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作者：韓艷紅 陸玉麒 單位：南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 南京曉莊學(xué)院

城中村推行物業(yè)管理的博弈分析

1.博弈順序分析城中村實(shí)施物業(yè)管理的先后順序?yàn)椋赫ǚ康禺a(chǎn)行政主管部門）選擇、業(yè)委會(huì)（村集體）選擇、物業(yè)管理公司選擇。為了研究的方便，在此本文將城中村物業(yè)管理博弈的各參與人均以字母命名：政府（房地產(chǎn)行政主管部門）用g表示業(yè)委會(huì)（村集體）用p表示物業(yè)管理公司用m表示。政府（房地產(chǎn)行政主管部門）選擇：兩種選擇分別是激勵(lì)和不激勵(lì)，激勵(lì)用Sg1表示，不激勵(lì)用Sg2表示。業(yè)委會(huì)（村集體）選擇：業(yè)委會(huì)（村集體）相對(duì)于政府（房地產(chǎn)行政主管部門）的決策，有兩種選擇，即實(shí)施物業(yè)管理和不實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)施物業(yè)管理用Sp1表示，不實(shí)施物業(yè)管理用Sp2表示。當(dāng)業(yè)委會(huì)（村集體）選擇不實(shí)施物業(yè)管理Sp2的時(shí)候，博弈結(jié)束，當(dāng)業(yè)委會(huì)（村集體）選擇實(shí)施物業(yè)管理Sp1的時(shí)候，進(jìn)入物業(yè)管理公司選擇。物業(yè)管理公司選擇：物業(yè)管理公司有兩種選擇，參與管理和不參與管理，參與管理用Sm1表示，不參與管理用Sm2表示。城中村實(shí)施物業(yè)管理動(dòng)態(tài)博弈模型中，政府（房地產(chǎn)行政主管部門）根據(jù)城市發(fā)展的需要首先做出是否激勵(lì)的選擇，然后業(yè)委會(huì)（村集體）結(jié)合自己的收益選擇是否實(shí)施物業(yè)管理，如果村集體決定不實(shí)施物業(yè)管理，博弈就結(jié)束了；如果業(yè)委會(huì)（村集體）決定在本轄區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)管理公司再根據(jù)自己的收益情況選擇是否參與管理，這樣就構(gòu)成了城中村實(shí)施物業(yè)管理“博弈樹”。實(shí)現(xiàn)城中村物業(yè)管理有下列幾種模式(見表)。從表中可以看出，這四種模式依次為：政府（房地產(chǎn)行政主管部門）激勵(lì)時(shí)，物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的模式；政府（房地產(chǎn)行政主管部門）激勵(lì)時(shí)，業(yè)委會(huì)（村集體）自行管理的模式；政府不激勵(lì)時(shí)，物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的模式；政府不激勵(lì)時(shí)，業(yè)委會(huì)（村集體）自行管理的模式。

2.博弈決策分析①政府（房地產(chǎn)行政主管部門）是否激勵(lì)城中村物業(yè)管理工作。房地產(chǎn)行政主管部門是否對(duì)城中村實(shí)施物業(yè)管理工作予以激勵(lì)，取決于房地產(chǎn)行政主管部門的收益。如果城中村的衛(wèi)生環(huán)境以及治安狀況等不足以對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重影響，則房地產(chǎn)行政主管部門不會(huì)對(duì)城中村實(shí)施物業(yè)管理工作采取激勵(lì)措施；如果房地產(chǎn)行政主管部門可以通過嚴(yán)打、綜合整治等低成本方式維持城市的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行政主管部門同樣不會(huì)對(duì)城中村實(shí)施物業(yè)管理予以激勵(lì)；只有當(dāng)城中村的貧富差距懸殊，衛(wèi)生狀況惡化，治安形式非常嚴(yán)峻的時(shí)候，房地產(chǎn)行政主管部門才會(huì)對(duì)城中村實(shí)施物業(yè)管理工作予以激勵(lì)。即當(dāng)Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)城中村物業(yè)管理工作采取激勵(lì)機(jī)制;當(dāng)Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)城中村實(shí)施物業(yè)管理工作不予以激勵(lì)。（Ug表示房地產(chǎn)行政主管部門在城中村實(shí)施物業(yè)管理的收益）②物業(yè)管理公司是否參與城中村物業(yè)管理。物業(yè)管理公司是否參與城中村物業(yè)管理工作，取決于物業(yè)管理公司的收益。當(dāng)物業(yè)管理公司參與城中村物業(yè)管理的收益大于物業(yè)管理公司從事其他項(xiàng)目物業(yè)管理的平均利潤時(shí)，則會(huì)參與城中村物業(yè)管理工作；當(dāng)物業(yè)管理公司參與城中村物業(yè)管理的收益要小于物業(yè)管理公司從事其他項(xiàng)目物業(yè)管理的平均利潤時(shí)，則不參與城中村物業(yè)管理工作。當(dāng)Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）時(shí)，社會(huì)物業(yè)管理公司參與管理；當(dāng)Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）時(shí)，社會(huì)物業(yè)管理公司不予管理。（Um表示房地產(chǎn)行政主管部門在城中村實(shí)施物業(yè)管理的收益）。③業(yè)委會(huì)（村集體）是否委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。業(yè)委會(huì)是否委托物業(yè)管理進(jìn)行管理，取決于業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理公司管理的收益與自行管理收益的比較。當(dāng)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，業(yè)委會(huì)的收益大于自行管理的收益時(shí)，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；當(dāng)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的收益小于自行管理的收益時(shí)，業(yè)委會(huì)自行管理。當(dāng)Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）時(shí)，物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；當(dāng)Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）時(shí)，業(yè)委會(huì)自行管理。（Up表示房地產(chǎn)行政主管部門在城中村實(shí)施物業(yè)管理的收益）3.均衡結(jié)果的前提必要條件分析綜上所述，城中村實(shí)施物業(yè)管理各均衡結(jié)果的前提必要條件為：①政府激勵(lì)、村集體委托社會(huì)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）②政府激勵(lì)、村集體自行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）③政府不激勵(lì)、村集體委托社會(huì)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）④政府不激勵(lì)、村集體自行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）

