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投資規(guī)劃分析范文1
關(guān)鍵詞：并購、投資、籌資
一、企業(yè)并購的投資分析
并購實質(zhì)上是企業(yè)的投資活動，但是并購和一般的投資活動又有很大的差異，并購主要是通過并購后企業(yè)產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)來增加股東的價值。投資戰(zhàn)略的核心簡單地說就是“低買高賣”，對于并購戰(zhàn)略而言一樣，就是期望所買的企業(yè)能“物超所值”。但是，被收購企業(yè)的所有者為什么會以低于其實際價值的價格將其賣出，主要原因是：交易雙方對該企業(yè)的價值估計不一致。
在完全競爭市場的假設(shè)下，這種估價上的不一致是不可能存在的，因為所有的投資者對未來有同樣的預(yù)期，對風(fēng)險有同樣的偏好。然而現(xiàn)實中由于不確定性的存在及交易雙方信息的不對稱性，導(dǎo)致對企業(yè)未來增長的前景有不同的看法，或者對基本風(fēng)險水應(yīng)不一及企業(yè)面臨的機(jī)會成本不同。從而影響對企業(yè)價值的判斷。所以競爭的不充分性是產(chǎn)生并購的基礎(chǔ)。
并購?fù)顿Y主要出現(xiàn)在企業(yè)生命周期的發(fā)展與成熟階段，因為在此階段，鑒于企業(yè)未來良好的成長預(yù)期，企業(yè)通過權(quán)益性融資和自身產(chǎn)品銷售產(chǎn)生巨大的現(xiàn)金流為其投資活動提供了可能和資金保障。同時，由于此階段企業(yè)急需通過擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、形成規(guī)模效應(yīng)及擴(kuò)大產(chǎn)品的市場份額來維持其在同行業(yè)的競爭優(yōu)勢，以上都需要巨大的資金投入來實現(xiàn)，因而企業(yè)的投資需求旺盛。但是，市場瞬息萬變，如何節(jié)省投資過程的時間成為關(guān)鍵，而并購為實現(xiàn)上述要求提供了一條捷徑。
（一）在企業(yè)生命周期的發(fā)展階段，伴隨著產(chǎn)品銷售的高速增長，雖然企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險有所降低，但企業(yè)的總體風(fēng)險依然較高。此時如果企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略安排不當(dāng)，即用負(fù)債融資進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，結(jié)果會導(dǎo)致企業(yè)的總體風(fēng)險加大，相應(yīng)地投資人要求提高其未來的收益預(yù)期。如果風(fēng)險加大所帶來的收益不能抵消投資人提高的收益預(yù)期，企業(yè)的市場價值隨之降低。此時，該企業(yè)可能成為被收購的目標(biāo)，收購后，通過對該企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，降低其總體風(fēng)險，就能獲得由此產(chǎn)生的增加值。
此階段，如果采用收購目標(biāo)企業(yè)股權(quán)的方式，那么對于目標(biāo)企業(yè)本身來說，收購資金并沒有進(jìn)入企業(yè)內(nèi)部，目標(biāo)企業(yè)的總體風(fēng)險依然沒有變化。為了降低其總體風(fēng)險，收購企業(yè)不得不重新注入新的權(quán)益資本或向其他投資者募集權(quán)益資本，使其財務(wù)風(fēng)險下降，進(jìn)而降低其總體風(fēng)險。這樣做的結(jié)果不但加大了并購企業(yè)的并購成本，而且可能破壞了并購企業(yè)本身的風(fēng)險結(jié)構(gòu)，從而降低并購企業(yè)的價值。因此，此階段對目標(biāo)企業(yè)的并購主要采取增資擴(kuò)股的方式增加被并購企業(yè)的權(quán)益資本，降低被并購企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率，以此達(dá)到降低其總體風(fēng)險。盡管對目標(biāo)企業(yè)增資擴(kuò)股會稀釋其每股的權(quán)益，但鑒于在企業(yè)的發(fā)展階段對未來良好的成長預(yù)期，企業(yè)業(yè)績的增長速度明顯快于被稀釋的權(quán)益，因此，企業(yè)的每股權(quán)益不會隨之下降。
（二）在企業(yè)生命周期的成熟階段，企業(yè)的凈現(xiàn)金流量比較充裕，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)一步降低，如果不及時調(diào)整企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略，用負(fù)債杠桿來平衡降低的經(jīng)營風(fēng)險，結(jié)果會使企業(yè)的整體價值降低，導(dǎo)致企業(yè)股價被低估，從而成為被收購的目標(biāo)。收購該企業(yè)后，通過剝離多余的現(xiàn)金，利用負(fù)債杠桿強化核心業(yè)務(wù)的創(chuàng)現(xiàn)能力。由于利用負(fù)債使企業(yè)的總體風(fēng)險得到平衡，企業(yè)的價值隨之上升。
與處于發(fā)展期的企業(yè)并購相反，如果對處于成熟期的企業(yè)并購采用增資擴(kuò)股的方式，不但不能提高被并購企業(yè)的價值，反而進(jìn)一步降低其價值。因為在成熟期，經(jīng)營風(fēng)險明顯較企業(yè)發(fā)展階段低，企業(yè)內(nèi)部積累了大量的現(xiàn)金，加之此階段利用負(fù)債融資獲取的資金已經(jīng)基本滿足了其投資的需求。隨著企業(yè)未來成長的進(jìn)一步降低，增資擴(kuò)股流入目標(biāo)企業(yè)的權(quán)益資金很難找到合適的投資項目，在企業(yè)未來的收益預(yù)期降低的情況下，必然稀釋其每股權(quán)益，進(jìn)而降低企業(yè)的價值。因此，對處于成熟期企業(yè)的并購主要采取收購目標(biāo)企業(yè)股權(quán)的方式進(jìn)入，然后調(diào)整其經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的結(jié)構(gòu)，將多余的現(xiàn)金通過現(xiàn)金分紅或股份回購的方式分配給投資者，利用適度的負(fù)債來解決短缺的投資資金需求。此種并購方式，一方面減少了并購企業(yè)的資金投入；另一方面通過調(diào)整目標(biāo)企業(yè)的總體風(fēng)險，提升目標(biāo)企業(yè)的市場價值。
二、企業(yè)并購的籌資規(guī)劃
