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物業(yè)管理方案培訓(xùn)范文1
一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式及其存在的不足
目前，我市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的是《沈陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)定實(shí)行辦法》（沈價(jià)發(fā)[1999]202號(hào)）。《辦法》確定了“按質(zhì)論價(jià)”、“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，將住宅分為普通住宅、中檔住宅和高檔住宅，針對(duì)每檔住宅采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，中檔住宅四個(gè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該文件的出臺(tái)對(duì)當(dāng)時(shí)我市物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的提高起到了積極的作用，規(guī)范了物業(yè)管理的收費(fèi)行為。但在幾年的實(shí)際操作中，反映出一些不足，突出表現(xiàn)在一是標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于籠統(tǒng)，過(guò)多依據(jù)建設(shè)硬件的檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，忽視了軟件服務(wù)，沒(méi)有將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)水準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。二是透明度不高，業(yè)主對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定不十分清楚，實(shí)踐中，一些小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為如此之高的物業(yè)費(fèi)卻得不到等值得物業(yè)服務(wù)不愿再繼續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)，出現(xiàn)欠交甚至拒交的情況，收費(fèi)率的下降，久而久之導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也下降，形成惡性循環(huán)。三是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)造成糾紛形成的投訴，主管部門(mén)缺乏有效的處理辦法。四是相應(yīng)規(guī)章滯后，非訴訟階段的糾紛投訴處理缺乏操作性強(qiáng)的地方法規(guī)。
二、建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及糾紛投訴處理機(jī)制的方案
1、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立方案
為有效解決好目前我市的收費(fèi)體制問(wèn)題，應(yīng)建立實(shí)行“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所謂“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就是將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，業(yè)主可依據(jù)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選擇自己能接受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支出相應(yīng)費(fèi)用。通過(guò)該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)制度，讓業(yè)主明白價(jià)格的組成方式，真正做到明明白白消費(fèi)，明明白白交費(fèi)。
采用“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)計(jì)算和分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)是關(guān)鍵，物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方圍繞共有物業(yè)的運(yùn)行、維護(hù)、管理而發(fā)生的物化勞動(dòng)以及相應(yīng)管理收益的補(bǔ)償，它是由管理費(fèi)支出和物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)酬組成。我市物業(yè)管理實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用定價(jià)依據(jù)的不足和管理費(fèi)支出成本的不透明是造成業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)收獲傭金過(guò)高，服務(wù)質(zhì)量卻很低劣的主要原因。這就要求物業(yè)公司公布定價(jià)依據(jù)，加大成本支出的透明度，定期、不定期的公開(kāi)支出項(xiàng)目、具體金額，讓業(yè)主充分享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主對(duì)某項(xiàng)費(fèi)用收取、支出存在較大異議的，可會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)指定具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。確定合理的物業(yè)管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，積極探索科學(xué)的分?jǐn)偡绞?。目前，物業(yè)管理費(fèi)的分?jǐn)傆幸韵聨讉€(gè)模式一是物業(yè)管理方按照物業(yè)管理方按照業(yè)主要求和共有物業(yè)運(yùn)行、維護(hù)和管理的需要測(cè)算出管理費(fèi)，再按業(yè)主擁有的物業(yè)面積（包括分?jǐn)偯娣e）進(jìn)行分?jǐn)?。二是將管理費(fèi)劃分為項(xiàng)如治安費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)等事先確定標(biāo)準(zhǔn)，再由業(yè)主按時(shí)交納即“以項(xiàng)核定、按項(xiàng)收取”。三是按業(yè)主擁有物業(yè)面積大小將物業(yè)分為大、中、小戶分別確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再由業(yè)主定時(shí)定額交納即“以戶定額、按戶收取”。四是按物業(yè)管理需要，先由管理方墊付費(fèi)用，然后按戶或室內(nèi)面積分?jǐn)偨o業(yè)主即費(fèi)用分?jǐn)?。其中，第一種分?jǐn)偡绞绞禽^為廣泛采用的方式，但這種按業(yè)主專有物業(yè)面積分?jǐn)偡绞脚c物業(yè)管理費(fèi)本質(zhì)相悖。因業(yè)主共同擁有共有物業(yè)的所有權(quán)其享有的權(quán)利、義務(wù)是對(duì)等的。
2、投訴處理機(jī)制的建立方案
任何一個(gè)民事糾紛發(fā)生后都可以采用協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟四個(gè)途徑解決，物業(yè)管理糾紛當(dāng)然也不例外。這里所講的投訴處理機(jī)制的建立主要是非訴訟階段的糾紛處理機(jī)制的建立。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)不達(dá)標(biāo)或業(yè)主無(wú)故欠費(fèi)，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司可向消協(xié)、社區(qū)、小區(qū)辦、直至相關(guān)行政主管部門(mén)投訴，接到投訴的部門(mén)及時(shí)對(duì)投訴情況進(jìn)行處理。屬物業(yè)公司服務(wù)不到位的，應(yīng)在相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目中按比例給相關(guān)業(yè)主賠償，以約束物業(yè)企業(yè)，加強(qiáng)管理，努力提高服務(wù)水平。
為了使投訴者有章可循，處理者有法可依，應(yīng)盡快制定《沈陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)投訴處理辦法》等地方性法規(guī)。《辦法》應(yīng)詳細(xì)規(guī)定受理投訴的機(jī)構(gòu)及其職權(quán)、投訴的形式、受理的條件、處理的期限、處理結(jié)論的效力等。
三、實(shí)現(xiàn)方案的對(duì)策
