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居家養(yǎng)老盈利模式范文1

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn) 管理模式 盈利模式

一、成都市人口老齡化和養(yǎng)老模式現(xiàn)狀

我國(guó)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，成都市60歲及以上的老年人口總數(shù)達(dá)到了202.5萬(wàn)人，在全市總?cè)丝谥械谋戎爻^(guò)12.0%，這標(biāo)志著成都市已經(jīng)步入老齡化社會(huì)。

受傳統(tǒng)觀念影響，成都的老年人普遍選擇以家庭成員看護(hù)為主要依托的居家養(yǎng)老。雖然居家養(yǎng)老可以較大削弱老年人的孤獨(dú)感，但隨著“4-2-1”家庭數(shù)量的增加，老年人的子女扮演著兒女和父母的雙重角色，加上缺乏專(zhuān)業(yè)照顧老人的能力，因此，居家養(yǎng)老模式的可持續(xù)性受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展將對(duì)填補(bǔ)養(yǎng)老市場(chǎng)的空白發(fā)揮作用。

二、成都市社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老運(yùn)行現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

市老齡辦的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2012年2月，成都共有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)202所，總床位數(shù)37320張，僅占老年人總數(shù)的1.74%。其中，國(guó)辦福利機(jī)構(gòu)31所，床位6770張，農(nóng)村敬老院129所，床位22862張；此外還有42家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，共有床位7688張。而根據(jù)《成都市城鄉(xiāng)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，到2015年，成都養(yǎng)老服務(wù)要基本形成“9073”養(yǎng)老格局，全市養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá)到7.4萬(wàn)張以上，與現(xiàn)在相比存在著近4萬(wàn)張的缺口?！耙淮搽y求”的養(yǎng)老矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)。

結(jié)合數(shù)據(jù)，成都市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)存的問(wèn)題如下：首先，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貢獻(xiàn)度低。這是由于國(guó)家和地方政府對(duì)于養(yǎng)老院的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏配套政策支持，加上項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)，導(dǎo)致民間投資人介入熱情不足。其次，養(yǎng)老院軟硬件設(shè)施設(shè)計(jì)跟普通住宅類(lèi)似，不符合老年人的需求，如緊急呼救系統(tǒng)、無(wú)障礙設(shè)計(jì)等生活必備設(shè)施嚴(yán)重缺失；另外專(zhuān)業(yè)護(hù)理人才配備數(shù)量不足。再次，消費(fèi)定位不精確，沒(méi)有考慮活躍老人、低度照顧老人和高度護(hù)理老人群體的需求差異，混淆服務(wù)對(duì)象，使得養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量大打折扣。

三、成都市養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

（一）管理模式

針對(duì)老年人不斷提高的養(yǎng)老需求，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)和管理的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。它是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。

目前，開(kāi)發(fā)商直接管理和專(zhuān)業(yè)公司管理是國(guó)內(nèi)的主流管理模式。開(kāi)發(fā)商直接管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營(yíng)管理，為業(yè)主提供直接的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。這種模式業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間建立了直接、高效的溝通渠道，但由于開(kāi)發(fā)商對(duì)后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)主對(duì)其服務(wù)質(zhì)量的反饋普遍較差。專(zhuān)業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理。相比而言，專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)工作有利于打造和建設(shè)全面、專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)體系。雖然這種模式在近年來(lái)受到主流養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的追捧，但容易出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)公司對(duì)業(yè)主的消費(fèi)能力調(diào)研不足，導(dǎo)致其服務(wù)定價(jià)明顯超過(guò)了業(yè)主的負(fù)擔(dān)能力。此外，由于缺乏專(zhuān)業(yè)的監(jiān)督主體，業(yè)主對(duì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的投訴和建議也無(wú)法通過(guò)給予及時(shí)反饋和處理。

基于此提出戰(zhàn)略聯(lián)盟模式運(yùn)用于成都市養(yǎng)老地產(chǎn)的管理中。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理是指開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)化公司建立合作關(guān)系，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)。在合作中，開(kāi)發(fā)商成立下屬公司專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)引入專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司，下屬公司完成對(duì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的公司的篩選后，雙方對(duì)合作事項(xiàng)進(jìn)行商談并訂立合同。合同期滿時(shí)，根據(jù)業(yè)主的反饋意見(jiàn)對(duì)上一年度專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)進(jìn)行評(píng)分，經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰后確定與其續(xù)簽合同還是引入替代的合作者。這樣既可以使業(yè)主的利益得到充分的保護(hù)，同時(shí)末尾淘汰的機(jī)制也有利于優(yōu)化專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老公司的服務(wù)。

（二）盈利模式

現(xiàn)有的盈利模式是在不同收費(fèi)檔次下，老人自主選定檔次后按月交納對(duì)應(yīng)檔次的飲食費(fèi)、基礎(chǔ)護(hù)理費(fèi)、公雜費(fèi)和床位費(fèi)，每月繳納1500元至4000元。該方式易于操作，但由于收入來(lái)源單一，導(dǎo)致利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)少。

在成都市養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式設(shè)計(jì)中，將銷(xiāo)售和出租相結(jié)合可以有效加速項(xiàng)目資金的回收，使開(kāi)發(fā)商從銷(xiāo)售和出租中同時(shí)獲利，業(yè)主也可以根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力自由選擇買(mǎi)或租。第一，銷(xiāo)售房產(chǎn)。業(yè)主擁有房產(chǎn)的所有權(quán)后，在未來(lái)既可以享有資產(chǎn)保值增值帶來(lái)的潛在收益，也可以在臨終將房產(chǎn)過(guò)繼給子女，子女可以繼續(xù)享受完備的養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)配備。2012年，按照成都市商品住宅成交均價(jià)8511元/平方米計(jì)算，一套70平方米的房屋總價(jià)為595770元，以首付5成、貸款30年及住房公積金貸款利率4.5%計(jì)算，每月還款1509元；成都市職工月平均工資接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，財(cái)務(wù)安全邊際充足。第二，出租房產(chǎn)。租金按照同期同檔次住宅租賃價(jià)格制定，每月1200元至2000元為變動(dòng)區(qū)間，每年按照通貨膨脹率小幅調(diào)整，以20年為一個(gè)完整租期，在租賃期內(nèi)承租人有權(quán)將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，租賃期屆滿時(shí)，只要承租人按雙方重新商定的租金定額繳納后，續(xù)租即可生效。

參考文獻(xiàn)：

居家養(yǎng)老盈利模式范文2

關(guān)鍵詞：老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；老年公寓；盈利模式

Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.

Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

一、中國(guó)的老齡化及養(yǎng)老方式現(xiàn)狀

（一）我國(guó)當(dāng)前老齡化社會(huì)的現(xiàn)狀

我國(guó)老齡人口于1999年即以超過(guò)國(guó)際老齡化社會(huì)10%的標(biāo)準(zhǔn)，整體進(jìn)入老齡化社會(huì)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的規(guī)定，一個(gè)國(guó)家65 歲以上的老年人在總?cè)丝谥兴急壤^(guò)7% 或60 歲以上人口占10% 之上的國(guó)家稱為“老齡型”國(guó)家。目前中國(guó)60 歲以上老人已達(dá)1.78 億，占總?cè)丝诘?3.3%，而且正以每年3.2% 的速度遞增，進(jìn)入老齡化。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，到2025年，我國(guó)老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)人口的27.8%，屆時(shí)三個(gè)半中國(guó)人中就有一個(gè)老年人。（見(jiàn)表1-1，表1-2）如此高的老年人口率預(yù)示著中國(guó)的老齡化問(wèn)題將格外嚴(yán)峻，如何安排好日益增多的老年人，切實(shí)解決好急速增長(zhǎng)的老年人口與社會(huì)生活保障之間的矛盾，將成為和諧社會(huì)建設(shè)中迫切需要解決的問(wèn)題。

表1-1我國(guó)老年人口發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)單位：萬(wàn)人，%

注：數(shù)據(jù)來(lái)源 中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)人口年鑒 2011[M].《中國(guó)人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.

表1-2我國(guó)老年人口比重增長(zhǎng)趨勢(shì)單位：%

注：數(shù)據(jù)來(lái)源 中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)人口年鑒 2011[M].《中國(guó)人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.

