì)治理多元化、法治化提供一條可行的道路。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;存在問題;立法構(gòu)建

伴隨著飛速發(fā)展的房地產(chǎn)，其中關(guān)鍵的一部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)——小區(qū)物業(yè)管理，正處于不斷探索發(fā)展之中，在我國(guó)已有三十多年的歷史，為提供就業(yè)崗位做出了積極貢獻(xiàn)，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這一應(yīng)運(yùn)而生的新興行業(yè)，盡管這些年取得一定成績(jī)，但涉及到政府有關(guān)職能部門、開發(fā)商、物業(yè)公司及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)等多方法律關(guān)系主體，較為復(fù)雜，物業(yè)管理過程中難免產(chǎn)生矛盾糾紛。在《中華人民共和國(guó)民法典》頒布施行前，與物業(yè)管理有關(guān)的法律有《物權(quán)法》《合同法》《侵權(quán)責(zé)任法》。單純物業(yè)管理方面的法律體系并不完善，國(guó)務(wù)院2018年4月對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了部分修改，但其僅僅是一部行政管理法規(guī)且對(duì)物業(yè)管理中許多問題的規(guī)定是抽象模糊的原則性規(guī)定，缺乏引導(dǎo)性和預(yù)見性，實(shí)踐中產(chǎn)生了一些問題。目前物業(yè)管理面臨全國(guó)性法律缺失，地方性法規(guī)繁雜混亂等實(shí)踐困境，在全面依法治國(guó)、構(gòu)建和諧社會(huì)的今天，有必要建立物業(yè)管理相關(guān)立法，推動(dòng)這一行業(yè)健康發(fā)展和社區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、小區(qū)物業(yè)管理中存在的常見突出問題

（一）物業(yè)服務(wù)人員隊(duì)伍滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平

由于小區(qū)業(yè)主多，物業(yè)公司規(guī)模小，物業(yè)服務(wù)人員如保潔人員、管理人員和安保人員相對(duì)較少，對(duì)小區(qū)環(huán)境、擠占公共道路、安全隱患、公共設(shè)施維護(hù)等不免存在疏漏的地方，當(dāng)業(yè)主需要疏通管道、維修電力設(shè)施時(shí)，物業(yè)公司因缺乏專業(yè)人員無法承擔(dān)，更談不上優(yōu)質(zhì)服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司的管理涉及到廣大業(yè)主利益時(shí)，各種不滿情緒出現(xiàn)，業(yè)主們往往為了共同的利益團(tuán)結(jié)起來，甚至演變?yōu)槿后w性事件。

（二）利益主體訴求多元化，物業(yè)公司管理難度大

摘要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，居民住宅區(qū)數(shù)量不斷增加，為滿足居民的生活需求，各住宅區(qū)紛紛開展物業(yè)管理，即管理住宅區(qū)中業(yè)主共有的區(qū)域如公共設(shè)施等，以提高業(yè)主居住滿意度，但現(xiàn)階段在小區(qū)物業(yè)管理中，公共工程的維修成本較高，成了物業(yè)以及業(yè)主管理小區(qū)的首要難題。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，通過本文具體闡述了物業(yè)管理的具體內(nèi)涵，探析了加強(qiáng)公共維修工程成本控制的必要性，并提出了物業(yè)管理中公共維修工程成本控制的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；公共維修工程；成本控制

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，我國(guó)各行業(yè)迎來了新的發(fā)展的機(jī)遇，其中也包括物業(yè)管理行業(yè)。隨著國(guó)民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也隨之提高，為滿足人們的生活需求，各房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅區(qū)內(nèi)開設(shè)物業(yè)管理部門，對(duì)居民居住的公共區(qū)域建筑以及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行有償管理維修。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展，公共工程維修費(fèi)用問題不斷突顯出來，如何加強(qiáng)公共維修工程的成本控制成為當(dāng)下小區(qū)物業(yè)開展管理工作的重中之重。