1、“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立和《沈陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)投訴處理辦法》的實(shí)行是關(guān)系到廣大業(yè)主和大量物業(yè)公司切身利益的事，也是當(dāng)前我市物業(yè)管理中必須解決且必須解決好的一個(gè)實(shí)體上的問(wèn)題和一個(gè)程序上的問(wèn)題。該方案的制定實(shí)施，應(yīng)廣泛征求意見(jiàn)，組織專家進(jìn)行方案論證和各方聽(tīng)證。
2、物業(yè)管理費(fèi)是維系小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱，不能正常收繳或收繳率較低不僅影響小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)甚至影響到物業(yè)公司的生存，基于此，當(dāng)出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)，物業(yè)公司均會(huì)采取各種各樣的方法進(jìn)行催繳，甚至采取過(guò)激手段。尤其在物業(yè)公司服務(wù)首先不到位情況下，這樣做更激化矛盾，致使糾紛增多、糾紛升級(jí)，也給行政主管部門(mén)處理糾紛帶來(lái)難度。為減少上述現(xiàn)象的發(fā)生應(yīng)對(duì)物業(yè)公司法定代表人和經(jīng)理人定期進(jìn)行法律、法規(guī)的培訓(xùn)尤其是物業(yè)管理法規(guī)的專項(xiàng)培訓(xùn)。
物業(yè)管理方案培訓(xùn)范文2
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和當(dāng)局規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門(mén)人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類(lèi)管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166。6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53。4萬(wàn)元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬(wàn)平方米，歸集售房款6066。6萬(wàn)元。其中：出售直管房產(chǎn)16。2萬(wàn)平方米，歸集購(gòu)房款3662。8萬(wàn)元；出售主輔分離房產(chǎn)7。3萬(wàn)平方米，歸集售房款1605。7萬(wàn)元；出售自行接收房產(chǎn)3。5萬(wàn)平方米，歸集售房款798。1萬(wàn)元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確20**年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門(mén)提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以當(dāng)局規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、當(dāng)局基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理方案培訓(xùn)范文3
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；預(yù)算管理；經(jīng)營(yíng)績(jī)效
物業(yè)管理企業(yè)主要是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主提供相關(guān)的配套設(shè)施管理和維護(hù)工作，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加大，如何為業(yè)主提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保證收入的同時(shí)控制服務(wù)成本成為了物業(yè)管理公司的首要難題，而預(yù)算管理是以企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向編制相關(guān)的預(yù)算計(jì)劃，通過(guò)執(zhí)行預(yù)算、事中控制、事后評(píng)價(jià)等階段以確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的戰(zhàn)略調(diào)整，提升企業(yè)的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須通過(guò)建立預(yù)算管理體系對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督和考核，增強(qiáng)對(duì)于市場(chǎng)的應(yīng)變能力，更好的為業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)。但由于目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜多變，服務(wù)對(duì)象也比較靈活，預(yù)算管理的實(shí)施效果并不理想，如何通過(guò)預(yù)算管理增加業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效已經(jīng)成為阻礙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題。
一、物業(yè)管理企業(yè)存在的預(yù)算管理體系問(wèn)題
(一)預(yù)算管理體系的實(shí)用性不強(qiáng)
預(yù)算管理體系的有效性和適用性的基礎(chǔ)是預(yù)算信息的真實(shí)性，由于物業(yè)管理企業(yè)提供的主要是服務(wù)，每個(gè)服務(wù)對(duì)象的情況又很復(fù)雜，編制預(yù)算方案時(shí)需要進(jìn)行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財(cái)力等資源，往往很難公平合理地分配到各個(gè)服務(wù)對(duì)象，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)往往需要進(jìn)行大量的業(yè)務(wù)判斷，無(wú)法編制出精確的預(yù)算方案，嚴(yán)重影響預(yù)算方案的實(shí)用性。同時(shí)，目前物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行投招標(biāo)制，很多物業(yè)管理企業(yè)為了爭(zhēng)取到項(xiàng)目將招標(biāo)收費(fèi)方案壓得很低，甚至有些企業(yè)根據(jù)完全按照對(duì)方的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)編制收費(fèi)方案，預(yù)算管理體系在企業(yè)管理中變成了擺設(shè)，如果以后物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)預(yù)算超標(biāo)時(shí)，隨意修改預(yù)算方案，通過(guò)向業(yè)主另立收費(fèi)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)成本，或者降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)壓縮服務(wù)成本，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，既降低了預(yù)算方案的權(quán)威性又影響物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。
(二)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮不足
控制風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)必不可少的一項(xiàng)工作，而作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，建立預(yù)算管理體系也需要考慮如何在風(fēng)險(xiǎn)最低時(shí)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)在編制、上報(bào)、審核預(yù)算方案時(shí)需要內(nèi)部各個(gè)部門(mén)編制各自的預(yù)算方案，由于不同部門(mén)在編制時(shí)往往優(yōu)先考慮自身利益，而審批人則會(huì)從公司整體上進(jìn)行考慮，追求企業(yè)的利益最大化，各部門(mén)與審批人之間的分歧就導(dǎo)致預(yù)算方案偏離企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)的可能性出現(xiàn)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多物業(yè)管理企業(yè)往往忽略了這種風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)算方案的修改調(diào)整過(guò)程變成了各方利益博弈過(guò)程，大大降低了部分話語(yǔ)權(quán)不大的部門(mén)對(duì)于預(yù)算編制的參與感。另外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往存在很多的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，而物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算方案時(shí)往往沒(méi)有針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)單獨(dú)設(shè)計(jì)控制措施，大大降低了預(yù)算方案的執(zhí)行效果。
