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［摘要］

采用隨機問卷調(diào)查和走訪的方式對撫順市的新?lián)帷㈨槼恰|洲、望花等4個行政區(qū)住宅小區(qū)展開調(diào)研，分析資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理面臨的困境及其成因，結(jié)合撫順市老舊小區(qū)物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，提出完善資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策:改造基礎(chǔ)設(shè)施，推進準(zhǔn)物業(yè)化管理;深入挖掘優(yōu)勢資源，實施群眾自我管理;完善平臺建設(shè)，規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理;轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)經(jīng)營理念，實現(xiàn)主體間良性互動。

［關(guān)鍵詞］

工業(yè)城市;老舊小區(qū);物業(yè)管理

城市小區(qū)建設(shè)作為保障人民生活的重要載體和衡量人民生活幸福感的重要指標(biāo)，近年來得到社會各界的廣泛關(guān)注。2016年，中共中央國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，為中國城市發(fā)展謀劃布局，明確提出未來深化城鎮(zhèn)住房制度改革的兩大方向，其中突出要求對現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房加強改造［1］。遼寧省也著力加強老舊小區(qū)物業(yè)管理，陸續(xù)下發(fā)了《遼寧省物業(yè)管理條例》等文件。撫順市作為遼寧省乃至全國資源型重工業(yè)城市，在特定歷史時期，根據(jù)城市發(fā)展需要建設(shè)了一批以單位命名的住宅樓小區(qū)，物業(yè)管理主要由企業(yè)承擔(dān)，極大地提高了居民的生活品質(zhì)。如今，伴隨著部分企業(yè)的改制、破產(chǎn)，這些住宅小區(qū)也逐漸步入老舊小區(qū)的行列，物業(yè)管理已經(jīng)不能滿足居民的實際需要，探索一條適合資源枯竭型城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的路徑已成為當(dāng)務(wù)之急。

一、資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的困境

資源型城市是以本地區(qū)礦產(chǎn)、森林等自然資源開采、加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，以東北地區(qū)最為典型。按照《全國資源型城市可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃(2013－2020年)》將資源型城市劃分為4種類型:成長型、成熟型、衰退型和再生型。撫順屬于衰退型資源工業(yè)城市。資源型工業(yè)城市的小區(qū)建設(shè)與城市本身的經(jīng)濟社會發(fā)展息息相關(guān)，礦業(yè)的發(fā)達造就了發(fā)達的礦業(yè)經(jīng)濟，形成了成熟的城市經(jīng)濟鏈條和完善的生活配套，小區(qū)建設(shè)最初多由礦產(chǎn)企業(yè)或較有實力的礦業(yè)配套企業(yè)完成。在工業(yè)化過程中，隨著資源的枯竭，這些城市的支柱產(chǎn)業(yè)逐步衰退。然而，這些資源型工業(yè)城市并沒有隨著資源的枯竭而消失，城市老舊小區(qū)的一系列問題逐漸出現(xiàn)。課題組在對撫順市新?lián)帷⑼ā㈨槼恰|洲等4個城區(qū)的老舊小區(qū)進行走訪調(diào)研的基礎(chǔ)上，走訪了撫順6位社區(qū)書記、多家物業(yè)公司和業(yè)主委員會，發(fā)現(xiàn)城市老舊住宅小區(qū)類型主要以開放式小區(qū)為主。其中，完全開放式小區(qū)所占比例為51．06%，半開放式小區(qū)所占比例為25．53%，封閉式小區(qū)所占比例僅為23．41%。老舊小區(qū)物業(yè)管理困境主要體現(xiàn)在以下6個方面。

1．老舊小區(qū)管理難。由于老舊小區(qū)早期規(guī)劃、設(shè)計的不合理，導(dǎo)致物業(yè)管理難以全面覆蓋。大部分老舊小區(qū)存在墻皮脫落、樓體漏水、墻體長毛、下水道堵塞疏通不及時、樓道被占用、樓體沉陷、圈地種菜、小區(qū)衛(wèi)生清理不及時、小區(qū)流動人員多等問題。小區(qū)開放式的特點導(dǎo)致交通工具亂停亂放，小區(qū)成為臨時“停車場”，極大地增加了安全隱患。

