前言：中文期刊網(wǎng)精心挑選了商品混凝土考察報(bào)告范文供你參考和學(xué)習(xí)，希望我們的參考范文能激發(fā)你的文章創(chuàng)作靈感，歡迎閱讀。

商品混凝土考察報(bào)告范文1

關(guān)鍵詞：投資控制 ； 工程 ； 管理；措施

中圖分類號(hào)：F830.59文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制貫穿于項(xiàng)目選址決策階段開始至項(xiàng)目投入運(yùn)行的全過程，投資控制工作直接影響到工程的工期和質(zhì)量，影響工程項(xiàng)目的投資效益和社會(huì)效益。投資控制措施方法是否得當(dāng)，過程控制監(jiān)管是否到位，直接影響到投資項(xiàng)目的建設(shè)效果。

為了完成建設(shè)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)，必須建立健全投資控制體系，明確職責(zé)分工及相關(guān)制度，落實(shí)投資控制的各項(xiàng)組織措施。即落實(shí)投資管理的組織機(jī)構(gòu)和人員，明確各級(jí)成本管理人員的任務(wù)和職能分工，明晰權(quán)利和責(zé)任。

1 項(xiàng)目選址與決策

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃適時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目選擇，由建設(shè)單位組成項(xiàng)目考察小組，經(jīng)市場考核調(diào)研，編寫項(xiàng)目考察報(bào)告。

考察小組通過對(duì)項(xiàng)目自然資源、自然條件、擬選地經(jīng)濟(jì)實(shí)力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量、交通運(yùn)輸條件、政策因素等綜合考察。對(duì)地塊的土地成本、性價(jià)比、投資收益率預(yù)測進(jìn)行比對(duì)分析，形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。供決策層參考抉擇。

2 工程設(shè)計(jì)階段

2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案是設(shè)計(jì)階段的首要步驟，是控制工程造價(jià)的有效方法。通過設(shè)計(jì)隊(duì)伍的選擇，設(shè)計(jì)方案的比選及方案的綜合優(yōu)化達(dá)到有效控制投資的目的。具體如下：

2.1.1選擇設(shè)計(jì)隊(duì)伍

設(shè)計(jì)隊(duì)伍的選擇是通過招標(biāo)的形式進(jìn)行確定的，是從多個(gè)具有設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位中選擇一個(gè)實(shí)力較強(qiáng)、技術(shù)力量雄厚、設(shè)計(jì)質(zhì)量較好、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用相對(duì)合理的設(shè)計(jì)單位。各項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位經(jīng)過招標(biāo)程序、優(yōu)勝者獲選，設(shè)計(jì)成果必須綜合各投標(biāo)者的所有優(yōu)點(diǎn)，全面整合，拿出最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案供業(yè)主使用。這樣既提高方案的水平，又節(jié)約了設(shè)計(jì)費(fèi)用，確保了工程造價(jià)的合理性。

2.1.2進(jìn)行方案比選

根據(jù)工程地質(zhì)情況和實(shí)際要求，合理選擇基礎(chǔ)形式和地基處理方式；根據(jù)市場和公司運(yùn)營情況合理選擇工程建筑規(guī)模和套型面積等指標(biāo)；認(rèn)真進(jìn)行方案比選，選擇方案優(yōu)、實(shí)用性強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益突出的方案，并對(duì)方案全面優(yōu)化，參與進(jìn)各方的優(yōu)點(diǎn)。

2.1.3優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

對(duì)方案各專業(yè)內(nèi)容提請(qǐng)高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)單位對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性、舒適耐久性等進(jìn)行探討深化。

設(shè)備及各種材料選用及特種設(shè)備參數(shù)，需要建設(shè)單位在設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)成型前給予合理建議，同樣的材料、設(shè)備，在選擇合理，達(dá)到相同使用目的前提下，運(yùn)用綜合價(jià)值分析的原則，達(dá)到滿足工程需求、控制工程投資的目的。

2.2進(jìn)行可控設(shè)計(jì)

