一、物業服務企業創新型物業管理人才的現狀

1.創新型物業管理人才匱乏的現狀

物業服務企業的創新型物業管理人才在做好基礎和基本的物業管理服務和經營工作的同時，必須在思維、意識、觀念、方法、行為等方面有別于一般人才，具有強大、持續而突出的創新性；必須想別人想不到的、做別人做不到的，從常規中發現新意新奇、從日常中做到新穎別致、從簡單中悟到新法新意、從平凡中趨新趨高。但是，由于現階段的物業服務企業的起點較低、制度不完善、競爭無序化，在許多“先天不足”、“后天不規范”限制下，導致企業專業性、高素質的從業者嚴重缺乏，中高層管理人員相對短缺，優秀人力資源兩極分化較嚴重，創新型人才明顯不夠。

2.創新型物業管理人才素質的現狀

因物業管理專業教育的滯后和遲緩，物業服務企業成立之初的從業者大多從房管局或房地產開發企業轉行而來，還有許多與物業管理毫不沾邊的其他行業人員也從事物業管理。這些人員不僅專業知識和崗位知識欠缺，對物業服務企業和行業的發展現狀和態勢也不清楚；缺乏基本的職業化素養、技能和能力，只想管理而不會管理、只為經營而不會經營、只說服務而不做服務，更別說創新型管理人才所需要的特質和特能了。即使是后續進入企業的物業管理專業畢業的中專生、高職生、大學生，他們雖然知曉物業管理是什么、為什么、做什么，熟悉一般的物業管理模式和規程，清楚物業管理的基本運行規律和操作方法，初步可勝任物業管理服務的日常工作、簡單服務，但是由于他們的理論與實際的脫節、認識與實踐的偏離，往往使他們缺乏從事專業工作、履行崗位職責所需的創新思維和創新能力，在工作中常常處于被動地位，只能按指令按部就班行事，達不到創新型物業管理人才的標準和要求。雖然一些物業服務企業從業者參加并通過了物業管理員上崗證、物業管理部門經理、物業管理師等資格培訓和認證，但是由于社會機構和社會力量培訓時完全是應付國家的要求、企業的期望和從業者的需要，因此培訓的質量和效果仍然達不到創新型物業管理人才的執業標準和要求。

二、物業服務企業創新型物業管理人才不足不強的原因分析

物業服務企業缺乏創新型物業管理人才是普遍現象和共同問題，既有外部原因也有內部原因；既有體制和機制的原因，也有認識和觀念的原因。具體包括以下幾方面：

摘要：結合作者多年工作實際，以企業后勤服務為研究對象，重點分析物業管理社會化的意義所在。從實際情況來看，在實踐管理過程中，想要提高管理質量就要將物業管理逐步的轉向社會化管理，唯有如此，才能促進企業后勤物業管理水平。

關鍵詞：企業后勤；物業；管理；研究

物業工作所包含的內容非常多，其主要是針對房地產等財產歸屬權來說的。從當前的實際情況來分析，物業主要是針對已經建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場地設備來提供更加完善的管理服務，其中包含了環境衛生的處理、內部交通設施的管理以及內部的安保措施等等。物業管理非常的復雜，其中關系著所在區域內所有的商家、業主以及開發商的利益，各方利益都要通過合同的方式來進行明確并且約束。服務的模式通過只包括有無形服務與有形服務兩種形式，這也是市場行為，同時還具備了一定程度適當的安保行為。一方面要充分的保護出資人的利益，同時也具備了集體消費與共享的基本原則。

一、企業后勤服務特點

企業的物業管理也可以認為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級單位的撥款，服務業通常是免費或者是福利性的。從前期的規劃到后期的執行，都是通過行政化色彩的方式來實現的[1]。此時的業主也是單位的職工，所以也就無法對業主進行選擇。在加之福利性的要求，對于物業工作也就無法提出具體的要求。伴隨著住房數量的攀升，企業所需要付出的資金也逐年增加。