2．物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營難。撫順物業(yè)管理企業(yè)主要通過服務(wù)換取收益，其經(jīng)營難通常與收費難相掛鉤。物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)缺少統(tǒng)一規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)費收取方面存在心理預(yù)期的偏差，低收費率、高維修成本致使企業(yè)生存困難，無法滿足因社會成本增加帶來的勞動力成本大幅度提升的需求，物業(yè)行業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重制約。

3．歷史遺留問題多。根據(jù)城市歷史發(fā)展的特點，資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)在初始的規(guī)劃、設(shè)計中主要是由一家產(chǎn)權(quán)單位或多家產(chǎn)權(quán)單位共同管理，專業(yè)的物業(yè)管理公司是近幾年才發(fā)展起來的。隨著住房政策的改革和企業(yè)的改制，大量的產(chǎn)權(quán)單位放棄對職工住宅小區(qū)樓房的管理，這些住宅小區(qū)一度處于無人管理的狀態(tài)。之后跟進的物業(yè)管理企業(yè)，不得不面對產(chǎn)權(quán)單位與業(yè)主遺留下的有關(guān)管線鋪設(shè)、樓體防護、維修基金籌集等問題。

4．物業(yè)管理人才少。在撫順，物業(yè)管理行業(yè)是新興的服務(wù)行業(yè)，目前物業(yè)服務(wù)管理人員多為外聘的臨時工，人員流動性大。由于該行業(yè)工資低，年輕人從業(yè)意愿不高，高校也缺少相關(guān)專業(yè)的設(shè)置與人才的培養(yǎng)，人才儲備嚴(yán)重不足。

5．管理職責(zé)劃分難。撫順市老舊小區(qū)物業(yè)管理主要分為兩部分:一部分，主要是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的樓體維修、防護;另一部分，主要是由社區(qū)負(fù)責(zé)的小區(qū)和樓道的衛(wèi)生環(huán)境管理。居民每年均需要向這2家單位分別繳納房屋維修基金和衛(wèi)生費。由于管理分散、職責(zé)劃分不明確，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時，業(yè)主多要求社區(qū)出面向政府相關(guān)部門尋求幫助，而不是直接與物業(yè)公司溝通。

6．業(yè)主委員會生存難。撫順市老舊小區(qū)已成立業(yè)主委員會的情況寥寥無幾，且大都不會定期召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會成員間存在利益分歧，缺少溝通，導(dǎo)致業(yè)主委員會作用未能得到持續(xù)發(fā)揮，小區(qū)出現(xiàn)問題無法得到及時解決。雖然在物業(yè)公司不作為時，業(yè)主委員會基本能做到維護業(yè)主利益，但在物業(yè)公司經(jīng)過調(diào)整，運營正常或得到居民認(rèn)可后，業(yè)主委員會均不同程度地出現(xiàn)淡化監(jiān)管職能的趨勢。

二、資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理困境的成因分析

針對上述困境，課題組就其原因，隨機對撫順市4個城區(qū)的居民展開調(diào)研。調(diào)研結(jié)果表明，44．68%的被調(diào)查者認(rèn)為是現(xiàn)有物業(yè)管理法律、法規(guī)不完善;37．23%的被調(diào)查者認(rèn)為是政府職能部門不作為;81．91%的被調(diào)查者認(rèn)為是業(yè)主購買物業(yè)服務(wù)的消費意識不到位;60．4%的被調(diào)查者認(rèn)為是物業(yè)公司經(jīng)營水平不高。課題組經(jīng)過分析，將資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理困境的成因歸納為以下3個方面。

(一)市場調(diào)節(jié)主體———政府方面

1．物業(yè)管理機制不健全。(1)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰。物業(yè)公司為規(guī)避責(zé)任，在物業(yè)合同里對服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)約定模糊，一旦產(chǎn)生爭議就很難協(xié)調(diào)。(2)定價機制不完善。定價收費多采用企業(yè)報批、政府審核的模式，業(yè)主未能充分參與定價過程，盡管目前價格已從政府審批變?yōu)閭浒福珮I(yè)主對價格制定的合理性仍有質(zhì)疑。

