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摘要:建立健康可持續(xù)的住房租賃市場，是近年國家和地方政府重點關(guān)注的領(lǐng)域之一，同時住房租賃體系越來越受到住房租賃政策發(fā)揮效力、房屋供應(yīng)主體充實壯大等因素影響。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈末端的物業(yè)管理行業(yè)，需要全面了解住房租賃體系新的變化發(fā)展方向，及時調(diào)整工作思路。

關(guān)鍵詞:住房租賃；物業(yè)管理；思路

隨著全國各地市房價不斷上漲，城市人口不斷增多，租房人群迅速擴大，對各類租賃住房的需求逐漸顯現(xiàn)。國家于近幾年先后出臺多項政策提倡發(fā)展租賃住房、保障租房人群合法權(quán)益，作為維修養(yǎng)護各類房屋設(shè)施設(shè)備、滿足業(yè)主服務(wù)需求的物業(yè)管理行業(yè)，對租賃住房物業(yè)管理的研究就顯得尤為重要。

一、住房租賃新體系的特點

相較于以往由公租房、商品房、公房等老舊住房、小產(chǎn)權(quán)房組成的住房供應(yīng)體系，住房租賃新體系的特點主要體現(xiàn)為住房政策轉(zhuǎn)變、供應(yīng)主體多元的新變化，以及供需漸趨平衡、人群由買轉(zhuǎn)租的新方向。

(一)住房政策轉(zhuǎn)變

1.集體土地開始建設(shè)租賃住房。2017年，北京市印發(fā)年度住宅用地供應(yīng)計劃，全市計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，包括集體建設(shè)用地200公頃。2018年，國土部了關(guān)于沈陽等11個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的通知，并正式批復(fù)成都、廣州利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的實施方案。2.地市政府開始引入專業(yè)投資機構(gòu)。2018年，建行與滬政府簽訂《推動上海市住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作備忘錄》，進一步深化銀政合作關(guān)系，共同推動上海住房租賃市場培育和發(fā)展，建行在滬機構(gòu)將全面跟進，提供住房租賃產(chǎn)品和住房金融解決方案。同時，中行以人才公寓為住房租賃金融細分市場切入點，與上海相關(guān)部門及地方國企進行簽約合作，簽約金額達1700億元。3.住房資源的集中配置。自2017年1月開始的一年多時間里，全國先后有幾十個城市了人才吸引政策，湖北、山東、四川、湖南等省省會城市及部分其他城市，在引進人才時給予適當(dāng)租房或購房補貼和優(yōu)惠。各種引才政策是對勞動力的爭奪，也是對于住房資源的集中配置。

(二)供應(yīng)主體多元

1.傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)。在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)企業(yè)開拓租賃業(yè)務(wù)的方式，一種是較為常見的代替業(yè)主對外招租，按照約定收取中介傭金，規(guī)定房租是否包含物業(yè)費、水電等相關(guān)費用則按使用量繳納。另一種是建立長租公寓。一些具有房企背景、資金較為集中的物業(yè)企業(yè)，利用新建樓房或批量買入適合房屋，改造為公寓出租并實行集中式專業(yè)化管理。在房地產(chǎn)行業(yè)，2018年8家房地產(chǎn)企業(yè)與中行簽署了住房租賃市場金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，融資規(guī)模超過2000億元。部分房地產(chǎn)企業(yè)除了采取與銀行合作的方式，也與基金管理機構(gòu)進行聯(lián)合，發(fā)行各類住房租賃REITs。2.互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)出租住房一般采用包租的形式，從房租中獲取差價，由于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不具備物業(yè)企業(yè)提供清潔、安防服務(wù)的優(yōu)勢，會將部分服務(wù)分包給專業(yè)公司，并通過多種增值服務(wù)彌補成本支出。同時，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)類似于不具備資金優(yōu)勢的創(chuàng)業(yè)公司，故而采用低成本、靈活分散的租賃經(jīng)營模式。此種租賃模式的靈活性表現(xiàn)為靈活控制租期長短、靈活提供不同檔次功能的租住房屋，以滿足租戶的多種需要，使房屋租金收益最大化。

(三)供需漸趨平衡

隨著各試點城市利用集體土地建設(shè)租賃住房形成模式并推廣，金融機構(gòu)、傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷提供各類住房租賃產(chǎn)品，未來租賃住房的供需矛盾有望得到緩解，對住房有不同層次需求的人群都有可能獲得良好的居住環(huán)境和租賃體驗。

(四)人群由買轉(zhuǎn)租

境外發(fā)達國家或地區(qū)的住房供應(yīng)體系經(jīng)歷了幾十年甚至幾個世紀的發(fā)展歷程，已基本形成普惠的社會保障體系，其在保障住房人群的不同層次需求、建立住房保障體系、處理房屋私有化和公租房關(guān)系、協(xié)調(diào)社區(qū)與社會環(huán)境等方面，已經(jīng)形成了較為成熟的發(fā)展理念，最終經(jīng)濟增長不再靠房地產(chǎn)業(yè)拉動，譬如德國有完善的房租補貼和充足的房源，使得德國租住人口占比超過50%。隨著各類租賃住房供給數(shù)量的增加、社會保障體系的不斷完善，未來城市人群很可能考慮地理區(qū)位、價格、家庭生命周期等因素，形成由購買住房向租賃住房的意識轉(zhuǎn)變。

二、住房租賃新體系下的物業(yè)管理新思路

無論是集體土地建設(shè)住房、租住公寓、商品住宅，都需要房屋維護以保證房屋質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的完好，提供住戶服務(wù)以保持環(huán)境整潔、舒適、安全。面對住房租賃體系新的發(fā)展變化，物業(yè)管理新工作思路可以從以下幾點展開：