籌資是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，籌資結(jié)構(gòu)是企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的核心，在企業(yè)并購中，并購資金的安排是并購能否成功的關(guān)鍵，而資金籌措的結(jié)構(gòu)安排直接影響企業(yè)并購的效果。企業(yè)處于不同的生命周期，由于其面臨的經(jīng)營風(fēng)險和并購的目的不同，并購資金籌措的結(jié)構(gòu)有很大差異。
（一）在企業(yè)的發(fā)展期，經(jīng)營風(fēng)險較大，并購的目的主要是形成規(guī)模效應(yīng)，降低成本，進(jìn)而形成行業(yè)競爭優(yōu)勢，以降低經(jīng)營風(fēng)險。如果企業(yè)的并購資金使用負(fù)債融資，必然會使并購企業(yè)的總體風(fēng)險加大，負(fù)債杠桿帶來的收益難以抵消風(fēng)險加大帶來的投資人未來收益預(yù)期的上升，結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)整體價值的下降。因此，在這一階段并購資金的來源主要采取權(quán)益資金和利潤留存。權(quán)益資金的籌集通過以下方式獲得：（1）向資本市場增發(fā)股份籌集收購資金；（2）發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券；（3）和被收購企業(yè)的投資者用股權(quán)交換的方式進(jìn)行并購。
（二）在企業(yè)的成熟階段，由于市場對該企業(yè)的產(chǎn)品需求已經(jīng)趨于飽和，企業(yè)的增長速度變緩甚至停止，經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)一步降低。此階段，并購的主要目的是保持和擴(kuò)大現(xiàn)有的市場份額及提高效率。
鑒于企業(yè)的未來市場前景不被看好，如果在并購中繼續(xù)使用權(quán)益融資勢必會稀釋現(xiàn)有投資人的收益，從而降低企業(yè)的市場價值。因為此階段企業(yè)的所有投資活動主要是保持目前的收益不下降。同時，此階段企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險已處于較低的水平，為企業(yè)采用負(fù)債杠桿融資提供了可能。因此，這一階段并購資金的主要來源是通過適度的留存收益和長期負(fù)債。企業(yè)長期負(fù)債的取得主要通過以下方式：（1）發(fā)行企業(yè)債券；（2）向金融機(jī)構(gòu)借取。
三、企業(yè)并購支付方式的選擇
企業(yè)并購可采用現(xiàn)金支付、債券支付和股票支付的方式。選擇何種支付方式，需要結(jié)合并購雙方的成本和并購方的企業(yè)風(fēng)險綜合考慮。
（一）稅負(fù)因素
并購公司并購目標(biāo)公司既可以用現(xiàn)金支付，也可以用證券（普通股、債券）支付，但不同的支付方式稅負(fù)不同。如果并購方用現(xiàn)金或債券支付，那么目標(biāo)公司的股東收到現(xiàn)金時要立即納稅，但如果用普通股支付，則目標(biāo)公司的股東在收到股票時可以免稅，直到股票出售后才計算資本收益或損失，按相應(yīng)的資本收益稅率納稅，因此可以獲得延遲納稅和減輕稅負(fù)的好處。
對于并購方而言，稅負(fù)考慮的是并購時所取得的資產(chǎn)的攤銷基礎(chǔ)，如果用現(xiàn)金或債券支付，則并購取得的資產(chǎn)將按其支付價格作為資產(chǎn)的攤銷基礎(chǔ)。反之，如果并購企業(yè)用普通股支付，則并購獲得的資產(chǎn)將按資產(chǎn)的原價值進(jìn)行攤銷。資產(chǎn)攤銷額的大小將直接影響企業(yè)的應(yīng)納稅所得和企業(yè)未來的現(xiàn)金凈流量。
由此可見，如果稅負(fù)是考慮并購支付方式的唯一因素，那么目標(biāo)企業(yè)將喜歡并購企業(yè)用股票支付，以達(dá)到延遲納稅和減輕稅負(fù)的目的；而并購企業(yè)則更愿意用現(xiàn)金和債券的方式支付，以擴(kuò)大其并購資產(chǎn)的攤銷額，降低未來的稅負(fù)。然而，出稅負(fù)因素外，還有其他因素影響并購的支付方式。
（二）并購企業(yè)的所處的生命周期
并購企業(yè)所處的生命周期對并購資金的支付方式也有著重要的影響，在其發(fā)展期，如果用現(xiàn)金或債券的支付方式，則勢必導(dǎo)致其風(fēng)險的增大，從而降低其本身的市場價值，因此，并購企業(yè)更愿意用股票支付的方式。盡管股票支付方式可能稀釋并購企業(yè)的每股權(quán)益，但在此階段，并購企業(yè)由于其良好的成長前景，會很快彌補被稀釋的權(quán)益。而在其成熟期，如果用股票方式支付并購資金，則由于其未來成長的放緩，結(jié)果導(dǎo)致并購企業(yè)每股權(quán)益被稀釋，從而降低企業(yè)的價值，因此并購企業(yè)喜歡用現(xiàn)金或債券的方式支付。同時在此階段，企業(yè)本身業(yè)務(wù)產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流入量和負(fù)債杠桿的運用為其用現(xiàn)金或債券支付并購資金提供了條件。
參考文獻(xiàn)：
1、Sudarsanam,P.S.MergersandAcquisitions,PrenticeHallEurope,1998
2、張云亭著：頂級財務(wù)總監(jiān)，上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2002
投資規(guī)劃分析范文2
1.確定投資規(guī)模的難點及方法1. 1確定投資規(guī)模的難點
（1）點多，全省規(guī)劃片區(qū)達(dá)到2312個。
（2）面廣，2312個片區(qū)分布于我省16個州（市）的127個縣（區(qū)）及管委會。
（3）三是數(shù)據(jù)合理性差，規(guī)劃中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源是采用縣鄉(xiāng)水利部門調(diào)查（報）州、市水務(wù)局匯總（報）規(guī)劃編制組（復(fù)核）的辦法，復(fù)核中發(fā)現(xiàn)由于基層水利部門技術(shù)力量有限，加之各縣已實施的高效節(jié)水項目較少，導(dǎo)致基層水利部門對此項目經(jīng)驗不足，所以上報的工程投資合理性較差（畝均投資低至幾十元高至幾萬元均有較多上報）。
（4）工程項目現(xiàn)僅處于省級規(guī)劃層面，各片區(qū)還未進(jìn)行深入設(shè)計，無法對各個片區(qū)進(jìn)行單獨投資計算。
1.2投資規(guī)模方法的確定及原則
在全省已實施的管、噴、微灌項目中各選取2～3個典型工程，分別以各州（市）2013年材料價格計算投資，最終加權(quán)平均得出該州（市）的畝均投資，以此做為該分類工程的綜合投資指標(biāo)，最終推算規(guī)劃總投資。
推算總投資的關(guān)鍵在于管、噴、微灌典型工程的選取，所以應(yīng)遵循以下原則：①典型須在已實施的項目中選取。②項目設(shè)計合理、施工規(guī)范、效益突出、管理到位。③項目無論在工程規(guī)模、工程特征及工程措施上均須具有本類工程的普遍代表性。④所采用的工程量須為典型工程的實際工程量。
