前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的質量通病對后期物業(yè)服務工作的影響，希望能為您的閱讀和創(chuàng)作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

現(xiàn)階段我們國家房地產行業(yè)規(guī)模越來越大，在實際發(fā)展之中，由于項目與施工條件的差異，導致施工質量給后續(xù)的物業(yè)服務質量帶來了一定影響。所以施工質量和物業(yè)管理之間關系重大。基于此，本文就將在分析其質量通病的基礎上，重點研究其給物業(yè)服務帶來的影響和解決對策?，F(xiàn)階段在大眾生活水平不斷提升之下，人們的購買能力也都有所增長，因此購房人群也變得越來越多。在這之中絕大多數(shù)購房者都是普通的工薪階層，他們要想買房必須要花費所有的積蓄，因此通常對房屋質量的要求都非常高。但是在實際情況中，很多人在入住到新房之后一段時間就發(fā)現(xiàn)天花板出現(xiàn)裂縫、衛(wèi)生間漏水等問題，所以這時候業(yè)主們一般都會之類去找物業(yè)公司進行解決，但是物業(yè)公司通常都無法解決，只能通過法律訴訟。因此這就必須要加大對施工質量監(jiān)管，降低后期物業(yè)服務工作難度。

一、質量通病

一個樓盤不論其地理位置有多優(yōu)越，外表有多好看，廣告有多吸引人，倘若其內在質量問題嚴重是絕不會實現(xiàn)長久發(fā)展的。對于消費者而言，廣告及外表都是錦上添花的東西，他們在購房的時候更看重的就是房屋質量?，F(xiàn)階段施工中質量通病主要包含有。

1.屋面滲透

由于在施工過程中所使用的材料質量不過關，或者是施工工藝不完善，就會導致屋面出現(xiàn)滲漏的情況，一般這種問題主要集中在樓板與管線的接合位置。滲透如果非常嚴重的話就會給地面的裝修工作帶來影響，從而給鄰里關系帶來不良影響。

2.裂縫

一般出現(xiàn)裂縫的主要原因就是材料本身的強度比較低，同時其結構以及墻體自身的受力不均勻而導致的，當其抗擠壓和抗拉強度不足的時候，樓體就會出現(xiàn)不均勻的沉降現(xiàn)象，由此引發(fā)裂縫；另外建筑材料自身的質量過差或者是在進行砌筑之后沒有進行充分干燥也會發(fā)生裂縫的問題。

3.衛(wèi)生間漏水、管道阻塞

排水管甩口高度高，大便器出口插入排水管的深度不足；蹲坑出口和水管連接的地方并沒有填抹嚴實以及衛(wèi)生間地面的防水工作沒有落實到位都會導致衛(wèi)生間出現(xiàn)漏水的情況。管道阻塞的原因比較多，比如甩口封堵不夠及時或者是不嚴實，導致雜物掉入到了管道之中；或者是在安裝衛(wèi)生器具的時候并沒有將管道之中的雜物清除干凈；又或者是在安裝管理的時候沒有清理管膛之中的雜物；當坡度出現(xiàn)局部倒坡，管口零件運用不正確都會導致管道局部的阻力變大。

4.墻皮脫落及墻體中空

在墻體之中可能會因為層面或者是砌塊之間的連接過差，然后在溫度差以及壓力等相關作用之下出現(xiàn)中空問題，從而使墻體整體的抗壓能力降低，這時候在其表面的刷層就會出現(xiàn)脫落的情況。甚至有時候還未在出現(xiàn)空鼓，但卻因為墻面粉刷材料質量過差或者是使用的粉刷工藝不合格而造成墻皮出現(xiàn)大面積的脫落。另外在建筑外圍，由于其工藝使用不正確或者是粘合材料質量過差導致瓷片發(fā)生脫落，給路過行人的安全帶來了很大的影響。

5.門窗變形或密閉性較差

有一些房間的門窗在使用一段時間之后就出現(xiàn)了密閉性差、全部變形或者是部分材料變形的情況。如果情況比較嚴重的話就無法起到隔斷視線的基本作用，同時也無法發(fā)揮遮風擋雨的基本效果；有時候還會發(fā)生無法關閉和開啟的現(xiàn)象。究其原因主要是因為所選擇的材料質量比較差，木材的干燥程度也不夠，或者是在安裝之后受到潮濕的影響，又或者是其整體做工比較粗糙。

二、帶來的影響

在工程建設過程中有很多內容，比如樓梯、屋頂、樓板和門窗等。在所有的構造之中，確保基本的施工質量會給其后續(xù)物業(yè)管理服務工作帶來積極的引導作用，這兩者之間是相互關聯(lián)的，一旦出現(xiàn)質量就會給物業(yè)服務工作帶來影響。比如在開發(fā)商自身偷工減料；剛買下房子就出現(xiàn)漏水、掉墻皮或者是門窗密封性差的情況，進而導致開發(fā)商和業(yè)主之間矛盾被激化，雙方在不斷整改和驗房的過程中依舊無法解決問題。由于開發(fā)商自身處在強勢地位之中，因此業(yè)主在維權的時候往往會遇到各種困難，甚至有時候無法找到相應的負責人，這時候業(yè)主們就會不分青紅皂白拒絕給物業(yè)公司繳納管理費用，由此這就將質量風險轉嫁到了物業(yè)公司的頭上，給整個物業(yè)公司帶來一些負面影響。雖然物業(yè)公司有義務進行小區(qū)管理，但是如此要求物業(yè)公司去承擔開發(fā)商的責任是極不公平的，同時也是違反合同的。對此這就需要在工程施工中，尤其是在基礎建設之中，必須要實現(xiàn)多部門的合作管理，并嚴格依照規(guī)定去操作，進而提升施工質量。