所謂可控設(shè)計(jì)就是對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的控制，造價(jià)咨詢單位要與設(shè)計(jì)人員積極配合，從項(xiàng)目初始定位、結(jié)構(gòu)合理性、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型等進(jìn)行比選。

根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃，按照前期批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，再按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，在保證各專業(yè)達(dá)到使用要求的前提下，按投資比例進(jìn)行可控設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目總投資在可控制范圍以內(nèi)。

3 工程項(xiàng)目及分部分項(xiàng)招標(biāo)

3.1工程項(xiàng)目招標(biāo)

建設(shè)項(xiàng)目參建組成中總包單位、監(jiān)理單位公開招標(biāo)或采用邀請(qǐng)招標(biāo)，需要到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局指定業(yè)務(wù)窗口辦理相關(guān)手續(xù)，按照相關(guān)規(guī)定流程執(zhí)行。

項(xiàng)目招標(biāo)過程中，主要是在招標(biāo)文件條款上，招標(biāo)單位應(yīng)掌握主動(dòng)權(quán)，可以通過在招標(biāo)文件中制定一些約束條款達(dá)到控制投資的目的，招標(biāo)文件編寫工作應(yīng)有相應(yīng)招標(biāo)資質(zhì)的公司或建設(shè)單位自行組織編寫，其參與人員應(yīng)包括相關(guān)專業(yè)人員和造價(jià)人員共同完成。建設(shè)單位自行招標(biāo)其它分包隊(duì)伍的應(yīng)按照流程執(zhí)行，以達(dá)到控制投資的目的。

3.2建設(shè)單位組織分部、分項(xiàng)工程招標(biāo)

根據(jù)工程進(jìn)展情況，對(duì)項(xiàng)目分部、分項(xiàng)工程確需招標(biāo)確定的，嚴(yán)格按項(xiàng)目流程進(jìn)行，由現(xiàn)場工程部提出技術(shù)參數(shù)、內(nèi)容、數(shù)量等編寫招標(biāo)申請(qǐng)，材料預(yù)算部審核招標(biāo)內(nèi)容，核準(zhǔn)后組織內(nèi)部招標(biāo)報(bào)價(jià)，下發(fā)招標(biāo)文件要求和圖紙資料，組織招標(biāo)答疑，參照正常評(píng)標(biāo)程序評(píng)標(biāo)，報(bào)批批準(zhǔn)。

4 材料物資采購及控制

做好材料物資采購及各項(xiàng)招標(biāo)規(guī)劃、確定合理詳細(xì)的流程，是有效控制成本及投資的一項(xiàng)重要措施。

實(shí)行部門負(fù)責(zé)制，由物資供應(yīng)部制定切實(shí)可行的材料物資采購細(xì)則，適時(shí)制定月度、季度、年度采購計(jì)劃，充分進(jìn)行市場調(diào)研、綜合比對(duì)，建立材料物資供應(yīng)商臺(tái)賬。

建立完善的監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管部門配合物資采購部門制定招標(biāo)文件和采購合同，按既定流程采購，并有效監(jiān)管物資采購全過程，保證物美價(jià)廉。

5 合同簽訂階段成本控制合同簽訂不嚴(yán)格、不規(guī)范、不全面，合同條款缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)條文的責(zé)任約定，引

發(fā)爭議勢必增加項(xiàng)目投資。總結(jié)如下：

5.1準(zhǔn)確選用合同類型:根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、計(jì)劃工期長短、項(xiàng)目的復(fù)雜程度及外部環(huán)境等因素，選擇使用固定總價(jià)合同、可調(diào)合同或成本加酬金合同等類型。

5.2仔細(xì)審核合同條款:條款是否面面俱到，風(fēng)險(xiǎn)和違約責(zé)任是否具體量化等直接影響合同的成敗。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是合同的重要條款，結(jié)算時(shí)經(jīng)常會(huì)引起糾紛。

5.3風(fēng)險(xiǎn)條款控制內(nèi)容:

5.3.1合同中約定的主要人、材、機(jī)及一定風(fēng)險(xiǎn)范圍的約定：對(duì)于市場價(jià)格變動(dòng)帶來的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，如工程造價(jià)中的主要材料鋼筋、混凝土等材料價(jià)格的調(diào)整，應(yīng)在合同中詳細(xì)注明風(fēng)險(xiǎn)的范圍，注明水泥、鋼管不做調(diào)整避免造成后期分歧，引起糾紛。商品混凝土中的水泥和安裝工的中的鋼材、鋼管不在調(diào)整范圍之列。根據(jù)工程特點(diǎn)和工期目標(biāo)，約定施工方承擔(dān)5%以內(nèi)的人工材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和10%的機(jī)械使用風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，同時(shí)考慮多種原因造成的工程延期時(shí)材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、措施費(fèi)、管理費(fèi)等合理調(diào)整的相關(guān)約定。

5.3.2工程量的變更引起的單價(jià)調(diào)整的約定：非施工方原因引起的工程量增減，要

在合同中約定，變化在合同約定幅度以內(nèi)的執(zhí)行原有的單價(jià);變更超出合同約定范圍的，或合同工期順延過程中政府及職能部門的文件調(diào)整，其單價(jià)及措施費(fèi)項(xiàng)相應(yīng)調(diào)整。一般幅度約定為10%。

5.3.3工程措施費(fèi)用的約定：招標(biāo)文件應(yīng)約定措施費(fèi)用是否可調(diào)，如何調(diào)整要在合

同中載明。綜合單價(jià)計(jì)價(jià)的項(xiàng)目措施費(fèi)，當(dāng)工程量變化幅度在10%以外，且影響分部分項(xiàng)工程費(fèi)超過0.1%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的措施費(fèi)應(yīng)作調(diào)整。其他不做調(diào)整。

6 施工階段成本控制

6.1 施工過程階段：嚴(yán)格按合同和清單內(nèi)容執(zhí)行，應(yīng)對(duì)施工過程中發(fā)生的工程設(shè)

計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等進(jìn)行有效控制。嚴(yán)禁在簽證過程中出現(xiàn)模糊不清的內(nèi)容，缺乏可控尺度，簽證內(nèi)容偏差大，材料簽證價(jià)格明顯高于適時(shí)市場價(jià)格，事后補(bǔ)簽，與實(shí)際情況不符等情況。并嚴(yán)格圖紙會(huì)審資料執(zhí)行情況，和工程圖紙、圖紙答疑一并嚴(yán)格管理，抓好落實(shí)，嚴(yán)格簽署流程。

6.2控制方法及措施

6.2.1嚴(yán)格合同簽訂管理：合同簽訂是建設(shè)雙方成本管理的重要內(nèi)容，其中明確界定雙方的責(zé)權(quán)，為工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)控制提供依據(jù)。

6.2.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理：由于建設(shè)工程獨(dú)特性和設(shè)計(jì)人員的局限性、主觀性，對(duì)工程實(shí)施中施工因素、技術(shù)因素或工程的功能定位估計(jì)不足，以及建設(shè)單位決策的時(shí)限性，工程實(shí)施過程中必然會(huì)出現(xiàn)變更。變更對(duì)工程造價(jià)的控制帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)，是施工階段造成投資變化的第一因素。因此，要控制好變更首先從把握好流程，控制好命令源。

合同價(jià)的變更是工程量變更、工期調(diào)整引起的，工程量變更一般是有現(xiàn)場工程設(shè)計(jì)變更引起的。在施工過程中不可避免會(huì)產(chǎn)生一系列的設(shè)計(jì)變更，原因多種多樣，設(shè)計(jì)與實(shí)際現(xiàn)場不符，現(xiàn)場新增加內(nèi)容，施工過程中因自然或其他原因不能實(shí)現(xiàn)的等，所有設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位同意后方可進(jìn)行變更設(shè)計(jì)，合理的設(shè)計(jì)變更可以有利工程進(jìn)展，節(jié)省工程投資。

6.2.2.1涉及建筑結(jié)構(gòu)或立面效果等重要變更，必須經(jīng)過設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更。