二、積極應對社會化轉變的趨勢

（一）轉變思想，明確方向

1新時期下物業管理的屬性

首先，物業管理的行業管理部門將不再是以政府管理為主，而是逐漸的過渡到由行業的管理協會進行統一的管理，政府部門應重點負責行業相關的司法和立法工作，而物業管理行業的協會則應重點負責資質評審，投訴處理、培養教育、行業行為規范以及考評創優等工作；其次，對于物業管理企業的日常事務，物業管理企業也不再是單純的自主管理的模式，也應逐步的向社會的各個專業化的公司過渡。比如說，房屋維修、綠化、清潔以及機電等工作都屬于物業管理企業的日常工作，今后這些工作就會分包給各個專業化的公司去做，而物業管理企業則是要對這些工作進行統一的調度和監督；最后，社區事務從原來的物業管理將向社會或是政府過渡。在我國社會物質文明和精神文明都得到了快速發展的背景下，治安狀況得到了明顯的改善，在住宅區內物業管理所負責的社區文化、計劃生育、治安以及裝修稅收等原本屬于政府部門的工作將回歸到政府部門，而如果哪一部分的工作確實還是要有物業管理企業負責的，也將以的形式進行企業化的經營管理。

2新時期下物業管理企業的競爭策略

通常情況下，物業管理行業的目標市場以及服務種類都是定位在保安清潔和勞動密集型房屋管理權等內容上，而這對企業所采取的營銷手段、市場渠道的拓展以及企業的服務形式和服務內容等都是有一定的約束作用的，并且也會對物業管理企業的盈利水平和經營能力產生影響。在物業管理行業向著專業化發展的趨勢下，服務產品的專業化程度以及科技含量水平的高低將是兩個最重要的影響因素。

2.1建立更加專業的物業維修部門

在物業管理企業中，所涉及到的維修和服務項目是非常多的，相關的專業也很廣，在人們物質生活水平不斷提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了顯著的提高，所以住戶的要求也是多種多樣，大到住行，小到衣食，都有著不同層次和不同方面物業需求，因此，要想滿足這些種類繁多的需求，并且為用戶提供更加優質的服務，就必須成立專業化的物業維修部門，同時組建一支更加專業的物業維修團隊。要有專業的房屋等建筑物的維護部門，要有物業附屬設備、基礎設施的維修和保養部門，要有相關的場地的維護和管理的部門，要有消防設施的更新、維護和保養的部門，同時治安保衛、車輛管理、庭院護花以及清掃保潔等都要配有專業的服務人員或是服務機構，這樣才能真正的組建一個專業的物業維修部門，每一個機構或是個人在各自領域上都有著較高的專業技術水平，為用戶提供更加全面、更加優質的物業維修服務，只有這樣，得到了所服務住戶和業主的信賴和支持，物業管理企業才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。

2.2提高物業維修人員專業的技術水平

1新建住宅小區的物業管理現狀

1.1管理發展越來越不均衡

我國各地區物業管理發展速度存在很大區別，以北上廣為代表的大型一線城市的物業管理起步較早，因此發展較為迅速，同時相應的服務規范也更加完善，大部分從事物業管理的企業都具備很好的經營理念以及先進的企業意識。相比之下，我國一些中小規模的城市在物業管理的發展上就不是那么樂觀，無論是在發展的水平還是在普及的程度上都和一線城市存在較大的差距。而在一些經濟水平較高的省會城市，大部分新建起來的小區住宅規模都非常大，這在一定程度更便于企業去經營和管理，因此，很好地實現了資源的有效重組和服務的多渠道發展，同時，經營的模式也更為多元化，從整體上來看，這些地區的物業管理水平得到了較大的進步。而一些規模較小的發達城市更多的是將物業管理的重點集中在先進經營理念的有效引入上，同時在人才培訓等方面都更為看重，一些物業企業通過向發達地區同行吸取經驗已經成為了各地區的龍頭企業。