(三)考核環(huán)節(jié)薄弱
物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是提供需要滿足服務(wù)對(duì)象需求的服務(wù)，但由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程受到外部因素的影響很大，而每個(gè)服務(wù)對(duì)象的情況和需求變化情況都會(huì)隨著時(shí)間變化，因此很容易出現(xiàn)由于預(yù)算計(jì)劃和實(shí)際情況不符，需要對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整的情況，這就對(duì)預(yù)算考核和評(píng)價(jià)提出了更高的要求。但由于目前物業(yè)管理公司對(duì)于考核和評(píng)價(jià)的執(zhí)行力度不夠，對(duì)于一些超支費(fèi)用未進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，沒(méi)有落實(shí)批復(fù)流程，對(duì)于導(dǎo)致預(yù)算修改的差異事項(xiàng)沒(méi)有具體分析，沒(méi)有充分發(fā)揮預(yù)算管理體系的考核和評(píng)價(jià)對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高作用。同時(shí)，物業(yè)管理體系普遍存在缺乏系統(tǒng)、完整的物業(yè)考核和評(píng)價(jià)制度的現(xiàn)象，沒(méi)有一套標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算考核和評(píng)價(jià)流程供物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行參考，最終導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)預(yù)算方案執(zhí)行結(jié)果的考核和評(píng)價(jià)程序隨意且效率低下。
二、對(duì)預(yù)算管理體系問(wèn)題的建議
(一)加強(qiáng)預(yù)算管理體系的實(shí)用性
預(yù)算管理是一種企業(yè)可利用自身資源的合理配置過(guò)程的預(yù)計(jì)，是對(duì)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)過(guò)程的投入和產(chǎn)出的數(shù)量和時(shí)間等等事項(xiàng)的詳細(xì)安排，因此有效的預(yù)算管理的基礎(chǔ)是對(duì)自身可利用資源的詳細(xì)記錄即精確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。沒(méi)有精確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就很容易導(dǎo)致預(yù)算方案脫離于經(jīng)營(yíng)實(shí)際，大大降低了預(yù)算方案的實(shí)用性，為了避免這種情況出現(xiàn)，物業(yè)管理企必須做到以下三點(diǎn)：第一，在編制預(yù)算方案時(shí)進(jìn)行充分的信息收集工作，充分了解不同服務(wù)對(duì)象的需求，并據(jù)此編制相關(guān)的預(yù)算方案；第二，預(yù)算委員會(huì)在編制預(yù)算方案時(shí)多與一線物業(yè)服務(wù)者進(jìn)行溝通，對(duì)多個(gè)服務(wù)對(duì)象共同發(fā)生的成本項(xiàng)目情況進(jìn)行詳細(xì)分析，找出成本項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)因素，并據(jù)此將費(fèi)用分配給各個(gè)服務(wù)對(duì)象；第三，禁止不顧經(jīng)營(yíng)實(shí)際迎合出標(biāo)方的投標(biāo)行為，以預(yù)算方案為基礎(chǔ)編制投標(biāo)方案，嚴(yán)禁兩種方案的相互代替。
(二)增加風(fēng)險(xiǎn)防范措施
物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算方案只有與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)相符才能從根本上保證預(yù)算方案的有效性，進(jìn)而保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。事實(shí)證明，大多數(shù)失敗的預(yù)算方案的內(nèi)在原因都是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)引起的，加強(qiáng)預(yù)算方案的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施可以快速地提高預(yù)算方案的有效性。物業(yè)管理企業(yè)必須重視并考慮加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門(mén)的參與感，并協(xié)調(diào)各部門(mén)的利益，以企業(yè)的整體利益為導(dǎo)向制定預(yù)算方案；此外要在原有的預(yù)算管理組織的基礎(chǔ)上設(shè)立獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)控制專員，由其開(kāi)展相關(guān)的預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)控制工作，使預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行等流程都在該專員的控制之下；此外對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能或者已經(jīng)存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)實(shí)施預(yù)算控制措施，重點(diǎn)監(jiān)督這些預(yù)算控制措施的實(shí)施情況，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)優(yōu)化預(yù)算管理體系的評(píng)價(jià)考核制度
預(yù)算管理的有效實(shí)施離不開(kāi)系統(tǒng)、連貫的預(yù)算評(píng)級(jí)和考核制度，預(yù)算考核和評(píng)價(jià)制度可以幫助企業(yè)進(jìn)行預(yù)算方案的修正和調(diào)整，使預(yù)算方案更加符合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)際和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。首先，要建立完善的預(yù)算管理評(píng)級(jí)考核制度，詳細(xì)規(guī)定預(yù)算評(píng)價(jià)和考核的整個(gè)流程，對(duì)相關(guān)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其對(duì)于預(yù)算結(jié)果考核制度的理解；其次，各部門(mén)進(jìn)行獨(dú)立的預(yù)算監(jiān)督，同時(shí)鼓勵(lì)各部門(mén)之間相互監(jiān)督，對(duì)于一些不符合預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查；再次，加強(qiáng)外部監(jiān)督，每年將物業(yè)管理的收支對(duì)業(yè)主公布，由業(yè)主對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行直接監(jiān)督，并收集業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理工作的建議，并以此作為預(yù)算方案編制的重要參考。
三、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，未來(lái)必將擁有更加廣闊的發(fā)展空間，預(yù)算管理作為現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中一種重要管理工具，有助于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)必須建立完善有效的預(yù)算管理體系，解決當(dāng)前存在的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。
作者:王曉晶 單位:珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司沈陽(yáng)分公司財(cái)務(wù)部
參考文獻(xiàn)：
[1]項(xiàng)崢.物業(yè)公司預(yù)算管理的特點(diǎn)與管理要點(diǎn)探討[J].企業(yè)改革與管理，2016，03：61-63.
