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【摘要】傳統(tǒng)的公共服務(wù)設(shè)施受居住小區(qū)、綠地、道路等的分割，普遍采取分散式布局模式，社區(qū)功能弱化、社區(qū)活力不足、社區(qū)歸屬感喪失，降低了公共服務(wù)設(shè)施的綜合利用水平。社區(qū)綜合體將各類公共服務(wù)設(shè)施集中布局，為居民提供“一站式”綜合服務(wù)，是成都市建設(shè)公園城市背景下解決人民對美好生活向往所需配套服務(wù)的重要途徑。文章介紹了成都市社區(qū)綜合體實施背景與內(nèi)涵，以及在社區(qū)綜合體規(guī)劃、建設(shè)、管理方面的做法，并以案例形式進行闡述，希望為其他城市的社區(qū)綜合體建設(shè)提供參考。

【關(guān)鍵詞】公共服務(wù)設(shè)施;社區(qū)綜合體;規(guī)劃

隨著居民對美好生活場景的需求不斷提升，傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)“無序+分散”的布局模式盡顯疲態(tài)，人們需要一種就近滿足多樣化公共服務(wù)需求、又能進行社會交往的公共場所。社區(qū)綜合體應(yīng)運而生，一種趨向于“社區(qū)最后一公里”的綜合型服務(wù)供給模式［1］，為當前社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展困境提供了解決思路。

1發(fā)展成都市社區(qū)綜合體概述

1．1發(fā)展背景。成都市在社區(qū)綜合體建設(shè)方面做了較多探索，自2010年來陸續(xù)編制了一系列專項規(guī)劃導(dǎo)則來指導(dǎo)社區(qū)綜合體建設(shè)。2010年出臺《成都市公共配套設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》［2］，提出居住區(qū)服務(wù)中心項目宜以綜合體方式疊建布置。2013年制定《成都市中心城區(qū)十五分鐘基本公共服務(wù)圈規(guī)劃》［3］，將中心城區(qū)劃分為200個15min基本公共服務(wù)圈，每個基本公共服務(wù)圈內(nèi)建設(shè)1個社區(qū)綜合體以滿足社區(qū)居民的“一站式”公共服務(wù)需求。2015年出臺《成都市中心城區(qū)社區(qū)綜合體規(guī)劃》［4］，規(guī)劃建設(shè)200處社區(qū)綜合體。2020年出臺《成都市社區(qū)綜合體建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》［5］，規(guī)范了社區(qū)綜合體的建設(shè)及交付標準。2020年出臺《成都市社區(qū)綜合體功能設(shè)置導(dǎo)則》［6］，提出五大特色社區(qū)綜合體概念及綜合體功能設(shè)置建議。社區(qū)綜合體，已成為成都市解決居民綜合服務(wù)需求，提升社區(qū)生活品質(zhì)，滿足人民群眾對美好生活向往的重要載體。

1．2社區(qū)綜合體理念內(nèi)涵。社區(qū)綜合體是指將社區(qū)服務(wù)設(shè)施進行集中集約建設(shè)，集合了多種公共服務(wù)設(shè)施和便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施的綜合建筑物(群)。成都市社區(qū)綜合體是由社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、文體休閑、醫(yī)療衛(wèi)生、市政公用、社區(qū)商業(yè)等功能構(gòu)成的公共服務(wù)設(shè)施聚集體，是社區(qū)的公共服務(wù)中心(表1)。

1．3建設(shè)現(xiàn)狀。2014年，成都市啟動了第一批37個社區(qū)綜合體建設(shè)［7］。2017年底，成都市啟動了中心城區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施“三年攻堅”行動，到2020年底全市新建2818項公共服務(wù)設(shè)施項目，其中社區(qū)綜合體261個。

2社區(qū)綜合體規(guī)劃標準

2．1規(guī)劃選址原則。2．1．1科學(xué)規(guī)劃。以成都市各區(qū)的15min基本公共服務(wù)圈規(guī)劃為基礎(chǔ)，以每一個規(guī)劃生活圈為控制單元，與城市新區(qū)發(fā)展規(guī)劃、城市有機更新、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)等專項規(guī)劃有機結(jié)合，綜合評估服務(wù)設(shè)施用地，選擇用地規(guī)模適宜、符合建設(shè)標準的地塊設(shè)置社區(qū)綜合體，并確保每個公服圈內(nèi)至少布局一處社區(qū)綜合體，滿足居民公共服務(wù)需求。2．1．2全面覆蓋。按照“開發(fā)地塊同步建設(shè)、整理片區(qū)提前配套、建成區(qū)逐步完善”及“缺什么補什么”的原則，綜合考慮社區(qū)周邊現(xiàn)狀建設(shè)、土地出讓計劃等情況，對不滿足公共服務(wù)設(shè)施配置標準的服務(wù)圈進行全面校核，結(jié)合近、遠期實施進行規(guī)劃落實。2．1．3交通便捷。社區(qū)綜合體盡量選擇在具備完善的公共停車設(shè)施和便捷的公共交通換乘工具等交通便利地塊，滿足居民15min步行(500～1000m)可達，提高社區(qū)綜合體的使用便捷性。2．1．4空間融合。結(jié)合公園、“小游園”、“微綠地”、廣場、綜合運動場等公共開敞空間進行一體化規(guī)劃設(shè)計，延伸社區(qū)綜合體使用功能，為社區(qū)居民構(gòu)建人性化的生活與交往空間。