1.2立法還不夠完善

從我國政府相繼出臺《物權法》等相關法律法規就可以看出近些年來對物業管理發展的重視程度，這些法規的有效落實在一定程度上很好地推動了我國該行業的發展并起到了非常關鍵的規范作用。但從整體上來看，我國在這方面的立法仍存在需繼續進一步完善的地方，具體集中表現在以下幾個方面：（1）現實中經常會出現已經售出的房產出現嚴重的質量問題，但相應的物業管理配套設施還不夠完善，這就為群眾購置房產埋下了非常嚴重的隱患，對于這些問題，我國在具體的立法上仍還存在一定的欠缺。（2）房產配套的物業管理通常是通過選聘產生的，但在這一環節中經常會出現開發商監管力度不夠的情況，這就使得開放商很難對物業企業承擔起有效的責任。（3）雖然相關的法律法規對業主的正當權益起到了一定的保護作用，但現實上對于業主一些符合正常規定的行為支持程度顯然還存在較大的差距，同時對于一些不合乎規定的具體行為也缺乏較強的操作性和規范性。（4）在物業管理市場的機制建立上還不是十分全面，現如今所實行的一些投招標方法和方案還需要進一步地進行完善，在這方面存在著比較強的靈活性和可操作性，而同時也為一些暗箱造作行為提供了不少的方便。（5）在具體物業服務費用的標準制定上，物業公司還沒有實現對日常財務運行的有效監督，一些業主普遍存在不按期繳費的行為，同時還存在一些業主對房產的違建行為，這些都沒有在已經出臺的法律、法規中作出具體的明示。

1.3物業費繳納比較困難

在我國，從事住宅物業工作的企業大多是一些微利性的企業，雖然有一些規模較大的企業通過為住戶提供優質的物業服務走上了現代經營的道路，通過合理經營打造了自己的品牌，同時也有效開拓了市場的空間，具有很好的盈利，最終得到了快速的發展。但更多的企業仍處于微利經營的階段，甚至還有一些企業只能夠保本經營或是虧本經營。但即便是這樣，全國范圍內仍有大量的小區內業主對自家的物業收費具體標準不是十分清楚，物業的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業主的強烈不滿，這些情況的出現在很大程度上造成了現如今物業費普遍難收繳的情況。

一、物業管理企業應急管理的現狀

（一）物業管理企業自身的特點

物業管理企業是以盈利為目的的，管理企業所開展的所有活動都是在自身的經濟基礎上展開的。物業管理企業的收入主要來源是物業管理費收入、公眾性代辦性服務費、特約服務費收入、綜合經營的收入，而在這些收入中每一項的利潤都是受到制約的。與收入相對應的就是支出，物業管理企業的支出是多種多樣的，包括服務人員的工資費用、公共設施的維護費用、固定資產的折舊費用等，這就造成物業管理企業的收入在用于管理項目的支出后所剩無幾的現象。物業管理企業自身的特點使其在開展其他工作時會受到不同程度的限制，造成不能充分發揮物業管理企業作用的狀況。

（二）物業管理企業的人才供給

1、物業管理企業在招聘求職者時的低要求

結合物業管理企業自身的特點，再加之是一種以營利為目的的企業，在收入來源相對穩定的狀況下，企業為了獲得更多的利潤，就只能選擇減少支出。企業支出的內容是多種多樣的，服務人員的工資就是企業支出的一部分，在減少支出的觀念下，就不可避免地在招聘服務人員時提供的薪資及其他待遇是低層次的。在現在社會中大部分職工的工資與學歷、能力是相關聯的，在勞動就業中占優勢的人員就不屑于物業管理企業的工作。這就造成了物業管理企業工作人員的勞動素質的低要求的現狀。