（二）我國(guó)當(dāng)前老年人的養(yǎng)老方式

世界上公認(rèn)的養(yǎng)老方式一般有三種形式：1、傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老；2、社會(huì)養(yǎng)老；3、個(gè)人、家庭和社會(huì)結(jié)合的養(yǎng)老方式。我國(guó)老年人當(dāng)前選擇養(yǎng)老和住宅的方式, 由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居。除此以外還有托老所、福利院以及老年公寓等。

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展使家庭結(jié)構(gòu)急劇改變，三代人共同生活的家庭已經(jīng)漸漸遠(yuǎn)去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然規(guī)律，人進(jìn)入老年后無(wú)論精神感官或肢體都會(huì)不同程度的出現(xiàn)衰退或殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動(dòng)的內(nèi)在因素；年事越高受此影響越大，越需要更多的照顧。當(dāng)代老人還是多子女的居多，兒女可以輪流照顧，而一旦進(jìn)入“四二一”模式，那時(shí)子女便會(huì)顯得力不從心。同時(shí)社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多,也使得更多的老人需要獨(dú)自生活, 據(jù)全國(guó)老齡委抽樣調(diào)查，有16.7%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，且年紀(jì)較小的老年人表示愿意的比例大于年紀(jì)較大的老年人，顯示出中國(guó)人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會(huì)化，將形成一個(gè)體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

（三）我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的供給概況

1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類(lèi)

我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會(huì)福利院、敬老院和養(yǎng)老社區(qū)等。

社會(huì)福利院。社會(huì)福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無(wú)”老人，即無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無(wú)贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場(chǎng)所和各類(lèi)生活、醫(yī)療服務(wù)。社會(huì)福利院的主要資金來(lái)源為政府補(bǔ)助。

敬老院。敬老院主要針對(duì)城鎮(zhèn)的各類(lèi)有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設(shè)費(fèi)用由政府補(bǔ)助，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用向入住老人收取。私立敬老院無(wú)補(bǔ)助，自負(fù)盈虧。

養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類(lèi)配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種類(lèi)型的養(yǎng)老用房。

家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補(bǔ)充服務(wù)，如日間看護(hù)等。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)有自理能力的老年人。此類(lèi)社區(qū)一般老年人單獨(dú)居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。以看護(hù)養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)半自理或無(wú)自理能力的老年人。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類(lèi)服務(wù)以外還提供各類(lèi)醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。

2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給總量

當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)公辦的各類(lèi)敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)共有39500多個(gè)，養(yǎng)老床位149.7萬(wàn)多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張的水平相差甚遠(yuǎn)，供需嚴(yán)重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無(wú)法得到滿足，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。

二、老年公寓開(kāi)發(fā)的盈利模式分析

“養(yǎng)兒防老”的觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)，更別說(shuō)是在具有中國(guó)特色的“四二一”模式下，愈發(fā)顯得艱難。在9成老年人選擇居家養(yǎng)老的政策前提下，絕大多數(shù)要靠市場(chǎng)化來(lái)解決養(yǎng)老居住問(wèn)題。與國(guó)外眾多資本競(jìng)相進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同的是，在目前中國(guó)，地產(chǎn)商是承擔(dān)市場(chǎng)化養(yǎng)老的主力軍。老年公寓開(kāi)發(fā)的全鏈條由地產(chǎn)商獨(dú)立完成，地產(chǎn)商成為了中國(guó)式養(yǎng)老的絕對(duì)主角。

養(yǎng)老激起了房地產(chǎn)企業(yè)一波又一波的熱情，以“招保萬(wàn)金”為首的大型房企紛紛試水老年公寓，財(cái)大氣粗的保險(xiǎn)公司也高調(diào)插足，養(yǎng)老地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌。大腕云集，但以盈利模式論老年公寓的開(kāi)發(fā)無(wú)非三條路可走：租售結(jié)合、會(huì)員制、保險(xiǎn)產(chǎn)品。

（一）風(fēng)險(xiǎn)最小的租售結(jié)合模式

就整個(gè)產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期的運(yùn)營(yíng)管理及服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)。但由于前期投入成本巨大，加之資金回收期長(zhǎng)，就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老是不掙錢(qián)的，或是回報(bào)很慢的，地產(chǎn)才是掙錢(qián)的大頭。由于國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，發(fā)展不成熟，要靠收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)來(lái)填補(bǔ)前期的巨大投入基本是天方夜譚，而將大部分房源賣(mài)掉，以此來(lái)緩解資金壓力成為了絕大部分地產(chǎn)商的選擇，因?yàn)檫@樣的風(fēng)險(xiǎn)最小，而持有剩下的一部分物業(yè)用于運(yùn)營(yíng)，又能實(shí)踐開(kāi)發(fā)商當(dāng)初拿地時(shí)的承諾，可謂是既下了河，又不至于鞋全濕的折中之策。

萬(wàn)科在北京的項(xiàng)目幸福匯社區(qū)中，養(yǎng)老地產(chǎn)就有兩種形態(tài)，一種為2.4萬(wàn)平方米的“活躍長(zhǎng)者之家”，利用萬(wàn)科幸福匯的商業(yè)配套用地建設(shè)，做萬(wàn)科全持有的老年公寓，還未開(kāi)始銷(xiāo)售或運(yùn)行；另一種為12萬(wàn)平米“活躍長(zhǎng)者住宅”，是加入人性化設(shè)計(jì)的散售住宅，目前正在銷(xiāo)售。對(duì)于初嘗養(yǎng)老地產(chǎn)的萬(wàn)科，也是選擇了這種租售結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，使得自己的投資風(fēng)險(xiǎn)處于可控的范圍內(nèi)。

綠城早在2006年就涉足老年公寓的開(kāi)發(fā)，其在浙江臨平開(kāi)發(fā)的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目中配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門(mén)診、護(hù)理院等公共配套，以滿足老年人的需求。項(xiàng)目中的老年公寓共十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心、園區(qū)食堂及洗護(hù)中心。三四層為護(hù)理院，共計(jì)三四十個(gè)房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計(jì)四五十人。五層以上規(guī)劃了86套老年公寓，面積包括60-70及120平方米。這批86套公寓銷(xiāo)售定價(jià)在1.4-1.5萬(wàn)元/平方米，較普通住宅售價(jià)略高。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期沉淀的資金成本過(guò)高，而銷(xiāo)售物業(yè)是開(kāi)發(fā)商最快也是最直接的回籠資金的方式，至于租售比的確定，每個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)于不同的項(xiàng)目又都有不同的考慮，賣(mài)多持少可能是迫于資金的壓力，而對(duì)于實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商，持有越多的老年公寓，卻是看中項(xiàng)目后續(xù)穩(wěn)定的提供服務(wù)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

（二）會(huì)員制模式

對(duì)于許多志向遠(yuǎn)大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，光靠銷(xiāo)售賺錢(qián)，多少有些英雄氣短，養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)該是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，以老年人的實(shí)際需求出發(fā)，人性化的提供各種服務(wù)，從后期多年的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得收益才是一條長(zhǎng)期的賺錢(qián)之道。

持有型的養(yǎng)老地產(chǎn)，一般以押金制和會(huì)員制實(shí)現(xiàn)前期部分資金的回籠。而會(huì)員制相比傳統(tǒng)的押金制，在財(cái)務(wù)、盈利性和經(jīng)營(yíng)靈活性方面都更加有優(yōu)勢(shì)。比如，押金不能算作利潤(rùn)，但是會(huì)員費(fèi)可以比較靈活的計(jì)入公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。從經(jīng)營(yíng)的角度看，押金對(duì)應(yīng)的房間或是床位是固定的，但會(huì)員制可以非常靈活的安排床位或房間，其在經(jīng)營(yíng)上的操作也更加的便捷。會(huì)員制的設(shè)計(jì)方法也是靈活多樣的。比如捆綁價(jià)值屬性的設(shè)計(jì)通常會(huì)將會(huì)員卡分為記名卡和不記名卡，通過(guò)會(huì)員卡價(jià)值屬性以及會(huì)籍是否轉(zhuǎn)讓劃分會(huì)員。再比如捆綁物業(yè)屬性的設(shè)計(jì)會(huì)按照使用物業(yè)面積的不同，劃分不同的會(huì)員等級(jí)。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老公寓會(huì)員制的創(chuàng)始者就是上海親和源老年社區(qū)。由于土地性質(zhì)是協(xié)議出讓?zhuān)H和源無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售的渠道來(lái)回籠資金。而會(huì)員制是其解決經(jīng)營(yíng)壓力、回籠資金的一條捷徑。目前親和源的老年公寓會(huì)員卡分為A卡和B卡。其中，A卡無(wú)論選擇何種套型一律售價(jià)89萬(wàn)元，但根據(jù)套型的不同需交付2.98萬(wàn)、3.98萬(wàn)和6.98萬(wàn)不等的年費(fèi)；B卡無(wú)論選擇何種套型年費(fèi)一律為2.38萬(wàn)元，但根據(jù)套型的不同售價(jià)分別為45萬(wàn)、55萬(wàn)和88萬(wàn)。這種收費(fèi)上的不同取決于A、B卡的不同性質(zhì)，A卡在親和源老年公寓的使用期限與房屋土地的使用年限相同；而B(niǎo)卡的有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，未住滿15年的多余費(fèi)用可以退還，超過(guò)15年部分免費(fèi)。親和源的會(huì)員卡A卡最初的售價(jià)是50萬(wàn)，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到89萬(wàn)。