2．政府職能部門不協(xié)調(diào)。不論是產(chǎn)權(quán)單位，還是物業(yè)公司，在推行物業(yè)服務(wù)過程中均需要完善的法律法規(guī)和職能部門的配合。但在實際操作過程中，一方面地方政府物業(yè)法規(guī)配套不健全，處理物業(yè)應(yīng)急事件時，各部門難以協(xié)調(diào);另一方面，政府具體職能部門在提升群眾自治管理意識和物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳等方面有所欠缺。目前來看，指導(dǎo)監(jiān)督職能多由基層自治組織社區(qū)承擔(dān)。

(二)供給主體———物業(yè)公司及產(chǎn)權(quán)單位方面

1．產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理混亂。撫順建于20世紀(jì)八九十年代的住宅樓，主要以紅磚樓為主。老舊小區(qū)存在樓體年久失修，配套設(shè)施老化，環(huán)境衛(wèi)生管理難，安全隱患集中，且業(yè)主入住時尚未實施大修基金政策，樓體“年年防水年年漏”。同時，一個單元或一棟樓存在多家產(chǎn)權(quán)單位或多家物業(yè)公司共同管理的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)問題，產(chǎn)權(quán)單位之間、物業(yè)公司之間、產(chǎn)權(quán)單位與物業(yè)公司之間便互相推諉。

2．物業(yè)公司與開發(fā)商建管不分。在調(diào)查中，物業(yè)公司與小區(qū)開發(fā)商同屬一家企業(yè)的占調(diào)查總數(shù)的15．96%。由于開發(fā)商和物業(yè)公司建管難分，導(dǎo)致物業(yè)公司身份尷尬，無法勝任為業(yè)主維權(quán)的角色。部分物業(yè)公司表示當(dāng)開發(fā)商不再對其提供補貼時，只能降低服務(wù)質(zhì)量，維持成本運營，從而引發(fā)業(yè)主更大不滿，形成惡性循環(huán)。

3．物業(yè)公司服務(wù)水平不高。撫順物業(yè)管理行業(yè)管理并不規(guī)范，存在部分物業(yè)公司沒有資質(zhì)或通過掛靠有資質(zhì)的物業(yè)公司來承接物業(yè)管理項目的情況，這些物業(yè)管理公司缺乏服務(wù)意識和競爭意識。物業(yè)管理與服務(wù)市場存在只有賣方?jīng)]有買方的情況，業(yè)主多是被動接受開發(fā)商聘請的前期物業(yè)公司的管理與服務(wù)。

(三)需求主體———業(yè)主方面

1．業(yè)主消費觀念有偏差。在撫順的4個市轄區(qū)調(diào)研過程中，某家物業(yè)公司旗下管理的既有封閉小區(qū)，又有老舊小區(qū)。盡管10年來該物業(yè)公司一直保持老舊小區(qū)每月每平方米0．3元的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)不變，但收繳率也從未超過80%。究其原因，排除物業(yè)公司服務(wù)不到位等因素，業(yè)主過高的心理預(yù)期和自身消費觀念存在偏差，也是導(dǎo)致?lián)犴樖形飿I(yè)費收繳率不高的重要原因。

2．物業(yè)服務(wù)消費市場不成熟。物業(yè)管理服務(wù)的真正價值在于通過提升物業(yè)服務(wù)效能，達到物業(yè)公司盈利的目的。一方面，由于我國長期實施福利分房低租金制度，受傳統(tǒng)觀念影響，撫順老舊小區(qū)居民對于物業(yè)服務(wù)的商品意識和消費觀念并未完全確立，物業(yè)服務(wù)消費市場也沒有完全成型;另一方面，由于業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的了解，往往將房屋建設(shè)遺留問題歸咎于物業(yè)公司，并選擇拒交物業(yè)費，使物業(yè)公司難以維持正常運營。