物業(yè)管理方案培訓(xùn)范文4
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；示范大廈；企業(yè)管理
我司自2013年1月1日起開(kāi)始正式接管廣州市海珠區(qū)老干部活動(dòng)中心綜合樓物業(yè)管理服務(wù)工作以來(lái)，得到業(yè)主和轄區(qū)政府單位的大力支持和配合。在多方共同努力下，海珠區(qū)老干部局綜合樓達(dá)到創(chuàng)建“廣州市物業(yè)管理示范大廈”各項(xiàng)要求，為了進(jìn)一步規(guī)范公司運(yùn)作管理，提升公司服務(wù)質(zhì)量，有效促進(jìn)公司發(fā)展，提高知名度和競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)為老干部活動(dòng)中心綜合樓樹(shù)立良好的品牌形象，提供更優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，2016年3月份公司向廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)申請(qǐng)海珠區(qū)老干部活動(dòng)中心綜合樓參與2016年廣州市物業(yè)管理示范大廈的考評(píng)。
一、量身定制服務(wù)方案
海珠區(qū)老年人活動(dòng)中心綜合樓建筑面積31907.4平方米，目前使用單位有：海珠區(qū)委老干部局、海珠區(qū)政務(wù)服務(wù)中心、海珠區(qū)檔案局、海珠區(qū)農(nóng)業(yè)局、海珠區(qū)老年大學(xué)等，功能完善，建有室外籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等體育設(shè)施，圖書(shū)閱覽室、聲樂(lè)戲曲培訓(xùn)等文娛設(shè)施；同時(shí)設(shè)有餐廳，可供大約100人同時(shí)就餐。
該項(xiàng)目建筑功能有對(duì)外開(kāi)放的政務(wù)中心辦公區(qū)，也有封閉的檔案局、老年大學(xué)等辦公區(qū)域，為提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，保障兩區(qū)域辦公有序進(jìn)行。我司結(jié)合物業(yè)服務(wù)需要及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，從安保、環(huán)境、工程、客服等方面制定了針對(duì)適合政務(wù)服務(wù)中心對(duì)外開(kāi)放的辦公區(qū)和其他單位封閉辦公區(qū)域的服務(wù)方案，為客戶度身打造24小時(shí)全程服務(wù)，構(gòu)建一站式服務(wù)平臺(tái)，設(shè)置區(qū)域貼心客服服務(wù)，建立客戶需求檔案，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)，推行“尊老愛(ài)老服務(wù)”，實(shí)施“零干擾服務(wù)”等。
二、打造特色服務(wù)內(nèi)容
根據(jù)海珠區(qū)老年人大學(xué)服務(wù)人群的特點(diǎn)，參照我司同類(lèi)型項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，我司物業(yè)服務(wù)中心打造“尊重、關(guān)心、貼心”的特色服務(wù)。物業(yè)服務(wù)中心全面貫徹“以人為本，厚德載物”公司宗旨，傳承尊老愛(ài)老的優(yōu)秀傳統(tǒng)，主動(dòng)為老人提供服務(wù)。在老人使用設(shè)施上設(shè)置安全防護(hù)措施，如門(mén)口樓梯旁邊的小斜坡設(shè)置安全扶手，可讓腿腳不便的老人借助安全扶手安全上下坡；在梯鋪設(shè)防滑地毯和安全扶手，增加乘梯的安全系數(shù)，可讓老人及其他人放心乘坐電梯。同時(shí)，公司充分利用在管醫(yī)院項(xiàng)目醫(yī)師資源，聘請(qǐng)專業(yè)醫(yī)師對(duì)項(xiàng)目員工開(kāi)展心肺復(fù)蘇專題培訓(xùn)，讓員工能夠掌握心肺復(fù)蘇專項(xiàng)技巧，以備不時(shí)之需。
三、全力以赴推進(jìn)示范項(xiàng)目創(chuàng)建工作
第一，全司高度重視，成立創(chuàng)優(yōu)小組，制訂創(chuàng)建規(guī)劃及實(shí)施方案
制定指導(dǎo)思想，明確目標(biāo)，設(shè)立組織機(jī)構(gòu)并明確分工，制訂創(chuàng)建規(guī)劃和實(shí)施方案，要求全司上下一心，認(rèn)識(shí)一致、領(lǐng)導(dǎo)重視、全員參與、分工協(xié)作、細(xì)節(jié)入手、突韁氐恪⒂刑醪晃傘⒄孀ナ蹈桑不達(dá)目的誓不休。
在公司高度重視下，成立了創(chuàng)示范工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，兩位區(qū)域總監(jiān)擔(dān)任副組長(zhǎng)，下設(shè)資料組、保安組、環(huán)境組、設(shè)備組，從公司職能部門(mén)抽調(diào)骨干人員擔(dān)任。
第二，通過(guò)創(chuàng)優(yōu)平臺(tái)，提升服務(wù)團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)，完善各項(xiàng)服務(wù)制度與方案
創(chuàng)建“市優(yōu)”目標(biāo)確定后，借創(chuàng)優(yōu)平臺(tái)公司在人員招聘上確定了一系列的具體標(biāo)準(zhǔn)，如客服人員均為大專以上文化程度；工程維護(hù)人員均為專業(yè)人員并持有相關(guān)資質(zhì)證件；保潔、秩序維護(hù)均為高中文化水平等等。由此大大提高了人員整體素質(zhì)，為以后的管理服務(wù)夯實(shí)了基礎(chǔ)。同時(shí)加強(qiáng)培訓(xùn)，完善措施建立相關(guān)制度、制定了一整套嚴(yán)謹(jǐn)、適合、通用的工作流程、崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等管理制度，通過(guò)培訓(xùn)，責(zé)任落實(shí)到每個(gè)崗位、每名員工，深入到每個(gè)工作細(xì)節(jié)。根據(jù)創(chuàng)優(yōu)評(píng)定細(xì)則，細(xì)化分工，定期抽查、定期整改，讓每個(gè)部門(mén)按照制定的制度自覺(jué)履行，在履行過(guò)程中總結(jié)提高、不斷完善，不斷進(jìn)步。
第三，加大投入，開(kāi)展設(shè)備設(shè)施硬件整改和完善標(biāo)識(shí)規(guī)范管理
按照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)優(yōu)小組組織公司工程部并聘請(qǐng)行業(yè)設(shè)備專家對(duì)綜合樓各種設(shè)備設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看及評(píng)審，并制訂整改措施和落實(shí)完成整改責(zé)任人及完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)。在公司加大投入及業(yè)主支持與配合下，對(duì)設(shè)備房進(jìn)行地坪漆翻新，設(shè)備設(shè)施油漆翻新，停車(chē)場(chǎng)加裝減速帶和反射鏡，消防監(jiān)控設(shè)備修復(fù)及完善等等，同時(shí)，對(duì)設(shè)備房設(shè)備標(biāo)識(shí)，綠化喬木、灌木裝飾科屬標(biāo)識(shí)，消防栓標(biāo)識(shí)等進(jìn)行完善及規(guī)范管理。