一般來(lái)說(shuō)，會(huì)員卡的銷(xiāo)售收入可以收回房屋的建設(shè)成本，而會(huì)員每年交的服務(wù)費(fèi)才是企業(yè)主要的利潤(rùn)來(lái)源，而且隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，服務(wù)成本的遞減將會(huì)增加企業(yè)的利潤(rùn)。目前親和源的會(huì)員制模式已經(jīng)基本成熟，不僅與萬(wàn)科進(jìn)行了合作，也開(kāi)始了全國(guó)的擴(kuò)張之路，以輸出管理的模式向全國(guó)的老年公寓市場(chǎng)進(jìn)軍。

（三）與保險(xiǎn)捆綁的模式

保險(xiǎn)資金，一直以來(lái)都被認(rèn)為是最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)的，相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金拮據(jù)，保險(xiǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)就是充盈的資金，他們手握巨額的保費(fèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約有48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5-20年的中期資金，這恰恰與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期非常匹配。由于保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售時(shí)間、給付周期等因素影響，保險(xiǎn)資金傾向于長(zhǎng)期的、安全的投資方式，對(duì)于回報(bào)率的要求不高，而這與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資模式是完全匹配的。

泰康人壽2010年在北京昌平斥資40億元購(gòu)買(mǎi)了一塊30萬(wàn)平方米的土地，籌建泰康之家旗艦社區(qū)。泰康人壽也專(zhuān)門(mén)成立了一家叫泰康之家的管理公司，為旗艦社區(qū)提供后續(xù)的管理服務(wù)。建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬(wàn)張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。泰康之家旗艦社區(qū)將按照社區(qū)居民的年齡和身體狀況分為獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專(zhuān)業(yè)護(hù)理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開(kāi)發(fā)一系列的公建配套項(xiàng)目，提供不同層次的個(gè)性化服務(wù)，并以收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用作為項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源。而想進(jìn)保險(xiǎn)公司打造的養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老，手段只有一個(gè)——買(mǎi)保險(xiǎn)。如泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，由泰康人壽的“樂(lè)享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函”共同組成，保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用來(lái)支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。此外，客戶也可以到了保單約定的時(shí)間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費(fèi)200萬(wàn)至300萬(wàn)，可選擇一次繳清或者分10年期繳。由此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住資格，鎖定了入住成本，售價(jià)不菲。

保險(xiǎn)資金與老年公寓的結(jié)合其實(shí)在國(guó)外早已普遍，美國(guó)保險(xiǎn)業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)中買(mǎi)斷居住權(quán)，采取酒店式的管理，收取會(huì)員管理費(fèi)用，并開(kāi)發(fā)養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶。目前美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)金回報(bào)率是8%-11%，甚至高于商業(yè)地產(chǎn)。保險(xiǎn)資金通過(guò)客戶購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的保障，保證了老年公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)安全，降低了投資運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高了養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)。

參考文獻(xiàn)：

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居家養(yǎng)老盈利模式范文3

本文從兩個(gè)方面分析了廣州市民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的可行性。第一方面從資本構(gòu)成和產(chǎn)業(yè)的盈利模式；另一方面從政策的支持方面提出一系列的改善建議。從而從內(nèi)因到外因兩方面綜合分析，給投資者指出資本的增值方向和盈利性，同時(shí)給相關(guān)職能部門(mén)提供一系列可參考的政策建議。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老服務(wù) 民間資本 可行性分析

近來(lái)，“人口老齡化”、“養(yǎng)老金儲(chǔ)備不足”、“延遲退休”等一個(gè)個(gè)新聞熱詞，一次次觸痛了人們本就脆弱的神經(jīng)。

“十二五”時(shí)期是我市加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵時(shí)期，也是應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)、推動(dòng)老齡事業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。而且，近幾年，我國(guó)各級(jí)政府也在大力加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的支持力度和財(cái)力投入。養(yǎng)老服務(wù)雖然取得了一定的進(jìn)展，但是從總體上來(lái)看，我國(guó)對(duì)于社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題及對(duì)老年人的服務(wù)方面，還存在很大的發(fā)展空間。這其中，一個(gè)重要的環(huán)節(jié)還是資源的投入，而從政府方面來(lái)看，預(yù)算投入的增加根本比不上人口老齡化發(fā)展的程度。再加上2008年以來(lái)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府財(cái)政稅收減少，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的投入力度也受到了限制。所以，在此時(shí)此刻，我們來(lái)討論引進(jìn)民營(yíng)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，應(yīng)該是十分適宜的。

接下來(lái)本文從三個(gè)方面來(lái)討論廣州市民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的可行性。

一、廣州民間資本及養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀

廣州作為一線城市，也是中國(guó)金融業(yè)的發(fā)祥地之一，正面臨著世界經(jīng)濟(jì)格局深刻調(diào)整帶來(lái)的新的時(shí)代機(jī)遇，要想抓住機(jī)會(huì)，將廣州建設(shè)成為全國(guó)區(qū)域金融中心，還要面臨許多挑戰(zhàn)，而其中，金融資本市場(chǎng)的重要組成部分——民間資本的有序管理、健康發(fā)展是廣州能否實(shí)現(xiàn)突破的極為重要的部分。

據(jù)測(cè)算，2011年6月末廣東省民間資本的總體規(guī)模為：全省中小企業(yè)和個(gè)人民間融資總量為1.19萬(wàn)億元，占同期銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款余額5.57萬(wàn)億元的21.4%，其中，中小企業(yè)民間融資總額約為5407億元，個(gè)人民間融資總額為6526億元。2011年末廣州市小額貸款公司累計(jì)貸款2660筆，共33.63億元，平均每筆126.43萬(wàn)元，此數(shù)據(jù)僅僅是登記在冊(cè)的小額貸款公司的融資情況，而“陽(yáng)光背后”的民間融資規(guī)模必定十分龐大。

廣州政府與2012年6月在長(zhǎng)堤大馬路大三元酒家舊址開(kāi)辦了首個(gè)民間金融街。建設(shè)廣州民間金融街，是廣州貫徹落實(shí)省委、省政府決策部署的具體體現(xiàn)，也是廣州建設(shè)區(qū)域金融中心的重要舉措。隨著廣州民間金融街的誕生，必將進(jìn)一步規(guī)范民間金融借貸服務(wù)，推動(dòng)中小微企業(yè)加快發(fā)展，開(kāi)創(chuàng)出新型城市化發(fā)展道路新路徑。

同時(shí)，廣州也將面臨著入住老人供不應(yīng)求的緊張局勢(shì)，正因?yàn)槿绱耍瑥V州養(yǎng)老院建設(shè)的需求日益增大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到政策的極大優(yōu)惠和鼓勵(lì)，政府大力支持建設(shè)非營(yíng)利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。廣州市政府表示，將加大力度推近廣州養(yǎng)老院服務(wù)體系建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范養(yǎng)老院的管理和建設(shè)制度，預(yù)計(jì)在2015年實(shí)現(xiàn)“9064”養(yǎng)老計(jì)劃。

綜合以上兩方面的因素，我們可以明顯的看到，廣州民間資本活躍，而且金額充足，而同時(shí)，當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老服務(wù)行業(yè)也具備巨大的需求潛力。故而，如果能夠正確的引導(dǎo)這些資金進(jìn)入該行業(yè)，一定能夠獲得資金的盈利和社會(huì)和諧的雙贏態(tài)勢(shì)。

二、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)盈利模式分析

資本能夠進(jìn)入那個(gè)領(lǐng)域，關(guān)鍵一點(diǎn)還是看這個(gè)行業(yè)是否具備長(zhǎng)期、穩(wěn)定的盈利性。有句俗話叫做“無(wú)利不起早”，所以，我們必須要找到廣州市民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的贏利點(diǎn)，并且對(duì)其經(jīng)營(yíng)模式給出一些引導(dǎo)和建議。

根據(jù)對(duì)多家養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)模式研究，目前大致的收費(fèi)方式有以下幾種：

第一，租賃式收費(fèi)：按照出租的經(jīng)營(yíng)模式，入住敬老院的老人按每月或按每年交納房租費(fèi)用。此費(fèi)用一般和其他服務(wù)費(fèi)一起收取。

第二，產(chǎn)權(quán)式收費(fèi)：開(kāi)發(fā)商建設(shè)產(chǎn)權(quán)式小區(qū)，老人（或任何人）一次性購(gòu)買(mǎi)，并擁有產(chǎn)權(quán)。如果是投資客，也可以不居住，然后直接委托養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)。此類(lèi)經(jīng)營(yíng)模式的案例有：北京曜陽(yáng)、武漢僑亞，這種經(jīng)營(yíng)模式是目前筆者認(rèn)為具備很大發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)養(yǎng)老院模式。社區(qū)養(yǎng)老類(lèi)似于居家養(yǎng)老，但是又略有不同。社區(qū)就是把家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點(diǎn)集中在社區(qū)，讓老人住在自己家里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)的有關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人士為老人提供上門(mén)服務(wù)或托老服務(wù)。它吸收了家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方式的優(yōu)點(diǎn)和可操作性，把家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點(diǎn)集中在社區(qū)。是針對(duì)中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型期在21世紀(jì)上半葉所面臨的巨大老齡化問(wèn)題所提出的一種新型養(yǎng)老方式。