城中村推行物業(yè)管理的模式

1.主要管理模式

在實(shí)際工作中，無論房地產(chǎn)行政主管部門是否激勵(lì)，只要城中村需要物業(yè)管理，其管理模式一般有三種：一是引入外來社會(huì)化物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；二是城中村的原村民集體成立物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；三是外來物業(yè)管理公司與原村民集體合作成立物業(yè)管理辦公室進(jìn)行管理。三種管理模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。①引入社會(huì)化物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。社會(huì)化物業(yè)管理公司專業(yè)化水平高，管理效果好，但由于城中村是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小社會(huì)，外來企業(yè)進(jìn)駐很容易引起業(yè)主的抵觸情緒，也不利于管理費(fèi)的收繳，同時(shí)，引入外來的物業(yè)管理公司不利于本地人員的就業(yè)，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾時(shí)，也不利于問題的解決，因此我們并不主張外來物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐城中村。②業(yè)委會(huì)（村集體）成立物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。業(yè)委會(huì)（村集體）成立物業(yè)管理公司能較好的解決本地人員的就業(yè)，有利于開發(fā)和培養(yǎng)本地的管理人才，當(dāng)管理遇到問題時(shí)也容易解決，但是，村集體自己成立物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，因其專業(yè)化不足，管理水平低，難以達(dá)到有效的管理效果，同時(shí)，由于物業(yè)管理公司大都是本地人，物業(yè)管理公司會(huì)存在內(nèi)部員工管理方面的困惑，一是當(dāng)員工工作不到位時(shí)，公司領(lǐng)導(dǎo)礙于情面，可能不敢冒著換屆選舉時(shí)丟選票的危險(xiǎn)，對(duì)犯錯(cuò)誤的員工進(jìn)行嚴(yán)厲批評(píng)；二是本地人員本來就有豐厚的房屋出租收入，可能不在乎從事物業(yè)管理工作的微薄收入，因此，會(huì)給物業(yè)管理公司的內(nèi)部員工管理帶來一定的困難。③物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)（村集體）合作進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)（村集體）合作進(jìn)行管理的模式具有多重利好。首先，外來物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)（村集體）合作成立物業(yè)管理辦公室可以解決部分居民的就業(yè)問題。城中村的多數(shù)原村民都失去了祖祖輩輩賴以生存的土地，如果原村民無所事事，社會(huì)治安將存在不少隱患，成立物業(yè)管理公司可以吸納部分有就業(yè)能力的人就業(yè)，既能增加收入，又可以促進(jìn)穩(wěn)定。其次，外來物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)（村集體）合作成立物業(yè)管理辦公室還有利于居民委員會(huì)的組織、領(lǐng)導(dǎo)以及各種關(guān)系、矛盾、糾紛的處理和協(xié)調(diào)，能夠更好地為居民服務(wù)。第三，外來物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)（村集體）合作成立物業(yè)管理辦公室可以充分發(fā)揮外來物業(yè)公司專業(yè)化水平高的優(yōu)點(diǎn)，能有效提高城中村物業(yè)管理的質(zhì)量和水平。實(shí)踐證明，目前城中村管理的最有效途徑就是由社會(huì)物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)（村集體）合作進(jìn)行管理，該運(yùn)作模式值得推廣。#p#分頁標(biāo)題#e#