三、撫順市老舊小區(qū)物業(yè)管理的實踐

為解決老城區(qū)物業(yè)管理逐漸凸顯出來的問題，從2012年開始，撫順市委、市政府以順城區(qū)將軍堡街道為實踐平臺，通過社區(qū)試點方式，探索老舊小區(qū)物業(yè)管理的新途徑。

1．點面結(jié)合健全制度，四方議事共協(xié)商。針對老舊小區(qū)普遍存在年久失修等情況，試點街道制定了由試點社區(qū)牽頭，樓(院)黨支部、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)共同參與的“四方議事”制度，研究小區(qū)安裝物防和技防設(shè)施、樓(院)美化、收繳物業(yè)費等事宜。與此同時，街道物業(yè)辦與轄下所有社區(qū)積極發(fā)揮轄區(qū)內(nèi)“兩代表一委員(人大代表、黨代表、政協(xié)委員)”的作用，協(xié)調(diào)職能部門，為老舊小區(qū)解決實際困難。2015年，由政府出面購買社會服務(wù)，對試點老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行積極改造，包括安裝防盜系統(tǒng)、粉刷樓面等。

2．依法成立業(yè)主委員會，自主選物業(yè)。老舊小區(qū)物業(yè)不作為，業(yè)主與物業(yè)矛盾糾紛時有發(fā)生，業(yè)主常以激進的方式表達訴求，嚴(yán)重影響社會的穩(wěn)定。試點工行公寓是一個棄管8年的老小區(qū)，停水、停電事件時有發(fā)生，電梯老化年久失修，自來水二次泵壓后水中存在有害物質(zhì)。盡管多次更換物業(yè)公司，但情況毫無改善。為此，街道和社區(qū)指導(dǎo)與監(jiān)督并行，多次組織召開業(yè)主聯(lián)席會議，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)市、區(qū)等相關(guān)部門，對自來水二次泵壓系統(tǒng)進行了改造，對2部電梯進行了更換。同時，挑選出幾家資質(zhì)較好的物業(yè)公司供業(yè)主委員會自行選擇。最終公寓業(yè)主委員會通過正式程序敲定正規(guī)物業(yè)公司入駐。新物業(yè)公司的管理與服務(wù)得到了業(yè)主們的一致好評。

3．創(chuàng)建房管小組新方式，探索自治途徑。業(yè)主自治管理模式是新形勢下適應(yīng)市場需求的物業(yè)管理模式。此種模式主要是發(fā)揮業(yè)主委員會或業(yè)主管理小組的作用，由業(yè)主自行管理住宅小區(qū)的物防、技防、保潔、綠化等事宜。由于試點小區(qū)不具備成立業(yè)主委員會的法定條件，2012年6月在區(qū)物業(yè)辦、街道物業(yè)辦和社區(qū)的指導(dǎo)下，試點小區(qū)組織業(yè)主成立了房管小組，職能等同于業(yè)主委員會，成為試點社區(qū)弘揚文明新風(fēng)、傳播文化底蘊、創(chuàng)建平安社區(qū)的陣地。從上述分析可以看出，資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的改革離不開政府和社會多方面力量的大力支持。老舊小區(qū)物業(yè)管理的創(chuàng)新與探索，需要社會各方面的密切配合。只有當(dāng)各主體都被充分調(diào)動起來，物業(yè)管理才能真正發(fā)揮作用。

四、完善資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議

資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)建設(shè)完善程度與城市本身的經(jīng)濟社會發(fā)展程度息息相關(guān)。2012年起，撫順市政府通過社區(qū)試點方式，積極探索老舊小區(qū)的物業(yè)管理途徑。今后還應(yīng)進一步推動老舊小區(qū)物業(yè)管理改革實踐的深入進行，讓每個居民享受到城市發(fā)展的成果，為其他城市推動此項工作提供更多借鑒。