第三，集資式收費(fèi)：交納大量的押金，免費(fèi)居住一定時(shí)間，到期后押金全部返還。典型機(jī)構(gòu)：北京太申祥和山莊。

第四，押金抵房費(fèi)：多交納押金，利用利息來(lái)沖抵一部分的房費(fèi)。典型機(jī)構(gòu)：北京壽山福海。

第五，會(huì)員式收費(fèi)：一次交納多年的費(fèi)用，按照居住時(shí)間扣除相關(guān)費(fèi)用。典型機(jī)構(gòu)：上海親和源。

三、加強(qiáng)政策支持力度的措施建議

為了使民間資本能夠順利的開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還需要有政策的支持，在一些經(jīng)營(yíng)方式、準(zhǔn)入門(mén)檻等方面，良好的政策支持是可以取得事半功倍的效果。以下是具體的幾點(diǎn)建議：

第一，鼓勵(lì)民間資本參與基本養(yǎng)老服務(wù)；對(duì)于政府舉辦的特別是新建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施，可以鼓勵(lì)民間資本參與。當(dāng)然前提是要明確產(chǎn)權(quán)，參與形式可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，以聯(lián)營(yíng)、承包、合作等方式，交給專(zhuān)門(mén)的服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行生活、醫(yī)療和護(hù)理等的運(yùn)營(yíng)管理。第二，落實(shí)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通常會(huì)涉及到有關(guān)土地、公用水電等資源。政府對(duì)民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)的，在土地利用規(guī)劃中應(yīng)該予以適當(dāng)?shù)目紤]。另外也可以給予適當(dāng)補(bǔ)貼或者建設(shè)補(bǔ)貼。

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居家養(yǎng)老盈利模式范文4

健康養(yǎng)老：養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)

社區(qū)養(yǎng)老與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

家住成都石人北路的熊爺爺今年80多歲，在老伴去世了1年后，他來(lái)到石人北路100號(hào)的晚霞居家養(yǎng)老服務(wù)中心。每天早上7點(diǎn)多，家人護(hù)送他來(lái)到中心，晚上6點(diǎn)過(guò)再來(lái)接他。雖然熊爺爺可以自理，但是家人覺(jué)得在這里有人照顧，熊爺爺也有伴兒不孤獨(dú)。晚霞居家養(yǎng)老服務(wù)中心，也提供上門(mén)服務(wù)，包括送飯、家務(wù)以及聊天等。照料的老人年紀(jì)大的達(dá)90多歲。

在汪家拐街道為老服務(wù)中心，簽協(xié)議的日間照料老人有3名?！拔覀兊氖召M(fèi)個(gè)性化處理?！痹撝行牡脑洪L(zhǎng)說(shuō)。日間照料的老人收費(fèi)一般每個(gè)月為600元到900元，中午管一頓午飯，晚上就接老人回家。

根據(jù)《四川省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》和《四川省“十二五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類(lèi)功能。晚霞居家養(yǎng)老中心和汪家拐街道為老服務(wù)中心就屬于社區(qū)日間照料中心，主要為生活不能完全自理、需要一定照料的半失能老人提供膳食供應(yīng)、個(gè)人照顧、保健康復(fù)、娛樂(lè)和交通接送等日間服務(wù)。在社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中，政策還重點(diǎn)支持老年人居家呼叫服務(wù)系統(tǒng)體系建設(shè)，規(guī)劃到2015年，養(yǎng)老服務(wù)信息管理系統(tǒng)、老年人居家呼叫服務(wù)系統(tǒng)和應(yīng)急救援服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本實(shí)現(xiàn)城市社區(qū)覆蓋。

2012年，由成都市錦江區(qū)政府主導(dǎo)，成都市錦江區(qū)婦幼保健院醫(yī)療管理集團(tuán)參與成立了長(zhǎng)者通呼援中心，通過(guò)社會(huì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及社區(qū)志愿者和社工、義工隊(duì)伍等力量，為居家老人提供24小時(shí)的緊急救助和非緊急救助。長(zhǎng)者通專(zhuān)門(mén)為居家老人配備了座機(jī)和遙控器，遙控器可以隨身攜帶，當(dāng)需要援助時(shí)，只需輕輕一按便可以向服務(wù)中心發(fā)出呼叫。

呼援中心還在推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合上進(jìn)行了探索，將專(zhuān)業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)引入社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，在醫(yī)療緊急救助時(shí)，呼援中心同步將老人的健康資料傳送到收治的醫(yī)院，并將救治信息及時(shí)通知病人家屬。

全國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生管理中心主任劉紅塵認(rèn)為，社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老其實(shí)是一體的，關(guān)聯(lián)性很大。但目前這一塊還處于初級(jí)階段，市場(chǎng)現(xiàn)狀尚不成熟，一直由政府主導(dǎo)。未來(lái)將會(huì)以企業(yè)為主，政府更多的是政策引導(dǎo)、規(guī)范行業(yè)、扶持企業(yè)、監(jiān)督市場(chǎng)以及購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方面進(jìn)行扶持。

文體活動(dòng)讓老年人安心

2014年8月10日到14日，楊氏太極拳第五代傳人趙幼斌先生、第六代傳人趙亮先生在四川老年大學(xué)舉辦了“傳統(tǒng)楊式八十五式太極拳培訓(xùn)班”。老年大學(xué)太極拳學(xué)員以及其他國(guó)內(nèi)外太極拳愛(ài)好者100余人參加了此次為期5天的培訓(xùn)班，老人們紛紛表示受益良多。

老年文化教育體育事業(yè)目前很大程度上依托于老年大學(xué)以及各類(lèi)老年協(xié)會(huì)，由政府主導(dǎo)，是推動(dòng)老年文體活動(dòng)的重要力量。

《四川省“十二五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中提到重點(diǎn)建設(shè)工程之一的“安心工程”，即依托各級(jí)各類(lèi)老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心（室）、城鄉(xiāng)基層社區(qū)組織，做到老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)；到“十二五”期末，各縣（市、區(qū)）建有一所具有一定規(guī)模的老年大學(xué)（老年活動(dòng)中心）。

而另一方面，自發(fā)的老年群眾組織也發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。記者走訪了位于成都市南二環(huán)的武侯生活廣場(chǎng)，每天傍晚和節(jié)假日，老年活動(dòng)就自發(fā)地組織了起來(lái)，包括廣場(chǎng)舞、合唱團(tuán)、象棋圍棋社等。記者隨機(jī)參訪了一位廣場(chǎng)舞的組織者黃女士，她認(rèn)為“這樣的文娛活動(dòng)將老年人們組織起來(lái)，讓他們樂(lè)在其中”，“很多成員年輕時(shí)候還是文藝骨干，他們?cè)谕诵葜笥址路鹫业搅四贻p時(shí)的夢(mèng)想”。而對(duì)于“廣場(chǎng)舞擾民”的問(wèn)題，黃女士表示“會(huì)盡量把音量控制在一定范圍，時(shí)間控制在早上10點(diǎn)之后，晚上10點(diǎn)之前”。據(jù)四川省老齡委數(shù)據(jù)，截止2011年底，四川省共有縣（市、區(qū)）級(jí)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村（社區(qū)）老年協(xié)會(huì)22061個(gè)，會(huì)員超過(guò)418.09萬(wàn)人，其他老年群眾組織1454個(gè)，參加人員58.57萬(wàn)人。

四川省老齡委專(zhuān)家認(rèn)為，應(yīng)推廣基層老年組織，使其成為應(yīng)對(duì)老齡化的重要支撐。比如，進(jìn)一步降低登記門(mén)檻，讓實(shí)際存在的基層老年協(xié)會(huì)合法化；通過(guò)財(cái)政扶持、增強(qiáng)發(fā)展力度；通過(guò)培訓(xùn)指導(dǎo)、學(xué)習(xí)觀摩、經(jīng)驗(yàn)交流等形式，推動(dòng)基層老年協(xié)會(huì)有序發(fā)展、規(guī)范建設(shè)。

環(huán)境養(yǎng)老：滿足多層次養(yǎng)老需求

“候鳥(niǎo)”老人群體的興起

剛參加工作的劉小姐在朋友圈里看見(jiàn)姥爺新發(fā)的在邛海邊散步的照片后，迅速地點(diǎn)了個(gè)贊?！拔依褷斔麄冞@幾年冬天都去西昌住，一住就是好幾個(gè)月，天天曬太陽(yáng)，安逸得很?！?/p>