一、物業(yè)管理的具體內(nèi)涵

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，同時(shí)首個(gè)物業(yè)管理組織成立于1908年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步相對(duì)較晚，20世紀(jì)80年代才由香港引入。物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，是一種公共服務(wù)行業(yè)，具體是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受小區(qū)業(yè)主委托或業(yè)主自身，對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的建筑區(qū)域、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行管理及維修的活動(dòng)，據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可自行管理物業(yè)，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理者來管理物業(yè)，一般而言物業(yè)服務(wù)管理包含三種，常規(guī)性服務(wù)、針對(duì)性服務(wù)以及委托性服務(wù)。當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用由政府進(jìn)行定價(jià)，物業(yè)費(fèi)用一般由當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平以及物業(yè)管理公司的服務(wù)水平來決定。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)要遵循權(quán)責(zé)分明、業(yè)主主導(dǎo)、統(tǒng)一管理、收費(fèi)合理、服務(wù)第一、專業(yè)高效、依法行事以及公平競(jìng)爭(zhēng)原則。近年來，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，住宅型物業(yè)管理的市場(chǎng)規(guī)模不斷下降，而商用以及工業(yè)型的物業(yè)管理迅速發(fā)展，但當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)中，住宅物業(yè)比重仍較高。

二、加強(qiáng)公共維修工程成本控制的必要性

現(xiàn)階段我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容包括對(duì)小區(qū)業(yè)主共有區(qū)域的建筑及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行管理、維護(hù)、更新以及改造等，所以公共維修費(fèi)用是物業(yè)管理費(fèi)用的主要構(gòu)成部分。當(dāng)前多數(shù)小區(qū)的公共維修費(fèi)用主要來源于業(yè)主的專項(xiàng)維修基金，包括首次收繳和續(xù)籌兩部分。一般而言，業(yè)主在購(gòu)買住房時(shí)會(huì)以房款的2%至3%的標(biāo)準(zhǔn)繳納專項(xiàng)維修基金，在首次收繳基金無法滿足使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T研究，依據(jù)業(yè)主的住宅建筑面積收繳基金。專項(xiàng)維修基金是針對(duì)小區(qū)公共維修工程的，在使用中必須專款專用。當(dāng)前我國(guó)部分小區(qū)由于建筑年限較長(zhǎng)，小區(qū)未設(shè)置專項(xiàng)維修基金，公共維修工程的費(fèi)用多由小區(qū)業(yè)集資或單位出資，公共工程的項(xiàng)目較多，且使用期限較長(zhǎng)，致使公共維修工程的耗資較大，一定程度上增加了物業(yè)管理的難度，同時(shí)物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)型企業(yè)，若長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益無法得到提升，不利于物業(yè)公司的健康持續(xù)發(fā)展。因此，當(dāng)下物業(yè)管理中要加強(qiáng)公共維修工程的成本控制，優(yōu)化資源配置，降低成本支出，最終提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，提升居民的居住滿足度。

摘要:住宅小區(qū)物業(yè)管理是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，政府管理的難點(diǎn)，當(dāng)前存在的問題制約了物業(yè)管理的健康發(fā)展。筆者概括了住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題，全面分析了問題產(chǎn)生的原因，提出了系統(tǒng)解決辦法和許多創(chuàng)新性、建設(shè)性意見，對(duì)強(qiáng)化相關(guān)部門單位責(zé)任、規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理、防止矛盾糾紛發(fā)生、促進(jìn)物業(yè)健康發(fā)展具有積極借鑒意義。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;物業(yè)公司;業(yè)主委員會(huì);市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);監(jiān)督管理

住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，當(dāng)前存在的問題已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，政府管理的難點(diǎn)。筆者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)研并提出建議，以期對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理健康發(fā)展有所裨益。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

(一)業(yè)主委員會(huì)虛置化嚴(yán)重

一是業(yè)主委員會(huì)組建嚴(yán)重滯后，許多住宅小區(qū)建成使用多年未組建業(yè)主委員會(huì)。據(jù)了解，業(yè)主委員會(huì)的組建率不到50%，運(yùn)行好的僅有15%。二是有些住宅小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但組織松散，有責(zé)無利，積極性不高，形同虛設(shè)，在維護(hù)業(yè)主利益、協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系等方面沒有發(fā)揮應(yīng)有作用。

(二)配套設(shè)施不全

摘要：物業(yè)單位是小區(qū)日常管理的主要單位，也是直接為業(yè)主提供服務(wù)的部門，構(gòu)建服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系對(duì)其工作情況進(jìn)行評(píng)價(jià)十分必要。文章首先對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建策略進(jìn)行分析，探討其主要評(píng)價(jià)內(nèi)容以及評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建。在此基礎(chǔ)上，將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系應(yīng)用到實(shí)際評(píng)價(jià)工作中，研究其具體評(píng)價(jià)方法和應(yīng)用效果。