2．2設(shè)置標準。成都市基本公共服務(wù)設(shè)施包含社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、市政公用、商業(yè)服務(wù)八大類，結(jié)合居民日常需求，確定除教育類的其它七大類服務(wù)設(shè)施均可納入社區(qū)綜合體內(nèi)進行疊建(教育類需獨立配置用地，社區(qū)綜合體內(nèi)不做相關(guān)要求)。《成都市中心城區(qū)公園城市基本公共服務(wù)圈規(guī)劃導(dǎo)則》等規(guī)范根據(jù)各類功能設(shè)施使用需求，明確了公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準(圖1、表2)。社區(qū)綜合體內(nèi)除了設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場等基礎(chǔ)性社區(qū)商業(yè)設(shè)施外，還可以根據(jù)市場需求，設(shè)置部分其他商業(yè)設(shè)施，如商務(wù)辦公、餐飲娛樂、郵政服務(wù)、休閑購物、教育培訓(xùn)、金融服務(wù)等多種功能，以保持社區(qū)綜合體的活力，增強居民社區(qū)歸屬感。

2．3建設(shè)形式。基于公共服務(wù)設(shè)施使用需求，結(jié)合不同場地建設(shè)條件，可設(shè)置“垂直、水平、混合”三種社區(qū)綜合體建設(shè)形式［8］。垂直形式以單體多層建筑為主，依據(jù)各類公服設(shè)施相互干擾度及空間關(guān)聯(lián)度的差異，進行垂直空間布局;水平形式主要有兩種，一是單獨地塊形成的低層沿街建筑，各類公服設(shè)施功能在水平空間疊建，二是多個功能的單獨地塊構(gòu)成布局相對集中的建筑群形式;混合形式即同時包含垂直建設(shè)和水平建設(shè)兩種形式，形成群體建筑(圖2)。

3社區(qū)綜合體建設(shè)實施

3．1建設(shè)標準。成都市為加強和規(guī)范社區(qū)綜合體建設(shè)，提升建筑品質(zhì)和建設(shè)質(zhì)量，制定了《成都市社區(qū)綜合體建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》，明確綜合體建設(shè)應(yīng)包括建筑工程、室內(nèi)裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境景觀、導(dǎo)識系統(tǒng)等內(nèi)容，并原則上規(guī)定不得以清水房標準交付使用。社區(qū)綜合體為公共服務(wù)設(shè)施的聚集體，其整體建設(shè)要求除應(yīng)滿足上述技術(shù)導(dǎo)則外，所含的各項公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標準還需要滿足《成都市社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)用房、文化活動中心、文化活動站建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》《成都市綜合運動場、綜合健身館建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》《成都市再生資源回收網(wǎng)點(暫存點)建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》《成都市農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》《社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、站建設(shè)標準》《成都市公共廁所建設(shè)技術(shù)要求》《成都市環(huán)衛(wèi)工人作息房建設(shè)技術(shù)要求》等規(guī)范、導(dǎo)則要求。

3．2開發(fā)模式。結(jié)合社區(qū)綜合體規(guī)劃點位的分布情況和實施條件，采取政府投資、企業(yè)配建、公開招拍掛等多種開發(fā)模式實施建設(shè)。3．2．1政府投資模式發(fā)揮政府實施公共服務(wù)設(shè)施項目的主體作用，對于以下三類社區(qū)綜合體，可優(yōu)先采取政府投資方式實施。一是居民需求急切、需盡快建成投用的項目;二是位置相對較偏僻，周邊配套相對不完善，社會企業(yè)投資意愿不大的項目;三是因土地性質(zhì)等因素暫不具備上市條件的項目。3．2．2企業(yè)配建模式在經(jīng)營性用地出讓時，可在土地上市條件中明確由競得者配套建設(shè)社區(qū)綜合體并無償移交屬地政府所在社區(qū)。此種開發(fā)模式需要求配套社區(qū)綜合體與經(jīng)營性開發(fā)項目首期“同步設(shè)計、同步施工、同步竣工投用”，或者根據(jù)社區(qū)實際使用需求優(yōu)先實施投用。對于土地競得者不按照建設(shè)標準、建設(shè)時間等要求實施配套社區(qū)綜合體建設(shè)的，可由屬地政府規(guī)劃、住建、房管等多部門形成聯(lián)動，不予辦理關(guān)聯(lián)經(jīng)營性開發(fā)項目的預(yù)售、網(wǎng)簽、規(guī)劃、竣工驗收等程序予以制約。3．2．3公開招拍掛模式為激發(fā)市場活力，發(fā)揮社會資本優(yōu)勢，吸引企業(yè)積極參與，對于地理位置較優(yōu)越、有投資潛力的社區(qū)綜合體項目，可采取招拍掛模式建設(shè)。成都市《關(guān)于加強居住區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)管理的意見》明確采取此種模式的社區(qū)綜合體，公共服務(wù)設(shè)施面積不少于總建筑面積的50%，剩余部分可由投資建設(shè)單位配置商業(yè)設(shè)施。建成后公共服務(wù)設(shè)施部分無償移交屬地政府所在社區(qū)，商業(yè)部分由投資建設(shè)單位自持。

