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摘要：本篇文章首先對物業(yè)公司的運(yùn)營特點(diǎn)進(jìn)行闡述，從會計(jì)基礎(chǔ)工作較為薄弱、財(cái)務(wù)管理方式過于滯后、資金管理水平不高三個(gè)方面入手，對物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算存在的主要問題進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算的優(yōu)化對策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財(cái)務(wù)管理；會計(jì)核算

在當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展以及人們生活品質(zhì)逐漸提升的環(huán)境下，這給物業(yè)公司運(yùn)營發(fā)展提供條件的同時(shí)，也提出了一定的考驗(yàn)。針對物業(yè)公司來說，財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算在公司運(yùn)營發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，應(yīng)該給予充分注重。如果物業(yè)公司存在一定的財(cái)務(wù)會計(jì)問題，必將會給公司的整體發(fā)展帶來不利影響。因此，這就需要物業(yè)公司結(jié)合自身特性和需求，采取對應(yīng)的管理措施，加強(qiáng)會計(jì)核算，將公司實(shí)際運(yùn)營情況進(jìn)行體現(xiàn)，在提升物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算質(zhì)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。

一、物業(yè)公司的運(yùn)營特點(diǎn)

和西方國家進(jìn)行比較，我國物業(yè)管理整體發(fā)展時(shí)間較短，但是卻在我國服務(wù)領(lǐng)域中發(fā)揮著重要的作用。與其他行業(yè)不同的是，物業(yè)公司具備的以下幾個(gè)特性。第一，復(fù)雜性。針對物業(yè)管理而言，其貫穿于房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)中，例如房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)使用等。并且，物業(yè)公司還要和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府部門等進(jìn)行充分交流。第二，特殊性。這里所指的特殊性主要以服務(wù)主體和服務(wù)內(nèi)容為主。通常來說，物業(yè)公司的服務(wù)主體主要以各個(gè)業(yè)主以及承租人為主，并非所有的社會群眾[1]。并且，物業(yè)公司涉及的領(lǐng)域較為廣泛，不管是在安保清潔，還是綜合服務(wù)都有涉及。第三，獨(dú)特性。物業(yè)公司中的獨(dú)特性主要是指服務(wù)形式上的獨(dú)特性，也就是具備多元化特點(diǎn)，涉及的內(nèi)容比較多，例如有形服務(wù)、無形服務(wù)等。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算存在的主要問題

(一)會計(jì)基礎(chǔ)工作較為薄弱

會計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱主要體現(xiàn)在建賬效率不高，沒有根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)賬目的分配。原始數(shù)據(jù)真實(shí)性不強(qiáng)，應(yīng)用的會計(jì)核算數(shù)據(jù)不全面，常常會面臨打白條的狀況，會計(jì)資料手續(xù)不完善，一些重要業(yè)務(wù)存在合同缺失的現(xiàn)象。會計(jì)科目應(yīng)用不規(guī)范，沒有科學(xué)劃分資本性支出和收益性支出之間的含義，缺少規(guī)范性的資產(chǎn)盤點(diǎn)體系，即便具備該項(xiàng)體系，也沒有將其落實(shí)到實(shí)處。鑒于上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，將會給會計(jì)核算的真實(shí)性和精準(zhǔn)性帶來不利影響，不能將物業(yè)公司財(cái)務(wù)情況進(jìn)行體現(xiàn)，給會計(jì)報(bào)表人員本職工作的落實(shí)帶來阻礙。

(二)財(cái)務(wù)管理方式過于滯后

當(dāng)前，一些物業(yè)公司在開展財(cái)務(wù)管理以及會計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)用的方式過于滯后，也就是以傳統(tǒng)手工為主，甚至在財(cái)務(wù)會計(jì)數(shù)據(jù)采集和處理方面也應(yīng)用人工方式，這不僅會消耗大量時(shí)間，同時(shí)還無法保證會計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。并且，一些物業(yè)公司應(yīng)用的會計(jì)核算方式比較單一。例如，物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作僅僅是由財(cái)務(wù)部門來落實(shí)，其他部門參與度不高，過于單一的核算形式無法給公司領(lǐng)導(dǎo)層級提供精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，給物業(yè)公司的今后發(fā)展帶來影響[2]。另外，物業(yè)公司成本管理方式過于滯后，受到原始管理理念的影響，財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行成本管理時(shí)，只是對部分經(jīng)費(fèi)進(jìn)行把控，以此減少預(yù)算和開支，但是在供求以及服務(wù)成本方面沒有涉及。

(三)資金管理水平不高

資金不充足是當(dāng)前物業(yè)公司存在的主要問題。從物業(yè)公司自身角度來說，資產(chǎn)來源和數(shù)量方面受到約限，主要體現(xiàn)在啟動資金、運(yùn)營收入、管理費(fèi)用等方面。通常情況下，物業(yè)公司自身運(yùn)營規(guī)模比較小，并且注冊資金數(shù)量相對較少，資金實(shí)力薄弱。因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)貸款認(rèn)證主要以不動產(chǎn)數(shù)量為主，再加上物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作人員自身專業(yè)水平十分有限，在進(jìn)行資金管理時(shí)，無法從長遠(yuǎn)角度入手，導(dǎo)致資金管理整體水平差強(qiáng)人意。