2.高效節(jié)水單位投資
以昭通市2013年材料價格水平計算得出規(guī)劃中該地各類型工程畝均投資的過程。
2. 1典型工程概況
（1）管灌
選取大理州永平縣巖北管引灌溉工程作為典型工程，灌溉面積3611畝。建設(shè)內(nèi)容：防滲改造引水渠8.72km，共鋪設(shè)PE管道32.13km，配套閘閥及閘閥井30個（座），φ25球閥568個；新建50m3～500m3調(diào)節(jié)水池9座，30m3減壓池16座。
（2）微灌（不含自動控制系統(tǒng)）
選取華坪縣榮將鎮(zhèn)龍頭芒果基地高效節(jié)水灌溉示范項目作為典型工程，灌溉面積2013畝。建設(shè)內(nèi)容：新建倒虹吸0.91km，新建150m3、300m3水池各1座，新建泵站1座，鋪設(shè)DN250無縫鋼管0.60km，新建管理房2座，共鋪設(shè)pe管21.13km，滴灌管447.63km，配套閘閥332個，閘閥井26座。
（3）微灌（含自動控制系統(tǒng)）
選取元謀縣小垮山、小丙嶺片區(qū)高效節(jié)水灌溉工程作為典型工程，灌溉面積480畝。建設(shè)內(nèi)容為：新建200m3蓄水池1個，新建加壓泵站1座，新建水肥控制及電腦控制室1座，面積為60m2，內(nèi)設(shè)計算機(jī)自動控制系統(tǒng)1套，砂石過濾器1組，碟片過濾器6個，施肥罐1個；鋪設(shè)PVC及PE管道共2.93km，滴灌帶共369.02km，配套閘閥井22座。
（4）噴灌
選取硯山縣國家級現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)綜合示范園高效節(jié)水灌溉示范項目作為典型工程，灌溉面積3703畝。建設(shè)內(nèi)容：新建2000m3水池1座，新建過濾房18m2，內(nèi)設(shè)過濾器8臺，鋪設(shè)管道總長170.07km，噴頭9912個；配套閘閥井38座。
2.2基礎(chǔ)單價
（1）人工費
根據(jù)云水規(guī)計[2013]157號文中引水及河道工程人工費計取，工長：7.51元/小時，高級工：7.16元/小時，中級工：6.47元/小時，初級工：4.29元/小時，機(jī)械工：6.47元/小時。
（2）施工用電、水、風(fēng)價格
電預(yù)算單價（由電網(wǎng)供電）=云南省一般工商業(yè)及其他用電1～10kvA基本電價0.722元/kw?h÷（1-高壓輸電線路損耗率4%）÷（1-35kV以下變配電設(shè)備及配電線路損耗率5%）+供電設(shè)施維修攤銷費0.02元/kw?h=0.81元/kw?h。
水預(yù)算單價=水泵組時總費用19.58元/組時÷（水泵額定容量之和50×水泵能量系數(shù)0.75）÷（1-損耗率8%）+供水設(shè)施維修攤銷費0.02元/ m3=0.59元/m3。
風(fēng)預(yù)算單價=（空壓機(jī)組時總費用138.96元/組時+水泵組時總費用46.62元/組時）÷（空壓機(jī)額定容量之和26×60min×空壓機(jī)能量利用系數(shù) 0.7）÷（1-損耗率8%）+供風(fēng)設(shè)施維修攤銷費0.002元/m3=0.18元/m3。
（3）主要材料預(yù)算價格
包括鋼筋、水泥、木材、汽油、柴油、炸藥等主要材料，按昭通市2013年材料綜合價格加材料到達(dá)工地分倉庫的運雜費、材料采購保管費3%、運輸保險費0.4%計算，砂石料預(yù)算價格以外購價加到達(dá)工地運輸費計算。
2.3費率
間接費（土方工程取4%，石方工程取6%，模板工程取6%，混凝土澆筑工程取4%），現(xiàn)場經(jīng)費。企業(yè)利潤取7%。典型工程均不在城鎮(zhèn)，綜合稅率為3.28%。
2.4典型工程投資
根據(jù)各項編制依據(jù)、基礎(chǔ)單價、費率及編制方法等，套取相應(yīng)部頒定額后得出昭通市高效節(jié)水工程畝均投資如表1。
投資規(guī)劃分析范文3
1、規(guī)劃方法的選擇
為了指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行信息系統(tǒng)規(guī)劃，研究機(jī)構(gòu)和學(xué)者提出了眾多的規(guī)劃方法，其中最常用的方法包括：企業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃法（BSP），信息工程法（IE）和關(guān)鍵成功要素法（CSFs）。企業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃法（BSP）通過對業(yè)務(wù)流程的分析來發(fā)掘企業(yè)的信息需求。信息工程法（IE）強調(diào)對企業(yè)職能的分析來發(fā)掘信息需求。這兩種方法的共同特點是：信息需求分析能力和信息系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)計能力強，適合信息技術(shù)人員使用。但是，這兩種方法對高層管理者所關(guān)心的戰(zhàn)略和決策問題不能提供有效的分析。關(guān)鍵成功要素法（CSFs）強調(diào)對高層管理人員的信息需求進(jìn)行分析，能夠很好的解決高層管理者所關(guān)心的戰(zhàn)略和決策問題。但是關(guān)鍵成功要素法（CSFs）的信息需求分析能力和信息系統(tǒng)架構(gòu)的設(shè)計能力要弱于企業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃法（BSP），信息工程法（IE）兩種規(guī)劃方法。因此通常需要將這幾種方法結(jié)合使用。
2、高層管理人員的參與
在分析企業(yè)的信息需求過程中，需要明確企業(yè)的戰(zhàn)略和目標(biāo)。企業(yè)的戰(zhàn)略往往是模糊的，因此需要通過訪談高層管理人員來明晰企業(yè)的戰(zhàn)略和目標(biāo)。高層管理人員的參與能夠保證信息系統(tǒng)規(guī)劃與企業(yè)發(fā)展方向保持一致。國外的一些調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，高層管理人員的參與是保證信息系統(tǒng)規(guī)劃成功的最重要因素之一。
3、分析人員的能力
規(guī)劃分析是一個涉及技術(shù)和管理等多方面的一個過程，這就要求規(guī)劃人員對規(guī)劃分析的相關(guān)方法有比較全面的掌握，同時還要求規(guī)劃人員熟悉IT技術(shù)和了解企業(yè)業(yè)務(wù)。為了保證規(guī)劃分析人員具有合格的能力，需要根據(jù)競爭的原則來選擇高素質(zhì)的規(guī)劃分析人員，并對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。如果企業(yè)缺乏相關(guān)的人才，需要聘請外部的咨詢顧問來協(xié)助完成信息系統(tǒng)規(guī)劃。
4、合作機(jī)制