(一)改造基礎(chǔ)設(shè)施，推行準(zhǔn)物業(yè)化管理

1．改造老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。老舊小區(qū)在建設(shè)之初規(guī)劃方案比較簡單，多是由廠礦單位出面建設(shè)。隨著城市人民生活水平的提高，其硬件設(shè)施主要存在以下一些不足:綠化面積較小、活動空間較小、房屋使用年限較長、機動車位少等。針對資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)多、居民經(jīng)濟承受能力有限的特點，主張開展全市性老舊小區(qū)摸底調(diào)查，制定總體規(guī)劃。規(guī)劃的實施應(yīng)充分結(jié)合城市發(fā)展思路，契合城市升級步伐，將好鋼用在刀刃上，避免做無用功。由政府出面購買社會服務(wù)，并積極引進社會民間資本對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如安裝防盜系統(tǒng)、改造下水管道、粉刷樓面、綠化養(yǎng)護等，為老舊小區(qū)實行準(zhǔn)物業(yè)管理、實行群眾自治管理奠定基礎(chǔ)。

2．鼓勵專業(yè)物業(yè)公司參與老舊小區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)化管理。政府可針對管理老舊小區(qū)的物業(yè)公司降低準(zhǔn)入門檻，提供更多優(yōu)惠政策，如獲取老舊小區(qū)特定區(qū)域公共資源的廣告經(jīng)營權(quán)等，通過適當(dāng)減少物業(yè)公司的運作成本，增加其收益，從而加大正規(guī)物業(yè)進駐老舊小區(qū)的吸引力，使老舊小區(qū)也能享受專業(yè)的物業(yè)管理，讓居民積極接受正規(guī)的物業(yè)管理。

3．組建具有政府背景的綜合性物業(yè)公司。以具體行政區(qū)劃為業(yè)務(wù)范圍，根據(jù)撫順市屬于資源枯竭型城市的特點，在礦區(qū)、郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部等存在大量老舊小區(qū)的地區(qū)，可組建有政府背景的綜合性物業(yè)公司，該公司既可以是能夠完全承擔(dān)物業(yè)管理職能的正常企業(yè)，也可以是統(tǒng)籌管理轄區(qū)內(nèi)多家物業(yè)公司的協(xié)調(diào)機構(gòu)。以街道(社區(qū))為主導(dǎo)，以綜合性物業(yè)公司為依托，不斷健全社區(qū)、小區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司多方協(xié)作制度，聯(lián)動解決實際問題。

(二)深入挖掘優(yōu)勢資源，實施群眾自我管理

資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)的治理，離不開公共服務(wù)水平的提升和社會管理能力的完善。針對不同的老舊小區(qū)，應(yīng)采取不同的方式進行治理，引導(dǎo)鼓勵小區(qū)居民步入群眾自我管理的軌道，即在街道(社區(qū))指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會或業(yè)主代表組成房管小組，由業(yè)主自行管理住宅小區(qū)的物業(yè)事宜，實現(xiàn)群眾自我管理，滿足業(yè)主的不同需求［2］。針對沒有物業(yè)公司愿意接管的老舊小區(qū)，需要采取一定的措施對小區(qū)已有人力資源、區(qū)位資源進行整合與利用。如組織工礦離退休人員或其他退休人員，成立綠化環(huán)保小組或者安全巡邏隊伍，發(fā)揮老舊小區(qū)的人力成本優(yōu)勢;深挖城市中心、城區(qū)中心的區(qū)位優(yōu)勢資源，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟收益，解決老舊小區(qū)自治管理運作經(jīng)費短缺問題。當(dāng)然，群眾自我管理并不意味著政府完全退出。鑒于資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)底子薄，部分居民屬于低收入群體，政府應(yīng)積極引導(dǎo)居民與物業(yè)公司、社區(qū)與居民、社區(qū)與物業(yè)公司建立對話、博弈的平臺與機制。這既是對基層政府的執(zhí)政智慧和能力的考驗，也是提升老舊小區(qū)居民公共服務(wù)參與意識的要求。

(三)完善平臺建設(shè)，規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理

1．規(guī)范行業(yè)資質(zhì)，推行星級制度。撫順市目前有合法物業(yè)管理職業(yè)資格并采用信用管理的企業(yè)227家。通過實地調(diào)研反饋所得，證實了存在部分物業(yè)公司不符合資質(zhì)承接物業(yè)項目的現(xiàn)象。政府職能部門有必要進一步明確行業(yè)準(zhǔn)入資質(zhì)，嚴(yán)格把握執(zhí)業(yè)資格，依法取締缺乏資質(zhì)的公司。建立統(tǒng)一、公開、透明的物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)管理平臺，做好物業(yè)公司管理與服務(wù)水平的等級劃分，推行物業(yè)公司星級制，加快實現(xiàn)行業(yè)品牌效應(yīng)，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)長效競爭機制。