2.關(guān)于城中村管理的思考

某些城中村采取全面推倒重建的方法，成立專業(yè)物業(yè)管理公司按統(tǒng)一價(jià)格實(shí)行統(tǒng)一管理。由于城中村數(shù)量龐大，特別是有的城中村位于鬧市中心，全部推倒重建短期內(nèi)是不可行的，因此多數(shù)城中村只能在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行整治，采用專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理提高其管理水平。

對(duì)于無法成立物業(yè)管理公司的城中村，可以由社區(qū)居委會(huì)出面協(xié)助，將治安、保潔、綠化等主要服務(wù)項(xiàng)目外包給專業(yè)公司。由于城中村的建筑物密集，很多道路達(dá)不到汽車通行的條件，因而很少有停車場的配置，有的城中村設(shè)有停放自行車、摩托車的保管站，這樣的服務(wù)項(xiàng)目可分包給個(gè)人來管理。“原生態(tài)”的城中村實(shí)行物業(yè)管理的前期投入較大，前期投入包括小區(qū)管網(wǎng)整修或配套建設(shè)、設(shè)備購置、辦公場所及員工住房的配備，老化設(shè)備的更新等。實(shí)行物業(yè)管理之后，由于管理費(fèi)比較低，收費(fèi)率也低，達(dá)不到物業(yè)管理公司略有盈余的經(jīng)營底線，所以物業(yè)管理公司需要一定的補(bǔ)貼，特別是目前經(jīng)濟(jì)條件較差的城中村更需要有針對(duì)性地扶持來減輕居民的負(fù)擔(dān)。補(bǔ)貼可以從集體組織的房屋、土地或其他產(chǎn)業(yè)的收益中支出，還可以由政府支付一部分。而解決居民物業(yè)管理費(fèi)上繳率低的問題可采用“搭車收費(fèi)”的辦法，與供電、供水部門合作，將物業(yè)管理費(fèi)與水費(fèi)、電費(fèi)等捆綁收費(fèi)。

由于城中村游離于現(xiàn)代城市管理之外，治安漏洞多。城中村是開放式的，與外界連通的出入口眾多，其管理存在一定的難度。要降低管理難度，首先，要在如何將開放式向封閉式轉(zhuǎn)化上多花心思。由于城中村治安漏洞多，外來人口成分非常復(fù)雜，物業(yè)管理公司在進(jìn)行城中村管理之初，應(yīng)把一些小的街巷的外端予以封閉。在進(jìn)行封閉時(shí)，要充分考慮是否可以完全封閉，有必要保留的不妨設(shè)置上門根據(jù)情況予以開啟。其次，城中村缺乏必要的安防硬件設(shè)施，因此應(yīng)完善治安管理硬件如24小時(shí)監(jiān)控、治安崗?fù)?、攝像頭等的配置，可在要保留的街巷入口處設(shè)置治安崗?fù)ぷ鳛橹蛋嗟脑O(shè)施。為了更好地開展物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司可聘請(qǐng)城中村的村委會(huì)主任、書記等擔(dān)任管理顧問，不時(shí)垂詢以便及時(shí)了解廣大用戶的需求和反饋信息。四、結(jié)論與展望本文分析了政府、村集體和物業(yè)管理公司三方博弈關(guān)系，社會(huì)物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)（村集體）合作管理是城中村推行物業(yè)管理的最佳模式，可進(jìn)一步改善城中村的居住環(huán)境和生活環(huán)境。

城中村的房源能分流一部分政府廉租房以及保障房建設(shè)的壓力，幫助政府解決了大量進(jìn)城人口住房的大問題，保證了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，但這里的物業(yè)管理、小區(qū)保安、綠化設(shè)施、消防設(shè)備、娛樂健身場所等配套設(shè)施缺失，城中村變成了人們眼中的蝸居，居住環(huán)境亟待改善。改造后的城中村應(yīng)該有完善的配套設(shè)施和規(guī)范的物業(yè)管理，希望改造后的城中村能為大量外來人口提供一個(gè)舒適的環(huán)境，希望這部分低收入者能在城中村生活得更有尊嚴(yán)。綠化、夜間亮化、保潔工作等都是城中村管理的重要組成部分，但筆者認(rèn)為首要解決的問題還是城中村的安全問題，若安全得不到保障，城中村將會(huì)變成令人望而生畏之地，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生的城中村不可能對(duì)人們有多少吸引力，因此城中村的治安問題有著毋庸置疑的重要性。如何解決城中村的治安問題，筆者已在文中進(jìn)行了闡述。