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作者：田代臣 單位：廣西銀監(jiān)局

2007年以來(lái),北海市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫,房?jī)r(jià)一路飆升。3月至8月,房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)70個(gè)大中城市,特別是4月,以高達(dá)23•6%的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)深圳(11•3%)和北京(10•7%),成為當(dāng)月漲幅最大的城市,高于全國(guó)5•3%的平均水平,第四季度雖有回落,但年末漲幅仍居全國(guó)第三位,北海市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲引起了各方關(guān)注。

一、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因分析

(一)受歷史遺留因素影響,房?jī)r(jià)基數(shù)低,目前在彌補(bǔ)歷史欠債基礎(chǔ)上補(bǔ)漲

1993年北海“房地產(chǎn)泡沫”破裂,留下了大量的空置房和“爛尾樓”,致使北海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)10年的低迷期———“九五”、“十五”期間北海市大部分年度的GDP增長(zhǎng)率只有5%,落后于同期廣西平均水平6至7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)基本無(wú)人問(wèn)津,房?jī)r(jià)從開(kāi)發(fā)高潮期的最高點(diǎn)每平方米近10,000元一直跌至最低點(diǎn)400多元。2003年起,在處置房地產(chǎn)遺留問(wèn)題的優(yōu)惠政策支持下,北海市全面啟動(dòng)了對(duì)“爛尾樓”的盤活工作,眾多的“爛尾樓”通過(guò)法院拍賣和市場(chǎng)置換,以每平方米200元到600元的價(jià)格進(jìn)行確權(quán),拉低了房地產(chǎn)的價(jià)格。但在這幾年中,全國(guó)各地的房地產(chǎn)飛速發(fā)展,其他城市房?jī)r(jià)已經(jīng)抬得很高,而北海房?jī)r(jià)還在低谷,其近幾年銷售的房產(chǎn)大多也是經(jīng)過(guò)“翻新”、“包裝”的“存量”房及繼建的“爛尾樓”,成交均價(jià)在每平方1,000元左右徘徊。2006年隨著北海市“存量”房和“爛尾樓”的清理完畢,一些新的項(xiàng)目起建,房?jī)r(jià)才抬升到每平方米1,713元。

(二)優(yōu)惠政策到期,房地產(chǎn)業(yè)稅收成本上升

2002年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》,2003年起對(duì)北海地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置積壓房實(shí)行減免1•5%-3%的契稅以及5%的營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策,此政策有效期延至2006年底。2007年優(yōu)惠政策到期后,北海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照國(guó)家統(tǒng)一稅率納稅,僅此一項(xiàng),落實(shí)到房?jī)r(jià)中,等同于每平方米增加了200元,使北海房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯上漲。近5年,商品房均價(jià)由2003年每平方米983元上升到2007年的2,614元。

(三)北海市納入北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃,土地供應(yīng)緊張、用地成本抬高

自2006年廣西區(qū)政府成立北部灣廣西經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃辦公室以后,北海市重新進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范的土地規(guī)劃,北海市政府盤活和掌握的存量土地十分有限,土地儲(chǔ)備中心庫(kù)存土地11,600畝,其中市區(qū)儲(chǔ)備土地僅5,596畝。由于地塊面積的限制,除了公益用地,城區(qū)商品房用地一律以招投標(biāo)公開(kāi)方式拍賣,是資金投標(biāo),而不像九十年代的北海大開(kāi)發(fā)??沒(méi)有公開(kāi)制度,多是靠關(guān)系拿地,炒作成份大。競(jìng)標(biāo)主體為企業(yè),激烈的競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)了土地價(jià)格的上揚(yáng),2006年土地拍賣成交均價(jià)為每畝31•22萬(wàn)元,2007年達(dá)94•14萬(wàn)元,均價(jià)同比增長(zhǎng)2•02倍。如2007年初,以政府拍賣的一幅土地為例,盡管不是一線地,但拍賣價(jià)格高于每畝120萬(wàn)元,而往年政府拍賣的一線地也不足每畝30萬(wàn)元。