(一)做好基礎(chǔ)服務(wù)

對于利用集體土地建設(shè)的租賃住房，目前部分試點城市頒布的實施方案中，會將物業(yè)管理內(nèi)容整合到建設(shè)方案中，對此物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定配套服務(wù)方案，根據(jù)服務(wù)對象特點進行精細化管理，積極探索、形成行業(yè)標桿。對于各類租住公寓，根據(jù)不同的消費人群，提供不同的配套服務(wù)，保障和提升服務(wù)質(zhì)量。以三個較具代表性的消費人群為例，分析如下表所示。需要注意的是，各項服務(wù)內(nèi)容并無明確界線，如部分定位于年輕人群體的白領(lǐng)公寓，也會提供影院、健身服務(wù)，或者為創(chuàng)業(yè)者發(fā)放貸款；藍領(lǐng)公寓也可以根據(jù)需求，設(shè)置洗衣、快遞收發(fā)服務(wù)。對于與年輕人群體和高端群體形成對比的中等收入家庭群體，可以選擇租住商品住宅。商品住宅一般配備物業(yè)管理，物業(yè)企業(yè)可以通過深入開展文化活動拉近住戶關(guān)系，給予租戶溫馨和親切感，消除隔閡；提升工程維修、秩序安全管理標準，在環(huán)境清潔和秩序維護方面，為租戶留下良好印象；推動房屋中介、家政服務(wù)、車輛維修保養(yǎng)、搬家等生活性服務(wù)工作規(guī)范化、標準化開展。

(二)拓展服務(wù)內(nèi)容

1.輔助政府行為。輔助政府部門對適租人口進行統(tǒng)計、身份識別、退出管理，進行政策宣講和落實，保障租住人群醫(yī)療、教育等公共服務(wù)權(quán)益。另外，2017年深圳市規(guī)土委牽頭制定的方案意見，鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位，成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，將符合規(guī)定條件的住房統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，并委托物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)企業(yè)可承接此類政府購買服務(wù)項目，實行“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”的管理模式，接管區(qū)域進行統(tǒng)一全方位升級改造，提升基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境、美化公共界面、優(yōu)化公共步行體驗及活動空間，進行房屋界面及內(nèi)部改造裝修，植入物業(yè)管理、長租公寓、商業(yè)物業(yè)的管理運營方式。2.配套增值服務(wù)。按照租住群體的不同類別，有針對性地配套餐飲、洗衣、旅游、出行、健康、娛樂等增值服務(wù)。如構(gòu)建年輕人生活圈，著重于交流與新意，搭配健身、餐飲、放映廳等功能；為年輕夫婦提供房屋裝修設(shè)計，著重于環(huán)保與舒適，搭配環(huán)境監(jiān)測及智能家居設(shè)計；為老年人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，著重于健康與舒心，搭配醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)；為兒童提供娛樂服務(wù)，著重于安全與氛圍，搭配兒童教育與看護。3.規(guī)范租賃流程。規(guī)范業(yè)主出租住房行為及租賃雙方人文意識，如物業(yè)企業(yè)充當(dāng)房屋中介，需做好合同備案，制定規(guī)范性服務(wù)條約，保障承租者合法權(quán)益，防止租金隨意上漲及其他租賃糾紛，引導(dǎo)租戶參與社區(qū)治理；對于通過其他中介機構(gòu)入住小區(qū)的租戶，物業(yè)企業(yè)要就租賃市場秩序規(guī)范對租戶進行善意提醒。

(三)進行服務(wù)創(chuàng)新

1.整合空間管理。在沒有房企資金支持的背景下，物業(yè)企業(yè)宜采取輕型運營模式，如住宅類物業(yè)可采用包租形式，收取成本服務(wù)費差價，獲取利潤；商業(yè)類物業(yè)可整合提供與管理辦公交流共享空間；公寓類物業(yè)可整合各類出租房源和空間，做到空間資源的最大化利用。2.建設(shè)交易平臺。如具備建立科技平臺條件，物業(yè)企業(yè)可建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺，利用信息管理平臺對業(yè)主實施動態(tài)管理，借助平臺及時提醒業(yè)主更新租戶信息，方便業(yè)主租房信息，構(gòu)建業(yè)主房屋租賃信用機制，提升存量房的流通和運營能力，并通過與公安、房管、人社、民政、司法等行政部門對接實現(xiàn)網(wǎng)上備案，對租戶進行管理。3.打造智慧住區(qū)。目前物業(yè)管理行業(yè)收費普遍較低，需要充分利用智能設(shè)施設(shè)備、物聯(lián)網(wǎng)和信息化技術(shù)，如智能停車、智能繳費、智能門禁對租戶進行管理，減少服務(wù)人員數(shù)量，提供有管理品質(zhì)、有安全保障、價格為大眾接受的住房租賃產(chǎn)品，提高住房含金量。

三、結(jié)語

近來，國內(nèi)部分地市不斷有新的住房租賃政策出臺，一方面體現(xiàn)出國家的政策正在不斷發(fā)酵、產(chǎn)生積極作用，各地市政府越來越重視租賃住房管理，更加關(guān)注租賃住房居住人群；另一方面，體現(xiàn)出國內(nèi)消費者對于住房需求的轉(zhuǎn)變，不再單純依靠買房解決住房需求。為此，物業(yè)企業(yè)需要采取充分利用科技手段、深入挖掘消費者市場需求等多元化措施實現(xiàn)增收。同時，政府部門需要采取推崇完善制度建設(shè)、加快推進租購轉(zhuǎn)換等措施，保障住房租賃體系的穩(wěn)定發(fā)展。

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作者:張騰 李玉琳 宮雪 單位:山東青年政治學(xué)院 山東山青物業(yè)管理研究院