6.2.2.2不涉及建筑結(jié)構(gòu)或立面效果的變更，由施工單位提出，經(jīng)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核通過后，可直接變更。

6.2.2.3設(shè)計(jì)單位提出的變更經(jīng)建設(shè)單位同意后可以直接出具設(shè)計(jì)變更。

6.2.3加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理 ：現(xiàn)場施工過程中建設(shè)單位要加強(qiáng)管理，積極發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)理和甲方代表的作用，督促施工方嚴(yán)格按圖施工，認(rèn)真完成合同清單內(nèi)容。甲方現(xiàn)場代表要督促施工方做好現(xiàn)場各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證內(nèi)容。隱蔽工程具有特殊性，如果沒有符合實(shí)際的簽證手續(xù)，給工程結(jié)算帶來一定的難度。因此，必須制定完善的隱蔽工程現(xiàn)場簽證制度，做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄工作。

只有施工過程中嚴(yán)控現(xiàn)場簽證的渠道和內(nèi)容，才能使工程造價(jià)在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中得到有效控制。

6.2.3.1工程現(xiàn)場簽證重點(diǎn)是隱蔽工程量的簽證中要注明簽證時(shí)間、工程部位、及簡圖等說明工程的重要內(nèi)容，明確結(jié)算方式及簽證價(jià)格。現(xiàn)場重要隱蔽工程或重大現(xiàn)場變化，要留有影像資料存檔備查。

6.2.3.2現(xiàn)場簽證單必須準(zhǔn)確詳實(shí)，現(xiàn)場各方代表簽字并蓋章。

6.2.3.3合同、清單及招標(biāo)文件等明確約定的內(nèi)容，不另行簽證。

6.2.3.4延期和停工損失簽證。由于建設(shè)單位資金支付不及時(shí)、原設(shè)計(jì)出現(xiàn)較大變更、現(xiàn)場條件不滿足施工等非施工方責(zé)任造成誤工、機(jī)械設(shè)備停置，應(yīng)在合同規(guī)定的范圍內(nèi)以書面的形式予以確認(rèn)。

6.2.3.5材料價(jià)格簽證。對(duì)合同和清單中約定的暫估價(jià)的材料應(yīng)注明材料的特征、規(guī)格、型號(hào)等及費(fèi)用組成，以便結(jié)算時(shí)調(diào)整。

6.2.3.6現(xiàn)場存在無法計(jì)算工程量或特殊內(nèi)容的項(xiàng)目，可以三方商定的具體費(fèi)用額來簽證解決。這時(shí)一定要注明是否免計(jì)稅費(fèi)等。

6.2.3.7簽證要明確固定簽證格式。以相同的方式辦理各種簽證，必須三方簽字蓋章認(rèn)可。

7 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

施工單位的最終合同價(jià)款是在工程結(jié)算完成確定，嚴(yán)禁施工單位在結(jié)算時(shí)采用多記工程量、高套定額單價(jià)、巧設(shè)名目等不符合現(xiàn)場實(shí)際的情況發(fā)生。

7.1控制方法及措施

工程竣工結(jié)算審核，完全履行合同的的結(jié)算是對(duì)工程量清單項(xiàng)目的結(jié)算和經(jīng)認(rèn)可的變更、簽證內(nèi)容的結(jié)算。

7.1.1為有效地進(jìn)行投資控制，應(yīng)定期進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)際值偏離計(jì)劃值時(shí)，及時(shí)分析偏差原因，采取適當(dāng)?shù)募m偏措施，有效控制投資。

7.1.2根據(jù)合同對(duì)竣工結(jié)算送審金額進(jìn)行專款約定，送審值不得超過審定值的3～5%，否則產(chǎn)生的審計(jì)費(fèi)由施工單位承擔(dān)。

7.1.3根據(jù)合同對(duì)結(jié)算送審資料的專款約定，要求資料應(yīng)真實(shí)完整、合法規(guī)范。

7.1.4執(zhí)行建設(shè)單位自審和專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)相結(jié)合，現(xiàn)場跟蹤人員熟悉施工全過程，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)審計(jì)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，明確責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