(四)外來(lái)購(gòu)房者踴躍,助推房?jī)r(jià)快速上漲

2007年,北海大部分樓盤開(kāi)盤價(jià)為每平方米2000多元,與其他沿海開(kāi)放城市相比,僅及其1/3至1/5,房?jī)r(jià)非常低廉。而且,北海市作為中國(guó)十大適宜人居城市之一的沿海開(kāi)放旅游城市,其區(qū)域優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特的自然資源及發(fā)展前景,使越來(lái)越多的外地人看好北海的居住環(huán)境和投資發(fā)展?jié)摿Α?005年外地人購(gòu)房面積占北海市個(gè)人購(gòu)房總面積的比例為35%,2006年為43%,2007年則為66%。2007年,按交易宗數(shù)來(lái)劃分,外地人購(gòu)房宗數(shù)共6,021宗,同比增長(zhǎng)40•2%,占全市購(gòu)房宗數(shù)的60•4%;按成交金額來(lái)劃分,外地人購(gòu)房成交金額為12•03億元,同比增長(zhǎng)58•8%,占全市購(gòu)房成交金額的61•4%;外來(lái)購(gòu)房者以東北、北京、浙江、山西、上海、福建省居民居多。

(五)開(kāi)發(fā)商捂房惜售、投機(jī)者蓄意操控,催生房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)

一是開(kāi)發(fā)商與炒房者聯(lián)手操控房?jī)r(jià),由炒家在尚未開(kāi)盤時(shí)就大量定購(gòu)造成銷售火爆的場(chǎng)面。二是開(kāi)發(fā)商故意拉長(zhǎng)工期,待價(jià)而沽。如臨近銀灘某高檔別墅樓盤,該樓盤早在2006年就已設(shè)立接待處接待購(gòu)房者咨詢,但2007年末才開(kāi)盤,房?jī)r(jià)從當(dāng)初的每平方米3,500元漲至5,800元。三是炒房者囤房待漲。一些“精明”炒房者在2005年、2006年抓住北海低房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì),低價(jià)購(gòu)房囤積,推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲對(duì)財(cái)政經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性大、帶動(dòng)力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),2007年北海市房地產(chǎn)業(yè),對(duì)GDP直接貢獻(xiàn)率達(dá)到了3•8%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0•7個(gè)百分點(diǎn),對(duì)財(cái)政增收的貢獻(xiàn)率接近60%,房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲對(duì)北海市財(cái)政收支的增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。

(一)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)大幅增長(zhǎng),成為拉動(dòng)地方財(cái)政增收的主力

2007年,在執(zhí)行處置積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策減免5,107萬(wàn)元的情況下,北海市房地產(chǎn)行業(yè)提供稅收47,218萬(wàn)元(含契稅),同比增加19,023萬(wàn)元,增長(zhǎng)67•4%,另有國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入80,744萬(wàn)元,房地產(chǎn)稅費(fèi)收入合計(jì)占財(cái)政收入的比重為43%,同比增長(zhǎng)1•03倍,遠(yuǎn)高于財(cái)政收入增幅72•87個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅和土地增值稅已成為北海市稅收收入的支柱稅種,分別占地方稅收收入的21%、16%和9%,此三稅對(duì)地方稅收收入增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率分別為23%、30%和20%。據(jù)北海市地稅局統(tǒng)計(jì)資料表明,2007年由于房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,地稅年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入30,840萬(wàn)元,同比增收14,963萬(wàn)元,增長(zhǎng)94•2%,地稅收入增量的78•1%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。

(二)土地出讓金收入成為財(cái)政預(yù)算外收入的主要來(lái)源

據(jù)北海市國(guó)土資源局資料表明,從國(guó)庫(kù)統(tǒng)計(jì)口徑看,北海市2007年非稅收入109,324萬(wàn)元,其中土地出讓金80,744萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)1•2倍,占地方財(cái)政收入的26•9%。土地收入的迅速擴(kuò)大,增強(qiáng)了地方政府對(duì)廉租房、城市建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的支持力度。2007年,廉租住房支出150萬(wàn)元,征地和拆遷補(bǔ)償支出1,026萬(wàn)元,其他土地使用權(quán)出讓金支出為20,568萬(wàn)元。

(三)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

一是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,如水泥、鋼鐵等建筑材料行業(yè)以及建筑施工和房屋裝修等行業(yè)能得益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二是房地產(chǎn)業(yè)火熱可以積聚人氣,帶動(dòng)旅游、餐飲、娛樂(lè)、賓館等行業(yè)的發(fā)展。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

三、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的消極影響不容忽視

房地產(chǎn)價(jià)格上漲無(wú)疑有利于帶動(dòng)土地出讓金和稅收收入的增加,對(duì)政府增加財(cái)政收入,改善支出狀況十分有利;但由于住房是關(guān)系到民生和社會(huì)穩(wěn)定的大問(wèn)題,其價(jià)格快速上漲所產(chǎn)生的負(fù)面影響不可忽視。