在規(guī)劃過程中，規(guī)劃小組需要與企業(yè)的各個業(yè)務(wù)部門合作以了解企業(yè)的現(xiàn)狀和信息需求。同時，規(guī)劃小組內(nèi)部要通過不斷的討論，利用小組人員在管理、技術(shù)、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)建模等方面的專長和知識來進(jìn)行規(guī)劃分析。研究學(xué)者提出了各種策略來保證合作。例如，在規(guī)劃過程中應(yīng)該給規(guī)劃人員提供充分的機(jī)會表達(dá)不同的意見；應(yīng)該在規(guī)劃目標(biāo)、信息系統(tǒng)建設(shè)的先后順序上盡快達(dá)成一致等。
5、全面分析
在規(guī)劃過程中需要盡可能的收集企業(yè)的信息需求。信息系統(tǒng)規(guī)劃涉及管理，信息技術(shù)，組織結(jié)構(gòu)以及外部環(huán)境等多方面的因素，因此在分析過程中應(yīng)該全面的對這些因素進(jìn)行分析，提出多個備選方案進(jìn)行比較選擇。同時，信息系統(tǒng)規(guī)劃過程中，需要對規(guī)劃過程收集的信息和規(guī)劃分析進(jìn)行檢查和審核，以保證規(guī)劃分析的質(zhì)量。
二、信息系統(tǒng)規(guī)劃方案的評價和審查
規(guī)劃方案的評價內(nèi)容包括兩個方面：
一、規(guī)劃方案是否完備？一個完備的規(guī)劃方案應(yīng)該包括以下幾個方面的內(nèi)容：（1）完整的信息架構(gòu)。信息系統(tǒng)規(guī)劃要為信息系統(tǒng)建設(shè)提供指導(dǎo)，因此信息系統(tǒng)架構(gòu)是信息系統(tǒng)規(guī)劃輸出中必須包含的內(nèi)容；（2）實施計劃。規(guī)劃方案識別的信息系統(tǒng)能否得到實施是保證規(guī)劃成功的重要條件和檢驗規(guī)劃成功的重要指標(biāo)。因此，需要為識別的信息系統(tǒng)提供一個項目實施計劃。實施計劃應(yīng)該包括相關(guān)項目的實施順序、時間安排以及資源需求等情況。同時，為了保證實施能夠順利進(jìn)行，規(guī)劃方案中還應(yīng)該考慮可能阻礙規(guī)劃實施的因素，并制定相應(yīng)的措施來消除這些阻礙因素。
二、規(guī)劃方案提出的項目是否滿足企業(yè)的需要？在確定規(guī)劃方案完備后，需要企業(yè)高層管理者和各個部門管理人員對規(guī)劃識別的項目進(jìn)行評價。評價人員在評價完成后，將信息反饋給規(guī)劃人員，規(guī)劃分析人員根據(jù)這些反饋信息重新對方案進(jìn)行分析和修改，修改后的方案再返回高層管理者和各個部門管理人員，由他們再進(jìn)行評價。如此反復(fù)多次直到方案能夠得到高層管理者和各個部門管理人員的認(rèn)可。經(jīng)過多次的反饋和修改，規(guī)劃方案與企業(yè)的需要能夠保持一致。同時，由于規(guī)劃方案得到了高層管理者和各個部門管理人員的認(rèn)可，方案實施中可能出現(xiàn)的障礙也會減少。
三、信息系統(tǒng)規(guī)劃的價值
信息系統(tǒng)的生命周期可以分為系統(tǒng)規(guī)劃、系統(tǒng)分析、系統(tǒng)設(shè)計、系統(tǒng)實施以及系統(tǒng)運行和維護(hù)五個階段，信息系統(tǒng)規(guī)劃是信息系統(tǒng)生命周期的第一個階段，為了有效的利用企業(yè)的IT投資，信息系統(tǒng)規(guī)劃是一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。
信息系統(tǒng)規(guī)劃通過對企業(yè)目標(biāo)、戰(zhàn)略、內(nèi)外部環(huán)境以及企業(yè)信息需求進(jìn)行分析，制定企業(yè)的信息戰(zhàn)略，識別滿足企業(yè)需要的信息系統(tǒng)，并為信息系統(tǒng)建設(shè)提供一個資源分配和開發(fā)計劃。通過信息系統(tǒng)規(guī)劃，可以對企業(yè)中現(xiàn)有信息系統(tǒng)功能進(jìn)行有效地整合和完善，并合理規(guī)劃新系統(tǒng)的開發(fā)和使用。
好的信息系統(tǒng)規(guī)劃可以幫助企業(yè)充分利用信息技術(shù)，提高工作效率，為企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)；而差的信息系統(tǒng)規(guī)劃則會浪費企業(yè)的資源，喪失信息技術(shù)帶來的機(jī)會。
投資規(guī)劃分析范文4
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的《2014-2018年中國LED照明產(chǎn)業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，2014年全球LED照明產(chǎn)值將達(dá)到350-400億美元，未來五年國內(nèi)LED將處于高速增長期，未來五年產(chǎn)值總計將超過1萬億元。目前，國內(nèi)LED照明的普及率才20-30%，未來五年LED照明的滲透率可能超過80%，產(chǎn)值將保持25%以上的年復(fù)合增長率。
未來LED照明行業(yè)的快速發(fā)展的原因主要有兩點：一是政府政策的大力支持；二是行業(yè)本身技術(shù)的進(jìn)步。
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LED相關(guān)的主要政策
由于技術(shù)進(jìn)步不斷帶動LED生產(chǎn)成本下降，更多的采用中功率芯片，再加上市場促銷行為，LED照明產(chǎn)品價格加速下降。國際廠商取代40W燈泡的LED產(chǎn)品已有降至10美元“甜蜜點”以下，國內(nèi)大廠的產(chǎn)品也下降到30元人民幣左右，而普通品牌的LED燈泡已經(jīng)降至12-20元，基本與節(jié)能燈一致。再加上耐用和節(jié)能的特性，LED燈泡的性價比已經(jīng)大幅勝出節(jié)能燈。加上國家淘汰白熾燈政策落實，LED照明市場正在啟動。
然而，在LED產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中也存在著諸多因素制約LED照明的發(fā)展。其中標(biāo)準(zhǔn)化問題和產(chǎn)品同質(zhì)化問題最為嚴(yán)重。
標(biāo)準(zhǔn)化問題
現(xiàn)在國際有一個組織推出了道路燈標(biāo)準(zhǔn)，而在國內(nèi)還沒形成一個完善的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在做LED路燈的廠家很多，而每個廠家的模塊沒有統(tǒng)一。沒有標(biāo)準(zhǔn)化就會在生產(chǎn)、銷售流通、使用等環(huán)節(jié)產(chǎn)生一系列的問題。因為不同廠家的產(chǎn)品無論是光源還是電器，特別是電器的大小及接頭驅(qū)動等的電流、電壓分類等，都各不相同。假如過一段時間生產(chǎn)廠家破產(chǎn)倒閉，那么如果應(yīng)用燈具出現(xiàn)問題則找不到相應(yīng)的替換產(chǎn)品。在推廣LED過程中，標(biāo)準(zhǔn)化問題值得關(guān)注。