7.1.5注重竣工結(jié)算審計(jì)過程中的各個(gè)要點(diǎn)，要求準(zhǔn)確合乎相關(guān)約定，做到有理有據(jù)，計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)符合相關(guān)規(guī)定。

7.1.6現(xiàn)場隱蔽資料簽字必須有建設(shè)單位現(xiàn)場代表和監(jiān)理單位共同簽字才能隱蔽報(bào)驗(yàn)，否則，結(jié)算時(shí)因隱蔽工程施工方法、工藝等改變?cè)斐傻脑靸r(jià)增加不予認(rèn)可。

8 項(xiàng)目運(yùn)行過程控制

8.1營銷過程控制

8.1.1前期工作：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)序及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)建工作，盡早辦理規(guī)劃許可、施工許可及房屋預(yù)售許可等三證。按規(guī)定繳納各種報(bào)建費(fèi)用，并爭取各政府部門盡可能的政策優(yōu)惠和減免。

準(zhǔn)確核算項(xiàng)目銷售面積。發(fā)售前應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)審計(jì)相關(guān)人員編制詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》、《房屋使用說明書》等，防止因銷售承諾增加無謂的投入。

8.1.2營銷控制：

8.1.2.1營銷支出計(jì)劃應(yīng)全面考慮、編制詳細(xì)費(fèi)用計(jì)劃，與銷售進(jìn)度保持一致。按期進(jìn)行營銷費(fèi)用分析，使支出與銷售收入相協(xié)調(diào)。

8.1.2.2營銷所需各種設(shè)施根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置，滿足促進(jìn)營銷活動(dòng)的進(jìn)展的要求，不得盲目、重復(fù)建設(shè)，造成不必要的浪費(fèi)。

8.1.2.3各類營銷廣告、活動(dòng)充分考慮實(shí)效性，做好相關(guān)的可行性預(yù)測，做到有的放矢，效果明顯。

8.1.2.4居家示范物品和現(xiàn)場銷售設(shè)施最大限度回收整合利用。樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)及物品按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)價(jià)收回，減少公司的損失。

8.1.2.5加大銷售回款力度，加速資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，有效加大資金的使用效率。

8.2物業(yè)管理控制

8.2.1根據(jù)入住情況和階段合理配置物業(yè)管理人員，減少不必要的費(fèi)用浪費(fèi)，物業(yè)人員加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，提高職操水平，減少過程中損失。

8.2.2做好事前檢查和控制，按時(shí)巡檢，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)和處理問題。合理籌劃，利用好固有資源（土地、水域），前期爭取做到自給自足，以固有資源養(yǎng)人的的原則。

8.2.3做好設(shè)施物品購置計(jì)劃，先申請(qǐng)批復(fù)，后購買使用，做到物盡其用。

8.2.4完善服務(wù)標(biāo)志設(shè)施和警示設(shè)施，減少不可預(yù)見的事件發(fā)生；加強(qiáng)安全引導(dǎo)和檢查，嚴(yán)禁安全事故發(fā)生。

8.2.5合理掌握施工保修合同，對(duì)保修期內(nèi)存在的維修一律轉(zhuǎn)嫁原施工單位，保修期之外，要統(tǒng)籌、全盤考慮，房屋修繕做到系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

9 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制是一項(xiàng)集技術(shù)、質(zhì)量、施工、運(yùn)行、管理于一體的綜合范疇。它涉及項(xiàng)目整個(gè)過程，需要全員參與，且各部門之間相互交接配合，各盡其責(zé)。項(xiàng)目實(shí)施過程中建設(shè)單位需要掌握好質(zhì)量、工期、成本、運(yùn)營等各方面的關(guān)系，有效提高資金使用效率，只有加強(qiáng)全過程投資控制管理，才能保證企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]烏云娜工程建設(shè)全過程項(xiàng)目管理策劃《中國工程咨詢》2007年第七期。

[2]建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范編制組 《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500-2008中國計(jì)劃出版社2008年。