(一)單一行業(yè)新增投資過(guò)大、投放過(guò)猛,容易導(dǎo)致行業(yè)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)

2007年,房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額24•19億元,同比增長(zhǎng)78•5%,比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高出23•65個(gè)百分點(diǎn)。從北海市的實(shí)際情況分析,無(wú)論是開(kāi)發(fā)的速度還是投資的規(guī)模,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其他行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)投資速度過(guò)快增長(zhǎng),容易引起相關(guān)行業(yè)的畸形發(fā)展,形成結(jié)構(gòu)性矛盾,不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)和協(xié)調(diào)發(fā)展,也與當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策相違背。

(二)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的過(guò)度增長(zhǎng),容易導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,受利益驅(qū)動(dòng),北海轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款中房地產(chǎn)貸款占比較大。2007年末,全市金融機(jī)構(gòu)(不含農(nóng)發(fā)行,下同)房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額為42•16億元,同比增長(zhǎng)9•3%,比年初新增3•58億元,占全市金融機(jī)構(gòu)新增貸款的65•7%。因受國(guó)家宏觀調(diào)控政策及市場(chǎng)操作因素影響大,房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的過(guò)度增長(zhǎng),容易導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此規(guī)范、有序、穩(wěn)妥地發(fā)展房地產(chǎn),防止增長(zhǎng)過(guò)快,是保持北海經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展不可忽略的工作。

(三)地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)依賴過(guò)大,潛藏著財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)

地方政府積極扶持房地產(chǎn)的發(fā)展,一個(gè)很重要因素是能為政府帶來(lái)巨大財(cái)政利益。但是,政府的土地出讓金收入是一次性收入,不具有可持續(xù)性,這樣容易造成政府收入的大起大落,一旦土地儲(chǔ)備資源枯竭或土地出讓價(jià)格下跌,政府的財(cái)政支出將面臨壓力。目前北海市政府收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴已達(dá)到20%以上,大大超出12%的全國(guó)平均水平,隨著政府土地儲(chǔ)備的逐漸減少,保持財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的壓力凸現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)及對(duì)財(cái)政經(jīng)濟(jì)影響的預(yù)測(cè)

至2008年3月,北海市商品住房平均價(jià)格為2715元/平方米,這一價(jià)格低于全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房平均價(jià)格;房?jī)r(jià)/收入比約為6•7倍,在全球公認(rèn)的6•4-8•4的合理區(qū)間內(nèi),說(shuō)明北海當(dāng)前的房?jī)r(jià)在當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫文芰χ畠?nèi);另外,北海市房地產(chǎn)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)合理,約有一半資金來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的自籌資金,銀行貸款僅占13%,定金及預(yù)付款占25•1%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。說(shuō)明北海目前雖然房?jī)r(jià)增速很高,但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。

另外,2008年1月14日《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2006-2020)》在國(guó)務(wù)院獲得通過(guò),北海城市建設(shè)步伐將進(jìn)一步加快。到2020年,北海市建成區(qū)面積將從目前的39•5平方公里擴(kuò)展到140平方公里,市區(qū)人口由現(xiàn)在不足50萬(wàn)人增加到100-120萬(wàn)人;幾個(gè)大型的工業(yè)項(xiàng)目如林漿紙一體化項(xiàng)目、大型煉油廠項(xiàng)目都已進(jìn)入實(shí)施階段,這些項(xiàng)目的投產(chǎn)將帶動(dòng)北海市財(cái)政收入大幅度增長(zhǎng),僅年產(chǎn)值超百億元的林漿紙項(xiàng)目峻工后,年稅收將增加10-13億元,約等于2007年北海市財(cái)政收入30億元的40%;同時(shí),因產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的人氣會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi),只要我國(guó)宏觀積極發(fā)展的大環(huán)境不變,北海市仍將處于房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展階段,房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)適度增長(zhǎng);房地產(chǎn)價(jià)格的上漲仍然是拉動(dòng)地方財(cái)政收入增加的支柱動(dòng)力,財(cái)政收支狀況將會(huì)得到更大的改善。當(dāng)然,從長(zhǎng)期看,房?jī)r(jià)連續(xù)快速上漲的勢(shì)頭若得不到遏制,其累積效應(yīng)將對(duì)北海房市財(cái)政經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。