4社區(qū)綜合體運營管理

4．1社區(qū)自主管理。由社區(qū)居委會作為管理主體，在街道社區(qū)綜合服務(wù)中心的指導(dǎo)下進行具體管理。

4．2組建專業(yè)運營公司。學(xué)習(xí)蘇州市成立鄰里中心建設(shè)公司，負責(zé)建設(shè)和經(jīng)營鄰里中心的經(jīng)驗［9］。成都市各區(qū)一般利用現(xiàn)有國有平臺公司，負責(zé)部分社區(qū)綜合體的運營管理，社區(qū)綜合體的商業(yè)部分租賃費用可用于支持公益服務(wù)支出，減少政府財政投入，保證社區(qū)公共服務(wù)同商業(yè)服務(wù)持久、健康發(fā)展。

4．3引進市場管理團隊。采取市場化運作方式，通過招商引資，將社區(qū)綜合體中的商業(yè)及具備收益條件的部分設(shè)施整體打包，引進社會企業(yè)進行運營管理。由市場管理主體制定一套完整的社區(qū)綜合體管理體系，包括商戶組織、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理等方面內(nèi)容，在確保自身盈利的同時，以保障社區(qū)公共服務(wù)的質(zhì)量。

5案例分析———以郫都區(qū)仁和社區(qū)綜合體為例

5．1仁和社區(qū)現(xiàn)狀。仁和社區(qū)位于成都市郫都區(qū)紅光街道東北區(qū)域，面積約1．29km2，規(guī)劃居住人口3．8萬人，目前社區(qū)內(nèi)已建成居住住宅11個，常住人口約2萬人，社區(qū)交通便捷。在仁和社區(qū)綜合體實施前，社區(qū)公共空間明顯不足，缺乏農(nóng)貿(mào)市場、文化活動中心、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等公共設(shè)施。

5．2仁和社區(qū)綜合體情況。5．2．1項目基本情況仁和社區(qū)綜合體(又叫新合作·鄰里之家)占地面積5454m2，總建筑面積約16236m2，計容建筑面積約13088m2，容積率2．4，建筑高度23．95m，空間上采取垂直建設(shè)形式，地下1層，地上5層。項目包含農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動中心、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、公廁(含環(huán)衛(wèi)休息站)等公共服務(wù)設(shè)施及商業(yè)、商務(wù)辦公等商業(yè)設(shè)施(圖3、圖4)。5．2．2開發(fā)模式仁和社區(qū)綜合體采取公開招拍掛模式實施建設(shè)，根據(jù)土地出讓要求，項目建筑面積的51%用于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建成后由開發(fā)企業(yè)新合作公司無償移交給社區(qū)使用，剩余的49%建筑面積由企業(yè)配置商業(yè)、商辦等設(shè)施并自持。5．2．3運營管理模式項目的公共服務(wù)設(shè)施部分移交紅光街道仁和社區(qū)后，充分利用新合作公司在鄰里中心(社區(qū)綜合服務(wù)體)、新合作市集(農(nóng)貿(mào)市場)、新合作生活(生鮮便利店)三大業(yè)態(tài)方面專業(yè)化運營管理優(yōu)勢，由紅光街道與其簽訂農(nóng)貿(mào)市場、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施部分的返租協(xié)議，租賃費用于支持社區(qū)綜合體其他公共設(shè)施的費用支出，保證社區(qū)公共服務(wù)持久、健康發(fā)展。

6結(jié)束語

社區(qū)綜合體集多種功能于一身，更能形成有活力、有特色、易識別的社區(qū)公共服務(wù)中心，為成都市當前社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展困境提供了解決思路。本文總結(jié)了成都市在社區(qū)綜合體規(guī)劃、建設(shè)、管理方面的一些經(jīng)驗做法，并以具體案例進行了詳細闡述，希望為其他城市的社區(qū)綜合體建設(shè)提供參考。

作者:曾華林 單位:成都市郫都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局