第四，完善和落實(shí)內(nèi)部自檢機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量考核
為強(qiáng)化內(nèi)部管理機(jī)制，更快、更好地為綜合樓使用單位提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)，由公司品質(zhì)管理部牽頭，會(huì)同各職能部門(mén)成立檢查小組，結(jié)合創(chuàng)優(yōu)迎檢活動(dòng)進(jìn)行定期及不定期的現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)抽查，對(duì)項(xiàng)目員工的服務(wù)態(tài)度、專業(yè)技能、業(yè)務(wù)能力等情況進(jìn)行檢查考核，通過(guò)自評(píng)找差距、查原因、落實(shí)責(zé)任、限時(shí)整改，形成存在問(wèn)題的目錄及整改意見(jiàn)，落實(shí)整改時(shí)間與整改人、驗(yàn)證人；同時(shí)針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況開(kāi)展形式多樣的培訓(xùn)，切實(shí)提升現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)水平。
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物業(yè)管理方案培訓(xùn)范文5
項(xiàng)目管理論壇
作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過(guò)一定規(guī)模（約10萬(wàn)左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)。
一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開(kāi)發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項(xiàng)目管理論壇
目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問(wèn)題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用：①促進(jìn)房屋銷(xiāo)售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。t
（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)日和一系列促銷(xiāo)活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。
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在項(xiàng)目正式入伙之前，為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷(xiāo)售率為中心開(kāi)展工作，在正式開(kāi)盤(pán)之前，開(kāi)發(fā)商、施工單位、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等部門(mén)應(yīng)共同制定周密的開(kāi)盤(pán)日和促銷(xiāo)活動(dòng)的工作方案。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機(jī)會(huì)，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好：車(chē)輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開(kāi)發(fā)商、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。
（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開(kāi)發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書(shū)面報(bào)告，以減少開(kāi)發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。
為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實(shí)施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從業(yè)主的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)。
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1、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題引起高度重視：①關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車(chē)庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤(pán)存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大（補(bǔ)救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費(fèi)用約100元/米）。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開(kāi)發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)，如監(jiān)控點(diǎn)不足而出現(xiàn)防護(hù)死角，缺少高速球攝像機(jī)而無(wú)法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機(jī)采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機(jī)等等。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)清楚通過(guò)完善項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)來(lái)有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺(jué)效果、水土保護(hù)、便于通過(guò)、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見(jiàn)。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時(shí)，便會(huì)給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對(duì)綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點(diǎn)輟，因此，在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開(kāi)花的品種，以保證小區(qū)有四季花開(kāi)的效果。