產(chǎn)品同質(zhì)化問題
投資規(guī)劃分析范文5
關(guān)鍵詞 招標(biāo)采購管理?規(guī)劃
醫(yī)院建設(shè)過程中工期“馬拉松”、不能按時投入運營是常見的問題。根據(jù)我單位管理的在建近30個醫(yī)院項目的統(tǒng)計分析，招標(biāo)采購成為影響工程進(jìn)展最主要的因素之一。下面根據(jù)我公司醫(yī)院項目管理經(jīng)驗，談?wù)勧t(yī)院項目招標(biāo)采購管理。
一、醫(yī)院項目特點
（一）項目建設(shè)規(guī)模大，投資多
一方面，醫(yī)院項目建設(shè)功能越來越全面，門診、急診、醫(yī)技、住院、后勤、辦公、科研與教學(xué)、康復(fù)體檢中心、120等功能日趨完善。另一方面，一般綜合性醫(yī)院都在800床以上，建筑面積呈越來越大的趨勢，投資動輒幾億元。
（二）功能與系統(tǒng)的復(fù)雜性
醫(yī)院建筑為民用建筑中功能相對最為復(fù)雜的建筑，建筑設(shè)備和醫(yī)療設(shè)備種類多。同時醫(yī)院項目有許多特有的系統(tǒng)，如潔凈工程、醫(yī)用氣體、醫(yī)用純水、物流傳輸和污水處理等系統(tǒng)。
（三）工期緊
醫(yī)院項目多為政府投資的民生工程，項目所在地區(qū)的社會各階層、政府及各級行政主管部門都高度關(guān)注。
二、項目啟動階段的招標(biāo)采購管理
（一）合理利用公司各部門內(nèi)部資源，成立招標(biāo)工作小組
成立以招標(biāo)管理師為中心，設(shè)計部、投資管理部、合約部、機(jī)電安裝部、工程管理部各部門工程師共同參與的工作小組。本小組相對固定負(fù)責(zé)各醫(yī)院項目招標(biāo)采購管理，形成“專業(yè)人做專業(yè)事”的服務(wù)體制，便于很好地做到資源共享。
（二）收集相關(guān)信息并整理
在啟動階段對項目信息、環(huán)境信息（自然環(huán)境、社會環(huán)境、政治環(huán)境）、干系人信息、工程進(jìn)展信息和其它相關(guān)資料進(jìn)行收集和整理。
（三）項目各方關(guān)系梳理和溝通
項目啟動后，對參建單位各方組織關(guān)系進(jìn)行梳理，形成關(guān)系圖。同時，根據(jù)相關(guān)干系人信息，找對核心溝通對象、溝通方式和渠道，形成溝通策劃表。
三、醫(yī)院項目招標(biāo)采購特點分析
（一）招標(biāo)次數(shù)比較多，招標(biāo)工作任務(wù)繁重
在醫(yī)院項目中，專業(yè)工程比較多，還有醫(yī)院特有系統(tǒng)，一般需要單獨招標(biāo)采購。根據(jù)經(jīng)驗，醫(yī)院項目招標(biāo)采購子項目多達(dá)三十幾項。
（二）醫(yī)院系統(tǒng)工程（潔凈工程、醫(yī)用氣體、污水處理、放射防護(hù)等）的設(shè)計主體——設(shè)計院一般沒有相應(yīng)的資質(zhì)和能力，通過合理的方式進(jìn)行專業(yè)系統(tǒng)招標(biāo)成為專業(yè)系統(tǒng)成敗的關(guān)鍵（方案征集、設(shè)計施工一體化等）
（三）醫(yī)院項目招標(biāo)采購子項目眾多，每個合同包的招標(biāo)范圍和彼此之間的界面劃分是清單編制前的工作重點
（四）招標(biāo)投訴概率大
針對建安施工總承包、醫(yī)用氣體、潔凈工程等投訴率較大的招標(biāo)項目，實施重點監(jiān)控管理，對可預(yù)見的投訴事項進(jìn)行有效規(guī)避。
（五）招標(biāo)采購管理與設(shè)計、投資造價和機(jī)電安裝等專業(yè)之間的有效配合，是順利實施招標(biāo)的關(guān)鍵
（六）不同的項目、不同的業(yè)主有不同的特點和需求
招標(biāo)人員應(yīng)就招標(biāo)項目、標(biāo)段、界面劃分及招標(biāo)方式等事項與業(yè)主進(jìn)行充分有效的溝通，明確業(yè)主需求及目的，并達(dá)成共識。
四、合理做好標(biāo)段劃分
根據(jù)建設(shè)工程的投資規(guī)模、建設(shè)周期、工程性質(zhì)等具體情況，往往可將建設(shè)工程分段分期實施，以達(dá)到縮短工期的目的。在劃分標(biāo)段時要做好分標(biāo)段實施的必要性、可行性以及實施的利弊分析。有的項目由于設(shè)置的開工節(jié)點時間十分緊張，采用了一些諸如“樁基先行”等辦法，但實踐證明人為不合理地將項目劃分，必定會給后續(xù)的管理帶來一系列的問題。
五、確定發(fā)包方式
根據(jù)醫(yī)院項目特點和常規(guī)做法，醫(yī)院項目建設(shè)工程建設(shè)一般采用“總包+特別認(rèn)可分包”模式。這種發(fā)包模式的特點是業(yè)主方把一個建設(shè)工程項目發(fā)包給一家資質(zhì)符合要求的施工單位總包，其項目的主體結(jié)構(gòu)由總包方負(fù)責(zé)施工；部分重要專業(yè)工程及系統(tǒng)設(shè)備的采購（或采購+安裝）則由業(yè)主方另行招標(biāo)采購，并納入總包的管理范疇。整個項目的投資、質(zhì)量、進(jìn)度和安全生產(chǎn)由總包方向業(yè)主方負(fù)責(zé)。
六、招標(biāo)實施三步驟
（一）招標(biāo)采購規(guī)劃
編制思路：運用WBS工作分解結(jié)構(gòu)，合理對項目進(jìn)行“切塊”。
目前，大部分工程的招標(biāo)具有很大的隨意性，想到哪招到哪，往往就會因為招標(biāo)的不及時影響整個項目的整體推進(jìn)，所以就需要根據(jù)醫(yī)療項目的特點和目前招標(biāo)進(jìn)度，編制《項目招標(biāo)采購規(guī)劃》。分標(biāo)策略決定了與招標(biāo)人簽約的承包人的數(shù)量，決定著項目的組織結(jié)構(gòu)及管理模式，從根本上決定合同各方面的責(zé)任、權(quán)力和工作的劃分，所以，它對項目的實施過程和項目管理產(chǎn)生根本性的影響。對于工程項目標(biāo)段的劃分，不僅要考慮工程特點、現(xiàn)場施工條件、投資與進(jìn)度計劃要求等因素，還應(yīng)考慮自身管理能力和潛在投標(biāo)人的競爭能力等因素，通過招投標(biāo)來選擇一個有實力講信譽的投標(biāo)人。