2、物業管理企業對工作人員的培訓方面

一、物業管理中存在的問題

1.物業管理收費存在巨大的難度

物業管理費用是作為享受物業服務的業主應該交納的基本的管理費用。但是對于很多居民來說，主動交納物業管理費用的意識卻相對比較弱。很多時候存在著拖延或者拒付等情況。第一，很多業主由于沒有主動繳費的意識，或者由于工作過忙等原因，延遲交付物業管理費用等，使得物業費用收繳不及時。第二，由于現在很多空置房，對于這部分業主經常不在小區居住，所以物業管理費用繳納也不積極。第三，很多業主認為物業公司提供的服務不滿意，不能滿足其日常生活的需要，對服務的不滿意導致繳費的不積極。另外，根據國家的政策，現在物業管理服務費是政府公告的價格和市場調節價相結合的手段進行收取的。而政府指導價是實行“成本最小化”的原則，致使物業管理公司只能在保本微利中經營，對物業管理做好、做優形成了障礙，直接影響了物業管理水平，從而使業主對物業管理服務質量滿意度低，對收取物業管理服務費又增添難度。

2.物業管理重在“管理”，沒有形成良好的服務質量

良好的服務質量是社區居民享受物業服務的基本保證。但是現在很多物業管理公司服務意識卻相對較低。在物業服務的提供時候，僅僅是當做一項義務，從方便居民、服務居民的方面來說，不能很好的滿足居民的需求。目前很多物業管理公司都是開發商提供的，這些物業管理公司在提供服務的過程中，存在著質量不高的情況。比如對于安全服務，很多保安都是年輕的小孩子，甚至是暑期工，崗位輪換較多。對于進出小區的人也都不認識，防范意識較差。其實，在小區衛生，小區環境等方面，物業公司的管理也不能讓小區居民滿意。再次，在提供服務的時候，很多物業公司還停留在管理的層面，缺少服務意識，使很多居民對于其服務質量都不是很滿意。最后，小區的管理上很多還采用的是傳統的安防手段和安防措施，對于新技術的應用不夠重視。由于物業公司的專業素質還需提高，在提供服務時服務意識不強。使得居民在接受物業管理公司提供的服務時，會產生各種矛盾和糾紛。有的居民會投訴物業管理公司不作為，認為交完物業管理費用卻沒有享受到相應的服務，從而導致在以后的物業費用收取時候產生困難。這種惡性循環也阻礙了物業服務的良性發展。

3.物業管理人員素質不高，專業人才需求量大

物業管理的概念進入我國不到20年的時間，進入行業時間的短暫也造成了我國物業管理人才的缺乏，近年來，隨著我國住房建設的加快，物業管理專業人才不足的現象越來越嚴重。目前而言，物業管理公司的從業人員文化素質各有差異，總體素質不高。物業管理公司的優秀管理人才少，尤其是創新性物業管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行業發展不下去，轉而投向物業管理行業。這些人員都缺乏專業的物業管理培訓，對系統化的物業管理知識了解甚少。同時這也導致了物業管理服務質量不佳的原因。物業公司的從業人員大多是流動人口，人員隊伍流動性較強，素質較差。隊伍的不穩定使得服務的品牌和質量都得不到保障。對于一些保安，甚至出現監守自盜的情況。這種人員隊伍結構使得物業管理過程中服務不夠專業，在很大程度上影響著物業管理作用的發揮。

一、物業管理公司在財務管理工作中出現的問題

（一）管理層重視經營績效不重視管理績效

在物業管理行業發展的初期階段，與其他行業的發展一樣，走的是粗放型的路線，對于很多技術性和綜合性比較強但對業績沒有直接提升作用的工作不太重視，尤其是財務管理工作。從那個時候成長起來的企業管理者大多對公司的日常經營工作抓得比較多，比如典型的衛生清潔、安保工作、綠化和設備保養等日常工作。但是缺乏整個企業發展的戰略觀念，對企業沒有有效的市場定位，欠缺現代管理理念，認知意識薄弱，不了解內部控制對于公司未來發展的重要性，很多公司由上至下缺乏內部控制意識，無法形成對企業人力，資金，設備等資源的優化配置，無法形成對成本的有效控制，影響企業整體的最終業績。長期下去，就有可能導致一個嚴重后果：公司缺乏戰略定位導致企業沒有明確的發展戰略，也沒有有效的管理、業務職能對其進行支撐。一旦遇到發展瓶頸將導致企業經營出現較大波動。因此，公司圍繞既定戰略發展，搞好財務管理工作的核心就必須要抓住內部控制，這也是為了能夠更好的提升公司對于會計信息披露的質量，確保公司的相關資產得以安全并完整的運作，以及對于相關的法律法規不至于成為空頭文件，都能夠很好的去執行，以實現企業目標。