2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：①積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備；②積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益；第二，對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，督促開(kāi)發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改?？傊飿I(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項(xiàng)工作，其所產(chǎn)生的作用是長(zhǎng)久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。
二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。?，保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。
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此階段是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理博客
1、建議開(kāi)發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書(shū)，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)壓力。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
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2、會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患。
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3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開(kāi)發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。4、及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓。
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5、若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開(kāi)發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。
項(xiàng)目管理培訓(xùn)
6、結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書(shū)中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見(jiàn)。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
7、嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。
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大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時(shí)也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時(shí)候，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來(lái)抓。
三、依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常管理工作常做常新。
作為國(guó)家二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務(wù)理念，項(xiàng)目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面多下功夫，保持管理經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強(qiáng)調(diào)的是如下幾方面的意識(shí)：
（一）契約意識(shí)：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個(gè)角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當(dāng)然有權(quán)按合同約定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長(zhǎng)此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。
（二）溝通意識(shí)：廣泛收集和聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，隨時(shí)掌握業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整管理服務(wù)思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。
1、經(jīng)常性開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請(qǐng)求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。
2、開(kāi)展積極向上、喜聞樂(lè)見(jiàn)的社區(qū)文化活動(dòng)，雖然不是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，但其確是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常思考的問(wèn)題。項(xiàng)目管理培訓(xùn)
物業(yè)管理方案培訓(xùn)范文6
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;實(shí)踐教學(xué);校企合作
遼寧石化職業(yè)技術(shù)學(xué)院于2014年開(kāi)設(shè)社區(qū)服務(wù)與管理專業(yè)，并與錦州市古塔區(qū)政府簽訂了合作協(xié)議，其中下設(shè)了一門(mén)物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)課程，14級(jí)畢業(yè)生的畢業(yè)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，學(xué)生對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)熱情明顯高于其他行業(yè)。然而，相對(duì)于學(xué)生的從業(yè)熱情，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，要求物業(yè)管理從業(yè)者具有較強(qiáng)的實(shí)際工作能力。為了更好地提高學(xué)生的能力，實(shí)現(xiàn)畢業(yè)與就業(yè)的對(duì)接，就要求我們必須高效的利用開(kāi)設(shè)物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)課程的一年時(shí)間和第三學(xué)年的頂崗實(shí)踐這兩年的時(shí)間。