三、加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算的優(yōu)化對策

(一)全面落實(shí)會計(jì)基礎(chǔ)工作

首先，應(yīng)該結(jié)合我國相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)和會計(jì)工作要求，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司會計(jì)賬目的優(yōu)化和完善。其次，做好會計(jì)工作人員的培訓(xùn)工作，根據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員的專業(yè)水平和能力，有針對性進(jìn)行培訓(xùn)，以此實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)會計(jì)工作人員綜合實(shí)力的增強(qiáng)。此外，還要加強(qiáng)對會計(jì)職責(zé)的監(jiān)管，做好會計(jì)原始憑證的考核和核查工作，保證會計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和精準(zhǔn)性[3]。最后，優(yōu)化會計(jì)管理體系，將內(nèi)部控制理念運(yùn)用其中，給予財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算工作充分注重，促進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算水平的提升。

(二)完善二級財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算體系

因?yàn)槲飿I(yè)公司涉及的領(lǐng)域相對較多，所以，物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理方面更具細(xì)化，應(yīng)該構(gòu)建二級以上的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算體系。以管理各個(gè)小區(qū)為單位，之后對各個(gè)小區(qū)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集和整合，并把整合的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)交給物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的評估和探究。這些具體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以當(dāng)作物業(yè)公司設(shè)定小區(qū)管理規(guī)劃的憑證。近幾年來，諸多小區(qū)都實(shí)現(xiàn)了物資和服務(wù)精細(xì)化管理，也就是根據(jù)一級管理體系要求，實(shí)現(xiàn)二級管理方案的設(shè)定。此外，要想保證小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，還要在各個(gè)小區(qū)內(nèi)部設(shè)定對應(yīng)的業(yè)主委員會，并專門對物業(yè)公司財(cái)務(wù)情況和資金應(yīng)用情況進(jìn)行監(jiān)管。通過優(yōu)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算體系，能夠讓物業(yè)公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作更好開展。所以，應(yīng)該將會計(jì)核算自身優(yōu)勢全面發(fā)揮，在確保核算質(zhì)量的基礎(chǔ)上，將物業(yè)公司資金運(yùn)營情況進(jìn)行真實(shí)體現(xiàn)，對現(xiàn)有管理體系進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)物業(yè)公司整體管理水平的提升。

(三)加強(qiáng)公司資金管理

首先，加強(qiáng)資金運(yùn)營管理，尋找對應(yīng)的投資時(shí)機(jī)，將公司閑置資金進(jìn)行應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司現(xiàn)有資金的保值增值。并結(jié)合各項(xiàng)資金應(yīng)用情況，做好追蹤管理工作，加大資金應(yīng)用管理，做到專款專用，防止資金的私自占用。其次，對于沒有回收的款項(xiàng)，應(yīng)該做好催收工作，保證資金快速回籠，降低存貨占比，實(shí)現(xiàn)存貨科學(xué)管理。此外，設(shè)定物業(yè)公司特有的管理業(yè)務(wù)，提升資金回收頻率。并且，物業(yè)公司還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)收支管理，定期對銀行賬戶資金情況進(jìn)行核查。最后，總物業(yè)公司可以結(jié)合下級部門提供的年度預(yù)算報(bào)表，實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)一分配。同時(shí)，要求下級部門提供資金預(yù)算報(bào)表的詳細(xì)明細(xì)，根據(jù)日、中、月等標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)細(xì)化。通過采用這種管理方式，不僅能夠促進(jìn)物業(yè)公司資金管理水平的提升，同時(shí)還能將物業(yè)公司中存在的資金大量流失等現(xiàn)象進(jìn)行處理，以此增強(qiáng)物業(yè)公司整體優(yōu)勢。

(四)強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)管工作

財(cái)務(wù)監(jiān)管作為所有公司內(nèi)部控制成敗的主要因素，物業(yè)公司也不例外。因此，物業(yè)公司應(yīng)該做好財(cái)務(wù)監(jiān)管體系構(gòu)建工作，提升公司整體財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。首先，科學(xué)設(shè)定物業(yè)公司財(cái)務(wù)監(jiān)管部門，并配備專業(yè)的工作人員，秉持不兼容崗位分離的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)重要決策集體審核體系的構(gòu)建，避免一人獨(dú)權(quán)現(xiàn)象出現(xiàn)。并且，還要優(yōu)化各個(gè)部門相互牽制管理機(jī)制，從基礎(chǔ)上防止發(fā)生徇私舞弊的狀況。其次，全面落實(shí)財(cái)務(wù)重要崗位輪換核查體系，避免財(cái)務(wù)人員出現(xiàn)不合理工作行為。最后，建設(shè)問責(zé)體系。在問責(zé)體系的作用下，能夠有效對公司職工行為進(jìn)行約束，提升職工職責(zé)意識，以此確保物業(yè)公司內(nèi)部管理工作有序進(jìn)行[4]。在完善財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)制的作用下，不但能夠有效保證財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算執(zhí)行效果，同時(shí)還能提升財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和精準(zhǔn)性，給后續(xù)公司制定發(fā)展決策提供依據(jù)。

四、結(jié)束語

總而言之，不管是財(cái)務(wù)管理，還是會計(jì)核算，都在物業(yè)公司運(yùn)營發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各個(gè)領(lǐng)域之間的競爭逐漸加劇，物業(yè)公司要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，就要增強(qiáng)自身綜合競爭實(shí)力，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算體系的優(yōu)化，促進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算水平的提升。并根據(jù)物業(yè)公司自身特性，設(shè)定一套完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和會計(jì)核算決策，精準(zhǔn)劃分各個(gè)部門的工作職責(zé)，樹立良好的工作意識，在各個(gè)部門的全力配合下，給物業(yè)公司的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

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作者:王艷華 單位:沈陽匯麗美苑物業(yè)服務(wù)有限公司