招標(biāo)規(guī)劃編制前應(yīng)對招標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行梳理，不能有遺漏。除常規(guī)項目的招標(biāo)內(nèi)容，醫(yī)院建筑大致還包括醫(yī)用純水、物流傳輸、醫(yī)用潔凈、醫(yī)用氣體、高壓氧倉、發(fā)電設(shè)備、污水處理和被服回收系統(tǒng)、被服洗滌系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)、放射防護(hù)、氣體滅火設(shè)備、廚房設(shè)備、鍋爐、變配電設(shè)備、標(biāo)志工程、機(jī)械停車裝置、立體車庫等專業(yè)系統(tǒng)和設(shè)備，同時甲供（或甲定乙供）材料的招標(biāo)采購也要同時跟上。根據(jù)項目的特點進(jìn)行工作包的整合與劃分，理清項目招標(biāo)采購內(nèi)容和合同清單是編制招標(biāo)規(guī)劃的基礎(chǔ)工作。每個工作包包含的工作范圍一定要在招標(biāo)采購規(guī)劃中描述清楚，招標(biāo)采購規(guī)劃要按照工程的進(jìn)度進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。一般主體設(shè)計院很少有醫(yī)院特有系統(tǒng)的設(shè)計能力，因此設(shè)計工作包的劃分是整個項目招標(biāo)采購計劃的基礎(chǔ)工作。通常做法如表1所示。
招標(biāo)采購規(guī)劃是項目管理前期階段核心工作之一，具有長遠(yuǎn)性、全局性、方向性和概括性特點，在通過一定的方法和程序后明確采購什么、采購多少以及如何采購。科學(xué)、合理、可操作的招標(biāo)采購規(guī)劃不但能提升項目管理的質(zhì)量，同時為編制招標(biāo)采購計劃提供最為基礎(chǔ)的依據(jù)。招標(biāo)規(guī)劃實施前需與業(yè)主單位進(jìn)行充分溝通，理清招標(biāo)范圍，取得業(yè)主的批準(zhǔn)，并作為制訂招標(biāo)計劃的重要依據(jù)。同時根據(jù)招標(biāo)規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行概算分解工作，依據(jù)概算分解進(jìn)行限額設(shè)計和限額招標(biāo)采購。
（二）招標(biāo)采購計劃
編制思路：前置招標(biāo)，避免“進(jìn)度”等待“服務(wù)商”現(xiàn)象。
招標(biāo)采購計劃是招標(biāo)采購規(guī)劃的延伸與展開，目的是減少招投標(biāo)工作實際行動中的隨意性和盲目性，是指導(dǎo)招標(biāo)工作及確保項目總體進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)的重點措施之一。招標(biāo)管理人員應(yīng)根據(jù)經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的總控進(jìn)度計劃和招標(biāo)采購規(guī)劃結(jié)合當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)流程所需時間編制招標(biāo)計劃。醫(yī)院招標(biāo)采購子項目多達(dá)三十幾項，按照招標(biāo)采購計劃實施招標(biāo)，能有效做好招標(biāo)采購與現(xiàn)場形象進(jìn)度相銜接，避免因招標(biāo)不及時影響工程整體推進(jìn)。
招標(biāo)采購計劃的編制要注意以下幾點：招標(biāo)采購計劃的編制要與工程總進(jìn)度計劃相結(jié)合，根據(jù)總進(jìn)度計劃中各專業(yè)施工進(jìn)場時間推算合理的單項招標(biāo)啟動時間，要注意盡量前置招標(biāo)。常規(guī)的電梯、智能化、幕墻、室內(nèi)二次裝飾等項目緊跟施工總承包招標(biāo)，醫(yī)院五大專業(yè)系統(tǒng)（醫(yī)用純水、潔凈工程、醫(yī)用氣體、物流傳輸、污水處理）招標(biāo)的啟動時間也需要重點考慮。五大專業(yè)系統(tǒng)涉及醫(yī)院的使用功能，平面布局和流程往往需要三至五輪反復(fù)的論證。
招標(biāo)采購計劃的編制要與設(shè)計單位的出圖計劃相結(jié)合，對于醫(yī)院五大專業(yè)系統(tǒng)，一般主體設(shè)計院沒有相應(yīng)的設(shè)計能力，招標(biāo)采購前需要重點考慮出圖方式和時間。機(jī)械停車、廚房工藝設(shè)計最好在初步設(shè)計時就要啟動，便于相關(guān)配套的水、電、暖在施工圖設(shè)計中體現(xiàn)，減少后期變更和返工。
招標(biāo)采購計劃的編制要與總包合同結(jié)合，甲供設(shè)備的采購時間根據(jù)施工總包合同的約定進(jìn)行，滯后會影響整個工程的推進(jìn)。
招標(biāo)采購計劃需要實行動態(tài)的跟蹤和調(diào)整，使招標(biāo)工作滿足工程進(jìn)展需要。計劃的編制固然重要，但是計劃的執(zhí)行更為重要，在每次周會上招標(biāo)小組和各部門負(fù)責(zé)人會針對計劃的實施進(jìn)行檢查，針對檢查情況與各實施單位和部門進(jìn)行一個全面溝通，并對計劃的執(zhí)行實施調(diào)整。
（三）單項招標(biāo)實施（招標(biāo)采購方案）
編制思路：招標(biāo)工作實施前，對招標(biāo)項目進(jìn)行策劃，規(guī)范本次招投標(biāo)活動，保證項目招標(biāo)質(zhì)量，達(dá)到選擇優(yōu)秀的承包商和供應(yīng)商的目的。
重要項目招標(biāo)文件編制前應(yīng)編制專項招標(biāo)采購方案，對項目的招標(biāo)方式、招標(biāo)范圍、與其他專業(yè)的界面劃分、質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、投標(biāo)人資格條件設(shè)置、專項招標(biāo)計劃、評標(biāo)辦法、合同主要條款等主要條款進(jìn)行分析，各項內(nèi)容與業(yè)主作充分溝通并經(jīng)業(yè)主認(rèn)可。
工程實施時各個專業(yè)分包單位之間因彼此之間的工作界面和工作范圍不清晰，經(jīng)常發(fā)生扯皮、職責(zé)不清等問題。因此，招標(biāo)時每個合同包的招標(biāo)范圍和彼此之間的界面劃分應(yīng)盡可能明晰。尤其是建安工程施工總承包與室內(nèi)二次裝飾等專業(yè)工程合同包之間要進(jìn)行合理的界面劃分，越細(xì)越好，避免工作重復(fù)或遺漏，減少后續(xù)施工中工作不明確的協(xié)調(diào)量和工程變更。
因此，清單編制前需對編制人員進(jìn)行書面交底。在建安工程施工總承包招標(biāo)時，建議僅僅將地下停車庫、消防樓梯、屋面磚等部位的裝飾面材納入總包，其他部位不管是否在主要裝飾材料表中有說明，均不納入總包招標(biāo)清單，墻體和地面的界面應(yīng)劃分到抹灰層，吊頂劃分到結(jié)構(gòu)層。在裝飾施工招標(biāo)階段，應(yīng)仔細(xì)核對清單內(nèi)容，檢查是否存在工作內(nèi)容的重復(fù)和遺漏。
方案當(dāng)中還要考慮防止過多廢標(biāo)和招標(biāo)投訴情況的發(fā)生，盡可能避免招標(biāo)失敗。同時對招標(biāo)失敗情況考慮預(yù)案，積極應(yīng)對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的異常情況。