一、校區(qū)合作對(duì)于人才選用和培養(yǎng)的意義
1.高職院校教育的特色和生命力在于滿足和服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展要求。這一特點(diǎn)決定了高職教育不能是單純的封閉式課堂教育，它的辦學(xué)機(jī)制應(yīng)是對(duì)社會(huì)開(kāi)放的，它的教學(xué)活動(dòng)應(yīng)是與社會(huì)對(duì)接的。因此，必須變專業(yè)教育為崗位教育，變課堂教學(xué)為開(kāi)放性教學(xué)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)專業(yè)與就業(yè)的對(duì)接，以形成一個(gè)行業(yè)的良性循環(huán)為目標(biāo)。與古塔區(qū)政府的合作為我們的教學(xué)提供了一個(gè)十分優(yōu)異的開(kāi)放性教學(xué)平臺(tái)，為我們提供各種實(shí)踐場(chǎng)所與機(jī)會(huì)。保證了教學(xué)的多樣性和實(shí)效性。2.從目前物業(yè)管理從業(yè)人員的來(lái)源看，在校期間學(xué)習(xí)過(guò)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)，掌握專業(yè)知識(shí)技能的從業(yè)人員的比例只占有一小部分，大部分都是從原來(lái)的房管部門(mén)分化出來(lái)或是其它服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的。這就造成我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)整體人員素質(zhì)偏低的局面。很多時(shí)候企業(yè)在進(jìn)行人才選擇的時(shí)候沒(méi)有考慮到人才是否經(jīng)過(guò)專業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，所以無(wú)論是在服務(wù)等級(jí)還是在服務(wù)意識(shí)方面都存在一些不足之處。為了解決當(dāng)今物業(yè)管理的一些問(wèn)題，就務(wù)必從源頭抓起，提高學(xué)生整體素質(zhì)、培養(yǎng)適合市場(chǎng)需求的專業(yè)人才。
二、目前物業(yè)管理專業(yè)校企合作的常用模式
1.邀請(qǐng)行業(yè)專家來(lái)校授課。學(xué)校邀請(qǐng)行業(yè)專家來(lái)校授課是學(xué)校與企業(yè)合作的一種模式，這種合作主要靠學(xué)校牽頭，但由于物業(yè)管理企業(yè)工作人員的時(shí)間和薪金的限制，往往不能達(dá)到良好的預(yù)期效果。2.與物業(yè)管理企業(yè)共建實(shí)習(xí)基地。在與物業(yè)管理企業(yè)合作的眾多的方案當(dāng)中，與物管企業(yè)共建實(shí)習(xí)基地是一項(xiàng)值得長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮和發(fā)展下去的方案。我國(guó)目前的物業(yè)管理市場(chǎng)需求量很大，對(duì)于人才的渴求很旺盛，從國(guó)家發(fā)展規(guī)劃方向可以看出新時(shí)期的物業(yè)管理將與宜居城市建設(shè)、文明城市創(chuàng)建、居民幸福指數(shù)提升休戚相關(guān)，而且對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)也會(huì)起到舉足輕重的作用。那么如果校方能夠與物管企業(yè)建立好友好的合作，物管企業(yè)愿意為在校生提供一個(gè)鍛煉發(fā)展的平臺(tái)，就能讓學(xué)生處于一個(gè)真實(shí)的工作場(chǎng)景，讓學(xué)生的社會(huì)實(shí)踐能力得到充分的鍛煉。當(dāng)然這種模式也存在一定的問(wèn)題。比如主動(dòng)尋求校企合作往往是學(xué)校的一廂情愿，有的企業(yè)認(rèn)為解決學(xué)生培養(yǎng)是學(xué)校的事情，與自己無(wú)關(guān)；有的企業(yè)并沒(méi)有建立人才儲(chǔ)備庫(kù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，對(duì)于讓學(xué)生來(lái)企業(yè)實(shí)習(xí)興趣不大；還有的企業(yè)不愿意接納大學(xué)生實(shí)習(xí)，怕影響工作質(zhì)量。另一方面學(xué)生在物管企業(yè)實(shí)習(xí)的時(shí)候也存在一些問(wèn)題，有些學(xué)生認(rèn)為到企業(yè)實(shí)習(xí)是服從學(xué)校的安排，并非個(gè)人的意愿，在企業(yè)實(shí)習(xí)期間表現(xiàn)的十分被動(dòng)，給企業(yè)造成一定的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而影響校企合作的成效。3.訂單培養(yǎng)。訂單培養(yǎng)在現(xiàn)在的社會(huì)當(dāng)中是一種普遍存在的現(xiàn)象，很多企業(yè)深入到學(xué)校內(nèi)部進(jìn)行人才的選拔和培養(yǎng)，一般情況下由企業(yè)向?qū)W校下達(dá)培訓(xùn)訂單，學(xué)校根據(jù)企業(yè)訂單的目的與要求安排課程，按照訂單企業(yè)的人才要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行培訓(xùn)。但是物業(yè)管理畢竟是第三產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)的物業(yè)管理公司下達(dá)的訂單數(shù)量少且時(shí)間不固定，這樣就會(huì)造成學(xué)校的支出成本較高，綜合多方面考慮，這種方式在現(xiàn)如今的校企中運(yùn)用并不廣泛。
三、目前實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中存在的問(wèn)題
1.實(shí)踐教學(xué)學(xué)時(shí)安排和內(nèi)容構(gòu)成不太合理。和理論課配套的實(shí)踐課程時(shí)間短，物業(yè)管理是一門(mén)對(duì)實(shí)踐操作要求很高的行業(yè)，但和理論課銜接的實(shí)踐課程往往只有兩周左右的時(shí)間，在兩周之內(nèi)實(shí)現(xiàn)所有知識(shí)面全覆蓋是很難的，即便覆蓋了，有些內(nèi)容也只能流于表面，學(xué)生不能很好的從實(shí)踐中印證書(shū)本學(xué)到的理論知識(shí)。在畢業(yè)前的頂崗實(shí)習(xí)期間，學(xué)校安排學(xué)生到物業(yè)管理企業(yè)實(shí)習(xí)，主要根據(jù)行業(yè)崗位的要求開(kāi)展課程模塊設(shè)置。但是部分專業(yè)基礎(chǔ)課和專業(yè)必修課程所學(xué)的實(shí)踐知識(shí)卻沒(méi)有安排實(shí)踐模塊，使得一些專業(yè)知識(shí)被弱化，理論與實(shí)踐的結(jié)合缺乏連貫性，實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容構(gòu)成不合理。2.