冬春兩季攀西地區(qū)氣候溫暖宜人，吸引了大量四川及重慶等地的老人前來(lái)過(guò)冬。據(jù)當(dāng)?shù)芈糜尉植煌耆y(tǒng)計(jì)，每年來(lái)攀西地區(qū)過(guò)冬的“候鳥(niǎo)”老人群體，在2～3萬(wàn)人之間，其中選擇西昌過(guò)冬的超過(guò)1萬(wàn)人。

類(lèi)似劉小姐姥爺這種，老人們到風(fēng)景秀麗、氣候宜人的地方去，在游玩中健康快樂(lè)地享受老年生活，集健康服務(wù)、旅游休閑、文化娛樂(lè)為一體的養(yǎng)老方式，就是“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老。

2014年初，涼山州首家候鳥(niǎo)式國(guó)際化老年社區(qū)開(kāi)建，預(yù)計(jì)8月底入住，由旅行社打造。背靠邛海瀘山風(fēng)景區(qū)，提供600余床位，目前首批預(yù)訂入住已有300余名老人，預(yù)計(jì)一名老人每月花費(fèi)2500～3000元。

與涼山州同處攀西地區(qū)的攀枝花市，也以“宜人的氣候環(huán)境”和“周到的養(yǎng)老服務(wù)”為賣(mài)點(diǎn)，積極推出“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目，其中由四川宏義實(shí)業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)的紅山國(guó)際項(xiàng)目更是獲得2013年中國(guó)房地產(chǎn)新格局論壇的“國(guó)際最佳生態(tài)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大獎(jiǎng)”。該項(xiàng)目把旅游、地產(chǎn)、養(yǎng)老結(jié)合，走高端化路線。包括了各種休閑、保健、娛樂(lè)等設(shè)施，也能夠?yàn)槔夏耆颂峁└叨梭w檢、基本醫(yī)療和康復(fù)護(hù)理服務(wù)的項(xiàng)目。

環(huán)境良好的米易縣則吸引了一批康養(yǎng)保健的大項(xiàng)目。先后與成都中醫(yī)藥大學(xué)、廣東海一投資有限公司建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，成立了中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院米易分院，全面啟動(dòng)了城南核心度假區(qū)、得石山水休閑度假區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目。2013年，四川省人民醫(yī)院在米易投資約3.5億元建設(shè)攀西陽(yáng)光康養(yǎng)保健中心項(xiàng)目，計(jì)劃2015年投入運(yùn)營(yíng)，將形成集醫(yī)療復(fù)建、保健、養(yǎng)老等功能為一體的大型康健保健中心。這也將進(jìn)一步帶動(dòng)周邊養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

而隨著居民收入的提高，部分人群也開(kāi)始關(guān)注國(guó)外如泰國(guó)等東南亞國(guó)家，嘗試在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在國(guó)外養(yǎng)老。

養(yǎng)老地產(chǎn)：是否雷聲大雨點(diǎn)??？

正是基于養(yǎng)老需求的巨大潛力以及地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)，四川得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和人文環(huán)境也吸引了保利、泰康人壽、中石化等眾多企業(yè)。

雖然業(yè)界普遍認(rèn)同養(yǎng)老地產(chǎn)為未來(lái)的利益增長(zhǎng)點(diǎn)，也在探索合適的參與模式與機(jī)會(huì)，但始終是雷聲大雨點(diǎn)小，或者進(jìn)行投資后隨即擱淺。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星認(rèn)為，在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最核心的問(wèn)題是用服務(wù)撬動(dòng)地產(chǎn)。如今我國(guó)城市老人的房屋自有率超過(guò)全球平均水平，他們不缺房子而缺服務(wù)，如果強(qiáng)行用地產(chǎn)綁架服務(wù)就會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

另外，投資規(guī)模過(guò)大、盈利模式不清、規(guī)劃運(yùn)營(yíng)能力有待提高也是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。但成熟、明確的商業(yè)模式尚在探索中，據(jù)估計(jì)，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期大約需要20年。

養(yǎng)老地產(chǎn)要走出目前的困境，首先要轉(zhuǎn)變觀念。地產(chǎn)是一次性買(mǎi)斷，而養(yǎng)老是永久性消費(fèi)；地產(chǎn)是創(chuàng)造居所，養(yǎng)老卻是創(chuàng)造生活方式，兩者截然不同。

以房養(yǎng)老：等待進(jìn)一步探索發(fā)展

成都“以房養(yǎng)老”第一人？

今年81歲的鐘大爺曾被媒體稱為成都“以房養(yǎng)老”第一人。2012年10月，鐘大爺與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)管理機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，由社區(qū)幫鐘大爺養(yǎng)老，鐘大爺百年之后，將房子贈(zèng)送給社區(qū)。

據(jù)了解，鐘大爺原有一套20多平的老房子，由于成都“北改”拆遷，鐘大爺獲得一套60平米的新房以及60000元拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和20000元獎(jiǎng)金。社區(qū)管理者用這筆錢(qián)設(shè)立了“鐘大爺專(zhuān)帳”，各種日常開(kāi)銷(xiāo)從中支出。整個(gè)過(guò)程不涉及任何金融中介機(jī)構(gòu)，房屋價(jià)值也未進(jìn)行評(píng)估，只是鐘大爺和社區(qū)協(xié)議，由公證機(jī)構(gòu)予以公證。而在該社區(qū)管理者的概念中，也沒(méi)有把此當(dāng)作“以房養(yǎng)老”的嘗試?！靶路拷ǔ珊笥?jì)劃租出去，每個(gè)月1000多元的租金會(huì)給他補(bǔ)貼費(fèi)用，”至于老人去世后房子如何處理，社區(qū)管理者還沒(méi)有明確的答復(fù)。

如今，由“鐘大爺轉(zhuǎn)賬”支付了10000多元為其購(gòu)買(mǎi)了城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)，鐘大爺每個(gè)月可拿到1000多的“退休工資”；購(gòu)買(mǎi)了居家養(yǎng)老服務(wù)，服務(wù)機(jī)構(gòu)每周來(lái)照顧鐘大爺兩次，每次半天時(shí)間。

“以房養(yǎng)老”的嘗試和質(zhì)疑

“以房養(yǎng)老”就是住房反向抵押貸款，又被稱為“倒按揭”，是將金融產(chǎn)品與個(gè)人住房、養(yǎng)老問(wèn)題相結(jié)合的一種新思路，是完善養(yǎng)老保障體系的一項(xiàng)重要補(bǔ)充措施。

2013年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提到“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，“以房養(yǎng)老”開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入人們視野；2014年《四川省人民政府關(guān)于加強(qiáng)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出“按照國(guó)家統(tǒng)一安排，探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”；6月，中國(guó)保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并宣布自7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢四城市開(kāi)展試點(diǎn)。

此前全國(guó)各地的“以房養(yǎng)老”相關(guān)探索和實(shí)踐也并不鮮見(jiàn)。如2005年4月，南京率先嘗試“租售換養(yǎng)”模式：凡在南京市擁有60平及以上住房且滿六旬及以上的孤寡老人，可申請(qǐng)將現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，終生免交一切費(fèi)用，孤寡老人去世時(shí)，該住房產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。上海、北京、杭州也先后嘗試了“以房自助養(yǎng)老”、“養(yǎng)老房屋銀行”、“多項(xiàng)選擇”等模式，四川則啟動(dòng)了首個(gè)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)社區(qū)――德陽(yáng)市旌陽(yáng)街辦北光社區(qū)。社區(qū)與老人商議并征得同意和授權(quán)后，將房屋以低于市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行拍賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)者必須是老人的親友鄰居。還必須與社區(qū)及老人簽訂承諾書(shū)，承諾對(duì)老人履行“孝道”，房子產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)方，而老人仍可居住使用，直到終老。

目前，各省市的探索多停留在地方層面的“先行先試”，未能真正形成完整、有效的制度體系。因此，今年6月保監(jiān)會(huì)公布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》也可以被認(rèn)為是在全國(guó)層面邁出的實(shí)質(zhì)性一步。但民間也普遍存在著對(duì)這項(xiàng)政策和金融機(jī)構(gòu)的疑慮。政府是不是在甩包袱？保險(xiǎn)公司是不是會(huì)霸占老年人一生的心血？房子抵押出去會(huì)不會(huì)收不回來(lái)？

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”屬于個(gè)性化的自愿選擇，是一種市場(chǎng)行為，與政府的養(yǎng)老保險(xiǎn)公共服務(wù)政策沒(méi)有任何替代關(guān)系。保監(jiān)會(huì)的《指導(dǎo)意見(jiàn)》其實(shí)就是鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司研發(fā)并銷(xiāo)售“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品，提供了更多的養(yǎng)老選擇。

保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”將如何開(kāi)展？

保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”啟動(dòng)之后，幸福人壽已經(jīng)向保監(jiān)會(huì)上報(bào)了“以房養(yǎng)老”方案，正在等待審批，而前期參與討論的多家保險(xiǎn)公司對(duì)試點(diǎn)尚處在研究論證的階段。一些險(xiǎn)企認(rèn)為此業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，預(yù)計(jì)參與人員也不會(huì)太多，成本也相對(duì)較高。