七、專業(yè)系統(tǒng)招標(biāo)采購
經(jīng)過長期醫(yī)院項目管理，我單位積累了大量優(yōu)秀的醫(yī)院專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備供應(yīng)商（廠家）和施工單位的數(shù)據(jù)庫，為順利實施招標(biāo)采購管理打下了堅實的基礎(chǔ)。
（一）手術(shù)室凈化工程是醫(yī)院項目建設(shè)的核心組成部分
在招標(biāo)前期應(yīng)認(rèn)真組織調(diào)研，充分理解業(yè)主意圖和需求。從平面功能布局、選材、設(shè)備選型、預(yù)留發(fā)展空間、配置要求、弱電、強電、氣體、給排水等多方面征求業(yè)主及專家意見，形成技術(shù)規(guī)格書。做好與施工總承包、消防、弱電、醫(yī)用氣體等專業(yè)之間的界面劃分，同時還要配合燈、塔、床等醫(yī)療設(shè)備的安裝。凈化施工企業(yè)資質(zhì)包括建筑裝飾裝修工程設(shè)計施工資質(zhì)、機(jī)電設(shè)備安裝承包資質(zhì)、建筑智能化工程承包資質(zhì)等。市場上凈化工程施工單位水平參差不齊，應(yīng)合理設(shè)定投標(biāo)單位的資格條件。
（二）氣動物流傳輸系統(tǒng)通常是一個由傳輸管道、鼓風(fēng)機(jī)、管道換向器和工作站終端組成的網(wǎng)絡(luò)
招標(biāo)文件中要確定傳輸管道、工作站、空氣壓縮機(jī)、管道轉(zhuǎn)換器、風(fēng)向轉(zhuǎn)換器、傳輸瓶、中心控制器、系統(tǒng)軟件等技術(shù)參數(shù)。為提供可靠的后續(xù)運行安全保障，招標(biāo)文件約定設(shè)備供應(yīng)商除培訓(xùn)使用單位操作人員外，發(fā)生故障時要有及時的應(yīng)對措施，在重點傳輸系統(tǒng)工作站要考慮零故障保障措施。
（三）醫(yī)用純水投標(biāo)人應(yīng)具有醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè)許可證、醫(yī)療器械注冊證、質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書
由于系統(tǒng)的特殊性，建議采用綜合評估法，分商務(wù)、技術(shù)、綜合實力三塊進(jìn)行打分，其中技術(shù)分比值可以適當(dāng)提高。醫(yī)用純水還要做好與土建、電氣、給排水等專業(yè)的界面劃分。
（四）醫(yī)用氣體投標(biāo)人應(yīng)具有相應(yīng)機(jī)電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包及壓力管道安裝許可證書
管線系統(tǒng)界面劃分：投標(biāo)人負(fù)責(zé)將所有氣體工程總管引至潔凈工程區(qū)域本層管井外1m處（包括穩(wěn)壓箱或減壓箱）；其余潔凈工程范圍內(nèi)的醫(yī)用氣體設(shè)備、管路、設(shè)備帶、報警監(jiān)測系統(tǒng)均由采購人委托的潔凈工程承包單位完成，不納入氣體工程招標(biāo)范圍。
（五）醫(yī)療設(shè)備往往是和工程分開審批的，招標(biāo)進(jìn)度無法和施工圖設(shè)計同步
建議設(shè)計人員協(xié)同科室、業(yè)主建設(shè)管理人員對常用品牌的配套圖進(jìn)行調(diào)研，分析各品牌的差異，盡量避免按非常規(guī)品牌預(yù)留。在后期招標(biāo)階段，應(yīng)在招標(biāo)文件中注明配套尺寸要求等參數(shù)。無法滿足尺寸的品牌廠家不應(yīng)參與投標(biāo)。
投資規(guī)劃分析范文6
【關(guān)鍵詞】區(qū)域房地產(chǎn)；市場信息；分析技術(shù)；宏觀調(diào)控
自二十世紀(jì)八十年代順應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制和政治體制改革的市場化要求以來，我國房地產(chǎn)業(yè)便進(jìn)入了高速發(fā)展的時期，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動作用。但政府管理部門在進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，不能有效地獲取、利用市場信息，導(dǎo)致相關(guān)政策的制定與房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀存在一定的差異性，從而加劇了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。因此，想要解決上述問題，有效提高房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展水平，需要構(gòu)建一套區(qū)域房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)分析思路和技術(shù)方法。
1 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析的作用
區(qū)域房地產(chǎn)的分析作用主要體現(xiàn)在兩個方面，即對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用和對房地產(chǎn)業(yè)的作用。具體分析如下：
1.1 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響
首先，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其投資增長與宏觀經(jīng)濟(jì)增長之間呈高度相關(guān)，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，二者之間逐步形成了同向發(fā)展而又相互牽制的互動關(guān)系。區(qū)域性地產(chǎn)市場分析致力于以具體實踐為支撐，對這種互動關(guān)系進(jìn)行發(fā)展方向和戰(zhàn)略上的引導(dǎo)，避免房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)主次模糊、互相沖突的現(xiàn)象。
其次，加強區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析能夠有效地促進(jìn)其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為綜合性較強的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)投資過程中涉及較多其他行業(yè)，從而對經(jīng)濟(jì)基本面不斷產(chǎn)生著間接影響。房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向在很大程度上將決定其他一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而區(qū)域房地產(chǎn)市場分析可以為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效的參考信息，以此促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