三、解決方案

1.加大前期介入

對于一個工程來說在開發(fā)商和施工單位所交付的幾十年或者是上百年的使用之中，只有物業(yè)公司和業(yè)主去面對一些可能會出現(xiàn)的問題。在這之中倘若物業(yè)管理企業(yè)并不了解物業(yè)結構、建材的性能以及管線布置等情況，那么就無法實現(xiàn)有效的管理。因此物業(yè)公司就必須要在工程建設過程中選派相應的人員深入到施工現(xiàn)場去進行質量監(jiān)管，積極配合開發(fā)商及施工方的各項工作，以確保其工程質量。物業(yè)公司在前期進行介入的時候應該要強化對整個建設過程的監(jiān)管，確保工程質量。當住宅建設出現(xiàn)問題時基本都會給開發(fā)商和物業(yè)公司留下各種問題，施工過程中的質量問題會埋下安全隱患，相應的設備缺陷也會影響正常使用，這些問題一般在完工之后都難以發(fā)現(xiàn)，但是在使用之后就會馬上暴露出來，從而影響到物業(yè)管理工作的順利實施，也加大了維修難度和維修量，從而給物業(yè)公司帶來嚴重的損害。但是物業(yè)公司在前期介入之后就會通過監(jiān)管有效把握質量，將安裝、施工、調試及驗收之中的各種問題降到最低，確保工程質量。同時物業(yè)方還必須要增強和監(jiān)理方、開發(fā)商之間的合作關系，加大對各項施工環(huán)節(jié)的有效調節(jié)。

2.合理選擇建材

現(xiàn)階段我們國家已經頒布了關于民用建筑綠色設計的規(guī)范，同時在節(jié)水和節(jié)地方面做出了非常嚴格的固定，這就在一定程度上要求建筑設計、電氣安裝、給排水等工程用材必須要符合規(guī)范，從而在營造良好環(huán)境的基礎上，打造出綠色宜居空間。在對房地產項目進行建設的時候，物業(yè)之中的所有工作者都必須要對其可行性進行分析，并依照規(guī)范審核施工材料，促使施工建設能夠嚴格依照要求執(zhí)行，確保工程質量。

3.強化接管驗收

完工驗收就是建設方和設計方、監(jiān)理方及施工方一起對已經完工的工程實施四方驗收，這一過程也是施工方與建設方進行工程移交。物業(yè)接管驗收是物業(yè)公司在管理之前對房屋及設備設施進行質量驗收，是建設方向物業(yè)公司移交房屋及設施設備。倘若將完工驗收和接管驗收工作合并在一起實施，也就是將物業(yè)公司劃入到完工驗收之中就能夠及時找到其中更多更為細致的質量問題，并通過建設方給施工方提出建議，以此提升完工工程的質量水平。在完工驗收的時候同時實施物業(yè)接管驗收，物業(yè)公司可以直接給建設方指出相應的質量問題，建設方再將其傳達給施工方，以便及時整改。對于新建成的工程，如果將完工驗收和接管驗收分開實施的話，施工方把完工之后的工程交給建設方之后，就有可能會因為沒有進行接管驗收，而在后續(xù)的一段時間之中，物業(yè)公司直接由建設方進行管理。一般物業(yè)管理是從完工交付應用銷售開始，一直到成立業(yè)主委員會。但是一般新建的住宅小區(qū)只有入住率超過了50%才能夠成立業(yè)主委員會，因此該委員會的成立時間通常需要兩年到三年時間，在這之中就極易出現(xiàn)建管脫節(jié)的情況。實際上建設方并沒有專業(yè)的人員對設備設施及建筑進行管理，所以在這之中就極易出現(xiàn)質量問題。對此這就必須要把完工驗收工作和接管驗收工作一起進行，以保證其工程質量。

4.建立合作發(fā)展的關系

在目前的時展背景下，物業(yè)公司在推廣自身服務的過程中，還必須要和施工方建立起來良好的合作關系，這樣不但能夠有效解決一些后期建筑應用過程中的問題，還能夠加大住戶對物業(yè)公司的信任度。從以往的實踐之中能夠得知，建筑項目的交付應用往往需要花費很多年，施工質量會直接給物業(yè)工作的有序實施帶來影響。開發(fā)商所開發(fā)的產品將質量會直接影響到自身在市場當中的地位，所以在工程建設過程中，物業(yè)公司必須要漸漸地融入進去，強化技術管理及質量監(jiān)管，從而給后續(xù)的物業(yè)服務質量帶來有效依據(jù)，并給未來發(fā)展打下堅實的基礎。除此之外物業(yè)還必須要和整個社會、業(yè)主之間實現(xiàn)和諧發(fā)展，同時也需要政府部門給予相應的鼓勵和支持。

四、結語

在建筑施工之中，施工質量和物理服務工作之間存在直接聯(lián)系。開發(fā)商會給消費者提供房屋，而物業(yè)公司則給消費者提供物業(yè)服務，不論是從服務角度分析還是從維護消費者的基本權益分析，其目的都是一致的。所以住宅建設中通過物業(yè)管理確保工程質量，提升施工質量，降低后續(xù)物業(yè)服務壓力就是建筑企業(yè)在發(fā)展中需要關注的重點。

作者:李軍 單位:北京景旭房地產開發(fā)有限公司