居家養(yǎng)老盈利模式范文5

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老；現(xiàn)狀；對(duì)策

1 老年人養(yǎng)老現(xiàn)狀

1.1 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老問(wèn)題

我國(guó)養(yǎng)老護(hù)理員短缺，專(zhuān)業(yè)化程度低，且素質(zhì)普遍偏低。而缺乏自理能力的老人約有3300萬(wàn)，如果按照3：1的比例配備養(yǎng)老護(hù)理員，那么養(yǎng)老護(hù)理員就需要1000多萬(wàn)名，而當(dāng)前從業(yè)人員不足百萬(wàn)，其中一半左右是文盲。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和護(hù)理人員的嚴(yán)重缺乏，暴露了目前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)總量不足和結(jié)構(gòu)不合理的弊端。養(yǎng)老是一門(mén)科學(xué)，不能粗放管理。一方面公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“供不應(yīng)求”，另一方面民辦養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展緩慢，服務(wù)方式單一，缺乏特色，難以滿足老人的多元需求。

1.2 空巢家庭問(wèn)題

民政部的數(shù)據(jù)表明，至2012年10月，我國(guó)城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)50%，部分大中城市達(dá)到70%，其中近一成的老人單身。預(yù)計(jì)到“十二五”期末，65歲以上的空巢老人將超過(guò)5100萬(wàn)。這些空巢老人得不到應(yīng)有的生活照料，一些突發(fā)疾病得不到及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和救治，生病也無(wú)人照顧，老人獨(dú)自外出活動(dòng)的不便等等問(wèn)題，是老年人養(yǎng)老的一大隱患。

1.3 醫(yī)療保障體制不健全

衛(wèi)生部統(tǒng)計(jì)，我國(guó)60歲以上老年人近半數(shù)患有高血壓等慢性病。老年人是一個(gè)多發(fā)病的群體。然而，我國(guó)老年醫(yī)療服務(wù)的制度、理念、體系均明顯滯后。目前，大多數(shù)老年人患有多種疾病，但與此同時(shí)醫(yī)院分科細(xì)，流程繁雜，缺乏針對(duì)老年人的特色醫(yī)療服務(wù)。如何安寧地走完人生最后一程，也是眾多老人的憂心事。

1.4 老年人的精神贍養(yǎng)問(wèn)題

老年人由于體弱多病，社會(huì)角色轉(zhuǎn)換，個(gè)人生活能力降低，而子女忙于工作等原因疏于照顧老人，會(huì)導(dǎo)致老年人精神空虛。尤其會(huì)產(chǎn)生一些不良情緒，如焦慮憂郁、自卑、失望、嫉妒、懷疑等，從而患上抑郁等精神疾病或其他身體疾病。精神贍養(yǎng)問(wèn)題成了養(yǎng)老問(wèn)題的新挑戰(zhàn)。

2 原因分析

2.1 子女方面

近年來(lái)，空巢老人數(shù)量明顯增加，在這種情況下，傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的弊端日益顯露出來(lái)。子女忙于工作沒(méi)有時(shí)間陪在老人身邊，老年人長(zhǎng)期缺乏慰藉，獨(dú)自在家易產(chǎn)生孤獨(dú)感；而對(duì)于身體行動(dòng)不便的老年人而言，還存在一定的安全隱患；子女方面，上有老下有小的生活壓力也比較大。生育率下降、人均壽命延長(zhǎng)直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長(zhǎng)。“421”模式將成為中國(guó)今后幾十年的主流家庭模式。

2.2 養(yǎng)老院方面

首先，是養(yǎng)老院的費(fèi)用問(wèn)題?，F(xiàn)在就算是有退休金的老年人，想要住進(jìn)養(yǎng)老院，都是很有難度的，尤其是在大城市的養(yǎng)老院。如果沒(méi)有家人的幫助，老年人只憑退休金根本無(wú)法入住，更別說(shuō)退休金少或者沒(méi)有退休金的老年人了。其次，是養(yǎng)老院的床位問(wèn)題。隨著我國(guó)人口老齡化的加劇，現(xiàn)有的養(yǎng)老院已經(jīng)不足以容納越來(lái)越多的老年人了?！耙淮搽y求”、“排隊(duì)等號(hào)”的現(xiàn)象比比皆是，有的老年人戲稱“等到自己死了也住不進(jìn)養(yǎng)老院”。

2.3 政府方面

政府在養(yǎng)老問(wèn)題上的投入不足，最直接的體現(xiàn)就是養(yǎng)老金空賬問(wèn)題的不斷擴(kuò)大。政府的養(yǎng)老責(zé)任除了給退休人員能維持基本生活的養(yǎng)老金外，還應(yīng)該積極建立和扶持社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。當(dāng)年政府宣傳“計(jì)劃生育好，政府來(lái)養(yǎng)老”，就是因?yàn)轭A(yù)見(jiàn)到了將來(lái)會(huì)出現(xiàn)家庭照顧缺位和家庭養(yǎng)老功能弱化等問(wèn)題。

3 解決中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的措施

在借鑒國(guó)外養(yǎng)老先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出建立“多元化老年服務(wù)與代養(yǎng)機(jī)構(gòu)”計(jì)劃以下解決中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的措施。

3.1 臨時(shí)看護(hù)。

中國(guó)現(xiàn)狀為獨(dú)生子女家庭居多，兩人負(fù)擔(dān)四位老人，子女平時(shí)由于忙于工作或者公務(wù)出差，并非所有家庭的老人都進(jìn)入養(yǎng)老院中接受看護(hù)，導(dǎo)致老人獨(dú)自在家，無(wú)人照顧。因此，臨時(shí)居家服務(wù)會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。由居家養(yǎng)老服務(wù)員上門(mén)看護(hù)老人，服務(wù)時(shí)間的長(zhǎng)短，可由老人家屬和服務(wù)人員協(xié)商確定，短則兩三小時(shí)，長(zhǎng)則10小時(shí)。這樣可避免老人在遇到突發(fā)疾病或其他意外情況時(shí)，無(wú)人發(fā)現(xiàn)延誤治療的情況，以此來(lái)解決子女及老人臨時(shí)之憂。

3.2 陪伴旅游。

目前，老年人退休后普遍有外出旅游的意愿，但由于自身狀況和子女工作繁忙沒(méi)有時(shí)間陪伴等原因，導(dǎo)致很大一批老年人無(wú)法完成旅游意愿。陪伴旅游主要是派專(zhuān)人陪伴老年人外出旅游，以此解決老年人旅途行程中遇到的困難，讓老年人在晚年能夠享受外出旅行的快樂(lè)，豐富晚年生活，領(lǐng)略不同地域的風(fēng)土人情和自然風(fēng)光。

3.3 候鳥(niǎo)式養(yǎng)老。

特殊的氣候環(huán)境，讓“候鳥(niǎo)型”異地養(yǎng)老成為了一種養(yǎng)老新模式。這種模式必將促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展和加快社會(huì)福利化的步伐。建立適應(yīng)不同類(lèi)型異地養(yǎng)老的照料服務(wù)設(shè)施，興辦各種服務(wù)項(xiàng)目，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，與黑龍江省與山東省、海南省等地的生態(tài)宜居城市開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)交流。打造黑龍江省特色“候鳥(niǎo)型”異地養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)三地一院、流動(dòng)養(yǎng)老的新模式，即夏季黑龍江省消夏養(yǎng)老、秋季山東省金秋養(yǎng)老、冬季海南省避寒養(yǎng)老的“候鳥(niǎo)式”黃金路線圖，使老年人實(shí)現(xiàn)享有“一處入院、三地養(yǎng)老、隨季而動(dòng)、盡享人生”的新模式，提升舒適度和幸福感。

3.4 提供老年人心理疏導(dǎo)服務(wù)。

老年人與年輕人之間，就某個(gè)事情或事物會(huì)存在不一樣的觀點(diǎn)，因此也會(huì)產(chǎn)生一些分歧；同時(shí)，老年人之間也會(huì)有一些摩擦。這些都會(huì)讓老年人心理產(chǎn)生不愉快，影響身體健康。而老年人心理疏導(dǎo)服務(wù)就是設(shè)置專(zhuān)門(mén)的心理師，對(duì)老人進(jìn)行心理的疏導(dǎo)，讓他們有一個(gè)舒坦的晚年生活，讓晚年生活更幸福。

3.5 推出“反按揭”制度。

擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)綜合評(píng)估辦理“反按揭”老年人的年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素，每月給房主一筆固定的錢(qián)，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人（機(jī)構(gòu)）所有。

3.6 代養(yǎng)老人。

為一部分高素質(zhì)人員提供養(yǎng)老服務(wù)的一種方式，既區(qū)別于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也有別于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老，它是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人生活照料、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門(mén)服務(wù)和社區(qū)日間照料為主要形式，是把家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)的一種養(yǎng)老模式。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在盈利模式上，通過(guò)整合商業(yè)、旅游、度假、醫(yī)療、培訓(xùn)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈，打造全齡化、一站式養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的綜合平臺(tái)。妥善應(yīng)對(duì)人口老齡化，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

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居家養(yǎng)老盈利模式范文6

（蘭州商學(xué)院 金融學(xué)院，甘肅 蘭州 730020）

摘 要：保險(xiǎn)公司的介入對(duì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用.其不僅可以為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目帶來(lái)大量穩(wěn)定的資金支持，也可以幫助保險(xiǎn)公司拓寬自身資金的投資渠道.本文從宏、微觀角度分析了我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的意義，并對(duì)泰康人壽正在推行的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)進(jìn)行分析，以此提出我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略建議.