實(shí)踐考核成績(jī)很難實(shí)現(xiàn)公平。實(shí)踐環(huán)節(jié)主要依據(jù)學(xué)生的表現(xiàn)給與成績(jī)?cè)u(píng)定，而無(wú)法像理論課程那樣通過(guò)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化答案來(lái)確定學(xué)生的真實(shí)水平，無(wú)法量化學(xué)生的實(shí)踐能力。同時(shí)，每位實(shí)踐指導(dǎo)老師的考核風(fēng)格和方式不一致，這樣造成考核成績(jī)?nèi)狈σ欢ǖ恼鎸?shí)性，無(wú)法做到全面公平合理。3.實(shí)踐環(huán)節(jié)中學(xué)校有時(shí)會(huì)監(jiān)管不到位。實(shí)踐環(huán)節(jié)學(xué)生按照崗位不同分散實(shí)習(xí)，這樣實(shí)踐指導(dǎo)教師很難做到對(duì)學(xué)生的全面監(jiān)管，對(duì)于有些學(xué)生出現(xiàn)的問(wèn)題不能及時(shí)的處理解決。4.實(shí)踐教學(xué)與職業(yè)資格證書(shū)銜接不夠。專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃要求學(xué)生在經(jīng)過(guò)三年的學(xué)習(xí)后除了要取得大專學(xué)歷證書(shū)外，還要獲取相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。這就需要我們將國(guó)家相關(guān)的物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)考試科目列入正式的教學(xué)課程，如取得物業(yè)管理師證書(shū)、智能樓宇管理員證書(shū)等。但目前的實(shí)踐教學(xué)中，針對(duì)物業(yè)資格相關(guān)證書(shū)的實(shí)踐內(nèi)容強(qiáng)化強(qiáng)度不夠。
四、優(yōu)化物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)的方法
通過(guò)與古塔區(qū)政府的合作，我們得以和古塔區(qū)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)更順利的接洽合作。1.尋求更加成熟的校企合作模式。校企合作，是學(xué)校與企業(yè)建立的一種合作模式，是大中專院校等職業(yè)教育院校為謀求自身發(fā)展，抓好教育質(zhì)量，而采取與企業(yè)合作的方式，是一種注重培養(yǎng)質(zhì)量，注重在校學(xué)習(xí)與企業(yè)實(shí)踐，注重學(xué)校與企業(yè)資源、信息共享的“雙贏”模式。想要達(dá)到“雙贏”的效果，就要以市場(chǎng)的需求和就業(yè)為導(dǎo)向，校企聯(lián)合制定培養(yǎng)計(jì)劃。由學(xué)校制定培養(yǎng)方案和公共基礎(chǔ)課程，然后再和合作的企業(yè)共同制定專業(yè)基礎(chǔ)課和專業(yè)模塊課程。在學(xué)生在校完成相關(guān)的理論知識(shí)后，可以在最后一學(xué)年到企業(yè)頂崗實(shí)習(xí)，實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐相結(jié)合。校企雙方增加互動(dòng)。校企合作不是學(xué)校負(fù)責(zé)課堂教學(xué)，企業(yè)負(fù)責(zé)為學(xué)生提供實(shí)習(xí)場(chǎng)所那么簡(jiǎn)單，整個(gè)過(guò)程中不能缺少相應(yīng)的溝通和了解。雙方應(yīng)定期溝通，對(duì)在合作過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)的進(jìn)行修訂，明確雙方的責(zé)任，并共同承擔(dān)責(zé)任。想讓校企合作的成果豐碩，學(xué)生的表現(xiàn)尤為重要。那么如何調(diào)動(dòng)學(xué)生實(shí)踐的積極性就成為我們需要考慮的問(wèn)題。實(shí)習(xí)期間學(xué)生能否取的報(bào)酬無(wú)疑是影響學(xué)生積極性的一個(gè)因素，所以我們可以考慮給予學(xué)生適當(dāng)?shù)膱?bào)酬來(lái)激勵(lì)學(xué)生更好地實(shí)踐學(xué)習(xí)。2.加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)與職業(yè)資格證書(shū)銜接。增加實(shí)踐課程的學(xué)時(shí)比例，可以在相關(guān)證書(shū)考試前安排一至兩周的強(qiáng)化訓(xùn)練，這樣不僅可以提高證書(shū)的通過(guò)率，還可以讓學(xué)生目的更明確的強(qiáng)化某種技能的學(xué)習(xí)。實(shí)踐教學(xué)體系應(yīng)與職業(yè)資格證書(shū)制度銜接起來(lái)，兼顧相關(guān)資格證書(shū)的考試內(nèi)容和要求，開(kāi)設(shè)對(duì)應(yīng)的實(shí)操內(nèi)容。使學(xué)生在大學(xué)畢業(yè)后能夠具備取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、物業(yè)管理等方面的證書(shū)的能力。3.加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)的師資隊(duì)伍建設(shè)。物業(yè)管理工作實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)要求我們的教師也要具備行業(yè)工作能力，對(duì)于“雙師型”教師的定義不能浮于表面，應(yīng)要求教師定期到企業(yè)進(jìn)行鍛煉，學(xué)習(xí)行業(yè)前沿知識(shí)，了解國(guó)家相關(guān)政策，了解物業(yè)市場(chǎng)的變化，從而能在課堂教學(xué)中實(shí)踐指導(dǎo)時(shí)有的放矢，傳遞學(xué)生最前沿的知識(shí)，幫助學(xué)生全面正確的了解物業(yè)管理行業(yè)。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)當(dāng)中，無(wú)論是任何企業(yè)還是任何個(gè)人，都在尋找著適合自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。作為學(xué)校希望能夠?yàn)閷W(xué)生的未來(lái)發(fā)展創(chuàng)造出更適合他們的生存環(huán)境和生存體系，提供更好的就業(yè)平臺(tái)。作為物業(yè)管理企業(yè)，他們希望能夠聘用具備專業(yè)知識(shí)和專業(yè)素質(zhì)的高質(zhì)量畢業(yè)生。雙方的共同需求使校企合作成為必然。因此高職院校務(wù)必探尋出一種能夠使的學(xué)校和企業(yè)雙贏的方案。這種雙贏的方案要使校方能夠達(dá)到對(duì)學(xué)生進(jìn)行多種培養(yǎng)和訓(xùn)練的目的，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)方同樣有著更大的經(jīng)濟(jì)利益和吸引力的誘惑。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙靜.對(duì)物業(yè)管理專業(yè)校企合作模式的分析[J].現(xiàn)代物業(yè)新建設(shè)，2015第14卷第3期.