（二）財務管理工作中內部控制缺乏有效性

隨著我國市場經濟的發展，各行業競爭越來越激烈，物業管理行業也不能例外，每天都會有新的情況出現，為了高效地應對這些新情況，要求企業建立有效的內部控制機制。但現實情況卻是很多企業缺乏有效的內控機制。即使企業建立了高效的內部控制，也常常因為在監督，檢查，評估方面制度的缺失，使內部控制機制淪為形式。還有一個問題就是內部控制信息在企業傳遞中常常失真或受阻，尤其是財務信息，造成即使能夠有有效地分析出財務問題，也不能很好地執行。從物業服務的角度來說，內控制度的缺失，財務信息的失真，會帶來企業日常運作的混亂，最終面臨的必將是業主的不滿，企業形象受損。例如：由于財務管理不完善，某物業服務公司在稅務局對其最近三年的收支情況進行核查時，發現了開假發票，虛列成本費用的現象，最終受到69萬元罰金的處罰。其實在我國這種案例并不少見，正如前文所說，物業管理公司的財務管理發展滯后于整個行業的發展速度，因此在企業內部控制體系，資金運作效率，財務制度規范方面等都存在或多或少的問題。這些問題若不及時解決，長期下去必將成為企業發展的制約。

（三）企業融資難，運作資金水平低

任何公司的生存發展都需要充足資金的支持，物業管理公司在資金的籌集、使用與分配等環節，都與財務管理息息相關。從目前我國的物業管理行業整體來看，資金運作水平普遍不高，這充分體現了該行業財務管理水平的局限。造成這種現象的原因眾多，主觀上來看，主要是這些公司的領導層不重視企業的資金運作，在資金偏緊的情況下，無法對存量資金有效利用，經常出現資金滯留，周轉過長的問題。客觀來講，一方面物業管理公司普遍都是中小企業，自身資金不足，又沒有房產等固定資產可以向銀行做抵押擔保，因此在資金欠缺時難以得到銀行貸款。另外，這些企業又沒有其他更多的籌資渠道，面對資金困境時很多時候只能望洋興嘆。

一、當前物業管理中存在的主要問題

1.理念滯后，物管行業被扭曲。

表現在物管公司就是“重管理輕服務”，認為物業管理就是“管”，把物業公司等同于計劃經濟時代的房管部門，工作多采用行政手段，動輒罰款、斷電斷水，以罰代管、以管代服務，沒有樹立行業服務理念，工作安排多站在管理立場，不考慮業主利益，長而久之形成與業主對立的局面，不利于工作開展。表現在業主方面，尤其是老舊小區年老居民，由于長期享受單位免費或低檔次、低價位物業服務，對于改造后新區高層次、高收費的物業服務不好接受，存在抵觸情緒，不交物業費，也不要求高端服務的現象時有發生。兩種落后的理念使物業管理行業被扭曲，不能發揮應有的功能。

2.服務方式單一陳舊，不能適應新時期多元化生活方式的需求。

由于物業管理服務理念沒有完全確立，導致服務功能的老套和陳舊，沒有創新和發展，服務只限于保潔、保安、保綠，對于多元化、多層次的服務沒有考慮。如空巢老人的監控服務，臨空置住戶的安保服務，有償的家政服務等。

3.法律意識淡薄，侵權現象時有發生。

我國《物權法》明確規定了業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有專有所有權。全體業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的共有部分享有共有所有權和共同管理權。所有以上法律賦予業主的權力不可侵犯。但在實踐中，由于部分物管公司缺乏法律知識，常常出現占用公共綠地改建收費停車位、違章建設經商用地等侵害業主權益的違法行為。個別業主在樓前樓后私自占用公共用地，侵害全體業主的公共權益。