關(guān)鍵詞 ：保險(xiǎn)公司；養(yǎng)老社區(qū)；投資模式；策略選擇

中圖分類(lèi)號(hào)：F840；C913.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-260X（2015）04-0104-03

從一般的意義上講，社區(qū)是以地域?yàn)榛A(chǔ)的生活共同體.而按照上述解釋?zhuān)覀兛梢詫B(yǎng)老社區(qū)定義為：在一定的地域范圍基礎(chǔ)上，成立的由以養(yǎng)老為目的的一般社區(qū)居民（主要包括老年人和服務(wù)者）所組成的社會(huì)生活共同體.這種社區(qū)是一種與普通社區(qū)不同的生活方式，具有獨(dú)特的地域范圍、相關(guān)利益和歸屬感.

1 中國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的可行性分析

1.1 我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨

1.老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

2013年，中國(guó)老年人人口數(shù)量已經(jīng)突破2億大關(guān)，達(dá)到了2.02億，老齡化水平達(dá)到14.8%.事實(shí)上，我國(guó)自2000年起就己經(jīng)開(kāi)始步入老齡化社會(huì)，而且隨著時(shí)間推移，老齡化程度逐年加重.伴隨著老齡化的逐步深入，我國(guó)人口中空巢老人、獨(dú)居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此帶來(lái)的對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈.

2.家庭結(jié)構(gòu)的改變?cè)黾恿藢?duì)養(yǎng)老社區(qū)的需求

目前我國(guó)的養(yǎng)老模式仍然是以“居家養(yǎng)老”為主.然而，隨著國(guó)民工作強(qiáng)度與經(jīng)濟(jì)生活水平的改變，這種傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”模式，己經(jīng)無(wú)法適應(yīng)不斷發(fā)展的養(yǎng)老需求.

在計(jì)劃生育政策不斷推進(jìn)的30年中，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)始終維持在小型家庭水平，大部分屬于“四二一”結(jié)構(gòu)，即一對(duì)夫婦需要贍養(yǎng)四個(gè)老人，還要撫養(yǎng)一個(gè)孩子.與此同時(shí)，主要的工作群體在生存競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加劇的情況下，跨地域流動(dòng)越來(lái)越頻繁，無(wú)法給予父母及時(shí)的照料；父母要求的生活水平也在不斷改變，子女在贍養(yǎng)父母方面的時(shí)間與經(jīng)濟(jì)壓力越來(lái)越大，急切需要專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)給予幫助.

3.通過(guò)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目可以拓寬家庭的自有資產(chǎn)投資渠道

不僅如此，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，大部分家庭已經(jīng)擁有一定資產(chǎn)，大部分家庭希望通過(guò)投資減少資產(chǎn)貶值帶來(lái)的損失，而在我國(guó)投資市場(chǎng)不健全、投資渠道較為單一的現(xiàn)實(shí)情況下，將資金應(yīng)用于一些有長(zhǎng)期規(guī)劃、安全性及流動(dòng)性較高的項(xiàng)目是一個(gè)非常好的選擇，保險(xiǎn)公司開(kāi)展的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目正符合這些要求.

4.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足，養(yǎng)老供需關(guān)系失衡嚴(yán)重

在不斷增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求面前，我們不得不面對(duì)我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量嚴(yán)重不足的現(xiàn)實(shí)：護(hù)理床位，護(hù)理人才嚴(yán)重不足，而現(xiàn)有的護(hù)理人員也存在著質(zhì)量上整體素質(zhì)偏低，專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平不足，服務(wù)未形成系統(tǒng)化，無(wú)有效監(jiān)督等亟待解決的問(wèn)題.2012年底，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)達(dá)到約4萬(wàn)家，但仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家.由此可見(jiàn)，僅靠現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，根本無(wú)法承擔(dān)起解決中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的重任.

1.2 從保險(xiǎn)公司自身的角度需要發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)

1.我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用存在的諸多問(wèn)題可以通過(guò)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)得到改善

我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景極其廣闊，但資金缺口嚴(yán)重，得不到有效的資金投入，無(wú)法快速展開(kāi)業(yè)務(wù)；反觀保險(xiǎn)公司，我國(guó)絕大部分壽險(xiǎn)公司卻面臨著大量的壽險(xiǎn)資金無(wú)法得到有效使用的窘境.

一直以來(lái)保險(xiǎn)公司的投資渠道都集中于銀行存款、債券和股票.到2011年底，保險(xiǎn)資金可使用余額55192億，其中銀行存款17692億、債券25916億、證券基金2909億元，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)保險(xiǎn)公司資金投資結(jié)構(gòu)略顯單一.2012年，保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益2085億元，投資收益率僅為3.39%，為近年來(lái)的低點(diǎn).

由于我國(guó)保險(xiǎn)法的約束，保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用會(huì)受到很多限制，而可以予以投資的項(xiàng)目無(wú)不面臨投資結(jié)構(gòu)單一、投資收益率低以及風(fēng)險(xiǎn)大、資產(chǎn)負(fù)債不匹配等問(wèn)題.選擇養(yǎng)老社區(qū)，既可以利用自身豐富的壽險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)支持養(yǎng)老市場(chǎng)，同時(shí)也拓展了壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)改善我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)窘境、緩解國(guó)家養(yǎng)老壓力有相當(dāng)大的幫助.

2.保險(xiǎn)資金能夠與養(yǎng)老社區(qū)有效契合

保險(xiǎn)公司投資最注重的是投資項(xiàng)目的安全性及穩(wěn)定性，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司只有選擇具有穩(wěn)定收益的投資渠道，才能有效抵御經(jīng)濟(jì)周期和壽險(xiǎn)理賠需求給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn).

養(yǎng)老社區(qū)的回收期長(zhǎng)，與保險(xiǎn)公司可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金具有良好的匹配性.養(yǎng)老社區(qū)投資回收期可長(zhǎng)達(dá)10-15年且初期投資規(guī)模巨大，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與資金規(guī)模要求嚴(yán)格.據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的保險(xiǎn)公司可用資金為6.85萬(wàn)億元，而壽險(xiǎn)資金占比達(dá)到80%，且壽險(xiǎn)資金中約一半是20年以上的長(zhǎng)期資金，完全可以達(dá)到養(yǎng)老社區(qū)的投資要求.

3.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能與保險(xiǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)互動(dòng)

在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)方面，保險(xiǎn)公司具有天然優(yōu)勢(shì)：首先，壽險(xiǎn)公司的相關(guān)產(chǎn)品很多是以長(zhǎng)期護(hù)理以及醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)為主的，而這些產(chǎn)品的需求者正是老年人，通過(guò)這種客戶優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)公司可以借助自身知名品牌形象迅速打開(kāi)養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)，成為該行業(yè)的領(lǐng)軍者.其次，在吸引眾多客戶的同時(shí)，保險(xiǎn)公司也會(huì)產(chǎn)生巨大的規(guī)模經(jīng)濟(jì).保險(xiǎn)公司通過(guò)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，豐富了壽險(xiǎn)產(chǎn)品種類(lèi)，不斷延伸相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，可為客戶提供更加全面的醫(yī)療服務(wù)、健康管理、金融理財(cái)增值服務(wù)，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加了客戶忠誠(chéng)度，最終促進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展.而保險(xiǎn)公司可以通過(guò)保單來(lái)鎖定住戶，而未來(lái)養(yǎng)老以及醫(yī)療保險(xiǎn)方面的政策也都會(huì)引導(dǎo)商業(yè)養(yǎng)老進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老領(lǐng)域，并且給予的支持力度還將提升.再次，保險(xiǎn)公司在客戶管理，尤其是全產(chǎn)業(yè)鏈條塑造方面具有較強(qiáng)的能力，在產(chǎn)品定價(jià)方面具有數(shù)據(jù)處理和綜合考察的能力，這是其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法比擬的.