再者，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析可以有效地推動城市的建設(shè)發(fā)展。近年來，隨著城鄉(xiāng)一體化的全面發(fā)展，對城市進(jìn)行有效合理的規(guī)劃至關(guān)重要，而房地產(chǎn)業(yè)更是城市規(guī)劃中的重要一環(huán)。進(jìn)行詳實的區(qū)域地產(chǎn)分析可以確保城市空間資源的有效配置和土地的合理利用，以事實數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，從而追求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的共贏。
1.2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對房地產(chǎn)業(yè)具有促進(jìn)作用
由于近年來我國房地產(chǎn)發(fā)展速度在眾多行業(yè)當(dāng)中相對較快，加強對區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析可以掌握相關(guān)市場數(shù)據(jù)，研究相應(yīng)的市場特征，從而實施更加有效的調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性規(guī)劃，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步推動市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。
另外，加強區(qū)域房地產(chǎn)市場分析還有助于提高房地產(chǎn)市場的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)是風(fēng)險較高的產(chǎn)業(yè)，想要有效地縮短供需差距、預(yù)測投資風(fēng)險，需要充分對市場相關(guān)信息進(jìn)行了解，根據(jù)有效的市場分析結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃，為此這就要加強對區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的分析，從而提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險性。
2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析方法探討
當(dāng)前，從房地產(chǎn)基礎(chǔ)模型框架可以了解到相應(yīng)的區(qū)域房地產(chǎn)基本分析方法包括三個部分，即供需、外部關(guān)鍵影響因素以及基本預(yù)測。
2.1 供需分析
要對區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的分析，供需分析是傳統(tǒng)上最基礎(chǔ)的分析內(nèi)容，然而當(dāng)前對市場供需的分析存在較多問題，難以準(zhǔn)確有效的預(yù)測市場行為，本文將針對相應(yīng)的問題和可能存在的誤差進(jìn)行新的分析探討。
2.1.1 供給分析
對于供給需求而言，由于對相應(yīng)的市場供應(yīng)數(shù)據(jù)在獲取的過程中存在一定的難度，開發(fā)商等不能夠有效地獲取到相關(guān)的信息。然而對于信息把握相對完整的政府而言，在這個過程中要加強與房地產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)動性，充分將資源進(jìn)行有效的共享，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)行理性的開發(fā)，防止“鬼城”效應(yīng)。在對市場供給分析的過程中，供給量和相應(yīng)的供給結(jié)構(gòu)式市場分析較為重要。
首先，供給量的分析。市場供給量主要分為現(xiàn)有供給量和潛在供給量。對于現(xiàn)有供給量而言，主要可以通過目前在售物業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)計，近年來，隨著國家不斷加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，相關(guān)的信息得到了有效的使用，從而也就促進(jìn)了房地產(chǎn)透明化發(fā)展的進(jìn)程，在計算機(jī)技術(shù)的大力推動下，遠(yuǎn)程登錄方式成為了當(dāng)前查詢在售物業(yè)相關(guān)信息的一大手段，這樣有助于利用信息資源系統(tǒng)進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。
對于潛在的供給量，可以在政府部門進(jìn)行審批的過程中利用管道分析法對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的統(tǒng)計，無論是開發(fā)建設(shè)還是項目竣工后的一切活動，都應(yīng)嚴(yán)格遵守我國房地產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，有效進(jìn)行活動跟進(jìn)，保證管理過程的流動性。
管道分析法如圖1所示：
圖1 管道分析法
其次，供給結(jié)構(gòu)分析。為了促進(jìn)供給需求的有效性，就需要對相應(yīng)的供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的分析，首先要對區(qū)塊劃分的方法進(jìn)行具體的分析，對相關(guān)的區(qū)域類型進(jìn)行明確的劃分。其次是要對物業(yè)的類型進(jìn)行明確的劃分，并要根據(jù)不同的用途進(jìn)行細(xì)節(jié)的劃分。另外，還應(yīng)當(dāng)對相應(yīng)的區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析應(yīng)用進(jìn)行具體到位的分析，例如：單一區(qū)塊供給結(jié)構(gòu)的分析。
2.1.2 需求分析
對于需求分析而言，其最主要的是成交需求和未來需求兩個方面，成交需求分析主要包括了區(qū)域分布、建筑類型、戶型面積以及付款方式等等。而未來需求主要體現(xiàn)在一種潛在的需求，例如人口的流動對住房的需求等。