2．推行合理測評服務(wù)，建立誠信檔案。在深入調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，資源型工業(yè)城市物業(yè)費收取難的問題相當(dāng)突出。盡管有個別業(yè)主少交或不交物業(yè)費，但物業(yè)公司并不會中斷整體的物業(yè)服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)消費“搭便車”現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分物業(yè)公司為解決收費困難問題，通過法院訴訟的方式向業(yè)主追討應(yīng)得利益，付出了大量精力和額外成本，結(jié)果卻并不理想。(1)建議引入物業(yè)管理第三方，代收業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)費并管理支付物業(yè)服務(wù)費用，客觀評價物業(yè)公司服務(wù)。每年年初或年終經(jīng)社區(qū)、業(yè)主委員會等多方測評后，由第三方按測評結(jié)果向物業(yè)公司撥付業(yè)主繳納的物業(yè)費，減少物業(yè)公司與業(yè)主的直接矛盾。(2)建立業(yè)主誠信檔案。把業(yè)主繳納物業(yè)費情況與水、電、煤氣、個人信貸、出國出境等相關(guān)事宜聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)個人事項聯(lián)網(wǎng)。這將有利于解決物業(yè)費收繳難問題。撫順于2015年推行了每隔5年可提取一次公積金，一次可提取6000元，專門沖抵、繳納物業(yè)費的政策。2016年7月，遼寧省已經(jīng)提出將拒交或惡意拖欠物業(yè)費行為納入個人誠信系統(tǒng)［3］。

(四)轉(zhuǎn)變物業(yè)經(jīng)營理念，實現(xiàn)主體間良性互動

東北老工業(yè)基地對于資源的依賴程度較高，在短時間內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級有一定難度，必須提高資源型工業(yè)城市物業(yè)管理市場競爭意識，不斷完善市場競爭機制。通過市場機制，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)改變經(jīng)營理念，提升服務(wù)管理水平;通過物業(yè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控，促使物業(yè)行業(yè)資源重新分配，實現(xiàn)資源有效配置，增強物業(yè)管理企業(yè)的社會責(zé)任感;通過更多企業(yè)直接參與市場競爭，街道、社區(qū)監(jiān)督引導(dǎo)，業(yè)主委員會和居民實現(xiàn)自治管理，加速物業(yè)公司轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，引導(dǎo)其側(cè)重提升服務(wù)質(zhì)量。針對老舊小區(qū)業(yè)主、租戶提出的合理需求，物業(yè)企業(yè)應(yīng)及時回應(yīng)解決，逐漸創(chuàng)建服務(wù)品牌。與此同時，物業(yè)企業(yè)應(yīng)主動公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，依法合規(guī)收費，對惡意拖欠物業(yè)費的，積極通過第三方平臺予以解決，維護好公共利益，及時向業(yè)主全面、全程公開物業(yè)費使用情況，使業(yè)主感到“收得明白、花得放心”［4］，從而形成資源型工業(yè)城市老舊小區(qū)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、政府職能部門間的良性互動，為城市的發(fā)展與穩(wěn)定貢獻力量。

作者：周蓓 王雪 林麗鳳 單位：遼寧省撫順市社會科學(xué)院 福建衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學(xué)院繼續(xù)教育中心

［參考文獻］

［1］中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見［EB/OL］．(2016-02-22)［2016-05-22］．

［2］撫順市社會科學(xué)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室．2015年撫順經(jīng)濟社會發(fā)展研究［M］．沈陽:遼寧民族出版社，2016:99．

［3］唐心萌．遼寧:業(yè)主拒交物業(yè)費或進個人誠信“黑名單”［EB/OL］．(2016-07-28)［2016-07-29］．

［4］莊永明．交費與服務(wù)要形成良性互動［N］．人民日報，2015-07-21(20)．