4.國(guó)家政策大力支持保險(xiǎn)公司開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)

2012年7月，保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，細(xì)化規(guī)定了保險(xiǎn)金投資養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題.2013年9月底，保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知（征求意見(jiàn)稿）》，明確保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管將實(shí)施大類(lèi)比例監(jiān)管，而減少了針對(duì)具體的投資品種設(shè)置投資比例限制.2014年8月13日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（業(yè)界稱為保險(xiǎn)業(yè)新“國(guó)十條”）.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到明確的政策支持，作為保險(xiǎn)、地產(chǎn)兩大行業(yè)的結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已被多家保險(xiǎn)公司盯牢.

2 我國(guó)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)案例研究

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前共有七家保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，從2010年以來(lái)，，國(guó)壽、平安、新華、泰康、太保和太平均有大手筆投入，總投資額在1000億人民幣左右.

從投資規(guī)模來(lái)說(shuō)，中國(guó)平安保險(xiǎn)投入270億人民幣，合眾人壽緊追其后約為200億人民幣，中國(guó)人壽和泰康人壽的投資額分別為100億和90億人民幣.新華保險(xiǎn)以及中國(guó)太平的投資較少，大約為20億人民幣；而中國(guó)人保目前僅有投資計(jì)劃，還沒(méi)有實(shí)際的養(yǎng)老社區(qū)建成.

現(xiàn)以泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)為例，對(duì)我國(guó)的保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析.2009年泰康人壽旗下養(yǎng)老社區(qū)投資與運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)成立.2010年6月“泰康養(yǎng)老股權(quán)投資計(jì)劃”獲保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)試點(diǎn)，泰康人壽購(gòu)置北京昌平土地2000畝規(guī)劃建設(shè)高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)，項(xiàng)目于2012年6月動(dòng)工，一期投入約40億元.

2.1 功能板塊

泰康人壽根據(jù)科學(xué)設(shè)計(jì)，以不同老人不同的自理能力劃分，在泰康之家為老人提供個(gè)性化的服務(wù).

2.2 運(yùn)營(yíng)管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式，并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理.為老人提供細(xì)致周到的一站式管理服務(wù)，不論在哪里，只要購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，即可入住泰康的任意一家養(yǎng)老社區(qū)，稱為候鳥(niǎo)式養(yǎng)老模式.

2.3 商業(yè)模式

采用“直接入住+保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤”的形式，對(duì)于那些保守、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的客戶，這種形式是一個(gè)很好的選擇.也可選擇“自選計(jì)劃”增加資金運(yùn)用自主性，但要承擔(dān)養(yǎng)老金沒(méi)有保底保障的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好較強(qiáng)的客戶來(lái)說(shuō)，“自選計(jì)劃”更加合適.

綜上所述，泰康人壽養(yǎng)老項(xiàng)目擁有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：（1）投資方式自由組合，覆蓋全面且靈活多樣.（2）結(jié)合生存保險(xiǎn)方式，按月給付養(yǎng)老金，降低了長(zhǎng)壽帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn).（3）被保險(xiǎn)人可以安逸的通過(guò)委托保險(xiǎn)公司進(jìn)行資產(chǎn)投資，輕松獲得資金回報(bào).（4）養(yǎng)老計(jì)劃設(shè)計(jì)具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)性.通過(guò)對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)詳細(xì)的調(diào)研基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出有針對(duì)性的優(yōu)秀產(chǎn)品.

然而，我們也必須意識(shí)到，這種模式也存在不容忽視的缺點(diǎn)，現(xiàn)有產(chǎn)品不適合即期養(yǎng)老客戶.保險(xiǎn)公司不可能放棄如此巨大的即期市場(chǎng)，所以應(yīng)該繼續(xù)完善產(chǎn)品，為現(xiàn)在的老人提供適合的產(chǎn)品.

3 我國(guó)保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)所面臨的問(wèn)題與策略選擇

3.1 保險(xiǎn)公司所面臨的問(wèn)題分析

1.營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)的政策導(dǎo)向模糊

保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的是為了盈利，但是由于存在資質(zhì)的制約，保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)存在很大的困難.政府相關(guān)政策措施剛剛出臺(tái)，還沒(méi)有來(lái)得及細(xì)化，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)阻礙重重.盡管相關(guān)政策已經(jīng)出臺(tái)，從中央到地方的各級(jí)政府都表示會(huì)大力支持保險(xiǎn)公司涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但這些支持都處在起步階段.

2.面臨專(zhuān)業(yè)化管理難題

養(yǎng)老社區(qū)在我國(guó)是一種全新的養(yǎng)老方式，相關(guān)研究與著作鮮見(jiàn)于市，所以在大力發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也必然面臨相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才匱乏的局面.另一方面，伴隨著我國(guó)人口老齡化加重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)賣(mài)方市場(chǎng)加劇，急需相關(guān)專(zhuān)業(yè)護(hù)理人才.日益壯大的養(yǎng)老需求與相關(guān)人才物質(zhì)匱乏的矛盾，成為保險(xiǎn)公司在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)時(shí)必須面對(duì)的問(wèn)題.

3.2 保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇

1.全力爭(zhēng)取政府政策支持

首先，建議國(guó)家盡快制訂具體的管理細(xì)則，以政策指引方式鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老服務(wù).其次，在土地出讓和建設(shè)以及城市規(guī)劃方面，可以針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制定一些優(yōu)惠政策.再次，加快推廣“以房養(yǎng)老”等相關(guān)試驗(yàn)?zāi)Ｊ?，以此方式向即期養(yǎng)老人群提供大量閑置資金，為其購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品提供資金支持.或者可以效仿美國(guó)，開(kāi)發(fā)REITs模式，完成該模式政策資金落實(shí).

2.關(guān)注中高端需求注重產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新

現(xiàn)階段，我國(guó)的養(yǎng)老需求已經(jīng)發(fā)生改變，通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，收入較高或文化水平較高的人群對(duì)于服務(wù)養(yǎng)老、專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老的接受程度與需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低端水平人群，對(duì)于中低端收入人群的養(yǎng)老服務(wù)，建議仍舊以政府主導(dǎo)為主，社會(huì)扶持為輔的方式，保障其基本養(yǎng)老，而在我國(guó)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，政府提供的基本保障明顯無(wú)法滿足居民們?nèi)找嫣嵘奈镔|(zhì)精神需求，建議保險(xiǎn)公司可從中高端需求客戶人群入手，待其盈利模式明晰，再繼續(xù)拓展市場(chǎng).

高端養(yǎng)老人群對(duì)保險(xiǎn)公司提供的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)提出了更高的要求，這就要求保險(xiǎn)公司在完善服務(wù)的同時(shí)，要更加細(xì)致周到人性化：一是配置完善優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，住房、綠化、醫(yī)療都要達(dá)到優(yōu)質(zhì)水平；二是設(shè)置專(zhuān)門(mén)的生活區(qū)，提供休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，滿足老年人的精神需求；三是組成高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，一切以客戶為中心，提供人性化服務(wù)；四是提升社區(qū)科技含量，借助先進(jìn)技術(shù)使入住老人得到及時(shí)的無(wú)微不至的照顧與保護(hù).

3.創(chuàng)新產(chǎn)品銷(xiāo)售與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品“預(yù)銷(xiāo)售”

建議保險(xiǎn)公司采用預(yù)銷(xiāo)售的方式，不必等到房屋建成，配套設(shè)施都齊全時(shí)才開(kāi)始銷(xiāo)售產(chǎn)品，例如泰康人壽與合眾人壽就已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售在建設(shè)中的部分養(yǎng)老社區(qū)，用以緩解回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn).同時(shí)保險(xiǎn)公司也可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)日、美等以租賃形式為主的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)方式.

4.增加專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置，提升管理服務(wù)水平

保險(xiǎn)公司可以通過(guò)創(chuàng)建專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，分部門(mén)分職責(zé)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理，例如配置專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，護(hù)理團(tuán)隊(duì)，也可以采用范圍經(jīng)濟(jì)方式，投資專(zhuān)業(yè)的護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校，使大量的護(hù)理人才可以在校內(nèi)就業(yè)，將實(shí)踐與學(xué)習(xí)結(jié)合起來(lái)，不僅解決了人才不足問(wèn)題，也加快了就業(yè)速度，為我國(guó)就業(yè)市場(chǎng)解決了一大難題.由保險(xiǎn)公司進(jìn)行總體調(diào)度與規(guī)劃，而具體的細(xì)節(jié)服務(wù)可以做到責(zé)任到人，以減少社區(qū)管理上的風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上養(yǎng)老社區(qū)也得以快速成長(zhǎng)，減少投資回報(bào)期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn).

除此之外，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該注重人才儲(chǔ)備，著力培養(yǎng)物業(yè)、投資、醫(yī)療護(hù)理等各方面的人才，以解決現(xiàn)有人員不足問(wèn)題.如此這樣，保險(xiǎn)公司才能有序的可持續(xù)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，為老人提供切實(shí)完善的晚年養(yǎng)老生活服務(wù)，為我們的父母營(yíng)造更幸福的晚年生活.

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