關(guān)鍵字：物業(yè)管理；服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)；體系構(gòu)建

物業(yè)管理經(jīng)過近30年左右的發(fā)展時(shí)間，管理體系不斷完善，在服務(wù)水平上取得顯著提升。但隨著物業(yè)市場(chǎng)的逐漸興盛，物業(yè)企業(yè)不斷增加，各企業(yè)的管理和服務(wù)水平有高有低，近年來的網(wǎng)絡(luò)投票結(jié)果顯示，有超過70%的網(wǎng)民對(duì)自家小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)表示不滿意或非常不滿意。構(gòu)建物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系對(duì)于物業(yè)自身發(fā)展乃至整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有重要影響，應(yīng)根據(jù)合理的評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行整頓，從而提高群眾的滿意度。

1物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建策略

1.1物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)內(nèi)容

服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，而且相比其他服務(wù)行業(yè)，物業(yè)業(yè)務(wù)具有委托性、代辦性、低選擇性和綜合性等特點(diǎn)。物業(yè)單位只有被業(yè)主選擇后，才能成為受托方，履行物業(yè)管理職責(zé)，而且在其業(yè)務(wù)開展過程中使用的場(chǎng)所、設(shè)施和工具等也由業(yè)主提供。物業(yè)方作為受托人，則需要向業(yè)主提供安全、環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等綜合性的服務(wù)業(yè)務(wù)，且服務(wù)質(zhì)量要滿足業(yè)主需求。因此，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系應(yīng)從業(yè)主需求和物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容出發(fā)。具體包含兩方面內(nèi)容：（1）技術(shù)質(zhì)量，具體包括設(shè)施完好程度、維護(hù)水平、消防安全管理情況、綠化管理、清潔服務(wù)、社區(qū)氛圍等；（2）功能質(zhì)量，具體包括服務(wù)人員的儀容儀表、舉止行為、語(yǔ)言態(tài)度、知識(shí)技能水平、職業(yè)道德、團(tuán)隊(duì)精神以及物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)效性等[1]。

1.2評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

摘要：近年來隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)了全行業(yè)的高速增長(zhǎng)。雖然物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的時(shí)間尚短，但其有效提升了物業(yè)服務(wù)性功能，在實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)二次開發(fā)的同時(shí)，不斷滿足了人們的現(xiàn)代化居住需求，因此物業(yè)管理行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。相較于新建商品房小區(qū)而言，建于七八十年代的小區(qū)大多還未推廣物業(yè)管理，或者已經(jīng)開展后卻遇到了管理難、繳費(fèi)難等問題。因此，本文主要就老舊小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)問題做出分析，希望可以有效破解老舊小區(qū)管理難的問題。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)；物業(yè)管理；問題；發(fā)展路徑

1老舊小區(qū)的分析

所謂老舊小區(qū)，即修建年代久遠(yuǎn)，且基礎(chǔ)配套設(shè)施不全的小區(qū)。這主要是一個(gè)泛指的范疇，比如單、散、危樓和環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)都可以納入其中。這部分小區(qū)大多是由國(guó)有企業(yè)或集體單位投資興建，然后分配給員工，主要起到解決員工生活和居住問題的作用，所以帶有明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。自1998年國(guó)務(wù)院宣布“全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化”后，歷經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間的福利分房制度正式退出歷史舞臺(tái)。可以說，現(xiàn)存的諸多老舊小區(qū)是住房制度改革下的時(shí)代產(chǎn)物。

2老舊小區(qū)物業(yè)管理的問題

2.1存在先天不足

在老舊小區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃時(shí)，沒有充分考慮到居民的實(shí)際需求，特別隨著人們生活水平的提高，小區(qū)內(nèi)原有的基礎(chǔ)設(shè)施和配套逐漸暴露出了問題，比如房屋質(zhì)量差、不通氣、綠化面積小、車位不充足等。這些先天問題不僅影響到了居民的正常起居，而且在有限的空間格局里無法進(jìn)行大范圍的整改，提高了開展物業(yè)管理的難度。